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HOAI.de - Forum : Anwendungsbereich der HOAI : Architektenvertrag für "kleinere" Bauvorhaben
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Amibobo
Level: Jr. Member
Beiträge: 6
Registriert seit: 03.08.2015
IP: Logged
icon Architektenvertrag für "kleinere" Bauvorhaben

Guten Abend Forum,

vielleicht gibt es zu diesem Thema bereits postings unter anderen Begriffen, ich habe mit "kleineren" Bauvorhaben nichts gefunden.

Folgende Konstellation:
Ein Architekt soll für den Neubau ein normales Einfamilienhaus (Bausumme ca. 350.000,- Euro) beauftragt werden über Leistungsphasen (LPH) 1 bis 8, Bezahlung gemäß HAOI.
Nun legt der Architekt einen Vertragsentwurf von der Architektenkammer für "kleinere" Bauvorhaben vor, worin statt 8 LPH 5 Ziele definiert sind:
Ziel 1 entspricht den LPH 1 & 2
Ziel 2 entspricht den LPH 3 & 4
Ziel 3 entspricht der LPH 5
Ziel 4 entspricht den LPH 6 & 7
Ziel 5 entspricht der LPH 8

Der Grund für diese Ziele sei, dass für ein normale EFH nicht alle Grundleistungen aus der HOAI nötig sind und das diesem Umstand Rechnung trägt. Beim Abschnitt der Honorierung wird jedoch auf die LPH der HOAI Bezug genommen.

Als Baulaie frage ich mich daher, wieso die Architektenkammer anstelle eines "normalen" HOAI-Vertrages einen Entwurf macht, in welchem Ziele vereinbart werden, aber nach HOAI bezahlt werden soll?

2.Frage:
Es kann sein, dass das seine Richtigkeit hat und ich habe auch vor gemäß HOAI zu bezahlen. Aber erhalte ich so alle erforderlichen Leistungen?

3.Frage:
Welche Grundleistungen sind für ein normales EFH nicht nötig?

4.Frage:
Der Vertrag des Tragwerksplaners arbeitet mit den LPH 1 - 6. Werde ich Koordinationsprobleme haben, weil ein Fachmann mit Zielen, der andere mit LPH arbeitet?

Vielen Dank im Voraus!

03.08.2015 at 21:55 Uhr
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fdoell
Level: Moderator
Beiträge: 1794
Registriert seit: 10.01.2003
IP: Logged
icon Re: Architektenvertrag für "kleinere" Bauvorhaben

Guten Tag,

in einem Vertrag sind immer zwei wesentliche Sachen geregelt - die zu erbringenden Leistungen und die dafür zu erbingende Gegenleistung, hier die Bezahlung.

Wenn als zu erbringende Leistungen explizit die Grundleistungen nach der HOAI genannt werden, werden diese damit Vertragsinhalt mit der Folge, dass für nicht erbrachte Grundleistungen ein Honorarabzug vorzunehmen ist.

Mit der Definition von Leistungszielen versucht man, immer das volle Honorar für die Leistungsphase zu erhalten, aber nicht immer alle Leistungen hierfür erbringen zu müssen.

Dahinter steht der Gedanke, dass die Auflistung der Grundleistungen für mittlere bis größere Bauvorhaben gelte, bei kleineren Bauvorhaben, bei denen einzelne Grundleistungen nicht erforderlich seien, jedoch ebenfalls das volle Honorar gezahlt werden solle.

Die Honorarsachverständigen haben da teilweise unterschiedliche Auffassungen, welcher Ansatz der richtige ist.

Ein Vorschlag: lesen Sie einmal die Grundleistungsbeschreibungen in Anlage 10.1 zur HOAI genau durch. Dann besprechen Sie mit dem Planer, welche Leistungen dieser auf keinen Fall erbringen soll und bei welchen noch nicht sicher ist, ob sie erbracht werden müssen oder nicht.

Für die Leistungen, die auf keinen Fall erbracht werden sollen, sollte m.E. auch kein Honorar gezahlt werden, unabhängig von der Projektgröße. Die Teilleistungs-Prozentsätze, um die das Honorar für eine komplette Grundleistung zu kürzen ist, müssen dabei immer individuell bewertet werden, wobei man sich an veröffentlichten Spannen z.B. von SIEMON oder SIMMENDINGER orientieren kann.

Für Leistungen, die nur eventuell zu erbringen sind, können Sie auch entsprechende Klauseln in den Vertrag aufnehmen (X Prozent werden nur gezahlt, wenn die Leistung erbracht wird).

Wichtig ist, dass Sie mit dem Planer einen Vertrag auf Augenhöhe abschliessen und er diesen nicht einseitig vorgibt. Gehen Sei im Zweifelsfall ruhig davon aus, dass eine Kammer die Interessen ihrer Mitglieder vertritt und vertreten Sie Ihre Meinung nett, aber unmißverständlich gegenüber dem Planer. Das werden Sie im Laufe des Planungs- und Bauprozesses ohnehin noch häufig genug tun müssen.

Übrigens, da Sie nur von Leistungen der Gebäudeplanung und der Tragwerksplanung schreiben - zur Lph.1 des Gebäudeplaners gehört auch das Beraten zum gesamten Leistungsbedarf, also das Besprechen der Frage, wer denn die Planungen der technischen Gebädeausrüstung übernimmt und die ganzen Beratungs- und anderen Besondere Leistungen wie bauphysikalische Berechnungen und Nachweise ( z.B. EnEV) oder Baugrunduntersuchungen und Vermessungen.

Wenn Sie "nur" Leistungsziele vereinbart haben, kann es sein, dass der Gebäudeplaner auch in solchen Fällen irgendwann im späeteren Planungsverlauf mal sagt " Ach, lieber Bauherr, Sie haben ja am Ende der Lph. 2 eine Vorplanung bekommen und nun teile ich Ihnen eben jetzt mit, was Sie noch alles für Fachleute brauchen ..." Ob die dann wohl alle in der Kostenschätzung am Ende der Vorplanung mit ihrem gesamten benötigten Honorar enthalten waren? Und ob wohl die Integration dieser Fachplanungsleistungen in die Vorentwurfsplanung (für die es in Lph. 2 auch anteilig Geld gibt) tatsächlich durchgeführt wurde, ja überhaupt durchgeführt werden konnte (das geht natürlich nur, wenn diese Leistungen parallel zur Vorplanung des Gebäudeplaners erbracht werden)?

Die HOAI hat in der Fassung von 2013 die für ein definiertes Honorar zu erbringenden Grundleistungen geändert und teilweise erheblich erweitert. Am Ende der meisten Leistungsphasen steht eine schriftliche Zusammenfassung und Dokumentation der Arbeitsergebnisse. Wenn Sie die jeweils bekommen und vereinbaren, dass erst nach Freigabe einer solchen Dokumentation das Honorar für die jeweilige Leistungsphase verdient ist (wobei man natürlich fairerweise Abschlagszahlungen bei grösseren bzw. länger dauernden Leistungsphasen vereinbaren sollte), steht auch einer Vereinbarung von Leistungszielen nichts im Weg.

Aber sprechen Sie mal mit dem Planer über diese Themen vor Vertragsabschluss oder lassen Se sich typische Dokumentationen aus anderen Projekten zeigen. Sie werden dann schon merken, ob da ein Hase im Pfeffer liegt und ggf. wo genau.

Nicht dass Sie mich hier so verstehen, als misstraue ich jedem Gebäudeplaner. Ich habe aber in meinen Beratungsfällen zu häufig mit solchen Planern zu tun, die nur einen Bruchteil der Grundleistungen erbringen und Auftraggebern, die sich nie die HOAI durchgelesen haben, um zu wissen, was sie da eigentlich bestellt haben und bezahlen sollen. Deshalb denke ich, man sollte über Leistungen und Geld miteinander reden können, ganz im Sinne einer gedeihlichen Zusammenarbeit. Wenn esdann in der Planung selbst um Bauleistungen geht, müssen Sei das auch ständig und da geht es in Summe noch um ganz andere Zahlen.

____________________________
Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

04.08.2015 at 08:44 Uhr
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Amibobo
Level: Jr. Member
Beiträge: 6
Registriert seit: 03.08.2015
IP: Logged
icon Re: Architektenvertrag für "kleinere" Bauvorhaben

Guten Abend Herr Doell, guten Abend Forum,

vielen Dank für die ausführliche Erkärungen.
Jetzt wird verständlich, wieso nach HOAI bezahlt werden, aber nicht der volle Leistungskatalog gültig sein soll.

Dann muss ich mit unserem Architekten nochmal die einzelnen Teilleistungen der Leistungsphasen durchgehen.
Diese hatte ich mir schon durchgelesen, sowohl für Gebäudeplaner als auch für Tragwerksplaner. Leider sind die Angaben z.B. in der Anlage 10 (für Gebäudeplaner) so allgemein geschrieben, dass für einen Baulaien da öfter "alles und nichts" drinsteht.

Gibt es die Teilleistungen der LPH für Baulaien irgendwo verständlich erklärt?
Muss nicht online sein, ich liebe Bücher. Ob ein Kommentar zur HOAI für Baulaien geeignet ist, kann ich nicht abschätzen. Ich bin kein Jurist.


Zur Frage der benötigten Fachleute:
Ein Bodengutachten hatte ich schon vorher gehabt, ebenso wie einen Tragwerksplaner.
So wurde mir noch zum Energieberater für den EnEv-Nachweis geraten, welcher nur in der LPH 3 beraten wird und den Nachweis ausstellt. Er wird wohl nicht für LPH 1 bis 8 benötigt (wir bauen nach Standardenergiestandard).
Dann noch Vermessungstechnische Leistungen, Technische Ausrüstung, Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordination nach der BaustellenVO.

Eine Haustechnikplanung wäre zu teuer für ein Einfamilienhaus, auch wenn das sicher nicht verkehrt wäre. Aber wenn ca. 40-50% der Technikkosten für eine Haustechnikplanung LPH 1-8 zusätzlich entstehen, ist man als privater Bauherr in der finanziellen Zwickmühle (das Geld ist auch so schon nicht reichlich). Gleiches gilt für das Thema Schallschutz.
Daher wurde mir geraten:
Die Heizlastberechnung und Planung der Heizung soll über eine Heizungsfachfirma erfolgen, für die zentrale Lüftungsanlage über einen entsprechenden Fachbetrieb. Diese Planungsleistung wird bezahlt. Sollten die Firmen später die Aufträge bekommen, wird die vorab gezahlte Planung angerechnet.
Oder kennt hier jemand praktikable Alternativlösungen?


Gibt es Beispiele einer guten (Muster)Dokumentation irgendwo zur Ansicht?

Beste Grüße

04.08.2015 at 22:16 Uhr
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hoearc
Level: Sr. Member
Beiträge: 157
Registriert seit: 08.08.2012
IP: Logged
icon Re: Architektenvertrag für "kleinere" Bauvorhaben

Hallo Amibobo,

ich habe Bauherren zum Beispiel diese Literatur gegeben:

"Vom Traum zum Haus" Lehr- und Arbeitsmaterialien zur Schulung privater Bauherren der Architektenkammer Niedersachsen.

Architektenkammer NW: Bauherrenhandbuch: Neubau - Umbau - Sanierung;
kann bestellt werden bei der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen, Zollhof 1, 40221 Düsseldorf
Tel.: (0211) 49 67 0, Fax: (0211) 49 67 99, E-Mail: poststelle@aknw.de.

Gruß Höpfner

04.08.2015 at 22:44 Uhr
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fdoell
Level: Moderator
Beiträge: 1794
Registriert seit: 10.01.2003
IP: Logged
icon Re: Re: Architektenvertrag für "kleinere" Bauvorhaben

quote:
Amibobo wrote
Eine Haustechnikplanung wäre zu teuer für ein Einfamilienhaus, auch wenn das sicher nicht verkehrt wäre.
---
Die Heizlastberechnung und Planung der Heizung soll über eine Heizungsfachfirma erfolgen, für die zentrale Lüftungsanlage über einen entsprechenden Fachbetrieb. Diese Planungsleistung wird bezahlt. Sollten die Firmen später die Aufträge bekommen, wird die vorab gezahlte Planung angerechnet.

Also lassen Sie doch planen. Der Unterschied zum Fachplanungsbüro ist der, dass dieses Sie hersteller- und lieferantenunabhängig berät, während Sie bei einem ausführenden Unternehmen i.d.R. nur das geplant bekommen, was die auch einbauen möchten/können. Der formale Betrag, den Sie so einem Unternehmen als Planungsvergütung überlassen, ist auch nicht alles, was die im Auftragsfall bekommen: die erhalten auch noch Arbeit von Ihnen und verdienen daran. Nur: wer unterstellt die Planung dem wirtschaftlichen Wettbewerb und wer überwacht die Ausführung in Ihrem Sinn?

Die genannten Anteile der Planungskosten an den anrechenbaren Kosten gibt es nur bis etwa 15.000 € anrechenbarer Kosten bei Hz III und bis etwa 10.000 € in Hz II. Da dürften Sie aber mit vielen Technikgewerken deutlich höher in den aK liegen, oder? Im Ergbnis kostet dann die Technikplanund prozentual auch nicht mehr so viel ...

____________________________
Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de
07.08.2015 at 12:36 Uhr
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Amibobo
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Beiträge: 6
Registriert seit: 03.08.2015
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icon Re: Architektenvertrag für "kleinere" Bauvorhaben

quote:
Nur: wer unterstellt die Planung dem wirtschaftlichen Wettbewerb und wer überwacht die Ausführung in Ihrem Sinn?


Fällt das unter die LPH 6/7 bzw .8 des Architekten?

quote:
Die genannten Anteile der Planungskosten an den anrechenbaren Kosten gibt es nur bis etwa 15.000 € anrechenbarer Kosten bei Hz III und bis etwa 10.000 € in Hz II. Da dürften Sie aber mit vielen Technikgewerken deutlich höher in den aK liegen, oder? Im Ergbnis kostet dann die Technikplanund prozentual auch nicht mehr so viel ...


Das habe ich jetzt nicht ganz verstanden.

Wir sind noch in LPH 2, somit habe ich noch keine belastbaren Zahlen, aber auch wenn wir mit einer zentraler Lüftungsanlage, sonst ohne viel Schnick-schnack planen, dürften die Kosten für die Ausbaugewerke grob abschätzbar sein:

Heizung (Rohre, FBH) ca. 4% von 350.000,- = 14.000,- plus Heizung (technische Anlage: Gas) ca. 5.000,- = 19.000,- (brutto)

Sanitär ca. 4% von 350.000,- = 14.000,- Euro (brutto)

Elektro ca. 5% von 350.000,- = 17.500,- Euro (brutto)

Lüftungsanlage + Installation ca. 15.000,- Euro (brutto)

Somit liegen wir immer über 10.000,- Euro (netto), oder wird da alles zusammenaddiert?

Was kostet jetzt "auch nicht mehr so viel ..."?

Am liebsten wäre mir eine Planung aus einer Hand. Dazu habe ich einige Haustechnikplanungsbüros in der Umgebung kontaktiert. Meist hies es, es reicht, wenn ich diese für LPH 5 beauftrage und dann noch LPH 8 auf Stundenbasis.
Der Architekt meint, dafür reicht unser Budget nicht aus.
Wer hat damit praktische Erfahrung im Bereich von EFH?
10.08.2015 at 20:59 Uhr
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fdoell
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icon Re: Architektenvertrag für "kleinere" Bauvorhaben

Nun, wenn ein unabhängiger Planer eine Ausschreibung erstellt, werden damit i.d.R. Angebote für die zuvor in Ihrem Sinn optimierte Planung eingeholt und der wirtschaftlichste Bieter erhält meist den Zuschlag. Vergeben Sie dagegen einen Auftrag an ein bestimmtes Unternehmen noch ehe festgelegt ist was für Sie im einzelnen optimal wäre, wird dieses Unternehmen die Planung und ggf. eine Ausschreibung so verfassen, dass es selbst am besten die Voraussetzungen für die Zuschlagserteilung erfüllt (oder von vornhereinn drauf los baut was es für richtig hält) und andere, evtl. wirtschaftlichere oder besser geeignete Systeme gar nicht zm Zug kommen.

Die Ausführungsüberwachung passiert in Lph. 8, bitte unbedingt mal durchlesen bevor Sie einen Auftrag hierzu erteilen.

Sie haben oben geschrieben, dass nach Ihrer Ansicht 40-50% der Technikkosten allein für eine Planung der Lph. 1-8 anfallen würden.

In der HOAI werden die anrechenbaren Kosten so genannter Anlagengruppen zusammengefasst, siehe Par. 53 (nachlesen!). Wenn Sie also z.B. für "Wärmeversorgungsanlagen" 15.000 € netto ausgeben und diese nach Anlage 15.2 (nachlesen) in Hz. II eingeordnet werden, beträgt das Honorar für Lph. 1-9 6.075 €, wenn Sie nicht bei Auftragserteilung schriftlich einen höheren Honorarsatz vereinbart haben (Par.7 Abs. 5). Damit beträgt das Honorar tatsächlich über 40% der Herstellungskosten. Bei höheren anrechenbaren Kosten reduziert sich jedoch dieser prozentuale Anetil deutlich.

Wenn Sie nur Lph. 5 und 8 beauftragen, wären das nach Par. 55 in Summe 57 % des Gesamthonorars, also unter 25% der anrechenbaren Kosten. Dies ist nach der HOAI eine unzulässige Honorarmindestsatzunterschreitung, wenn Sie tatsächlich die Leistungen der anderen Leistungsphasen alle benötigen (diese sind nachzulesen in Anl. 15.1). Wennn ein Planer das volle Honorar für Lph. 1-8 durchsetzen will, weil er sich beispielsweise mit Ihnen verkracht und nachweist, dass Sie die HOAI bei Beauftragung kannten, bekommt er meistens vor Gericht auch Recht, alles Honorar zu fordern, Vereinbarung hin oder her. Die Strassenverkehrsordnung gilt schliesslich auch für jeden und jeder kann sich drauf berufen. Aber im Zivilrecht gilt: wo kein Kläger, da kein Richter. Solange Sie und Ihr Planer zufrieden sind und vor allem der Bau nangelfrei errichtet wird, wird das auch keiner gross beanstanden.

Wenn Ihr Budget selbst dafür (Lph. 5 und 8) nicht ausreicht, müssen Sie entweder etwas abspecken (Grösse, Ausbaustandard oder sofortigen Vollausbau ändern) oder sich auf Gedeih und Verderb einem ausführenden Unternehmen anvertrauen. Das ist tatsächlich eine Vertrauenssache und umso weniger zu empfehlen, je ausgefallener Ihre Wünsche sind und umso anonymer der ausführende Unternehmer im Falle von schlechter Leistung bleibt. Bei reinen Standardaufgaben und in kleinen Ortschaften, wo sich keiner so etwas leisten kann, geht das schon eher. Die Entscheidung, wie hersteller- und Lieferntenunabhängig Sie planen und ausschreiben wollen, sollten aber bitte Sie und nicht Ihr Gebäudeplaner oder gar der ausführende Unternehmer selbst treffen...

____________________________
Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

11.08.2015 at 19:37 Uhr
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Amibobo
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Beiträge: 6
Registriert seit: 03.08.2015
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icon Re: Architektenvertrag für "kleinere" Bauvorhaben

Guten Abend Herr Doell, guten Abend Forum,

vielen Dank für ihre Erklärungen. Was Sie schreiben ist einleuchtend und sicher richtig.

quote:
Zitat von Herr Doell:
Nun, wenn ein unabhängiger Planer eine Ausschreibung erstellt, werden damit i.d.R. Angebote für die zuvor in Ihrem Sinn optimierte Planung eingeholt und der wirtschaftlichste Bieter erhält meist den Zuschlag.


Zu diesem Punkt noch eine Frage:
Nachdem was ich im Internet so lesen konnte werde heutzugtage für ein Einfamilienhaus in Summe mehrere Kilometer Leitungen, Kabel und Rohre verlegt. Das alles zu optimieren lohnt sich.
Der Punkt, wo ich als "Problem" gelesen habe war, dass schon bei einem normalen EFH das Ergebnis der Haustechnikplanung, das Leistungsverzeichnis >10 Seiten, teilweise 40-50 Seiten umfassen kann.
Für große Firmen, die Großbaustellen abwickeln, sicher eine Kleinigkeit, aber der örtliche Betrieb wird von so einem Umfang zur Preiskalkulation "erschlagen".

Die Folge ist lt. Bericht im Internet, dass man bei so einem Leistungsverzeichnis keine Rückmeldung bekommt. Die örtlichen / kleineren Betriebe, die normal EFHs machen, sind lieber auf der Baustelle anstelle ausführliche Angebote zu erstellen.

Wie ist Ihre Erfahrung bzw. die Erfahrung der Forumsmitglieder?

Verstehen Sie mich nicht falsch, ihre Argumente pro Haustechnikplanung sind gut, aber was hilft mir das am Ende, wenn dann doch der kleine Handwerksbetrieb wie immer kalkuliert und arbeitet?


quote:
Zitat von Herr Doell:
Damit beträgt das Honorar tatsächlich über 40% der Herstellungskosten. Bei höheren anrechenbaren Kosten reduziert sich jedoch dieser prozentuale Anetil deutlich.
(...)
Wenn Ihr Budget selbst dafür (Lph. 5 und 8 ) nicht ausreicht, müssen Sie entweder etwas abspecken (Grösse, Ausbaustandard oder sofortigen Vollausbau ändern) oder sich auf Gedeih und Verderb einem ausführenden Unternehmen anvertrauen.


Bei in Summe ca. 50.000,- Euro für die technischen Gewerke (Elektro, Heizung, Sanitär, Lüftung) sind 25% schon 12.500,- Euro, 40% ca. 20.000,- Euro.
Wenn ich jetzt schon wüsste, dass ich keinen Risikopuffer bräuchte, könnte man das noch investieren, aber ich habe schon Bedenken, ob ich mit 10% Risikopuffer (35.000,- Euro) zu knapp dran bin?

Beste Grüße aus Bayern!
11.08.2015 at 21:36 Uhr
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HOAI.de - Forum : Anwendungsbereich der HOAI : Architektenvertrag für "kleinere" Bauvorhaben Neues Thema erstellen Neue Umfrage erstellen Antworten auf den Beitrag
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