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HOAI.de - Forum : Haftung für Planungs- und Bauüberwachungsfehler : Dachbodenausbau Neubau - fehlende Genehmigung
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Bauherr7171
Level: Jr. Member
Beiträge: 5
Registriert seit: 31.10.2013
IP: Logged
icon Dachbodenausbau Neubau - fehlende Genehmigung

Liebe Forumsmitglieder,

Wir haben einen Architekten für die Planung / Errichtung unseres Einfamilienhauses (HAOI Stufen 1-8 )(Bundesland Bayern) engagiert. Das Haus befindet sich kurz vor Fertigstellung.

Folgendes Problem hat sich nun herauskristallisiert:

Über dem Wohnzimmer des Neubaus befindet sich ein offener Galerieraum direkt unter dem Dach. Dieser erfüllt alle Kriterien eines Wohnraums: Er befindet sich innerhalb der Wohnung, wird direkt vom Wohnzimmer aus über eine Treppe erreicht und hat durch die Galerie eine Sichtverbindung zum Wohnzimmer. Er verfügt über ausreichende Belichtung, auch sind alle Kriterien des Brandschutzes erfüllt. Der Architekt deklarierete diesen Raum bei der Genehmigungsplanung, die natürlich von uns unterschrieben wurde, allerdings nur als reinen Nutzraum. Uns unerfahrenen Bauherren fiel dieser Umstand erst später auf. Ein Ausbau ist aber aufgrund der Architektur (offene Galerie zum Wohnzimmer) natürlich unbedingt erforderlich und erwünscht. Erschwerend kommt hinzu, dass eine Genehmigung für Dachausbauten im vorliegenden Bebauungsplan nicht gestattet ist, was wir im Nachhinein erfahren haben.

Wir sind ratlos! Keinesfalls wollen wir einen "Schwarzbau" errichten. Wer hat das Problem zu verantworten? Wir oder der Planer? Wie können wir weiter vorgehen? Da mit dem Architekten auch in anderer Hinsicht Schwierigkeiten (Baumängel) aufgetreten sind, steht er für Rückfragen nicht zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen, Bauherr7171

[Edited by Bauherr7171 on 31.10.2013 at 18:28 Uhr]

31.10.2013 at 18:28 Uhr
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hoearc
Level: Sr. Member
Beiträge: 157
Registriert seit: 08.08.2012
IP: Logged
icon Re: Dachbodenausbau Neubau - fehlende Genehmigung

Hallo Bauherr 7171,

Wer das Problem zu verantworten hat, das kommt sicher darauf an, wie genau die Planungsprämissen durch Euch als Bauherr vorgegeben waren, und zwar nachweislich.
Stand der Ausbau schon zu Beginn des Projektes völlig klar als Aufgabe, dann hatte Euer Planer zu klären, ob das möglich ist oder nicht und Euch darüber aufzuklären.
Da Du schreibst, "Der Architekt deklarierete diesen Raum bei der Genehmigungsplanung, die natürlich von uns unterschrieben wurde, allerdings nur als reinen Nutzraum.",
muss im Grunde davon ausgegangen werden, dass der Architekt die Genehmigungsfähigkeit vermutlich durchaus geprüft hat und ein Ausbau eben nicht genehmigungsfähig wäre.

Wenn das so ist, dann wird auch das Klären einer Schuldfrage keine Genehmigungsfähigkeit erzwingen können, vermute ich.

Falls es doch eine Möglichkeit gibt, muss man diese herausbekommen.
Wenn Ihr ohnehin keinen Schwarzbau errichten möchtet, habt Ihr schon darüber nachgedacht, selbst bei der Bauaufsichtsbehörde vorzusprechen und die Genehmigungsfähigkeit abzuklären?

Honorartechnisch ist die Änderung meines Erachtes eine Umplanung, falls der Architekt sich darum kümmern soll. Es fallen also Planungskosten an. Zu wessen Lasten die gehen: Anwalt fragen - da spielt dann unter Umständen doch wieder die Schuldfrage eine Rolle.

31.10.2013 at 22:19 Uhr
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Bauherr7171
Level: Jr. Member
Beiträge: 5
Registriert seit: 31.10.2013
IP: Logged
icon Re: Dachbodenausbau Neubau - fehlende Genehmigung

Hallo hoearc!
Erst mal vielen herzlichen Dank für die schnelle Antwort!!!



"Stand der Ausbau schon zu Beginn des Projektes völlig klar als Aufgabe, dann hatte Euer Planer zu klären, ob das möglich ist oder nicht und Euch darüber aufzuklären."

Ja, der Ausbau stand schon vor Genehmigungsplanung fest: Es wäre anders gar nicht gegangen, zumal es sich ja um einen offenen Galerieraum mit Deckenaussparung zum Wohnzimmer handelt. Man stelle sich vor, der Dachraum würde nicht ausgebaut werden / werden dürfen: Man würde von der Wohnzimmercouch aus auf einen nicht ausgebauten "Speicher" sehen. Also schon rein aufgrund der Architektur MUSS dieser Raum ausgebaut werden (Beplankung der Dachschrägen, auch (Fußboden)heizung zwingend erforderlich, sonst wäre das Wohnzimmer nicht warm zu bekommen, da ja mit Galerie eine Einheit etc.).
Macht dieser Umstand den "Dachraum" nicht schon via Definition zum Wohnraum und hat der Architekt diesen nur falsch deklariert?



"Da Du schreibst, "Der Architekt deklarierete diesen Raum bei der Genehmigungsplanung, die natürlich von uns unterschrieben wurde, allerdings nur als reinen Nutzraum.",
muss im Grunde davon ausgegangen werden, dass der Architekt die Genehmigungsfähigkeit vermutlich durchaus geprüft hat und ein Ausbau eben nicht genehmigungsfähig wäre."

Uns drängt sich der Gedanke auf, dass der Architekt diesen Punkt im Bebauungsplan zunächst "übersehen" hatte. Denn warum sonst plant man einen vom Wohn-Esszimmer gut einsehbaren ca. 70qm großen "Speicher", der auch nicht durch eine Tür vom Wohnraum abgetrennt ist und auch nicht werden kann (größeres "Loch" in der Decke als Galerie)?



"Wenn das so ist, dann wird auch das Klären einer Schuldfrage keine Genehmigungsfähigkeit erzwingen können, vermute ich."

Was wäre dann die Konsequnez? Wer trägt die Folgekosten dieser Konsequenz?



"Wenn Ihr ohnehin keinen Schwarzbau errichten möchtet, habt Ihr schon darüber nachgedacht, selbst bei der Bauaufsichtsbehörde vorzusprechen und die Genehmigungsfähigkeit abzuklären?"

Das machen wir in jedem Fall.



"Honorartechnisch ist die Änderung meines Erachtes eine Umplanung, falls der Architekt sich darum kümmern soll. Es fallen also Planungskosten an."

Wie würde so eine Umplanung aussehen? Wäre diese eine reine Formsache, zumal der Raum an sich ja alle Merkmale des Wohnraums in sich trägt (große, teure Giebelverglasungen, Fußbodenheizung, Dachschrägenbeplankung - all dies ersichtlich im Genehmigungsplan bzw. in der Werkplanung).
In diesem Zuammenhang stellt sich mir die Frage, ob durch bestimmte Eigenschaften wie Giebelverglasung, Fußbodenheizung, Beplankung der Dachschrägen, entsprechende Höhe etc. ein Raum schon via Definition ein WOHNraum ist und kein Nutzraum sein kann? Oder darf auch ein Nutzraum alle Eigenschaften eines Wohnraums erfüllem, dieser aber lediglich nicht zu Wohnzwecken genutzt werden (so unwahrscheinlich das auch ist)?
Anders gefragt: Liegt in unserem Fall ein Wohnraum vor, der in den Genehmigungsunterlagen nur falsch als Nutzraum deklariert ist?
Wer ist an der falschen Deklarierung schuld? Der Plander als Eingabevorlageberechtigter oder der (naive) Bauherr, der das zwar unterschreibt, dem aber dieser Sachverhalt zunächst gar nicht auffällt?



Beste Grüße!



[Edited by Bauherr7171 on 01.11.2013 at 10:47 Uhr]

[Edited by Bauherr7171 on 01.11.2013 at 10:48 Uhr]

01.11.2013 at 10:46 Uhr
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hoearc
Level: Sr. Member
Beiträge: 157
Registriert seit: 08.08.2012
IP: Logged
icon Re: Re: Dachbodenausbau Neubau - fehlende Genehmigung

quote:
Bauherr7171 wrote:

... offenen Galerieraum mit Deckenaussparung zum Wohnzimmer handelt. Man stelle sich vor, der Dachraum würde nicht ausgebaut werden / werden dürfen: Man würde von der Wohnzimmercouch aus auf einen nicht ausgebauten "Speicher" sehen. Also schon rein aufgrund der Architektur MUSS dieser Raum ausgebaut werden (Beplankung der Dachschrägen, auch (Fußboden)heizung zwingend erforderlich, sonst wäre das Wohnzimmer nicht warm zu bekommen, da ja mit Galerie eine Einheit etc.).
Macht dieser Umstand den "Dachraum" nicht schon via Definition zum Wohnraum und hat der Architekt diesen nur falsch deklariert?

[Edited by Bauherr7171 on 01.11.2013 at 10:48 Uhr]


Ich glaube, ohne genaue Kenntnis der Planung ist es schwer, überhaupt das Vorliegen eines Mangels zu bestätigen.

Ich rate dringend, Euren Planer noch einmal zu fragen, wie die Deklaration und die Nutzungsangabe des Raumes entstanden sind.
Wenn im Plan Nutzraum steht, dann kann es ja z.B. auch sein, dass hier lediglich die Raumhöhe keine Deklaration als Aufenthaltsraum zuließ, der Raum jedoch als offene Galerie gar kein Problem mit einer Nutzung zum Wohnbereich gehörig darstellt. Ich kann mir nämlich gerade nicht vorstellen, wie ein offen fließender Raum genehmigt werden konnte und die Bauaufsicht dann von einem Speicher ausgehen sollte.
Seid Ihr ganz sicher, dass es überhaupt ein Problem gibt?

Wenn Ihr mit Eurem Planer nicht gut reden könnt, dann fragt Ihn doch einfach erst einmal ganz freundlich per Email, ob die offene Galerie zum Wohnbereich gehört. Einfache Frage, die kann er bestimmt ganz schnell mit ja oder nein beantworten.
02.11.2013 at 22:30 Uhr
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C.Zeh
Level: Sr. Member
Beiträge: 337
Registriert seit: 03.12.2004
IP: Logged
icon Re: Dachbodenausbau Neubau - fehlende Genehmigung

Möglicherweise ist das ein ganz interessanter baurechtlicher Aspekt, den Sie hier vortragen. Aufgrund der Anforderungen an die Wärmedämmung der Umfassungsbauteile des Gebäudes erhalten die Räume im Speicher eine geänderte Funktion- von Abstellraum in Nutzraum (Wohnraum oder Verkehrsfläche). Dies sind doch die Folgen der zwischenzeitlich gesetzlich geforderten und vorgeschriebenen energetischen Gebäudehülle und diese stehen wohl im Konflikt mit dem Bebauungsplan der offensichtlich schon älter ist (?)
Nur mal als Ansatz für einen Konfliktlösungsgedanken. Die Flächen liegen doch klar innerhalb der energetisch konzipierten Gebäudehülle, man baut man doch nicht teuer ein gedämmtes Dach und nutzt es als Gerümpelkammer. Außerdem haben Sie doch eine Baugenehmigung erhalten, gibt es da Auflagen oder Beschränkungen ?
Eine Nutzfläche nach DIN 277 ist nicht nur eine Wohn-oder Aufenthaltsfläche, eine Nutzfläche kann auch eine sonstige Nutzung haben-Sanitärräume, Umkleideräume, Schrankräume, Lager- und Abstellfläche und auch eine sonstige Nutzung z.B. als Galerie ist zulässig. Ich sehe den Fehler nicht, den Sie Ihrem Planer vorhalten.
Meint
Corinna Zeh


[Edited by C.Zeh on 03.11.2013 at 16:24 Uhr]

03.11.2013 at 14:26 Uhr
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Bauherr7171
Level: Jr. Member
Beiträge: 5
Registriert seit: 31.10.2013
IP: Logged
icon Re: Dachbodenausbau Neubau - fehlende Genehmigung

Herzlichen Dank für die umfassenden Antworten!

"Wenn im Plan Nutzraum steht, dann kann es ja z.B. auch sein, dass hier lediglich die Raumhöhe keine Deklaration als Aufenthaltsraum zuließ, der Raum jedoch als offene Galerie gar kein Problem mit einer Nutzung zum Wohnbereich gehörig darstellt."

Die Raumhöhe erfüllt auch unter diesem Aspekt die Anforderungen an Aufenthaltsräume: Mehr als 50 Prozent der Wohnfläche liegen über 2,20m, wobei die Anteile unter 1,50m nicht berücksichtigt sind.


"diese stehen wohl im Konflikt mit dem Bebauungsplan der offensichtlich schon älter ist (?)"

Der Bebauungsplan stammt aus den 1960er Jahren, ist also schon sehr alt. Viele der umliegenden Gebäuden haben inzwischen auch ihr Dachgeschoss ausgebaut, obwohl es laut Bebauungsplan nicht zulässig ist. Dem Planer war zudem bekannt, dass wir die Fläche unter dem Dach (offene Galerie) als Büro-, Spiele- und Fernsehzimmer verwenden wollen. Auch in seinen Kostenschätzungen für das Gebäude ist die Fläche als Wohnraum aufgeführt, lediglich im Genehmigungsplan ist sie anders deklariert. Wir machen uns nun Sorgen, dass dies einen Betrug an den Behörden darstellen könnte, zumal ja die Größe der Wohnfläche z.B. die Höhe der Grundsteuer bestimmt (Steuerhinterziehung). Wir werden aus diesem Grunde die tatsächlich vorhandene Wohnfläche den Behörden melden, befürchten aber, dass eine teure Nachgenehmigung / Umplanung auf uns zukommt.
Auflagen in der Genehmigung gibt es im Übrigen keine.

Mit besten Grüßen!

[Edited by Bauherr7171 on 03.11.2013 at 21:36 Uhr]

03.11.2013 at 21:34 Uhr
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hoearc
Level: Sr. Member
Beiträge: 157
Registriert seit: 08.08.2012
IP: Logged
icon Re: Dachbodenausbau Neubau - fehlende Genehmigung

Na dann toi toi toi.

Noch ein kleiner Tipp.
Bebauungsplan - Ausnahme erwirken und damit sozusagen den Bebauungsplan außer Kraft zu setzen, ist zwar mit einiger Schreiberei verbunden, es macht nicht jeder Planer, es kostet Gebühren, aber es geht.
Also auch wenn der Bearbeiter auf dem Amt erst einmal sagt: vollkommen unmöglich!!!!, nicht den Mut verlieren.

03.11.2013 at 22:51 Uhr
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