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HOAI.de - Forum : Honorarberechnung nach HOAI : Endabrechnung EFH höher als geplant
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aachen2014
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Beiträge: 12
Registriert seit: 12.06.2014
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icon Endabrechnung EFH höher als geplant

Unser EFH in Aachen ist mittlerweile fertiggestellt worden und ich habe ein Problem mit der Abrechnung (Für unser Passivhaus ist vereinbart HOIA 2009, IV mit Viertelsatz).

Nach Planungsbeginn im August 2012 wohnen wir seit März 2014 in unserem Haus und haben mittlerweile das fast vollständige Architektenhonorar stets baubegleitend bezahlt. Jetzt ist die Honarforderung in der Endabrechnung allerdings höher als die uns zuvor als konservative Höchstschätzung ausgegebenen Betrag. Dies hat folgende Ursache:

1) Wir haben eine Vielzahl von Kostenabschätzungen in der Planungsphase gemacht. Diese liefen von Aug. 2012 bis April 2013 (Baubeginn war Mai 2013). Für sein Honorar nimmt der Architekt als Basis jetzt die höchste aller dieser Schätzungen. Wir haben im Zuge der Kostenreduzierung beispielsweise eine zunächst geplante Photovoltaikanlage herausgenommen. Sie war ab dann auch nicht mehr in der Kostenschätzung enthalten, aber wie wir in der Endabrechnung feststellen, blieb Sie offensichtlich Teil der Honorarberechnung. Auch die Kosten für die öffentliche Erschließung hat er um 40% über den tatsächlichen Kosten angesetzt. Da diese Zahlen uns bekannt waren, haben wir sie ihm auch unmittelbar mitgeteilt. In späteren Schätzungen hat er diese Zahlen auch verändert, Honorarbasis sollen aber nun- 2 Monate nach unserem Einzug bei 97% Leistungserbringung - trotzdem die hohen von ihm ursprünglich geschätzten Kosten sein. Auch viele anderen Kosten sind teilweise erheblich höher abgeschätzt, als sie wirklich waren und tragen auch all unseren Vereinfachungen vor Baubeginn nicht Rechnung. Diese Veränderungen kurz vor Beginn der Ausführungsplanung hat er uns auch separate in Rechnung gestellt. Damit hat unser Architekt erheblich sein Honorar erhöht. Ist dies OK? Können wir nicht verlangen, dass das Architektenhonorar sich zumindest an diesen schon vor Baubeginn reduzierten Plankosten orientiert? bzw.: Zu welchen Zeitpunkt werden üblicherweise die anrechenbaren Kosten fixiert?

2) Ist die Berechnung unseres Architekten bezüglich der "Anrechenbaren Kosten" richtig: Anrchenbare Kosten = Kostengruppen 200/300/500+ zusätzlich 25% der Kostengruppen 200/300/500 + Kostengruppe 400 zur Hälfte und davon 23%? + 6% Nebenkosten auf die Gesamtsumme. Damit liegt er in den Kosten höher, als das was er für uns selbst in der Höchstrechnung angegeben hat. Ist die Rechnung richtig? Ich wundere mich vor allem darüber, dass die Kostengruppen 2/3/5 insgesamt mit 125% angerechnet werden, die Bautechnik in Kostengruppe 4 aber sehr niedrig.

Kann mir jemand helfen, gerne auch getrennt nach den Punkten 1) und 2)?

Ich freue mich auf eine Antwort.

Mit freundlichen Grüßen aus Aachenjavascript:void(0);


[Edited by aachen2014 on 12.06.2014 at 15:50 Uhr]

[Edited by aachen2014 on 12.06.2014 at 15:54 Uhr]

[Edited by aachen2014 on 13.06.2014 at 08:09 Uhr]

12.06.2014 at 15:45 Uhr
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fdoell
Level: Moderator
Beiträge: 1821
Registriert seit: 10.01.2003
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icon Re: Endabrechnung EFH höher als geplant

zu 1)
Maßgeblich ist die Kostenberechnung, nicht die Kostenschätzung (§ 6 Abs. 1). Wenn in der Vorplanungsphase weitere Untersuchungen nach grundsätzlich anderen Anforderungen gemacht wurden, besteht hierfür ggf. Anspruch auf ein zusätzliche Honorar (§ 10 Abs. 1).

zu 2)
Die Regeln für die Ermittlung anrechenbarer Kosten für die Gebäudeplanung stehen in § 33:

§33 Besondere Grundlagen des Honorars
(1) Für Grundleistungen bei Gebäuden und Innenräumen sind die Kosten der Baukonstruktion anrechenbar.
(2) Für Grundleistungen bei Gebäuden und Innenräumen sind auch die Kosten für Technische Anlagen, die der Auftragnehmer nicht fachlich plant oder deren Ausführung er nicht fachlich überwacht,
1. vollständig anrechenbar bis zu einem Betrag von 25 Prozent der sonstigen anrechenbaren Kosten und
2. zur Hälfte anrechenbar mit dem Betrag, der 25 Prozent der sonstigen anrechenbaren Kosten übersteigt.
(3) Nicht anrechenbar sind insbesondere die Kosten für das Herrichten, für die nichtöffentliche Erschließung sowie für Leistungen zur Ausstattung und zu Kunstwerken, soweit der Auftragnehmer die Leistungen weder plant noch bei der Beschaffung mitwirkt oder ihre Ausführung oder ihren Einbau fachlich überwacht.

Baukonstruktionskosten sind i.d.R. in den KGen 300 nach DIN 276 enthalten, darüber hinaus werden einige der Kosten aus KG 200 ähnlich behandelt, aber nur unter bestimmten Umständen und wenn die Planer sie geplant oder überwacht hat, also keinesfalls pauschal alle.

Außenanlagen (KG 500) sind nicht bloß Freianlagen, sondern können wesentlich mehr enthalten. Freianlagen können honorartechnisch bei der Gebäudeplanung integriert werden, wenn die anrechenbaren Kosten daraus nicht mehr als 7.500 € betragen (§ 37 Abs. 1), ansonsten sind sie als eigenes Leistungsbild abzurechnen.

Die Summe der vorgenannten Kosten (plus vorhandene, mitverarbeitete Bausubstanz beim Bauen im Bestand) sind die sog. "sonstigen Kosten" in § 33. Sie werden voll angesetzt und die Kosten der Technischen Ausrüstung (KG 400) bis zu 25% der sonstigen aK voll und darüber hälftig.

Nebenkosten dürfen nur dann als Prozentzahl des Honorars oder als Pauschale abgerechnet werden, wenn dies bei Auftragserteilung schriftlich vereinbart wurde (§14 Abs. 3), ansonsten nur auf Einzelnachweis.

____________________________
Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

13.06.2014 at 22:22 Uhr
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aachen2014
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Registriert seit: 12.06.2014
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icon Re: Endabrechnung EFH höher als geplant

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Darf ich doch noch weiterfragen?

Zu 1)
Wir haben mehrere Kostenberechnungen bekommen. Unser Architekt nimmt als Basis die höchste. Nach dieser Höchstschätzung haben wir noch eine größere Planungsänderung gemacht, die der Architekt zusätzlich honoriert bekommen hat. In der Höchstschätzung sind Kosten z.B. für eine Photovoltaik-Anlage enthalten, die aus der nächsten Kostenberechnung des Architekten herausgefallen sind. Im Laufe der Detailplanung, späteren Ausführungsplanung und Vergabeplanung ist die Kostenberechnung stets angepasst worden, was wir sehr gut fanden.
Es bleibt trotzdem die Frage: Auf Basis welcher Kostenberechnung sollte das Architektenhonorar berechnet werden? Ausgerechnet den Höchstwert der Kostenberechnung zu verwenden, empfinde ich als einseitigen Nachteil für uns.

Zu 2)
Mein Laienverständnis sagt mir, dass „anrechenbare Kosten“ maximal 100% der Kosten sein dürfen. Bei uns wird die Summe der 200er, 300er und 500er Kosten mit 125% „angerechnet“. Dazu gibt es auch keine separate Vereinbarung. Ist die Forderung nach 125% berechtigt? ( Ich finde in Ihrer Antwort nur eine 25% Regelung bezogen auf die 400er Kosten)

Ganz ganz vielen Dank für Ihre Zeit und Ihr Engagement. Mit ihrer Antwort hoffen wir, eine ausgeglichene Lösung mit unserem Architekten zu finden. Sie helfen uns sehr!



15.06.2014 at 10:57 Uhr
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bento
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Beiträge: 870
Registriert seit: 25.03.2007
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icon Re: Re: Endabrechnung EFH höher als geplant

quote:
aachen2014 wrote:
Auf Basis welcher Kostenberechnung sollte das Architektenhonorar berechnet werden?

In der Theorie geht die HOAI nicht unbedingt von mehreren Kostenberechnungen aus, sondern unterstellt, dass bis zum Ende der LP 3 "alle Unklarheiten beseitigt sind" und das Bauwerk auf Basis des Entwurfs und der zugehörigen Kostenberechnung erstellt wird.
Sollte es doch zu kostenrelevanten Änderungen kommen, so gibt es die Regelung des § 10 Abs 1 HOAI 2013, die allerdings nur besagt, dass dann "die Honorarberechnungsgrundlage für die Grundleistungen, die infolge des veränderten Leistungsumfangs zu erbringen sind, durch schriftliche Vereinbarung anzupassen ist". Allerdings wird nicht genau gesagt, nach welcher Berechnungsvorschrift das erfolgen soll. Da wird man wohl immer den Einzelfall betrachten müssen und schauen müssen, welche Grundleistung tatsächlich in welchem Umfang von den Änderungen betroffen sind.
Zu dem Thema "Fortschreibung der Kostenberechnung" gibt es auch einen interessanten Artikel aus 2012 von der GHV: http://www.ghv-guetestelle.de/ghv/redmedia/dib_12_10_kostenberechnungen_f.pdf

quote:
In der Höchstschätzung sind Kosten z.B. für eine Photovoltaik-Anlage enthalten, die aus der nächsten Kostenberechnung des Architekten herausgefallen sind.

Wenn ich unterstelle, dass die PV-Anlage weder (durch)geplant noch umgesetzt wurde, dann darf sie in der Kostenberechnung nicht bzw. nicht in diesem Maße auftauchen.
Zum Thema "Photovoltaik und HOAI" gibt es übrigens auch einen interessanten Artikel der GHV: http://www.ghv-guetestelle.de/ghv/redmedia/dib_4_2013_planung_von_photovo.pdf

Fazit:
Zunächst gilt die Kostenberechnung nach Abschluss der LP 3. Über spätere Leistungsänderungen, die kostenmäßige Auswirkungen haben, müssen sich die Parteien bzgl. des Honorars schriftlich verständigen. Es reicht also nicht ein einseitiges Ansetzen irgendeiner fortgeschriebenen Kostenberechnung.
Im Grunde muss man sich über die Auswirkungen auf das Honorar einigen, was im vorliegenden Fall noch nicht erfolgt sein dürfte.

Viele Grüße
bento
15.06.2014 at 13:35 Uhr
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aachen2014
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icon Re: Endabrechnung EFH höher als geplant

Hallo Zusammen,

ganz, ganz vielen Dank für die Informationen

Damit ist mit meine Frage 1) beantwortet und wir werden uns mit unserem Architekten zusammensetzten und dann hoffentlich eine faire Lösung finden.

Hat jemand von Ihnen eine Idee, wie wie wir mit der Frage 2) umgehen können? ... oder heißt Stufe IV mit Viertelsatz, dass auf die anrechenbaren Kosten 25% aufgeschlagen werden?

Nochmals vielen Dank für Ihre Hilfe!

16.06.2014 at 08:21 Uhr
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hoearc
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icon Re: Endabrechnung EFH höher als geplant

ich werde bei Ihrer 2. Frage auch nicht schlau.
Ich empfehle: den §4 aus der HOAI 2009 ausdrucken und dem Architekten zeigen. Er soll Ihnen dann erklären, woher die 25% mehr kommen.
Achtung: Anrechenbare Kosten sind Netto- Kosten, ohne Umstatzsteuer.

Ein Umbau ist Ihr Haus nicht, oder? Sonst ist vielleicht in dieser ABK- Rechnung ganz unkonventionell Umbauzuschlag eingebaut?

16.06.2014 at 21:41 Uhr
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bento
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icon Re: Re: Endabrechnung EFH höher als geplant

quote:
aachen2014 wrote:
... oder heißt Stufe IV mit Viertelsatz, dass auf die anrechenbaren Kosten 25% aufgeschlagen werden?

Nein!
Viertelsatz bedeutet, dass bei einmal ermittelten anrechenbaren Kosten (a.K.) das Honorar als "Viertelwert" der Spanne zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Honorarwert errechnet wird.

Beispiel:
a.K.: 100.000,- €
HZ IV, Viertelsatz

--> aus der Honorartabelle des § 35 Abs. 1 HOAI 2013 liest man zu den a.K. von 100.000,- € unter der HZ 4 eine Honorarspanne "von" 18.713 € (Mindestsatz) "bis" 21.074 € (Höchstsatz) ab. Der Viertelsatz wäre demnach 19.303,25 €.
Der Viertelsatz wird also direkt auf das Honorar angewendet und nicht auf die a.K.

Wie die 25% Berücksichtigung der Kosten der Technischen Ausrüstung bei den a.K. des Architekten erfolgt, hat der Kollege Doell weiter oben bereits erklärt.

Aber vielleicht auch dazu noch einmal ein Beispiel:

Kostenermittlung nach DIN 276-1: 2008-12:
Neubau (alles Nettosummen):
KG 200: Herrichten und Erschließen: 10.000 ,- €, wovon 3.000,- € für nichtöffentliche Erschließung vom Architekten geplant und überwacht wurden.
KG 300: Bauwerk-Baukonstruktion: 390.000,- €
KG 400: Bauwerk-technische Anlagen: 200.000,- €
KG 500: Außenanlagen: 7.000,- €, vom Architekten geplant und überwacht

--> sonstige anrechenbare Kosten:
3.000,- + 390.000,- + 7.000,- = 400.000,- €
Von der KG 400 wären anrechenbar:
a) voll bis zu 25% der sonstigen a.K.: --> 400.000,- x 25% = 100.000,- €
b) zur Hälfte mit dem Rest: --> 200.000,- - 100.000,- = 100.000,- und hiervon die Hälfte macht 50.000,- €

Damit ergäben sich die a.K. zu:
400.000,- + 100.000,- + 50.000,- = 550.000,- €.

Viele Grüße
bento
16.06.2014 at 22:44 Uhr
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aachen2014
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icon Re: Endabrechnung EFH höher als geplant

Lieber bento, lieber Hoearc, lieber Herr Doell, liebe Forumexperten

vielen Dank für die Informationen auch zu Punkt 2). Ich finde es zwar nicht besonders logisch, aber es scheint damit zu stimmen, dass die 200er, 300er und 500er Kosten zu 100% und dann zusätzlich nochmal zu 25% (dann als 400er Kosten) abgerechnet werden können. Die echten 400er Kosten spielen nur eine untergeordnete Rolle (bei uns 0,3% der anrechenbaren Baukosten).
Im Detail berechnet unser Architekt lt Kostenberechnung Dez. 2012 (netto):

221 HA Abwasser 2000€
222 HA Wasser 3700€
225 HA Strom 3600€
226 HA Telefon 252,10€
Summe Herrichten und Erschließen 9552,10€ (netto)

3.01 Rohbau 126000€
3.26 Zimmerer 12600€
3.20 Dachdecker 15800€
3,27 Fenster 32000€
3,39 Trockenbau 13500€
3.23 Putz 13500€
3.23 Wärmedämmverbundsystem 32500€
3.25 Estrich 7500€
3.24 Fliesen-Wand 5000€
3.27 Schreiner 17600€
3.30 Sonnenschutz 10000€
3.31 Schlosser 25000€
3.37 Maler 5800€
3,36 Bodenbelag 13800€
Summe 300er Kosten = 330.880€ (netto)

410 Sanitär 20000€
420 Heizung 19000€
430 Lüftung 19000€
444 Elektro 14500€
444 zus. Bus-Technik 15000€
491 zus. Photovoltaik 22000€
446 Blitzschutz 3000€
Summe 400er Kosten = 111.500€ (netto)

520 Befestigte Flächen 4200€
530 Baukonstruktion im Außenber. 7000€
Summe Außenanlagen = 11.200€ (netto)

731 Architekt 62900
735 Statik 8232
736 Fachingenieur Heizung 5400
743 Bodengutachten 1200
744 Absteckung & Sockelabnahme 800
771 Baugenehmigung 876
771 Roh- und Fertigbauabnahme 262
771 Wasserrechtliche Erlaubnis 150
771 Einmessung 1200
779 Bauleistungsversicherung 200
779 Bauherrenhaftpflicht 100
779 Lichtpausen 100
Summe Baunebenkosten = 81.420€ (netto)

Anrechenbare Kosten rechnet unser Architekt folgendermaßen:
aus KG 200/300/500 = 351.552,10
+ für KG 400 voll max 25% von KG 200/300/500 = 87.888,03€
+ Rest größer 25% von KG 200/300/500 = 1305,99€
=Summe(440.746,11€)

Da wir das Haus nach dieser Kostenberechnung (aus Dez. 2012) noch verändert haben (dies führte zu einem Zusatzhonorar von netto 2688,50€) , ist die Kostenberechnung dann in der Summe um ca 50.000€ günstiger geworden. Photovoltaik und Blitzschutz sind damals entfernt worden. Auch auf die zweite geplante Garage ist ab der Ausführungsplanung verzichtet worden.

1) Maximal 25% der 200/300/500er Kosten für Kostengruppe 400 heißt dann, dass es im Ermessen des Architekten liegt, wieviel er dort abrechnet? Er wird doch immer 25% abrechnen, oder?
2) Können wir Ihres Erachtens Leistungen, die wir bereits am ersten Tag nach Erhalt der ersten Kostenberechnung entfernt haben (z.B. Photovoltaik) zumindest teilweise aus der honorarrelevanten Kostenberechnung herausnehmen lassen.
3) @bento: Bei den 200er Kosten sind bei uns nur die öffentlichen Erschließungskosten (städtischer Energieversorger) erhalten. In Ihrer Beispielrechnung sehe ich hier nur „nicht-öffentliche“ Erschließungskosten. Ist dies so richtig? … auch liegen diese Kosten 40% über den offiziellen und tatsächlichen Kosten der Stadt; dies haben wir dem Architekten auch direkt nach der ersten Kostenberechnung mitgeteilt. Dies hat er dann auch für weitere Kostenberechnungen verwendet, offensichtlich aber nicht für die Honorarberechnung.

Nochmal herzlichen Dank für die vielen Informationen?

Viele Grüße von

aachen2014


[Edited by aachen2014 on 18.06.2014 at 14:23 Uhr]

[Edited by aachen2014 on 18.06.2014 at 17:45 Uhr]

18.06.2014 at 14:20 Uhr
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bento
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icon Re: Re: Endabrechnung EFH höher als geplant

quote:
aachen2014 wrote:
@bento: Bei den 200er Kosten sind bei uns nur die öffentlichen Erschließungskosten (städtischer Energieversorger) erhalten. In Ihrer Beispielrechnung sehe ich hier nur „nicht-öffentliche“ Erschließungskosten. Ist dies so richtig?

Kosten für die öffentliche Erschließung sind nicht anrechenbar: http://www.hoai-gutachter.de/pdf/anrechenbare_Kosten.pdf

Viele Grüße
bento
18.06.2014 at 20:13 Uhr
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aachen2014
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icon Re: Endabrechnung EFH höher als geplant

Lieber Bento, liebe Forumsexperten,

vielen Dank für die vielen Informationen und die viele Zeit, die Sie sich genommen haben.

Ich hoffe, wir finden au dieser Basis eine faire Lösung mit unserem Architekten.

Viele Grüße,
aachen2014

p.s. Wir scheinen Pech zu haben: Die Stadt teilt uns mit, dass wir aus "Brandschutzgründen" das Dachgeschoss nicht bewohnen dürfen. Die Rettung aus dem Dachgeschoss über die Garage wäre nicht möglich, da die Feuerwehr dafür doppelt anleitern müsste. Erst auf das Flachdach der Garage und von dort zur Dachterasse bzw. zum Dachgeschossfenster. Warum bekommen wir vom Bauamt eine Baugenehmigung, um nach Fertigstellung zu erfahren, dass es so doch nicht geht? ... hätte sich insbesondere unser Architekt nicht auch um das Thema Brandschutz kümmern müssen? .

20.06.2014 at 12:06 Uhr
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bento
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icon Re: Endabrechnung EFH höher als geplant

Es gibt eine Baugenehmigung und das Dachgeschoss darf trotzdem nicht bewohnt werden!!!!!!??

Oder lief das Ganze im Freistellungsverfahren: http://www.wesseling.de/verwaltung/downloads/formulare/Freistellungsverfahren.pdf
Dann müsste der Architekt wohl einige Fragen beantworten bzw. sollte zumindest einen Lösungsvorschlag mit dem Bauamt abstimmen. Sollte dieser Weg dann mehr Geld kosten als wenn der Brandschutz von Anbeginn an berücksichtigt worden wäre..........dann wird er u.U. seine Versicherung verständigen müssen.

Viele Grüße
bento

20.06.2014 at 13:03 Uhr
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aachen2014
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icon Re: Endabrechnung EFH höher als geplant

Lieber Bento,

danke auch für diese Antwort!
Ein Freistellungsverfahren gab es meines Wissens nicht. Eine ganz normale Baugenehmigung, die ca. 3 Monate überprüft wurde, nur nicht auf das Einhalten der Brandschutzverordung.

In diesem Fall gebe ich allerdings unserem Architekten recht, dass so eine Überprüfung seitens der Stadt doch bitte im Rahmen der Genehmigung bzw. bei den beiden Zwischenbegehungen in der Bauphase hätte erfolgen sollen und nicht erst nach Fertigstellung des Hauses.

Ich befürchte, da kommen hohe Kosten auf uns zu, die durch eine direkte Berücksichtigung der Brandschutzverordnung in der Planung nicht aufgekommen wäre.

Viele Grüße,
aachen2014

[Edited by aachen2014 on 20.06.2014 at 13:24 Uhr]

[Edited by aachen2014 on 20.06.2014 at 13:30 Uhr]

20.06.2014 at 13:19 Uhr
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C.Zeh
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icon Re: Endabrechnung EFH höher als geplant

Im Bauamt sitzt ein Berufsanfänger. Definitv.

21.06.2014 at 13:26 Uhr
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aachen2014
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icon Re: Re: Endabrechnung EFH höher als geplant

quote:
C.Zeh wrote:
Im Bauamt sitzt ein Berufsanfänger. Definitv.


... der ist zwar schon länger im Amt ist, aber sagt, dass die Einhaltung der Brandschutzvorschriften in der Veranwortung des Architekten liege und damit vom Bauamt nicht vorab überpüft würde.

Trotzdem frage ich mich: Warum wurde unser Haus 3 Monate im Rahmen des Baugenehmigungsverfahren überprüft, um dann nach Fertigstellung zu sagen: So doch nicht! ... und Brandschutz ist ja nun wirklich kein Peanuts-Thema!

Ich weiß ich weiche vom Thema ab, aber: Kann man dagegen nicht auch verwaltungsrechlich vorgehen?
23.06.2014 at 17:31 Uhr
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C.Zeh
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icon Re: Endabrechnung EFH höher als geplant

Welche Ertüchtigung ist denn gefordert ?

24.06.2014 at 10:37 Uhr
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aachen2014
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icon Re: Re: Endabrechnung EFH höher als geplant

quote:
C.Zeh wrote:
Welche Ertüchtigung ist denn gefordert ?


Das Problem mit dem Brandschutz hat sich jetzt geklärt. Dabei habe ich gelernt, dass unsere Baugenehmigung doch nach einem "vereinfachten Genehmigungsverfahren" erteilt worden ist und damit die Erfüllung der Brandschutzauflagen allein beim Architekten liegen. Dies war nicht ganz perfekt gelungen.

Wir haben dann einen Brandschutzexperten der Feuerwehr hinzugezogen, der dann aber unsere Rettungsmöglichkeiten aus dem Dachgeschoss über die Dachterasse (Abstand von der Straße ca. 8m) akzeptieren konnte. Wir konnten zeigen, dass wir uns dort gut bemerkbar machen können. Glück gehabt!

Gut, dass wir hier nicht dem ersten Rat unseres Architekten gefolgt sind!

Danke für die Hilfe und Unterstützung in diesem Forum!

[Edited by aachen2014 on 10.11.2014 at 15:16 Uhr]
10.11.2014 at 15:02 Uhr
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aachen2014
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icon Re: Endabrechnung EFH höher als geplant

Eigentlich hat Bento (DANKE) am 18.06.14 (siehe oben) diese Frage schon beantwortet, aber irgendwie sieht unser Architekt dies anders.

Daher die Frage noch einmal zur Bestätigung (für HOAI 2009):

Sind die Kosten für Hauptanschluss Wasser/Strom/Abwasser/Telekom, die wir von der Stadt Aachen (~5600€) bzw. der Telekom (399€) in Rechnung gestellt bekommen haben, nun Kosten der öffentlichen Erschließung oder gehören diese zur nicht-öffentlichen Erschließung und sind damit doch im Architektenhonorar zu berücksichtigen? .... oder betrifft " öffentliche Erschließung" nur die Verlegekosten innerhalb einer neuen Straße und die Anschlüsse von der öffentlichen Straße zum Haus sind dann "nicht öffentliche Kosten"?

Auch hier freue ich mich wieder auf eine Antwort. Vielen Dank an alle, die sich für Laien wie mir hier so viel Zeit genommen haben.

Viele Grüße aus Aachen!

[Edited by aachen2014 on 10.11.2014 at 17:10 Uhr]

[Edited by aachen2014 on 10.11.2014 at 17:11 Uhr]

[Edited by aachen2014 on 10.11.2014 at 17:15 Uhr]

10.11.2014 at 15:12 Uhr
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fdoell
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icon Re: Endabrechnung EFH höher als geplant

Guten Tag,

die Frage, welche Maßnahme wozu zu zählen ist, kann man etwa wie folgt beantworten:


Öffentliche Erschließung (KG 220 DIN 276)

Öffentliche Erschließungsmaßnahmen sind solche, die im Namen und auf Rechnung des öffentlichen Erschließungsträgers geplant und gebaut werden und wofür Sie dann einen Anteil zu zahlen haben. Dieser Anteil ergibt sich häufig aus Gebührensatzungen oder ähnlichen Gebührenverzeichnissen. Dazu gehören auch Beiträge nach dem Kommunalabgabengesetz für die Herstellung Ihrer Straße usw.

Für öffentliche Erschließungen muss häufig ein Antrag auf Bereitstellung eines Anschlusses gestellt werden, d.h. Sie müssen den Erschließungsträger formal mit der Herstellung Ihres Hausanschlusses beauftragen. Das ist Bauherrenaufgabe, kann aber auf einen Planer delegiert werden (ggf.im Stundenaufwand, wobei das meist in ein paar Minuten erledigt ist). Dann kann ggf. noch eine Koordination bei der Bauausführung hinzukommen (Termine usw.), für die gleiches gilt.



Nichtöffentliche Erschließung (KG 230 DIN 276)

Nichtöffentliche Erschließungen sind solche, die eine Gemeinde z.B. bei einem Erschließungsvertrag auf einen Privaten überträgt. Dieser plant und baut in Abstimmung mit dem öffentlichen Erschließungsträger bzw. dessen technischen Richtlinien. Nach Fertigstellung übergibt er die Maßnahmen an den öffentlichen Erschließungsträger, d.h. sie bleiben nicht im Eigentum und der Unterhaltspflicht des Privaten. Dieses Verfahren läuft oft schneller ab als wenn der öffentliche Erschließungsträger das selbst macht und wird z.b. bei städtebaulichen Erschließungsverträgen ("Bauträger erschließt Häusergruppe") gerne angewandt.

Für Maßnahmen der nichtöffentlichen Erschließung sieht die HOAI vor, dass der Planer dafür nur Honorar erhält, wenn er diese Maßnahmen geplant bzw. überwacht hat. Die Kosten der Herstellung werden dann einfach zu den sonstigen Kosten im entsprechenden Leistungsbild zugeschlagen.


Hauanschlussmaßnahmen, die nicht zur Erschließung der KG 200 gehören

Alle anderen Erschließungsmaßnahmen, bei denen die errichteten technischen Objekte im Eigentum und der Unterhaltspflicht des Bauherren verbleiben, gehören nicht zur Erschließung, sondern zur Baukonstruktion, technischen Ausrüstung oder den Aussenanlagen.

Bei Maßnahmen in Außenanlagen ist zu differenzieren, welche Leistungsbilder vorliegen. Ganz grob kann man sagen: was oberirdisch sichtbar bleibt, sind Freianlagen oder Verkehrsanlagen, was unteriridisch gebaut wird, sind Ingenieurbauwerke oder ggf. Objeklte, deren Planung nicht in der HOAI verordnet ist (Ausnahmen bestätigen wie immer die Regel).

Wird bei solchen Maßnahmen die Untergrenze der Honorartafeln mit den Herstellkosten unterschritten, ist das Honorar für die Planung frei vereinbar. Eine Art der Honorierung ist dann häufig, sie mit den anrechenbaren Kosten einer sonstigen Planungsmaßnahme zusammenzufassen (analog zu den vom Planer mit bearbeiteten Maßnahmen der nichtöffentlichen Erschließung). Beispiel: wenn die Wegstrecke von einer Wasserleitung in der Straße oder zu einem Kanal in der Straße relativ kurz ist und der Erschließungsträger dem Bauherren erlaubt, seinen Hausanschluss selbst dort vorzunehmen, und diese technischen Anlagen dann später auch nicht in öffentliches Eigentum übergehen (dann wäre es eine nichtöffentliche Erschließung), kann bei Unterschreitung der Honorartabellenuntergrenzen für diese Ingenieurbauwerke (d.h. bei weniger als 25.000 € netto) das Honorar frei vereinbart werden und wird z.B. gerne zu den anrechenbaren Kosten der Technischen Ausrüstung im Anlagenbereich Gas-, Wasser- und Abwassertechnik dazu addiert und aus den Gesamtkosten das Honorar für diese Fachplanung ermittelt.

Zu den Kosten des Gebäudes gehören diese Herstellkosten nicht, auch nicht über die Abminderungsregel der Hinzurechnung der Technischen Ausrüstung bei der Gebäudeplanung, weil es sich bei diesen Anlagen ja um keine technische Ausrüstung des Gebäudes handelt, sondern um Ingenieurbauwerke in Außenanlagen (Grenze zwischen den Objekten der technischen Gebäudeausrüstung und den Ingenieurbauwerken: üblicherweise zwischen Gebäudeaußenwand und 1 m davor). Wird die Fachplanung dieser Ingenieurbauwerke jedoch vom Gebäudeplaner vorgenommen, kann er - muss aber nicht - diese Kosten zu den Gebäudeherstellkosten addieren, um ein Gesamthonorar zu ermitteln.


Zu den Einzelkosten Ihrer Hausanschlüsse:

Wenn Sie Rechnungen für diese Anlagen von Erschließungsträgern erhalten haben, können Sie sicherlich davon ausgehen, dass das keine Maßnahmen sind, die in Ihrem Eigentum verbleiben und damit zu den Außenanlagen zählen würden. Es sind also Erschließungsmaßnahmen. Mit den og. Regeln prüfen Sie: wurden die Anlagen von den Erschließungsträgern gebauit und Ihnen nur die Gebührenrechnung präsentiert (öffentliche Erschließung) oder wurde in Ihrem Auftrag etwas gebaut, das Sie dann übergeben haben (nicht öffentliche E.)? Letzteres wohl eher nicht, weil Sie dann die Unternehmerrechnungen für technische Bauleistungen erhalten hätten und nicht die Gebührenrechnungen (wäre auch ungewöhnlich, wenn Sie privat den öffentlichen Erschließungsträger mit detaillierten Baumaßnahmen beauftragen würden).

Wenn Ihr Gebäudeplaner sich mit der Beantragung oder Koordination der öffentlichen Erschließung befasst hat und Sie ihm dafür ein Honorar zahlen möchten, können Sie das frei vereinbaren (§ 3 Abs.3 HOAI), da es sich um eine Beondere Leistung handelt. Zwingend ist dabei jedoch nicht, dass die Kosten zu den Herstellkosten des Gebäudes oder sonstiger Objekte addiert werden. Ich würde ein Zeithonorar für nachgewiesene Aufwendungen prüfen.

____________________________
Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

11.11.2014 at 22:17 Uhr
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aachen2014
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icon Re: Endabrechnung EFH höher als geplant

Guten Tag fdoell,

herzllichen Dank für Ihre detaillierte Antwort. Wir reden bei uns über die öffentliche Erschließung. Ich wäre aber schon bereit, den Architekten für die öffentliche Erschließung zu honorieren, weil er sich darum auch wirklich gekümmert / organisiert hat.

Allerdings bin ich nicht damit einverstanden, dass er weiterhin auf der Honorierung eines Blitzschutzes besteht, der in der aus Sicht unseres Architekten honorarrelevanten Kostenschätzung (es ist "zufällig" die höchste aller Kostenschätzungen, die er nach unserem Einspruch auch 2 Tage später korrigiert hat) mit 3000€ enthalten war, allerdings von uns nie geplant war und auch nicht umgesetzt wurde. Unser Architekt möchte diese Kosten trotzdem in den "anrechenbaren Baukosten" belassen, weil die tatsächlichen Elektrikkosten höher waren. Dass diese aber um mehr als 3000€ teurer wurden als geplant, liegt im Wesentlichen in den vergessenen Kosten für die Anschlüsse der Heizung die aufgrund sehr ungünstiger Planung nicht in einem Pauschalpreis sondern in vielen Einzelbesuchen auf Stundenbasis abgerechnet wurden. Ich fände es mehr als ungerecht, wenn wir damit für diesen Fehler nicht nur die Mehrkosten der Heizungselektrik sondern auch noch ein zusätzliches Architektenhonorar bezahlen müssten.

Da wir von Anfang an gesagt haben, dass wir keinen Blitzableiter wollen, darf dieser dann trotzdem abgerechnet werden, weil dieser ausgerechnet in der höchsten aller Kostenschätzungen, die unser Architekt seiner Honararrechnung zu Grunde liegt, noch enthalten war?

Nochmals Danke für Ihre vielen Antworten und Mühen!!!!!!!!

14.11.2014 at 17:13 Uhr
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fdoell
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icon Re: Endabrechnung EFH höher als geplant

Ein Ziel der HOAI-Novelle 2009 war es, die Honorierung von Planungsleistungen von den tatsächlichen Baukosten abzukoppeln. Deshalb wird das Honorar auf Basis der Kostenberechnung ermittelt und nicht mehr (wie bis 2009) für Lph. 5-7 auf Basis des Kostenanschlags und für Lph. 8+9 auf Basis der Kostenfeststellung. Das sehen Sie ganz richtig.

Wenn Sie von vornherein keinen Blitzschutz in Form von Blitzableitern haben wollten und ein solcher weder als Fachplanung durchgeplant wurde (das wäre die Planung einer technischen Ausrüstnug) noch dass der Gebäudeplaner dafür irgendwelche Maßnahmen vorsehen musste, gibt es wohl keinen Grund, diese Anlagen in der Kostenberechnung zu belassen.

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Friedhelm Doell
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15.11.2014 at 10:31 Uhr
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aachen2014
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icon Re: Re: Endabrechnung EFH höher als geplant

Liebes HOIA Forum, lieber Herr Döll,

leider sind wir mit dem Thema Abrechnung doch noch nicht durch. Dürfen wir Sie noch einmal um Ihren Rat bitten?

Insbesondere zu den 200er Kosten schreibt unser Architekt:

quote:
unser Archtikt:
leider habe ich nun auch wieder einige Zeit gebraucht, mich mit der Berechnungsthematik und insbesondere den anrechenbaren Kosten nach DIN 276 zu beschäftigen.

Es ist bei uns langjährige Praxis, die Kosten der Hausanschlüsse, um die man sich schließlich ja überproportional kümmern muss, in die anrechenbaren Kosten des Bauwerks mit hinein zu nehmen.

Formal gebe ich Ihnen Recht, dass die Zuordnung der Hausanschlüsse zur KG 220 ein Ausschlusskriterium ist. Insoweit wäre es klüger von uns, diese Kosten zumindest der KG 230 zuzuordnen.

Hintergrund der Verwirrung ist, dass nach der Kommentierung zur DIN 276 die Kosten für die Hausanschlüsse je nach Lage „eigentlich“ in drei verschiedene Kostengruppen aufgeteilt werden müssten: ‚Baukostenzuschuss‘ und Arbeiten vor der Grundstücksgrenze zur KG 220 bzw. 230 (=Erschließung); zwischen Grundstücksgrenze und Außenkante des Gebäudes der KG 500 (=Freianlagen) und ab Außenkante des Gebäudes der KG 400 (=Haustechnik).

Da man aber von den Versorgungsträgern eine entsprechende Aufschlüsselung nicht erhält, andererseits aber die Kosten der KG 500 genauso „eigentlich“ nach einer eigenen Honorartabelle (§ 40 HOAI) abzurechnen wären, welche dann unterm Strich zu einem höheren Gesamthonorar führen würde, praktizieren wir es bisher so, wie oben beschrieben, ohne dass es für den Bauherren nachteilig wäre, im Gegenteil.



Unser Architekt (mit der Begründung "eine andere Abrechnung wäre für uns noch teurer", besteht damit weiter auf der vollständigen Einbezug der 200er Kosten in den Anrechenbaren Kosten.

Was empfehlen Sie uns zu tun?

Mit vielen Grüßen aus Aachen und ganz ganz vielen Dank für Ihre Engagement,

aachen2014

p.s. Da es bei den 200er Kosten nur um Anrechenbare Kosten von 6000 € geht, würden wir wahrscheinlich nicht lange darüber diskutieren, wenn unser Architekt nicht gleichzeitig sein Honarar auf der höchsten (und nicht der letzten) aller Kostenberechnungen innerhalb der ca 3monatigen Detailsplanungsphase aus 2013 besteht, die genau 2 Tage später durch eine weitere ersetzt wurde, die niedriger ist.
11.04.2015 at 16:46 Uhr
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fdoell
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icon Re: Endabrechnung EFH höher als geplant

Zur Baukostenaufschlüsselung:

Die Maßnahmen, die der Versorgungsträger selbst plant und bauen lässt und für die der Bauherr einen Baukostenzuschuss oder Anschlussgebühren zahlt, müssen üblicherweise nur insofern beim Planer beachtet werden, als die Lage und Höhe sowie bei Rohrleitungen die Nennweite und das Material am Anschlusspunkt der privaten Leitung zu beachten sind.

Die Bauleistung, die im Auftrag des Bauherrn geplant, ausgeschrieben und gebaut wird, ist Teil der Planungsleistung Ihres Planers und Teil der anrechenbaren Kosten. Ein Stück Leitung, das im Bereich zwischen Grundstücksgrenze und Haus liegt, liegt zwar innerhalb der Außenanlagen (KG 500), gehört aber zu den anrechenbaren Kosten der Technischen Ausrüstung (§ 54 Abs. 4 HOAI, Technische Anlagen in Außenanlagen sind nicht anrechenbar, wenn der Planer sie nicht plant oder überwacht, im Umkehrschluss sind sie anrechenbar, wenn er sie plant oder überwacht).

Korrekt ist also, die tatsächlich aufgewendeten, nachgewiesenen Leistungen für die Koordination der öffentlichen Errschließung z.B. nach Zeitaufwand oder pauschal (oder auch über den Einbezug anrechenbarer Kosten bei der Planung, wie vom Architekten vorgeschlagen) zu honorieren, während die Planung der Technischen Ausrüstung immer über anrechenbare Kosten und Honorartabellen bei der Technischen Ausrüstung mitvergütet wird.

Zur Kostenberechnungsversion:

Die letzte Version, die Ihnen in der Entwurfsphase vorgelegt wurde, ist i.d.R. diejenige, die maßgeblich für alle Honorarberechnungen ist. Während der Ausführungsplanung (bei Ihnen: Detailsplanungsphase) werden i.d.R. keine Kostenermittlungen erstellt, sondern nur die Entwürfe in allen Details für die Bauausführung durchgearbeitet. Nur wenn der Bauherr in dieser Phase Änderungswünsche hat, die sich in einer geänderten Baukonstruktion ausdrücken (und wofür dann häufig auch ein Tekturantrag gestellt werden muss), kommen andere Abrechnungsmechanismen ins Spiel (§10).

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Friedhelm Doell
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13.04.2015 at 21:34 Uhr
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CT1956
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icon Re: Endabrechnung EFH höher als geplant

Hallo zusammen,
bei diesen verschiedenen Kostenberechnungen wurde m. E. noch
gar nicht gewürdigt, dass der Sinn des Aufstellens der Kostenberechung eigentlich der ist, dass der Planer zusammen mit dem Bauherrn zum Entwurf, vor der Ausführungsplanung und der Ausschreibung, den sachlichen Umfang und die dazugehörigen Kosten zusammenstellt und erörtert. Wenn das dann beides akzeptiert wird, dann ist das die Grundlage für das Honorar. Wenn der BH in diesem Planungsschritt aber erkennt, dass es zu teuer ist und er die Fotovoltaik und den Blitzschutz sofort entfernt, dann gehören solche Posten wohl nicht zur genehmigten Kostenberechung. Darüber hinaus wurde die Fotovoltaik ja wohl höchsten bis zum Entwurf geplant, vielleicht nicht einmal das, da Fachplanung durch Gewerk Elektro.

[Edited by CT1956 on 14.04.2015 at 22:02 Uhr]

____________________________
Dipl.-Ing. (FH) Christian Tietje
Energie- und Wärmetechnik
Gießen 1983

14.04.2015 at 22:01 Uhr
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