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HOAI.de - Forum : Allgemeines : Probleme mit Architekten
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Beitrag von Nachricht
Mysti
Level: Jr. Member
Beiträge: 7
Registriert seit: 26.06.2012
IP: Logged
icon Probleme mit Architekten

Hallo,

bin heute wegen Problemen mit unserem Architekten auf dieses Forum gestoßen.

Ich möchte den Fall kurz schildern und hoffe auf ein paar nützliche Anregungen.

Es handelt sich um ein MFH von 1900 mit 5 Parteien - Altbau mit Kernsanierung und Ausbau Keller, der teilweise als Souterrain von den unteren Wohneinheiten genutzt wird.

Nachdem unser alter Bauträger pleite gegangen ist, haben wir das selbst in die Hand genommen. Er baute zu diesem Zeitpunkt wohl bereits ohne Architekt bzw. war uns dieser nicht bekannt.

Ein Teil der Wohnungen wurde nicht fertiggestellt, genau wie das Treppenhaus und die Außenanlage nicht. Trotzdem sind alle Parteien eingezogen.
- wir haben - weil wir in halbfertige Wohnungen eingezogen sind - einen Architekten beauftragt, der einer Wohneinheit privat bekannt war
- Der Auftrag erstreckte sich auf das Allgmeineigentum, ein Teil der WE haben privat auch die Wohnungen über ihn fertigstellen lassen (ausschließlich auf Stundensätze)
- mit diesem haben wir (Hausverwaltung) für das Allgemeineigentum eine Honorarvereinbarung (in 2010) abgeschlossen, die aus heutiger Sicht sehr undeutlich und sicher auch nicht klug ist/war

Darin wird z.B. wie folgt der Auftrag beschrieben:

"Der Leistungsumfang meiner Tätigkeit erstreckt sich auf:
- die komplette Außenanlage ohne Anpflanzung,
- komplettes Treppenhaus inkl. Eingangstüren und Hausanschlussraum, jedoch ohne Malerarbeiten und Bodenbelagsarbeiten, ohne Treppengelände.
- kompletter Hausanschlussraum inkl. Tür + Heizung und Elekro
- die komplette Dachhaut

Weiterhin steht dort:

- dass einzelne Teile aus dem Beauftragungsumfang nicht herausgenommen werden, ist dies dennoch gewünscht, so erfolgt die Vergütung des Gesamtauftrages auf Stundenbasis zu 45 € zzgl. Nebenkosten und Mehrwertsteuer.

und

- es steht, dass Mängel die auf die vorhandene Bausubstanz zurückgehen und solche die aus dem Werk des ehemaligen Bauträgers zurückgehen für den Architekten ausgeschlossen sind.

und

- er eine Vergütung von 10 % der Nettobausumme + 25 % Umbauzuschlag + 3 % Nebenkosten + Kopiegeld erhält.

Nun muss man dazu sagen, dass es sich um ein Haus der Gebäudeklasse V handelt und der Brandschutz ein schwieriges Thema ist (keine RWA aufgrund fehlendem Fenster an höchster Stelle möglich) und in einer Wohnung gibt es eine Treppe über 3 Etagen.

Wo liegen nun noch weitere Probleme:

- Der Umgangston des Architekten mit den Handwerker ist teilweise sehr laut und er kommuniziert nur per Mail, dadurch kann man schnelle Klärungen und Absprachen mit Handwerkern vergessen.
- Er plant nichts im Vorfeld, sondern kommt gleich mit der Ausschreibung und Probleme (z.B. Gefälle bei der Außenanlage) werden vor Ort während des Baus mehr schlecht als recht gelöst (z.B. kam Pflaster 9 cm oberhalb der Bordsteinkante an, weil Architekt sich nicht mit Nachbar, der die Bordsteinkante verlegte, abgestimmt hat bzw. keine Skizze mit Höhenmaße erstellt hat).
- Er reagiert auf Wünsche der WEG zu gemeinsamen Treffen, bei denen man sich zum weiteren Vorgehen abstimmen möchte, nicht bzw. erst auf mehrmalige Nachfrage, wenn Termine schon verstrichen sind.
- Er liefert keine Skizzen oder Detailplanungen ab und malt fast freihändig in die bestehenden Baupläne Änderungen ein und nennt dies dann Tekturplan (hierfür hat er extra eine Beauftragung "verlangt", da dies angeblich nicht Bestandteil des Honorarvertrages wäre)
- Das Verhältnis ist sehr angespannt.
- Das komplette Bauvorhaben seit pleite des alten Bauträgers dauert nun schon fast 1 Jahr und

Nun haben wir noch das Thema Brandschutz offen und gerade bei der Planung mit einer alten Holztreppe und Geländer sind uns Qualität und dazu gehören Pläne, sehr wichtig. Wir wollen vermeiden, dass während des Baus kurzfristig Entscheidungen getroffen werden müssen (die dann immer so laufen, dass wenn wir keine Entscheidung innerhalb eines Tages treffen der Handwerker angeblich bis Ende des Jahres keine Zeit mehr hat).

Der Brandschutznachweis eines extra Gutachters liegt zur Zeit beim Prüfer.
Danach will der Architekt die Tekturpläne an die Stadt geben, wo es noch mal recht lange dauert, bis die bearbeitet werden (mnd. 3 Monate)...und solange können wir auch Teile der Wohnung einzelner WE nicht fertigstellen, da diese an das Treppenhaus angrenzen.

Aus unserer Sicht könnte man doch mit den Brandschutzmaßnahmen schon beginnen und reicht zeitgleich den Tekturplan ein - eine Verlegung einer Tür und gleichzeitige Bau einer Brandwand im Treppenhaus dürfte doch nicht genehmigungpflichtig sein?

Eine Einschätzung zu diesem Vorgang würde uns freuen:

a) Passt die Vereinbarung zur Vergütung überhaupt?
b) Kann er bei Herausnahme einzelner Teilgewerke den Gesamtauftrag auf einmal nach Stunden abrechnen? (er hatte schon erwähnt, dass er damit extrem hoch liege)
c) Welche Leistungsphasen wurden eigentlich vereinbart - heißt z.B. komplette Außenanlagen, dass er z.B. alle 8 Leistungsphasen erfüllen muss um seine Vergütung zu erhalten?
c) Gibt es Möglichkeiten den Architekten loszuwerden?
d) Gibt es weitere Anmerkungen?

Danke, ich weiß, sehr viel was ich geschrieben habe.....mal schauen, ob sich hier einer ran wagt....

Mysti

26.06.2012 at 13:09 Uhr
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C.Zeh
Level: Sr. Member
Beiträge: 322
Registriert seit: 03.12.2004
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icon Re: Probleme mit Architekten

Was sind denn für Leistungen bei Ihrem Architekten beauftragt im Sinne der Leistungsphasen nach HOAI ? Planungsleistungen? Ausfürhungsplanung ? Auschreibung und Vergabe? Bauüberwachung/Koordination? oder arbeitet der Mann als reiner Bauleiter ? Vielleicht können Sie das hier mal posten, denn möglicherweise beruhen die Kommunikationsschwierigkeiten auf einer ungenauen Vertragsgrundlage und unterschiedlicher Auslegung desselben.
Beste Grüße
Corinna Zeh

26.06.2012 at 17:28 Uhr
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Mysti
Level: Jr. Member
Beiträge: 7
Registriert seit: 26.06.2012
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icon Re: Probleme mit Architekten

Über der "HONORARVEREINBARUNG" steht nur "Fertigstellung des Allgemeineigentums".

Dann wie bereits gepostet.

Der Vertrag beinhaltet nur zirka 1,5 in Word geschriebene Seiten des Architekten, den er auch selbst verfasst hat.

Von Leistungsphasen ist im kompletten Vertrag gar nicht die Rede. Er rechnet nur immer nach HOAI ab. Die Vergütungssätze sehen Sie in meinem ersten Post (Vergütung von 10 % der Nettobausumme + 25 % Umbauzuschlag + 3 % Nebenkosten + Kopiegeld)

Deshalb ja meine Frage unter c).

Grüße zurück.
Mysti

26.06.2012 at 23:29 Uhr
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C.Zeh
Level: Sr. Member
Beiträge: 322
Registriert seit: 03.12.2004
IP: Logged
icon Re: Probleme mit Architekten

Offenbar sind SIe vom Regen fast in die Traufe gefallen. An Ihrer Stelle würde ich versuchen, ein sachliches und emotionsfreies Gespräch mit dem Architekten zu führen, um die eine Gegenüberstellung der unterschiedlichen Erwartungshaltungen zu kommunizieren.
Auf der eine Seite stehen Sie mit Ihren negativen Erfahrungen mit dem Bauträger und auf der anderen Seite der Architekt, der sich vielleicht die ganze Sache halb so kompliziert vorgestellt hat oder aus anderen Gründen heraus so mißgelaunt ist.
Auf jeden Fall wäre ein detailierter Architektenvertrag gerade nach der Pleite des Bauträgers sinnvoller gewesen, als eine pauschale Leistungsvereinbarung-hier liegt M.E. die Ursache des derzeitigen Übels. Dazu kommt noch, dass bei den Eigentümern die Nerven ja auch ziemlich blank liegen, aufgrund der langen Bauzeit und der weiteren Komplikationen läuft allen ja auch genau DIE Zeit davon, die bekanntlich GELD ist. Bedenken Sie bei allem, was Sie tun möchten bitte auch, dass ein weiterer Wechsel des Architekten infolge Kündigung oder bestenfalls einvernehmliche Vertragsaufhebung wiederum ein Zeit- und Kostenrisiko darstellt. Was halten Sie von einer Schlichtung oder Mediation, um als Hausverwaltung mit dem Planer besser klarzukommen ?

27.06.2012 at 11:04 Uhr
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Mysti
Level: Jr. Member
Beiträge: 7
Registriert seit: 26.06.2012
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icon Re: Probleme mit Architekten

Ich sehe gerade in der 2. Abschlagsrechnung, dass der Architekt wie folgt abrechnet "Abschlagsrechnung gemäß § 8 HOAI"

Dies bedeutet, dass er nicht für alle Leistungsphasen beauftragt wurde.

Im Honorarvertrag ist davon nicht die Rede - und wir wurden als privater Bauherr auch nicht darauf aufmerksam gemacht., dass Leistungsphasen fehlen bzw. welche man selbst zu erbringen hat. Es ist noch nicht mal klar, welche Leistungsphasen er erbringt.

Müsste hier nicht eine spezielle Aufklärung durch den Architekten erfolgen und müsste nicht auch im Vertrag dies deutlicher gefasst werden - geht dies evtl. zu Lasten des Architekten, weil wir "private" Bauherren sind? Er hat den Vertrag ja auch aus gefertigt.

Danke....

27.06.2012 at 12:56 Uhr
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fdoell
Level: Moderator
Beiträge: 1767
Registriert seit: 10.01.2003
IP: Logged
icon Re: Probleme mit Architekten

Abschlagsrechnung bedeutet nicht, dass nicht alle Leistungsphasen beauftragt wurden, sondern dass mit der vorgelegten Rechnung noch nicht alle beauftragten Leistungen vollständig erbracht und abgerechnet werden.

Bleibt die Frage, auf welche HOAI sich der Planer bezieht - evtl. auf die alte, da sich § 8 dort mit Zahlungen befasst. Wenn Ihr Vertrag nach dem August 2009 geschlossen wurde, gilt aber die neue HOAI.

Im übrigen ist das Modell "Honorar=10% der Baukosten" so nicht direkt HOAI-konform. Das Honorar nach HOAI richtet sich u.a. nach Honorarzone und Honorarsatz sowie nach den zu erbringenden Teilleistungen und ihrer Bewertung. Sie dürfen zwar beliebige Honorarberechnungsmethoden anwenden, aber im Endergebnis muss angesichts der zutreffenden Honorarzone und der Bewertung der Teilleistungen das Honorar zwischen Mindest- und Höchstsatz der betreffenen Honorarzone liegen, um HOAI-konform zu sein. Liegt es außerhalb, muss die Zahl wohl korrigiert werden, wenn es einer verlangt.

In Ihrem fall scheint aber zuvor nötig zu sein, die zu erbringenden Leistungen (im Vergleich mit HOAI-Leistungsphasen) zu definieren, erst dann kann man etwas über Leistungserfüllung und angemessene Honorierung sagen.

____________________________
Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

27.06.2012 at 19:48 Uhr
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Mysti
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Beiträge: 7
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icon Re: Probleme mit Architekten

Ja, das stimmt...ist aber auch schwer, wenn der Architekt Einladungen, dass Besprechungsbedarf seitens der WEG besteht lapidar abtut, dass er keine Fragen hat und aus seiner Sicht alles gesagt ist.

Er macht Ausschreibungen ohne vorher mit der WEG gesprochen zu haben, was überhaupt gewollt ist.

Was kann man da als privater Bauherr tun....?

Müssen nicht die Leistungsphasen, die vereinbart sind, aufgeführt sein? Sind keine ausgeschlossen, sind zumindest die ersten 8 vereinbart?

..weil Fertigstellung Allgemeineigentum, schließt keine Leistungsphase aus....

und sorry,..noch eine Frage...darf ein Architekt über den Grenzen der HOAI abrechnen? (solte er den Stundensatz wählen, weil wir einige Punkte nicht mehr mit ihm machen würden, könnte dies leicht passieren...ist es dann gedeckelt auf den Höchstsatz?

27.06.2012 at 23:49 Uhr
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fdoell
Level: Moderator
Beiträge: 1767
Registriert seit: 10.01.2003
IP: Logged
icon Re: Probleme mit Architekten

Honorare sind auf den Höchstsatz der Honorarzone gedeckelt, aber bei Ihrem Fall scheint es wie gesagt schwerer zu definieren, welche Leistungen vereinbart sind.

Ausschreibungen ohne Abstimmungen mit dem AG - in wessen Namen macht er die denn? Ist er dazu von Ihnen autorisiert?

Ich glaube, angesichts der Fülle von Problemen sollten Sie sich einen Berater nehmen, der Sie bei Ihren Anliegen berät und unterstützt, auch gegenüber dem Planer. Das übersteigt nämlich den Umfang dessen, was man in so einem Forum für Sie tun kann.

____________________________
Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

28.06.2012 at 07:46 Uhr
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seb80
Level: Jr. Member
Beiträge: 1
Registriert seit: 09.08.2013
IP: Logged
icon Re: Probleme mit Architekten

Hallo,

was ist nun aus den Problem mit dem Architekten-Vertrag raus gekommen? Würde mich sehr interessieren.

Viele Grüße

09.08.2013 at 08:31 Uhr
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hoearc
Level: Sr. Member
Beiträge: 156
Registriert seit: 08.08.2012
IP: Logged
icon Re: Probleme mit Architekten

oh ja, mich auch.

09.08.2013 at 09:58 Uhr
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