Guten Tag!

Wir lassen einen Dachstuhl zu einer Wohnung ausbauen.

Architektenvertrag nach HOAI, Mittelsatz, Zone III, Zuschlag 20%, alle Lph beauftragt.

Der Architekt, der vom Makler vermittelt wurde, hatte vor Beginn des ganzen Projekts eine Kostenschätzung über 199.000€ netto auf der Grundlage einer ebenfalls von ihm verfassten Ausstattungsbeschreibung erstellt.

Nach Erteilung der Baugenehmigung hat er die entsprechenden Leistungsverzeichnisse erstellt und auf dieser Grundlage ausgeschrieben. Dabei stellte sich heraus, dass der günstigste Anbieter bei den Rohbaukosten bei 236% der Kostenschätzung lag. Begründet wurde dies mit der allgemeinen Baukostensteigerung wegen des Baubooms in der Region. Wir mussten das zähneknirschend akzeptieren. Vergeben sind bisher nur die Baustelleneinrichtung und der Rohbau inkl. Abriss.

Ich hatte dann beim Architekten eine aktualisierte Kostenübersicht angefordert wegen der notwendigen Nachfinanzierung. Die wurde mir übersandt mit den Worten: Das seien momentan die günstigsten Anbieter (natürlich alle über Kostenschätzung), aber es kämen ja noch Angebote rein … Soweit der Vorspann.

Abgerechnet hat der Architekt bisher die Lph 1-6 auf der Grundlage der Kostenschätzung. Nun übersendet er eine 4. Teilrechnung. Dabei ändert er die Berechnungsgrundlage für sein Honorar auf „Kostenschätzung/ Beauftragung“ und setzt den Endwert der mir übersandten aktualisierten Kostenübersicht an. Er rechnet erneut die Lph. 1-6 auf der neuen Grundlage ab sowie 4% der Lph 8 (Rohbauarbeiten haben vor 6 Wochen mit Abrissarbeiten begonnen). Ist das korrekt? Kann der Architekt einfach eine neue vorläufige Berechnungsgrundlage wählen? „Beauftragt“ sind die in der Kostenübersicht aufgeführten Gewerke nur zum Teil.

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Persich


[Edited by Persich on 04.11.2012 at 17:47 Uhr]

Hallo Persich,

dass ein Architekt von einem Makler vermittelt wird, ist schon mal sehr ungewöhnlich, es sei denn, du hast das Haus gerade gekauft.

Kurz noch mal zu den Begrifflichkeiten:
- die Kostenschätzung wird zum Ende der LP 2 (Vorplanung) erstellt
- die Kostenberechnung wird zum Ende der LP 3 (Entwurfsplanung) erstellt
- der Kostenanschlag ist das Ergebnis der Ausschreibungen (LP 7)
- die Kostenfeststellung ist das Ergebnis der fertigen Baumaßnahme (LP 8 )

Alle "Kostenermittlungsstadien" sind vom Planer zu liefern, auch wenn es nicht ausdrücklich vereinbart wurde.

Sollte im Vertrag nichts anderes geregelt sein, ermitteln sich die anrechenbaren Kosten gemäß § 6 Abs.1 Nr.1 nach der Kostenberechnung oder soweit diese nicht vorliegt nach der Kostenschätzung.

Wenn ich das jetzt richtig interpretiere, dann wurde eine Kostenberechnung nicht vorgelegt und somit gilt dann die Kostenschätzung (falls im Vertrag nichts anderes vereinbart wurde).
"Einen Endwert aus einer aktualisierten Kostenübersicht", also einen aktuellen Kostenstand aus der Bauphase anzusetzen, geht überhaupt nicht. Mit der Einführung der HOAI 2009 hat man versucht, das Honorar von der Baukostenentwicklung zu entkoppeln, damit ein Planer nicht von steigenden Baukosten profitiert und damit einseitige Interessen bei der Abwicklung des Bauauftrags vertreten könnte.
Heutzutage müsste also im Regelfall das Planerhonorar bereits in dem Moment feststehen, wo sich der Bauherr für einen Entwurf mit den zugehörigen Kosten entschieden hat (Ende LP 3), auf jeden Fall bevor der Bauantrag eingereicht wird.

Wie hoch die Baukosten sein dürfen, hängt von vertraglichen Vereinbarungen ab. Da es hierzu in den meisten Fällen keine schriftlichen Vereinbarungen gibt, kommt es maßgeblich auf die Kostenschätzung bzw. Kostenberechnung an, denn diese müssen als Ergebnisse der Vorplanung und des Entwurfs vom Bauherrn akzeptiert werden. Vorher darf eigentlich nicht weitergeplant werden. Zur Not kann man also hier als AG die Reißleine ziehen.

Natürlich werden sich die Kosten bis zum Schluss noch in die ein oder andere Richtung verändern, aber auch dafür hat die Rechtsprechung schon Obergrenzen definiert. Das gilt aber logischerweise nur für das "Gesamtpaket " und nicht für Einzelgewerke und auch nur für den Fall, dass der Bauherr den fahrenden Zug nicht zu einem neuen Wunschziel umleitet.

Viele Grüße
bento

Hallo Bento,

vielen Dank für Ihre Auskunft.

Es handelt sich um einen sog. Dachrohling auf einem Mehrfamilienhaus. Der Makler hatte bei den Verkaufsgesprächen einen Grundriss dabei (zur Illustration der Ausbaumöglichkeiten), den der Architekt erstellt hatte. Der Grundriss war absoluter Standard, hatte wahrscheinlich der Computer alleine gezeichnet...Eine „Kostenschätzung“ und eine „Ausstattungsbeschreibung“ lagen ebenfalls vor.

Wir haben diesen Architekten beauftragt. Wir haben dann diese Art Vorplanung entsprechend unseren Wünschen verändert, aber irgendwie kostentreibende Maßnahmen waren nicht dabei. Eigentlich haben wir nur Trockenbauwände verschoben.

Eine neue Kostenschätzung am Ende der Vorplanung gab es nicht. Auch nicht die angesprochene Kostenberechnung am Ende der Entwurfsplanung. Und eigentlich gibt es auch keinen Kostenanschlag, weil es ja noch kein abschließendes Ergebnis der Ausschreibung gibt.

Aber das ändert, glaube ich, nichts an ihren Aussagen. Dann muss der Architekt also weiter auf der Grundlage der Kostenschätzung abrechnen.

Nochmals vielen Dank.

Persich

Guten Tag!

Ich habe dem Architekten mitgeteilt, dass wir die Kostenaufstellung nicht als Berechnungsgrundlage akzeptieren, sondern der Meinung sind, da es keine Kostenberechnung gäbe, sei weiterhin die Kostenschätzung maßgeblich.

Er war daraufhin der Meinung, diese Kostenübersicht sei die Kostenberechnung.

Kann er das so machen?

Vielen Dank.

Persich

Nein. Eine Kostenberechnung ist etwas, das der Planer zum Ende der Entwurfsplanung erstellt.

Was ist denn die übersandte Kostenübersicht genau? Sind das schon Angebote von ausführenden Unternehmen? Oder doch etwas, wqs der Planer mit Massen und Einheitspreisen versehen hat?

Vgl. http://www.hoai.de/forum/viewtopic.php?TopicID=983&page=0#3450

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Hallo Persich,

was unter einer Kostenberechnung zu verstehen ist, wurde in DIN 276 definiert. Vereinfacht gesagt ist das nach der Durchplanung der wesentlichen Elemente und Systeme die mit groben Mengen berechneten zu erwartenden Kosten, nicht also Schätzungen über Quadratmeter Wohnfläche oder Kubikmeter umbauten Raum.
Z.B also Meter Sparren, Meter Pfetten, Quadratmeter Dacheindeckung, Quadratmeter Dämmung plus Quadratmeter OSB-Platten, Quadratmeter Gipskartonwände, Estrich, Bodenbelag usw. - ein vereinfachtes LV.

Die KB ist für die Entscheidung des Bauherrn da, ob es so weitergehen soll oder ob die Reißleine gezogen werden muss, bevor man ausschreibt. Die Ergebnisse der Ausschreibungen gehören nicht dazu.

Ich würde in Ermangelung der KB hart nach Schätzung abrechnen. Das ist ziemlich geradlinig! Und bestraft den Planer, der sich mit einer billigen Schätzung einkauft und mit hohen späteren Kosten abrechnen will.

Christian Tietje, Dipl.-Ing. (FH)

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Dipl.-Ing. (FH) Christian Tietje
Energie- und Wärmetechnik
Gießen 1983

Vielen Dank für die Antworten.

Diese Kostenübersicht, auf deren Grundlage er jetzt abrechnen möchte, ist einfach eine Tabelle, in der die momentan günstigsten Ergebnisse der Ausschreibungen aufgeführt sind. Zum Teil sind die Gewerke bereits beauftragt, in einigen Punkten auch schon (teilweise) bezahlt, wie z.B. Baustelleneinrichtung und Schornsteine ausbrennen. Die Auflistung ändert sich ständig, weil noch günstigere Angebote eingehen.

Noch eine Nachfrage: Eine jetzt nachgeschobene Kostenberechnung, die der Architekt nur zum Zweck seiner Honorarrechnung anfertigt, muss ich wohl nicht akzeptieren?

Das ist wirklich ein tolles Forum. Wir sind über das Verhalten des Architekten in jeder Hinsicht inzwischen so verunsichert und verärgert - es ist wirklich schlimm, dass man die Geschäftsbeziehung nicht beenden kann.

Vielen Dank nochmal.

Persich

Hallo Persich,
ich denke, dass eine nachträglich erstellte Kostenberechnung als Honorargrundlage in Deinem Fall nicht im Sinne der HOAI ist und würde nicht zum Akzeptieren raten.
Aber da kenne ich die Rechtssprechung zugegebenermaßen nicht.

Gruß Höpfner