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HOAI.de - Forum : HOAI-Novelle 2013 : Berechnung Anrechenbare Bausubstanz
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Die Schnepfe
Level: Jr. Member
Beiträge: 4
Registriert seit: 25.10.2013
IP: Logged
icon Berechnung Anrechenbare Bausubstanz

Guten Tag an Alle,

ich muss für eine vollständig zu sanierende Villa aus dem Jahr 1890 ein Honorarangebot erstellen (innen und außen). Kubatur und die anzunehmen Baukosten kann ich ermitteln. Mit welchen Rechenwerten aber berechene ich die Abnutzung, um so auf den rechnerisch richtigen Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz zu kommen, den ich bei den anrechenbaren Kosten hinzurechnen darf. Ich brauche objektive Ansätze für die Abminderungsprozente. Kann mir jemand helfen? Im Voraus schon ganz vielen Dank für die Hilfe!

MFG, die Schnepfe

25.10.2013 at 18:05 Uhr
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fdoell
Level: Moderator
Beiträge: 1870
Registriert seit: 10.01.2003
IP: Logged
icon Re: Berechnung Anrechenbare Bausubstanz

Hallo,

lesen Sie doch mal http://www.hoai.de/forum/viewtopic.php?TopicID=2101. Die Frage ist nämlich zunächst, welche mitverarbeitete Bausubstanz besteht, d.h. Bausubstanz, die Teil des zu planenden Objekts ist und durch Verwendung vorhandener Bausubstanz nicht neu gebaut werden muss.

Ansonsten ist die Berücksichtigung unangetasteter Bauteile keine Mitverarbeitung von Bausubstanz; hier wird der Aufwand zur Zusammenführung mit dem Bestand ausschließlich über den Umbau- und Modernisierungszuschlag ermittelt.

Vielleicht schreiben Sie mal, welche Bausubstanz nach Ihrer Ansicht mitzuverarbeiten ist und warum dies nicht nur die Berücksichtigung von Bauteilen außerhalb des zu planenden Objekts sein soll.

Für ein Angebot müssen Sie auch noch gar nichts abschätzen, das geschieht nach HOAI 2013 ohnehin erst zum Zeitpunkt der Kostenberechnung, d.h. nach der Entwurfsplanung, wenn Sie genau wissen, wie das neue Objekt aussieht und was davon wegen mitverarbeiteter Bausubstanz nicht neu gebaut zu werden braucht.

____________________________
Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

25.10.2013 at 19:41 Uhr
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Die Schnepfe
Level: Jr. Member
Beiträge: 4
Registriert seit: 25.10.2013
IP: Logged
icon Re: Berechnung Anrechenbare Bausubstanz

Guten Tag sehr geehrter Herr Doell,

zuerst recht vielen Dank für die Antwort. Ich glaube zu verstehen, dass ich einen unrichtige Auffassung der „mitzuverarbeitenden Bausubstanz“ habe. Ich versuche mit eigenen Worten zu beschreiben. Ausgangslage: Wir möchten die Villa innen und außen sanieren. Innen: Wir tauschen Bodenbeläge aus, verkleiden Wände neu, erneuern Sanitärobjekte. Hier also alles Alte weg und Neues hin. D.h. ich mache etwas an oder auf etwas Altes, was ich nicht antaste, dran oder drauf. Hier darf ich die vorhandene Substanz nicht mit ansetzen, das könnte honorartechnich über Zuschläge geregelt werden. Richtig? Anders bei der Fassadensanierung? Wir haben ein Klinkerfassade, die sehr marode ist. Die Fassade muss ausgebessert werden, also nicht ausgetauscht. Oder der Dachstuhl, die Pfosten-Riegel-Konstruktion ist zum Teil sehr marode und wird zum Teil erneuert werden. Hier bleiben aber auch alte Teile stehen und andere Teile werden erneuert. Oder ich muss die vorhandene Tagkonstruktion ertüchtigen, bspw. Verstärken, aber nicht austauschen. Sind das Beispiele für „mitzuverarbeitende Bausubstanz“? Wenn ja, warum darf ich diese dann honorarmäßig berücksichtigen UND zusätzlich den Zuschlag aufrechnen. Dann zahlt mir doch der Bauherr meinen Planungsaufwand zweimal. So richtig klar ist mir die Abgrenzung einfach nicht.

Ich habe wohl Ihre sehr gute Erklärung verstanden. Mir ist nicht klar, ab welchem Grad des Eingriffs in ein Bestandsgebäude, der ja letztlich immer ist, ich nehme was Altes weg und mache was Neues hin, nun über Zuschläge honoriert wird und ab wann die Substanz als „mitverarbeitet“ gilt. Können Sie mal ein Beispiel für eine „Mitverarbeitung“ gaben? Das würde es verständlicher machen.

Im Voraus noch mal ganz vielen Dank!

27.10.2013 at 10:49 Uhr
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fdoell
Level: Moderator
Beiträge: 1870
Registriert seit: 10.01.2003
IP: Logged
icon Re: Re: Berechnung Anrechenbare Bausubstanz

quote:
Die Schnepfe wrote:
Wir möchten die Villa innen und außen sanieren. Innen: Wir tauschen Bodenbeläge aus, verkleiden Wände neu, erneuern Sanitärobjekte. Hier also alles Alte weg und Neues hin. D.h. ich mache etwas an oder auf etwas Altes, was ich nicht antaste, dran oder drauf. Hier darf ich die vorhandene Substanz nicht mit ansetzen, das könnte honorartechnich über Zuschläge geregelt werden. Richtig?
Ein Umbauzuschlag kommt hier in Frage, wenn wesentliche (!) EIngriffe in Konstruktion oder Bestand stattfinden (§ 2 Abs. 5).

quote:
Anders bei der Fassadensanierung? Wir haben ein Klinkerfassade, die sehr marode ist. Die Fassade muss ausgebessert werden, also nicht ausgetauscht.
Das, was stehenbleibt, ist kein Teil des zu planenden Objekts und damit keine mitverarbeitete Bausubstanz.

Die Sanierung selbst kann eine Instandsetzung sein, für die nach § 12 Abs. 2 ein Zuschlag in der Objektüberwachung gewährt werden kann. Ist mit der Sanierung eine nachhaltige (!) Gebrauchswerterhöhung verbunden, handelt es sich um eine Modernisierung mit der Zuschlagsmöglichekeit in allen Leistungsphasen (§ 36 Abs. 1).

quote:
Oder der Dachstuhl, die Pfosten-Riegel-Konstruktion ist zum Teil sehr marode und wird zum Teil erneuert werden. Hier bleiben aber auch alte Teile stehen und andere Teile werden erneuert.
Wenn der Auftrag bzw. die die Planung ergibt, dass am besten alles erneuert (ausgetauscht) würde, wäre ein neuer Dachstuhl das zu planende Objekt (Neubau gem. der Definition in § 2 Abs. 2). Wenn man dann dem Bauherren vorrechnet, dass das Stehenlassen und ggf. Herrichten einzelner Teile des Dachstuhls es ebenfalls täte (nur dass das Holz dann eben älter ist) und wirtschaftlicher wäre als ein Neubau, soll der Planer daraus keinen Honorarnachteil, aber auch keinen Honorarvorteil gegenüber dem gesamten Ersatzneubau haben. Man könnte also hier die Differenz zwischen den Kosten des Ersatzneubaus und den Kosten der Herrichtung als mitverarbeitete Bausubstanz ansetzen. Der EInfachheit halber kann man vertraglich vereinbaren, dass die Kosten des neuen Dachstuhls anrechenbar sind, auch wenn vorhandene Teile hergerichtet werden, und dass damit die vorhandene Bausubstanz vergütet ist.

quote:
Oder ich muss die vorhandene Tagkonstruktion ertüchtigen, bspw. Verstärken, aber nicht austauschen.
Das ist eine Gebrauchswerterhöhung, d.h. Modernisierung. Die anrechenbaren Kosten sind nur die konkret anfallenden Baukosten.

quote:
Sind das Beispiele für „mitzuverarbeitende Bausubstanz“?
Siehe vor.

quote:
Wenn ja, warum darf ich diese dann honorarmäßig berücksichtigen UND zusätzlich den Zuschlag aufrechnen?
Wenn im vorgenannten Beispiel des Dachstuhls zusätzlich eine nachhaltige Gebrauchtswerterhöhung stattfinden würde (ob nun statisch, wärmedämmtechnisch, raumnutzungsmäßig oder wie auch immer), dürfte ein Modernisierungszuschlag angesetzt werden. Findet ohne Gebrauchswerterhöhung eine Umgestaltung (mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand) statt, muss etwas stehenbleiben, das man umbaut. Die Kriterien zum Ansatz vorhandener Bausubstanz, die technisch mitverarbeitet werden, gelten dabei wie oben genannt.

Etwas anderes sind Umbauten und Modernisierungen, bei denen vorhandene Bausubstanz gestalterisch mitverarbeitet wird. Hier gilt es zu begründen, dass diese Substanz gestalterisch mitverarbetet wird, d.h. der Planer muss damit einen Aufwand haben und die tatsächlich geplante Maßnahme muss einen gestalterischen Bezug zum Bestand haben.

Zu beachten ist aber, dass die Berücksichtigung in verschiedenen Leistungsphasen sehr unterschiedlich ausfallen kann (z.B. stark in Vorplanung und Entwurf und nicht mehr bei Ausschreibung und Bauüberwachung). Das ist dann honorartechnisch zu berücksichtigen (BGH, Beschluss vom 26.07.2007 - VII ZR 139/06).

quote:
Mir ist nicht klar, ab welchem Grad des Eingriffs in ein Bestandsgebäude, der ja letztlich immer ist, ich nehme was Altes weg und mache was Neues hin, nun über Zuschläge honoriert wird und ab wann die Substanz als „mitverarbeitet“ gilt. Können Sie mal ein Beispiel für eine „Mitverarbeitung“ gaben? Das würde es verständlicher machen.
Altes weg und neues hin kann vieles sein: Instandhaltung, Instandsetzung, Umbau, Modernisierung, auch Rückbau und Neubau.

Die wesentliche Frage ist: was ist das zu planende Objekt?

MItverarbeitung erfordert nach der Rechtsprechung eine planerische Berücksichtigung, die durch bloßes zeichnerisches Darstellen des Bestandes noch nicht gegeben ist (BGH, Urteil vom 27.02.2003 - VII ZR 11/02). Erstmals die HOAI 2013 fordert, dass es sich dabei um einen Teil des zu planenden Objelkts handeln muss, d.h. etwas zu Berücksichtigendes außerhalb des Planungsbereichs ist keine mitverarbeitete Bausubstanz.

Da im Vorfeld einer Planung, z.B. bei Vertragsabschluss, nocht nicht genau gesagt werden kann, was wie zu berücksichtigen ist oder entfällt oder saniert wird, ist der Betrag der Mitberücksichtigung nun (nach HOAI 2013) konkret erst zum Zeitpunkt der Kostenberechnung zu vereinbaren.

In der HOAI 1996/2002 war eine schrifltiche Vereinbarung ohne Terminsnennung vorgeschrieben; diese erfolgte zweckmäßigerweise bei Vertragsabschluss. Die Höhe einer solchen Vereinbarung als Pauschale war zu akzeptieren, solange sie nicht sittenwidrig war, genauer war die Vereinbarung einer Berechnungsmethode, die ggf. auch erst später anzuwenden war.

Sowohl HOAI 1996/2002 als auch HOAI 2013 fordern eine "angemessene" Berücksichtigung. Was unter "angemessen" zu verstehen ist, bleibt unklar und dem Verhandlungsgeschick der Vertragspartner vorbehalten. Entscheidend wird wohl die Prüfung sein, mit welcher Intensität ein Substanzteil die Planung beeinflusst. (Motzke/Wolf, Praxis der HOAI).

Ein Beispiel aus der Tragwerksplanung: Bei einer Gebäudeaufstockung müssen zahlreiche tragende Bauteile des Bestands überprüft werden, ob sie die erhöhten Lasten aufnehmen können, ob und wo gegebenenfalls Verstärkungen vor-
genommen werden müssen. Alle nachgerechneten Teile gelten als vorhandene Bausubstanz.

Weitere Beispiele z.B. unter http://www.ligos.de/kunden/voigt/files/hoai_marketing.ppt (hintere Blätter).

Die amtliche Begründung zu § 6 HOAI 2013 nennt: "Während die Berücksichtigung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz dazu dient, den Auftragnehmer beim Bauen im Bestand nicht schlechter zu stellen als beim Neubau, soll der Umbau- und Modernisierungszuschlag dem besonderen Schwierigkeitsgrad der Anforderungen für Architekten und Architektinnen sowie Ingenieure und Ingenieurinnen beim Umbau und der Modernisierung von Bestandsobjekten Rechnung tragen."


[Edited by fdoell on 28.10.2013 at 21:22 Uhr]

____________________________
Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de
28.10.2013 at 20:56 Uhr
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ph-architekt
Level: Jr. Member
Beiträge: 1
Registriert seit: 04.01.2016
IP: Logged
icon Re: Berechnung Anrechenbare Bausubstanz

ein "hallo" an alle die hier noch aktiv sind (es sieht ja gerade nicht so aus, aber ich hoffe mal...),

mein projekt in kürze:
mfh aus dem jahre 1930 mit 8 wohnungen + 2 geschäften im eg
das dach soll runter
passiv-penthaus drauf
aufzug rangebaut
bestand soll gedämmt werden, neue fenster (brüstung raus, hk-nische zu, rk-raus), neue türen zum treppenhaus + lift (schallschutz) und komplette elektro- und heizungsinstallation
böden, wände.... werden wohl dem grosen umbau zum opfer fallen und auch neu gemacht werden müssen...
somit 80% bestand auf vordermann gebracht, 20% neubau mit ph-standard.
sehr - nein extrem schwierige baustelle (kein platz, hauptverkerhstrasse, baulasten, kaum ein paltz für nen kran...)

ich habe nur lp 5-8 im auftrag!

wie mache ich mein architektenangebot richtig + fair (und bekomme es auch durch)?

- honorarzone 3-oben (da kompliziert)
- umbauzuschlag zwischen 20 und 33%
- bausubstanz: m3 x 350 €/m3 (da heutiger erh. enev-standard ja benötigt wird)
- "m" x "w" ist somit klar (ich setze die m3-berechnung der fast nicht machbaren berechnung von bauteilen voraus!)
- "z" schon problematischer aber nehmen wir mal 0,7 an
- beim leistungsfaktor strauchle ich, denn hier wird (zumindest in einer edv-version) folgendes vorgeschlagen/empfohlen: "lf"-faktoren unterschiedlich, je nachdem was der planer nun wirklich leistet, aber maximal 9! warum?
da ich aber im auftrag ja schon "nur" 71% aus lp 5-8 habe, kann ich auch bei den leistungsfaktoren nur die (sagen wir mal) 0,9 jeweils ansetzen. somit käme ich da ja nur auf 71 x 0,9 = 63% !
ist es richtig die reduzierung der lp´s (71% und noch die der "lf" nur aus dem lp´s anzusetzen?

irgendwie ist´s grad schwierig.... und für mich auch das erste mal und dann gleich sooo kompliziert...

erbitte verständliche und baldige hilfe.

danke.

04.01.2016 at 17:58 Uhr
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FelixFrie
Level: Jr. Member
Beiträge: 4
Registriert seit: 13.01.2016
IP: Logged
icon Re: Berechnung Anrechenbare Bausubstanz

Hallo ph-architekt,

was sie als mitzverarbeitende Bausubstanz müssen sie letzt endlich gegenüber dem Bauherrn erläutern. Die technische Mitverarbeitung zeigt sich in der Form, dass alte Bausubstanz mit neuer Bausubstanz in Verbindung tritt (direkter Kontakt). Da kommt es darauf an wo sie die Dämmung anbringen, direkt auf dem Putz oder auf der Rohbauwand. Sofern sie das restliche Gebäude erhalten sollen (Denkmal oder ähnliche Auflagen) kann man hier von einer gestalterischen Mitverarbeitung sprechen.

Die Leistungsfaktoren können Sie im aktualisierungsbedarf-zur-honorarstruktur-der-honorarordnung-fuer-architekten-und-ingenieure-hoai-anlagenband-1 einsehen. unter anlage 6.1 finden sie ihre LF.
Ich hoffe ich konnte etwas helfen

19.02.2016 at 21:11 Uhr
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fdoell
Level: Moderator
Beiträge: 1870
Registriert seit: 10.01.2003
IP: Logged
icon Re: Berechnung Anrechenbare Bausubstanz

Guten Tag ph-architekt,

zunächst die Bitte: bei neuen Themen einen neuen Thread eröffnen; ihre Frage ist schließlich keine Stellungnahme zu dem Thread, unter dem sie nun steht!

InI Ihem Fall dürften nicht nur Fragen zur Höhe der mvB auftauchen, sondern auch

- wie wurden die beengten Baustellenzufahrten im Entwurf und im Baugenehmigungsverfahren konstruktiv gelöst und kostenmäßig berücksichtigt? Wurden im Rahmen der Abstimmung der Genehmigungsfähigkeit Lph. 3 auch bereits Gespräche mit der Straßenverkehrsbehörde dazu geführt?

- wieso wollen Sie die Kosten schätzen, gibt es denn keine Kostenberechnung aus dem Entwurf?

- welche Honorierung wollen Sie bzgl. eines Umbauzuschlages ansetzen, wenn teilweise ein Erweiterungsbau vorliegt (Zuschlag auf alles oder nur auf den Umbauteil)?

Wenn ein Leistungsfaktor von 0,9 anzusetzen ist, wird der zur Berechnung der anrechenbaren Kosten aus mitverarbeiteter Bausubstanz angesetzt, nicht als Abminderung der zu erbingenden Teilleistungen. Das Verfahren ist z.B. im AHO-Heft 1 beschrieben (www.aho.de/schriftenreihe/index.php3).

Aus Ihren Ausführungen ist evtl. herauszulesen, dass Sie nur Lph. 5-8 bezahlt bekommen, aber Lph. 1-4 mit erbringen sollen. Trifft das zu? Wenn ja, wäre das ganze möglicherweise eien unzulässige Mindestsatzunterschreitung.

Dazu müsste man aber das Projekt viel näher kennen.

____________________________
Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

22.02.2016 at 09:28 Uhr
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HOAI.de - Forum : HOAI-Novelle 2013 : Berechnung Anrechenbare Bausubstanz Neues Thema erstellen Neue Umfrage erstellen Antworten auf den Beitrag
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