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HOAI.de - Forum : Honorarberechnung nach HOAI : HOAI bei Bauträgern gültig?
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Curiosus
Level: Jr. Member
Beiträge: 4
Registriert seit: 26.01.2015
IP: Logged
icon HOAI bei Bauträgern gültig?

Guten Tag,

wir hätten zu unserer Situation folgende Vorab-Frage:

wenn ein Bauträger in einem Planungsauftrag einen qualifizierten Planungsentwurf durch einen Architekten, mit einem Leistungsbild nach Leistungsphase 1-3 gem. §15 HOAI zugrunde legt, muss er sich dann auch an die gültigen Leistungsbilder und die Honorarordnung der HOAI halten oder gilt dies nur für eine direkte Beauftragung eines Architekten?

Diese Frage Vorab, um herauszufinden, ob sich auch der Bauträger daran halten muss und somit, ob sich die HOAI zur Beurteilung der Leistungserbringung und dem damit verbundenen gerechtfertigten Honorar zugrunde legen lässt. Da uns, aufgrund dessen was wir erhalten haben doch massive Zweifel gekommen sind, dass die Leistungsbilder vollständig und korrekt erbracht wurden.

Sollte sich der Bauträger zwar an die Leistungsphasen, aber nicht an die Honorarordnung halten müssen, und es zulässig ist, ein Pauschalhonorar zu verlangen, können dann dennoch die gleichen Prozentsätze der einzelnen Leistungsphasen zugrunde gelegt werden (z.B. 2% für die Grundlagenermittlung etc.)?

Schon mal vielen Dank und beste Grüße

27.01.2015 at 12:05 Uhr
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dresden
Level: Sr. Member
Beiträge: 156
Registriert seit: 06.05.2005
IP: Logged
icon Re: HOAI bei Bauträgern gültig?

Sie sprechen von einem "Planungsauftrag" an einen Bauträger. Das ist genau zu klären, denn:

Die HOAI gilt auch für alle Nicht-Architekten und Nicht-Ingenieure, somit auch für Bauträger, wenn Ihnen ein (reiner) Planungsauftrag erteilt wird, also ein Auftrag zur Erbringung von Leistungen, deren Bezahlung von der HOAI geregelt wird.

NICHT anwendbar ist die HOAI hingegen dann, wenn die Planung nur EIN Bestandteil des Gesamtauftrags ist: In einem "normalen" Bauträgervertrag wird der Bauträger mit der Errichtung und anschließenden Übereignung eines Gebäudes/einer Wohnung beauftragt. Darin Enthalten ist notwendiger Weise auch die Planungsleistung. Auf diese ist dann aber - im Verhältnis des Auftraggebers/Käufers gegenüber dem Bauträger - die HOAI nicht anwendbar (im Rechtsverhältnis des Bauträgers gegenüber dem von ihm mit der Planung beauftragten Architekten als seinem "Subunternehmer" hingegen schon!).
Dasselbe gilt für Generalübernehmer-Verträge, also einen Auftrag an ein Unternehmen, das auf dem dem Bauherrn schon gehörenden Grundstück die Planung und bauliche Errichtung des Gebäudes übernimmt: auf den Planungsteil des Gesamtvertrags zwischen Bauherr und Unternehmen ist die HOAI nicht anwendbar.

Sollte es sich in Ihrem Fall wirklich um einen reinen Planungsvertrag handeln, ist die Frage, ob sich Ihr Auftragnehmer hinsichtlich der Leistungserbringung an die Leistungsbilder der HOAI halten muss, ebenfalls nicht nach der HOAI zu beantworten, sondern ausschließlich nach Ihrem Vertrag. Die HOAI ist eine Gebührenordnung; Sie gibt Auskunft, wieviel Geld mindestens und höchstens bezahlt werden muss, wenn die dort geregelten Leistungen beauftragt worden sind. Welche Leistungen aber nun wirklich beauftragt worden sind, muss sich aus Ihrem Vertrag ergeben. Im Vertrag dürfen nun durchaus die Leistungsbilder der HOAI, die eigentlich nur für die Honorarberechnung vorgesehen sind, benutzt werden, um die geschuldete Leistung zu definieren. Und meistens wird auch so verfahren bzw. ist der Vertrag so auszulegen, dass sich der Inhalt der geschuldeten Leistung an den HOAI-Leistungsbildern orientieren soll. Aber das ist eben nicht zwingend und muss vereinbart worden sein.

____________________________
Dr. iur. R. Althoff, Fachanwalt Bau- und ArchitektenR, Fachanwalt VerwR
www.Bau-und-Immobilie.de - Dresden.Erfurt.Dortmund
- gem. d. Nutzungsbed. ist dies eine unverbindl. Meinung, keine Rechtsberatung -

27.01.2015 at 13:26 Uhr
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Curiosus
Level: Jr. Member
Beiträge: 4
Registriert seit: 26.01.2015
IP: Logged
icon Re: HOAI bei Bauträgern gültig?

Guten Tag,

vielen Dank, Herr Dr. Althoff für Ihre ausführliche Antwort. Ich habe mir den Planungsauftrag nun nochmals genau angeschaut.

Dabei ging es um ein Grundstück mit bestehendem Gebäude, welches sich noch nicht in unserem Besitz befindet. Der Planungsauftrag sollte dazu dienen, eine möglichst genaue Kostenaufstellung der Umbaukosten, zu erhalten, um diese bei einer Kreditanfrage einer Bank vorlegen zu können.

Dementsprechend würde ich hier von einem „reinen Planungsauftrag“ ausgehen.

Was ich allerdings nicht sicher unterscheiden kann, ist folgendes:
„ist die Frage, ob sich Ihr Auftragnehmer hinsichtlich der Leistungserbringung an die Leistungsbilder der HOAI halten muss“ oder ob: „Im Vertrag dürfen nun durchaus die Leistungsbilder der HOAI, die eigentlich nur für die Honorarberechnung vorgesehen sind, benutzt werden, um die geschuldete Leistung zu definieren.

Im Planungsauftrag sind folgende Punkte enthalten:
Ziffer I: Hier steht, dass ein qualifizierter Planungsentwurf von einem Architekturbüro erstellt wird.

Ziffer II: Leistungsbild nach Leistungsphase 1-3 gem. § 15 HOAI:
1. Grundlagenermittlung
2. Vorplanung
3. Mündliche Bauvoranfrage
4. Entwurfsplanung
5. Festpreisermittlungen für Leistungen
6. Vorkalkulation der Baunebenkosten
7. Vorkalkulation Außenanlage

Ziffer III Vergütung:
Es wurde ein Pauschalhonorar vereinbart.
Weiterhin heißt es unter Ziffer III Vergütung:
In diesem Betrag sind Leistungen, die über den unter Ziffer II beschriebenen Leistungsumfang hinausgehen, nicht enthalten.

Für einen weiteren Hinweis, ob es sich nun um HOAI Leistungen handelt oder die HOAI nur als Leistungsdefinition herangezogen wurde, wäre ich dankbar. Auch über eine kurze Information darüber, welche Konsequenzen sich, hinsichtlich der geschuldeten Leistungen bzw. dem Honorar, aus diesem Unterschied heraus ergeben würden.

Besten Dank und viele Grüße

27.01.2015 at 14:54 Uhr
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bento
Level: Sr. Member
Beiträge: 870
Registriert seit: 25.03.2007
IP: Logged
icon Re: Re: HOAI bei Bauträgern gültig?

Hallo Curiosus,

ich äußere mal meine Meinung dazu. Das soll aber bitte Dr. Althoff, zumal er direkt angesprochen wurde, nicht davon abhalten, sich auch noch mal zu melden.

quote:
Curiosus wrote: Dabei ging es um ein Grundstück mit bestehendem Gebäude, welches sich noch nicht in unserem Besitz befindet. Der Planungsauftrag sollte dazu dienen, eine möglichst genaue Kostenaufstellung der Umbaukosten, zu erhalten, um diese bei einer Kreditanfrage einer Bank vorlegen zu können.

Warum in Drei-Gottes-Namen beauftragt man einen Bauträger mit diesen Leistungen? Normalerweise kauft man Wohneigentum von Bauträgern, d.h. dieser erstellt nach den Wünschen des Bauherrn ein Objekt und übergibt (Eigentumswechsel!!) ihm dieses nach Fertigstellung.

Gut, jetzt soll es auch Bauträger geben, die planerisch versiert sind und deshalb auch reine Planungsaufträge ausführen. Um so einen Auftrag handelt es sich m.E. nach der vorliegenden Beschreibung.
Bei den Punkten 1+2+4 handelt es sich um Leistungen, die nach HOAI zu vergüten sind, zumindest muss sich ein Honorar dafür im Bereich zwischen MIndest- und Höchstsatz bewegen.
Der Punkt 3 stellt eine Besondere Leistungen dar, für die das Honorar frei vereinbart werden kann.
Mit ganz viel Wohlwollen könnte man die Punkte 5+6+7 auch als Besondere Leistung qualifizieren (sie wurden ja offenbar von euch gefordert). Ich würde das allerdings eher als Kalkulationskosten des Bauträgers für die Erstellung eines Festpreisangebotes ansehen, die er sich geschickterweise bezahlen lässt. Aber gut.......vereinbart ist vereinbart. Auch hier ist der Preis frei vereinbar.

Viele Grüße
bento
27.01.2015 at 22:26 Uhr
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dresden
Level: Sr. Member
Beiträge: 156
Registriert seit: 06.05.2005
IP: Logged
icon Re: HOAI bei Bauträgern gültig?

Wenn die Leistung so beschrieben ist wie in der von Ihnen wiedergegebenen Ziff. 2 dann kann man zumindest das geschuldete ERGEBNIS der beauftragten Leistung den entsprechenden Beschreibungen der HOAI entnehmen, aber nur - wie schon bento schrieb - hinsichtlich Ziff. 1, 2 und 4, entspricht Leistungsphasen 1-3 des Leistungsbildes Gebäudeplanung nach HOAI.

Aber Achtung: nicht jede einzelne dort in den Leistungsphasen beschriebene Teilleistung wird geschuldet, sondern nur diejeigen davon, die hier für Ihren Zweck und Auftrag notwendig sind.

In Bezug auf Ziff. 3 und 5-7 müssen Sie und Ihr Vertragspartner selber sagen, was damit an konkreter Leistung gemeint sein soll. Dazu ergibt sich nichts aus anderen Regelwerken; zu diesen Ziff. bleibt nur eine Auslegung des Vertrages nach dem mutmaßlichen Willen und den Wünschen der Parteien.

Wenn Sie für die gesamten Leistungen eine einheitliche Pauschale vereinbart haben, ist das zulässig und bindend. Für die Bezahlung der Pauschale muss natürlich auch die gesamte geschuldete Leistung erbracht worden sein, richtig. Was hier in diesem Fall aber im Detail "noch geschuldet" oder "nicht mehr geschuldet" ist, lässt sich nicht einfach beantworten, dazu müsste man tiefer einsteigen, was in diesem Forum nicht möglich ist. Zusammengefasst dazu nochmal:
Für Ziff. 1, 2 und 4: Orientierung an den Beschreibungen der HOAI-Leistungsphasen 1-3 ok, aber es geht bei DIESER vertraglichen Regelung nicht, jeden einzelnen dort beschriebenen Arbeitsschritt wie eine LV-Position zu betrachten, sondern geschuldet wurde daraus nur, was für diesen konkreten Auftrag und den damit zu erreichenden konkreten Zweck wirklich veranlasst war.

Anmerkung am Schluss: in IHrem Vertrag wird verwiesen auf "§ 15 HOAI". Damit wurde hier wohl ein Uralt-Muster verwendet, dem noch die HOAI 1996 zugrunde liegt. Inzwischen - HOAI 2013 - finden Sie die Leistungsphasen in Anlage 10 zu § 34 HOAI. Die Inhalte haben sich teilweise geändert. Den Vertrag würde ich aber insofern einmal dahingehend auslegen, dass letztlich die aktuelle Fassung gemeint sein sollte.

____________________________
Dr. iur. R. Althoff, Fachanwalt Bau- und ArchitektenR, Fachanwalt VerwR
www.Bau-und-Immobilie.de - Dresden.Erfurt.Dortmund
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28.01.2015 at 13:45 Uhr
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Curiosus
Level: Jr. Member
Beiträge: 4
Registriert seit: 26.01.2015
IP: Logged
icon Re: HOAI bei Bauträgern gültig?

Hallo,

vielen Dank bento, diese Antwort ist auf jeden Fall sehr hilfreich für uns. Bei der eigentlichen Frage geht es um die erbrachten Leistungen und des damit verbundenen gerechtfertigten Honorars. Wichtig für uns war, vorher abzuklären, ob und inwieweit die HOAI hier Gültigkeit findet.

Die Geschichte dahinter ist etwas länger und ich wollte nicht so ausschweifend schreiben, sondern direkt auf den Punkt kommen. Falls es aber für den Sachverhalt wichtig sein sollte, kann ich es noch näher ausführen.

Vielen Dank Herr Dr. Althoff, für Ihre nähere Erläuterung. Diese Erläuterung macht uns allerdings wieder bzw. noch ratloser. Da wir aufgrund Ihrer Ausführung keinen Punkt sehen, an welchem wir ansetzen könnten um heraus zu finden, welche Leistungen zu den tatsächlich geschuldeten gehören und inwieweit diese als erbracht gelten können, und die Forderung, einer nicht unerheblichen Pauschale, rechtfertigen könnten.

Ich verstehe, dass solche speziellen Angelegenheiten in einem Forum nicht hinreichend geklärt werden können. Nun stellen wir uns natürlich die Frage, wie wir hier am besten weiter vorgehen können.

Für jeden hilfreichen Tipp, wie wir uns der Sache annähern können, wäre ich dankbar? Ich kann einfach nicht glauben, dass die Leistung die wir erhalten haben, tatsächlich ausreichend ist für

Zitat: „diesen konkreten Auftrag und den damit zu erreichenden konkreten Zweck“.

Der Sinn und Zweck für diesen konkreten Auftrag, war: der Umbau eines Gebäudes in ein Zwei-Familien-Haus mit dem vorhandenen Budget (welches bekannt war) sowie die dadurch entstehenden Umbau-Kosten zu ermitteln, welche auch als Basis für den Kreditantrag dienen sollten. Was wir bekommen haben, in aller Kürze, war: wohl die Grundlagenermittlung (Gespräch über die Raumplanung dabei haben wir auch unsere Stil-Vorstellungen hinlänglich kommuniziert), einen Entwurf der mit unseren Vorstellungen nichts zu tun hatte sowie einen Übertrag unseres, daraufhin erstellten, eigenen Entwurfes in die Architekteneigene Software per email. Einen mündlich vorgelesenen Betrag über Summe X (welche um einiges über dem Budget lag). Das wars. Daher meine (ich hoffe nachvollziehbare) Frage, kann das tatsächlich alles sein? Ich persönlich sehe hierin keine ausreichende Leistung, aber dies kann ich eben leider, als Laie, nur subjektiv beurteilen. Liege ich mit meiner Meinung hier falsch?

Vielen Dank für alle bisherigen Antworten und schon mal allen die noch hilfreiche Tipp geben können
Und viele Grüße


[Edited by Curiosus on 28.01.2015 at 16:42 Uhr]

28.01.2015 at 14:33 Uhr
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bento
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icon Re: Re: HOAI bei Bauträgern gültig?

Hallo Curiosus,

Dr. Althoff versuchte klarzustellen, dass bzgl. der HOAI-Leistungsphasen 1+2+3 nach den bisherigen Sachverhaltsdarstellungen seitens des Planers eben nur das Ergebnis der einzelnen Leistungsphasen geschuldet ist und nicht alle darin enthaltenen Grundleistungen (da nicht vereinbart).

Unter Vorbehalt (weil ich den vollständigen Vertrag nicht kenne), würde ich die Vergütungsfähigkeit der einzelnen Leistungsphasen wie folgt bewerten:

quote:
Curiosus wrote: Was wir bekommen haben, in aller Kürze, war: wohl die Grundlagenermittlung (Gespräch über die Raumplanung dabei haben wir auch unsere Stil-Vorstellungen hinlänglich kommuniziert)

LP 1 dürfte damit als erbracht angesehen werden können. Das siehst du ja auch selbst so. Mit der HOAI 2013 ist zwar noch eine abschließenden Dokumentation eingeführt worden, aber ob man die unter den gegebenen Umständen als Pflicht ansehen kann..............? Wenn ich der Planer wäre, würde ich diese auf jeden Fall nachliefern, denn wenn es Streit um die Vollständigkeit der LP 1 geben sollte, dann müsste ich beweisen, dass ich die LP 1 erbracht habe und wie sollte ich das vor einem Richter ohne Dokumentation belegen können.

quote:
.....einen Entwurf der mit unseren Vorstellungen nichts zu tun hatte sowie einen Übertrag unseres, daraufhin erstellten, eigenen Entwurfes in die Architekteneigene Software per email. Einen mündlich vorgelesenen Betrag über Summe X (welche um einiges über dem Budget lag).

Nach der LP 1 kommt zunächst die LP 2 (Vorentwurf); war ja schließlich auch beauftragt. Deshalb gehe ich davon aus, dass es sich bei deinem in CAD übernommenen Vorschlag um den Vorentwurf handelte. Ein wesentliches Ergebnis der LP 2 ist die Kostenschätzung und wenn diese oberhalb eines vorgegebenen Budgets lag, dann kann die LP 2 nicht abgeschlossen sein. Sie ist also momentan noch nicht vergütungsfähig.

Zu LP 3: Kann danach erst recht noch nicht erbracht worden sein.
Gleiches dürfte für die übrigen "Besonderen Leistungen" gelten.

Nun gibt es noch zwei Besonderheiten:

1) Du kannst das Vertragsverhältnis nicht einfach so schadlos beenden, sondern musst dem Planer Möglichkeiten der Nachbesserung einräumen. Das wird aber wohl zwangsläufig darauf hinauslaufen, dass du dich von deinem Vorschlagsvorentwurf verabschieden musst.

2) Es wird vermutlich nicht so einfach werden, die Vergütung für die LP 1 zu bestimmen. Immerhin habt ihr - wenn ich das richtig verstanden habe - eine Pauschalvereinbarung getroffen, bei der man weder erkennen kann, ob sie sich ansatzweise nach HOAI richtet noch wie sich die Vergütung auf die verschiedenen Auftragsbestandteile verteilt.

Viel Erfolg
bento


[Edited by bento on 28.01.2015 at 22:15 Uhr]
28.01.2015 at 22:11 Uhr
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Curiosus
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IP: Logged
icon Re: HOAI bei Bauträgern gültig?

Hallo,

Herzlichen Dank bento für die hilfreiche Erklärung. Sie hilft uns das Ganze besser einordnen zu können, was als erbracht angesehen werden kann und welche LP wohl eher nicht.

Interessant und wichtig, ist für uns auf jeden Fall, dass „Ein wesentliches Ergebnis der LP 2 die Kostenschätzung“ ist, dabei gehe ich jetzt einfach mal davon aus, dass diese schriftlich hätte erfolgen sollen. Als auch, dass dem folgend LP3 sowie die besonderen Leistungen nicht als erfüllt gelten können,

Insgesamt betrachtet scheinen mir daher die vertraglich vereinbarten Leistungen im Wesentlichen nicht erfüllt worden zu sein, daraus schließe ich, dass daher wohl auch kein vollständiger Honoraranspruch bestehen kann.

Vielen Dank nochmals für Deine Mühe und Zeit die Du Dir genommen hast uns mit ausführlichen Erläuterungen weiter zu helfen.

Viele Grüße



[Edited by Curiosus on 29.01.2015 at 22:02 Uhr]

29.01.2015 at 21:59 Uhr
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bento
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icon Re: HOAI bei Bauträgern gültig?

Gerne.

30.01.2015 at 19:04 Uhr
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