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HOAI.de - Forum : Honorarberechnung nach HOAI : anrech. Kosten Altbau von 1909
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Beitrag von Nachricht
Anne_W
Level: Jr. Member
Beiträge: 5
Registriert seit: 17.02.2017
IP: Logged
icon anrech. Kosten Altbau von 1909

Hallo Forum,

§4 (3) HOAI, (Umbau von drei Räumen und Instandsetzung von zwei weiteren Räumen mit zusätzlichem Brandschutzkonzept wegen nachzugenehmigtem erweitertem Wohnraum in Gebäudeklasse 4; dazu Umbau Technische Anlage von KG bis DG...)

wer hat Tips für mich um den Bestand, ein Gründerzeithaus von 1909 mit Mansarddach im Wert zu ermitteln?
Das Haus wurde in den 80gern saniert und in ein 2 Fam-Wohnhaus umgebaut statt 2x1 Etagenwohnung + Mansarddachausbau.
Die Mansarde wurde nun in eine abgeschlossene WE mit Bad, Küche und Wohnraum erweitert.
Bin für jeden Tipp dankbar und grüße vorab,

Anne

17.02.2017 at 12:34 Uhr
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fdoell
Level: Moderator
Beiträge: 2070
Registriert seit: 10.01.2003
IP: Logged
icon Re: anrech. Kosten Altbau von 1909

Worum geht es denn bei den Kosten? Um einen angemessenen Zeitbeiwert für die über heutige Baupreise ermittelten derzeitigen Herstellkosten der mitverarbeiteten Bausubstanz?

Die Technischen Anlagen - werden die tatsächlich umgebaut oder nur rückgebaut und durch komplett neue ersetzt (dann wäre es kein Umbau, sondern ein Rückbau und Neubau, also ohne Umbauzuschlag).

____________________________
Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

20.02.2017 at 13:48 Uhr
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Anne_W
Level: Jr. Member
Beiträge: 5
Registriert seit: 17.02.2017
IP: Logged
icon Re: anrech. Kosten Altbau von 1909

Hallo Herr Doell,
Danke schon mal für eine Antwort.

Ja es geht um den angemessenen Zeitbeiwert für die derzeitigen Herstellkosten der mitverarbeiteten Bausubstanz.
Denn aus dem Grundbucharchiv weiß ich dass es damals 1909 versichert wurde für 13'390 Reichsmark gegen Feuer.

(Der Mietwert konnte nicht ermittelt werden).
[Es gibt noch alte "Entwurfszeichnungen" leider wurde davon nur ein Teil umgesetzt ca. 2/3. Das Grundbucharchiv erzählt mehr als 5 Eigentümerwechsel, wobei der 1te Eigentümer das Haus als Entschädigungszahlung erhielt.]

In den 80gern wurden alle alten Fenster u. Türen ausgetauscht (verschlimmbessert), die Elektrik erneuert, zwei WE zu einer zusammengelegt, die Decken mit GK abgehängt und Psydostuck angebracht. Dielenboden wurde überbaut.

Die Mansardräume als WE waren bisher nicht genehmigt, wurden aber seit den 80gern so genutzt entgegen der B-Planvorgabe. Nachgenehmigung mit Brandschutzkonzept....

Technische Anlagen:
-Wasserleitungen für Küche und Bad wurden von Keller bis in Mansarde im leeren Kamin hochgezogen und mit Brandschotts in diese Ebene neu gelegt. Kü+ Bad komplett neu inkl. der Deckenunterseite Bad im 1.OG, da alle SW-Leitungen in Deckenunterraum verzogen an Fallrohr Bestand (eingeschottet) und Brandschutztechnisch abgesicherte GK-Decke.
-2x neue Heizkörper angeschlossen an Bestandsleitung.
-Elektrik Neu für Küche Bad Flur inkl. UvT

21.02.2017 at 07:40 Uhr
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fdoell
Level: Moderator
Beiträge: 2070
Registriert seit: 10.01.2003
IP: Logged
icon Re: anrech. Kosten Altbau von 1909

Nach AHO Heft 1 liegt der Zustandsfaktor bei Gebäuden i.d.R. zwischen 1,0 (praktisch neuwertig) und 0,8 (noch erhaltenswert) Der Faktor 0,8 stellt im Allgemeinen die Untergrenze dar, bis zu der eine Weiterverwendung bestehender Bauteile sinnvoll ist.

Soweit der AHO. Das bedeutet: wenn die Reparaturkosten am Bestand über 20% des Neuwertes betragen (d.h. der bestehende Zustand ist maximal 80% des Neuwertes wert), soll sich eine Reparatur nicht mehr lohnen. Nunja. Wer nicht viel Geld hat, nimmt i.d.R. alles, was billiger ist als ein Neubau.

Für die Ermittlung der Kosten mitverarbeiteter Bausubstanz kann man sicherlich - wenn die Reparaturkosten 20% des Neubaupreises nicht übersteigen - mit dem Zustandsfaktor 0,8 nach AHO in die Berechnung einsteigen, sofern sonst nichts dagegen spricht.

____________________________
Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

21.02.2017 at 10:46 Uhr
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Anne_W
Level: Jr. Member
Beiträge: 5
Registriert seit: 17.02.2017
IP: Logged
icon Re: Re: anrech. Kosten Altbau von 1909

quote:
fdoell wrote:
Nach AHO Heft 1 liegt der Zustandsfaktor bei Gebäuden i.d.R. zwischen 1,0 (praktisch neuwertig) und 0,8 (noch erhaltenswert) Der Faktor 0,8 stellt im Allgemeinen die Untergrenze dar, bis zu der eine Weiterverwendung bestehender Bauteile sinnvoll ist.

Soweit der AHO. Das bedeutet: wenn die Reparaturkosten am Bestand über 20% des Neuwertes betragen (d.h. der bestehende Zustand ist maximal 80% des Neuwertes wert), soll sich eine Reparatur nicht mehr lohnen. Nunja. Wer nicht viel Geld hat, nimmt i.d.R. alles, was billiger ist als ein Neubau.


Danke für die Hinweise und soweit so gut. Würde man jetzt also anhand einer Gebäudeversicherung ganz grob rechnen um auf die Baukosten zum Zeitpunkt der Erstellung mit Neuwert zu kommen?
Wenn im Werkvertrag diese Summe auch keine andere genannt ist zur Berechnung HOAI Parag 4 (3) wie geht man dann damit um?
Im Nachhinein die Summe errechnen so schlüssig wie mögl. und gut ist?

[Edited by Anne_W on 01.03.2017 at 21:52 Uhr]
01.03.2017 at 18:13 Uhr
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fdoell
Level: Moderator
Beiträge: 2070
Registriert seit: 10.01.2003
IP: Logged
icon Re: anrech. Kosten Altbau von 1909

Tipp: Besorgen Sie sich das AHO-Heft Nr. 1 "Bauen im Bestand". Dort ist die Methode ausführlich erklärt. Der Neuwert in der Berechnung ist der heutige Neuwert.


____________________________
Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

02.03.2017 at 09:02 Uhr
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