Honorarvereinbarung für Umbau/ Sanierung einer 2 Zimmer Wohnung (Kostenschätzung Euro 70.000.--):
Abrechnung nach Stunden, max. aber nach HOAI, ermittelt auf der Basis der tatsächlich entstandenen Baukosten, Honorarzone 3 , Mittelsatz, Umbau-zuschlag 50 %, 10 % Nebenkosten.
Tatsächliche Baukosten sind nun dopplet so hoch wie Kostenschätzung!

Was sind nun die 'anrechenbaren Kosten' für Honorarberechnung nach HOAI?

Danke für eine kompetente Antwort!

Nach HOAI 2009 erfolgt bzgl. der Honorarberechnung eine Abkoppelung der für das Honorar anrechenbaren Kosten von den tatsächlichen Baukosten (§ 6 Abs. 1 Nr. ! HOAI 2009). Maßgeblich ist die Kostenberechnung; solange diese nicht vorliegt, die Kostenschätzung.

Gibt es denn keine Kostenberechung? Die wäre das Richtige. Ansonsten gilt die Kostenschätzung. Und eine Erklärung schuldet der Planer dem Auftraggeber auch, warum die tatsächlichen Kosten so hoch sind, siehe Anlage 11 zur HOAI 2009 Lph. 3g, 7f, 7g, 8j und 8o.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Vielen Dank für die schnelle und kompetente Antwort!

Der Architekt schreibt: Die dargelegte alternative Honorarermittlung nach HOAI war ein Rechenbeispiel auf Basis der ersten Kostenschätzung und dementsprechend nicht als ein Maximalwert zu verstehen, schon gar nicht, nachdem Sie sich für die Zeitabrechnung entschieden haben.

Außer dieser 'ersten Kostenschätzung', gab es keine weitere Kostenschätzung oder Berechnung durch den Architekten!

Der Architekt meinte vor Auftragserteilung, dass für mich die Kosten auf Stundenbasis günstiger als nach HOAI wären, ich habe daher den Auftrag so erteilt, aber die HOAI Regelung als Kosten-Obergrenze vereinbart.
Tatsächlich sind aber nun die Kosten auf Stundenbais auch noch höher als nach HOAI!

Nun, dann kommen Sie ja in den "Genuss", den die HOAI eigentlich den Bauherren bietet: dass das Honorar nur von den erreichten Teilerfiolgen abhängt und eben nicht von dem Aufwand, den der Planer damit hat.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
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Danke für die Antwort!
Leider verstehe ich diese aber nicht!
Was bedeutet dies für mich konkret?
Was bedeutet in den 'Genuss der HOAI ' zu kommen?
Welche Ansprüche des Architekten sind korrekt?
Ist die Festlegung auf 'tatsächlich entstandene Baukosten (also Ist-Kosten)' ohne Bedeutung für die Errechnung des Architektenhonorars? nach HOAI?

Ich meinte damit, dass wenn das Stundenhonorar höher ist als das HOAI-Honorar nach Honorarzone III Mittelsatz, Sie gemäß Ihrem Vertrag nur die Honorarzone III Mittelsatz zahlen müssen und nicht den tatsächlichen (höheren) Aufwand des Planers.

Das hat nichts mit den tatsächlichen Baukosten zu tun: nach § 6 ist maßgeblich für die Honorierung aller Leistungsphasen die Kostenberechnung, die am Ende der Entwurfsphase erstellt wird. Wie die aussehen muss, ist hier in anderen Theads schon beschrieben, z.B. http://www.hoai.de/forum/viewtopic.php?TopicID=983&page=0#3450. Gibt es keine Kostenberechnung, gilt für die Honorarberechnung die Kostenschätzung (§ 6) und Sie sollten sich überlagen, ob die Kostenberechnung wichtig ist/wäre und sie ggf. nachfordern.

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Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
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Hallo Sonnenberg1,

quote:

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Sonnenberg1 wrote:
Honorarvereinbarung für Umbau/ Sanierung einer 2 Zimmer Wohnung (Kostenschätzung Euro 70.000.--):
Abrechnung nach Stunden, max. aber nach HOAI, ermittelt auf der Basis der tatsächlich entstandenen Baukosten, Honorarzone 3 , Mittelsatz, Umbau-zuschlag 50 %, 10 % Nebenkosten.
Tatsächliche Baukosten sind nun dopplet so hoch wie Kostenschätzung!

Was sind nun die 'anrechenbaren Kosten' für Honorarberechnung nach HOAI?

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Danke für die fundierten Antworten!
Obwohl schriftlich die Abrechnung nach HOAI entsprechend den tatsächlichen Kosten (hier Euro 140.000.--) vereinbart wurde, darf der Architekt also nur nach seiner 'ersten unverbindlichen Kostenschätzung' (hier Euro 70.000.--) abrechnen, da er keine weitere Kostenschätzung/Kostenberechnung bis heute erstellt hat?
Kann er eine solche Kostenberechnung/-schätzung noch nachträglich erstellen (Umbau fertig, aber es liegt noch keine Architekten-Schlußrechnung vor)?
Ich bitte um Bestätigung ob ich damit richtig liege oder um Korrektur!
Danke!

Die Vereinbarung, auf Basis der Kostenfeststellung abzurechnen, ist nicht HOAI-konform.

Eine nachträgliche Kostenberechnung oder -schätzung - selbst wenn sie nur zum Zweck der Honorarberechnung erstellt wird - ist nach § 15 Abs. 1 HOPAI 2009 zwingend erforderlich, damit die Rechnung überhaupt fällig wird, da sie ohne HOAI-gemäße Grundlage (Kostenberechnung oder Kostenschätzung) nicht prüffähig ist.

Dazu hat der BGH jedoch zuletzt am 6.12.2012 - ZR VII 65/10 entscheiden, dass bei einer nachträglichen Kostenermittlung die Kostenangaben zugrunde zu legen sind, die in dem Zeitpunkt vorlagen, als die Kostenberechnung hätte erstellt werden sollen. Wenn also der Planer am Ende des Entwurfs noch nichts von höheren Baukosten als zuerst angenommen gesagt oder geschrieben hat, kann er sich nur auf die Zahlen berufen, die zu diesem Zeitpunkt vorlagen und ihm auch selbst und dem Bauherrn bekannt waren. Es ist ihm verwehrt, aus tatsächlichen Baukostensteigerungen ein höheres Honorar nachträglich abzuleiten. Genau das hat der Verordnungsgeber mit der HOAI 2009 erreichen wollen: eine Abkoppelung des Honorars von den tatsächlichen Baukosten.

Darüber hinaus gibt es noch einen anderen Aspekt, den der Konsequenzen aus fehlender Beratung des Bauherrn zu Kosten und daraus möglilchen Schadensersatzansprüchen des Bauherrn und den zu fehlenden Leistungen, die den Honoraranspruch schmälern. Lesen Sie doch mal dazu http://www.ra-psp.de/images/dokumente/152.pdf oder http://www.ra-psp.de/images/dokumente/146.pdf.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
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Der Zweck der Kostenkontrolle ist durch nachgereichte Kostenberechnungen verfehlt.
Es dürfte bei der Vorgehensweise Ihres Architekten schwer für ihn sein, zu begründen dass die Kostenerhöhung durch Umplanungs-Entscheidungen Ihrerseits hervorgerufen wurde.
Die Kostenrelevanz von Entscheidungen kann ohne die Kontrollinstrumente (Kostenberechnung, Kostenschätzung, Vergleich nder Kostenberechnung mit der Kostenschätzung) für Sie ja nicht einschätzbar sein.
Oder gibt es nachweisbar Anweisungen zu entsprechenden Planungsänderungen gegenüber den Vorgaben auf denen die erste Kostenangabe beruhte?

Hallo Herr Doell,

quote:

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fdoell wrote:
Die Vereinbarung, auf Basis der Kostenfeststellung abzurechnen, ist nicht HOAI-konform.

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Ja, ich hatte mir überlegt, dazu wa szu schrieben. Wenn es aber keine Kostenberechnung gibt, wie soll man dann den Vergleich vornehmen? Meine Antwort beinhaltete diesmal bewusst keine Optionen, die der Fragesteller nicht hat.

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Friedhelm Doell
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Ich würde hier ersatzweise gemäß § 6 Abs.1 Nr.1 HOAI die Kostenschätzung nehmen, da die Kostenberechnung nicht vorliegt:
[url=http://] http://www.hoai.de/online/HOAI_2009/HOAI_2009.php#6[/url]

Viele Grüße
bento

Ja, was anderes gibt es ja nicht. Siehe oben "Gibt es denn keine Kostenberecnhung? Die wäre das Richtige. Ansonsten gilt die Kostenschätzung."

Aber wie gesagt, die Frage ist, was denn Planer und Bauherr zum Zeitpunkt, als die KB hätte restellt werden sollen, von den Baukosten wussten. Wenn das nichts anderes war als die erste (natürlich unverbindliche) Kostenschätzung, dann muss die genommen werden.

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Friedhelm Doell
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Fragen zum Architektenvertrag:
- es gibt nur vor Auftragserteilung ein schriftliches Angebot nach HOAI "... Als Rechenbeispiel ergäbe sich bei Nettobaukosten von 70.000.-- Euro folgendes Honorar" und keine weiteren Aussage des Architekten bis heute zu den Kosten!
- Ebenso wurden schriftlich die Stundensätze genannt
- Es wurde mir (privater Bauherr) kein Vertrag vorgelegt und es wurde keine schriftliche Vereinbarung (auch nicht später) unterschrieben!
- Mündlich wurde diese Vereinbarung (1. Beitrag) getroffen und auch durch Internet-Mails bestätigt.
- Nun soll aber bei der HOAI die gesetzliche Schriftform gelten und dies erfordert u.a. die Unterschrift beider Parteien auf einem Papier? Gilt dann die HOAI Vereinbarung überhaupt?
- Weitere Vereinbarungen gibt es nicht!nicht!
Danke für Ihre Hilfe!

Die HOAI gilt wie die Straßenverkehrsordnung, die muss man nicht schriftlich vereinbaren. Nur wer bestimmte Dinge festlegen will, die über die Honorarmindestsätze und Nebenkostenerstattung auf Nachweis hinausgehen, muss dazu etwas schriftlich vereinbaren.

Wenn die Summe von 70.000 € ausdrücklich nur als Rechenbeispiel genannt wurde, ist sie keine Kostenschätzung im Sinne der HOAI (die würde eine bereits vorliegende Vorplanung voraussetzen), sondern eine (in der HOAI nicht genannte) vorläufige Kostenannahme, um dem Auftraggeber eine ungefähre Größenordnung des zu erwartenden Honorars zu benennen, so dass sich dieser darüber im klaren ist, was für Honorarforderungen auf ihn zukommen können.

Also bleibt die Frage, ob Sie bis zur Beauftragung der Unternehmerangebote bzw. deren Abrechnung tatsächliche keine Zahlen zu Baukosten gehört haben. Das Gegenteil müsste Ihnen der Planer beweisen, immerhin soll er - was nach § § Abs. 2 zur ordnungsgemäßen Erfüllung eines Auftrages im Allgemeinen erforderlich ist - nach § 3 Abs. 8 das Ergebnis jeder Lesitungsphase mit dem Auftraggaber erörtern, dazu gehören auch die Eregbnisse der jeweiligen Kostenermittlung.

Dann hat der Planer ein Problem, weil er als einzige Kostenzahl Ihnen jemals die 70.000 € genannt hat.

Hat er aber doch mal bis zum Ende der Entwurfsplanung (also vor Stellen des Genehmigungsantrages) über andere Kosten gesprochen, wären diese ggf. maßgeblich.

Streng nach HOAI und Rechtsprechung dürfte er Ihnen nur Honorarrechnungen stellen, die auf diesen 70.000 € oder ggf. einer anderen Zahl beruhen. Auch ein Honorar nach Mittelsatz ist nach § 7 Abs. 7 nicht abrechenbar, weil der nicht schriftlich vereinbart wurde. Ebenfalls nur abrechenbar sind die Leistungen, die der Planer überhaupt erbracht hat, also nichts was mit Kostenschätzung- -berechnung oder Kostenvergleichen zu tun hat, d.h. er bekommt auch nicht die vollen Teilleistungsprozente der Leistungsphasen.

Das sind alles Fragen, die zu klären sind, wenn Sie nur so wenig wie möglich zahlen möchten, Also das, worauf der Planer überhaupt einen Anspruch hat.

Was aber ist Ihr Ziel? Möchten Sie auf Basis der zwar nicht fomal maßgeblichen, aber immerhin besprochenen Kostenfeststellung ein Honorar in Hz III zum nicht gültigen (da nicht schriftlich vereinbarten) Mittelsatz bezahlen oder nicht? Was sind Sie bereit zu zahlen?

Sie können natürlich im Rahmen Ihrer Rechnungsprüfung eine Eigenrechnung aufnmachen und dem Planer nur das ihm aus Ihrer Sicht zustehende Honorar zahlen. Ganz ohne Unterstützung werden Sie die Klärung mit dem Planer aber wohl nicht führen können, da Sie allein als Laie schlecht nach HOAI argumentieren können. Sie können mit der Honorarrechnung zu einem Baurechtsanwalt Ihres Vertrauens gehen und den eine Stellungnahme formulieren lassen; ob die Forderung damit abgewehrt ist, bleibt abzuwarten (hängt davon ab, wie klar die Stellungnahme und wie einsichtig bzw. streitlustig der Planer ist).

Oder, wenn der Planer in einer Kammer ist (z.B. Architektenkammer), können Sie dort fragen, ob es einen Schlichtungsausschuss gibt. Dort werden die Kollegen dem Planer möglicherweise beibringen, dass er grob gegen seine Kostenberatungspflichten verstossen hat und ihn ggf. in einen Grundkurs zur HOAI-Anwendung schicken. Wenn es gut läuft, gibt es auch einen Vergleichsvorschlag, mit dem beide Seiten leben können.

Wenn Sie aber so verärgert sind, dass Sie sich nicht vergleichen wollen, bleibt wohl nur die harte Tour, wie oben beschrieben. Wobei das vor allem für den Planer hart wird, denn der muss ja beweisen, was er geleistet hat. Ihr Job ist es dann, mit professioneller Unterstützung unwahre Behauptungen abzuwehren. Dann wird man sehen, wie ein Gericht entscheidet.

Bedenken Sie aber auch, dass zu dem zu zahlenden Honorar ggf. weiterer Aufwand im Rahmen eines Honorarprozesses (Kosten für Anwalt, Sachverständige, Gericht) hnzukommt, von denen Sie je nach Urteil ggf. selbst etwas zahlen müssen - plus Ihr Zeitaufwand, den Sie nicht vergütet bekommen.


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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
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quote:

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Sonnenberg1 wrote:
Honorarvereinbarung für Umbau/ Sanierung einer 2 Zimmer Wohnung (Kostenschätzung Euro 70.000.--):
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Tatsächliche Baukosten sind nun dopplet so hoch wie Kostenschätzung!

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Nochmals vielen Dank für die kompetenen Antworten!

- Es erfolgte die Sanierung einer einfach ausgestatteten 2 Zimmer Wohnung auf einen zeitgemäßen Standard. Baugnehmigung war hierfür nicht notwendig!
- Architekt war mehr Künstler und hatte kein Interesse/Kenntnis an technischen Daten wie Dämmwert/Taupunkt (EG Wohnung ist erdberührend!) usw., Bauleitung odr Rechnungsprüfung. Daher musste ich mich selbst darum kümmern! Teilweise war der Architekt eher ein Hindernis und es wurden ganz sicher nur Teilleistungen erbracht und wegen mangelnder Planung mussten viele Arbeiten doppelt ausgeführt werden!
- es erfolgten mehrere Anforderungen von Architekten-Abschlagszahlungen (ohne Begründung/Nachweis nach HOAI) und ich muss davon ausgehen, dass noch hohe Kostenforderungen erfolgen. Dies ist der Grund, warum ich hier um Ihre Hilfe bitte!

- Auftragsvergabe an Handwerker erfolgte großenteils mit meiner Zustimmung, wobei sich die tatsächlichen Kosten haüfig gegenüber Angebot verdoppelten.
- Die einzige schriflliche Aussage zu den Baukosten lautet:" ...als Rechenbeispiel ergäbe sich bei Nettobaukosten von 70.000.-- folgendes Honorar ...".
- Euro 140.000.-- tatsächliche Kosten ist eine grobe eigene Schätzung. Wie ausgeführt hat der Architekt keine Kostenberechnungen geliefert und mehrere Handwerker-Rechnungen gingen direkt an mich und er hat auch keine Kostenkontrolle duchgeführt (kennt diese Rechnungen wohl auch nicht)!

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Sonnenberg1 wrote:
- Architekt war mehr Künstler und hatte kein Interesse/Kenntnis an technischen Daten wie Dämmwert/Taupunkt (EG Wohnung ist erdberührend!) usw., Bauleitung odr Rechnungsprüfung. Daher musste ich mich selbst darum kümmern!

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Sonnenberg1 wrote:
....und wegen mangelnder Planung mussten viele Arbeiten doppelt ausgeführt werden!

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Sonnenberg1 wrote:
- es erfolgten mehrere Anforderungen von Architekten-Abschlagszahlungen (ohne Begründung/Nachweis nach HOAI) und ich muss davon ausgehen, dass noch hohe Kostenforderungen erfolgen.

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Sonnenberg1 wrote:
- Auftragsvergabe an Handwerker erfolgte großenteils mit meiner Zustimmung, wobei sich die tatsächlichen Kosten haüfig gegenüber Angebot verdoppelten.

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Sonnenberg1 wrote:
- Die einzige schriflliche Aussage zu den Baukosten lautet:" ...als Rechenbeispiel ergäbe sich bei Nettobaukosten von 70.000.-- folgendes Honorar ...".

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Sonnenberg1 wrote:
- Euro 140.000.-- tatsächliche Kosten ist eine grobe eigene Schätzung.

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Sonnenberg1 wrote:
...und mehrere Handwerker-Rechnungen gingen direkt an mich und er hat auch keine Kostenkontrolle duchgeführt (kennt diese Rechnungen wohl auch nicht)!

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Für 140.000 € eine 2-Zimmerwohnung sanieren? ist die 300 qm groß ? Haben SIe Blattgold an den Wänden und venezianisches Kristallglas in den Fenstern ? Handgeschnitztes Parkett ? Natursteinbadewanne aus dem Stück gehauen ?
Fragt sich am Montagmorgen
Corinna Zeh

Danke für die Antworten!

- es handelt sich um eine ca. 70 qm große 2 Zimmer EG Wohnung und es wurden die Heizungs-, Elektro-, Wasserleitungen, Dusche/WC neu verlegt, eine Innendämmung (Natursteinfassade!), Bodendämmung anschließend Parkett/Fliesen, abgehängte Decken, neue Türen, 1 Fenstertüre, Ständerwände und Malerareiten durchgeführt. Bei den geschätzten 140.000.- ist die MWST. (aber kein Architektenhonorar ) dabei!
Ich halte den Aufwand auch für zu hoch und sehe eine Ursache hierfür bei der mangelhaften Architektenplanung (Doppelarbeiten!), der fehlenden Kostenkontrolle und der ständigen Bauverzögerung. Insgesamt wurde ein normaler/durchschnittlicher Neubaustandard ohne irgendwelchen Luxus hergestellt!
-Beispielsweise schlug der Elektriker für die Leitungen Schlitze, obwohl diese auch unter der abgehängten Decke hätten verlegt werden können. Oder der Heizungsbauer legte die Heizungsrohre auf Putz unter der Decke (und diese mussten dann aufwendig eingehaust werden) anstatt diese innerhalb der neu verlegten gebundenen ca. 10 cm hohen Fußbodenschüttung zu verlegen! Der Arachtitekt hatte schlicht bei seiner nicht durchgeführten 'Planung' die starke Schieflage des Bodens, welche die Schüttung notwendig machte, nicht beachtet!

- Der Umbau dauert nun schon mehr als ein Jahr und ich bin in diese Kostensituation hineingeschlittert, da ich (wie dargestellt) bis heute vom Architekten keine Kostenschätzung, Kostenplanung, Kostenberechnung, Vergleich Plan- mit Istkosten oder ähnliches erhalten habe!
- Irgendwann war ich nur noch daran interessiert, dass diese Dauerbaustelle fertig wird! Dies ist nun praktisch der Fall!
- Gibt es eigentlich ein verständliches 'Pflichtenheft' darüber, welche konkreten Aufgaben der Architekt in welchen Phasen zu erfüllen hat, damit er einen Honoraranspruch für die entsprechende Phase hat?
Danke!

Da dürfte es nicht nur massive Honorarkürzungen, sondern auch Schadensersatzforderungen an den Planer geben.

Tipp: nichts mehr zahlen, alles zum Anwalt und durchsprechen was zu tun ist. Zur Mängelfeststellung und ggf. Sanierung einen Sachverständigen für Gebäudeschäden hinzuziehen.

Leider bestätigt sich hier mal wieder: wenn es Ärger mit dem Honorar gibt, gibt es meist nicht nur Ärger mit dem Honorar.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

verständliches 'Pflichtenheft'

Schauen Sie mal in Anlage 11 der HOAI; ob das für Sie verständlich genug ist, weiß ich nicht.
Führt der Architekt nur einen Teil der Leistungen aus, dann stehen ihm auch nur Teile der Vergütung für die jeweilige Leistungsphase zu.

Ich bin sprachlos. Echt. UND glauben Sie mir, das kommt sehr selten vor....