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HOAI.de - Forum : Honorarberechnung nach HOAI : Anrechenbare Kosten
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BVKlaus
Level: Jr. Member
Beiträge: 11
Registriert seit: 18.04.2017
IP: Logged
icon Anrechenbare Kosten

Guten Morgen,

ich habe eine Rechnung vom meinem Architekten bekommen mit der Auflistung der anrechenbaren Kosten. Daher habe ich zwei Sachverhalte zur Klärung:

1) Hier ist inbesondere ein hochwertigeres Kellerfenster/Lichtschacht von 5000 Euro aufgelistet. Dieses Fenster war einmal kurz im Gespräch, da das Arbeitszimmer im Keller in der Ecke eingeplant war. Jetzt ist dort die Luft-Wärmepumpe als Innenaufstellung. Kann der Architekt das Fenster trotzdem als anrechenbare Kosten ansetzten? Ich bin ein wenig verstimmt, da es eigentlich klar war, dass eine innenaufgestelle Luft-Wärmepumpe dort hin muss. Eine vorherige Analyse und Grundlagenermittlung gab es nicht (da wäre sofort aufgefallen, dass kein Gas, etc. in dem Wohngebiet ist).

2) Die Dachausrichtung wurde nach Ablehnung des ersten Baugesuchs vom Amt geändert, obwohl der Architekt vorher dies mit dem Amt durchgesprochen hatte. Im Bebauungsplan steht dies leider anders. Daher haben wir es wieder gemäß Bebauungsplan ändern müssen. Der Architekt dachte, dass er hier eine Befreiung gibt, auch weil in dem Baugebiet schon so ein Haus steht.

Muss ich beide Sachverhalte zu den anrechenbare Kosten zählen?

Danke für eure Antworten

[Edited by BVKlaus on 13.05.2017 at 13:28 Uhr]

18.04.2017 at 05:28 Uhr
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fdoell
Level: Moderator
Beiträge: 2053
Registriert seit: 10.01.2003
IP: Logged
icon Re: Anrechenbare Kosten, u. a. Änderung Dachausrichtung

Relevant für das Honorar ist die Kostenberechnung und die wird am Ende der Entwurfsplanung erstellt, wenn die endgültige konstruktive Lösung definiert ist, die dann in die Genehmigungsplanung eingeht. Wenn der Lichtschacht da schon wieder rausgeflogen war, gehört er nicht mehr in die Kostenberechnung.

Die entsprechenden Grundleistungen 2f und 3d nach Anlage 10.1 HOAI heissen (Vor-) Verhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit. Was war denn nun genau das Verhandlungsergebnis? Gibts darüber ein Protokoll / einen Aktenvermerk in der Vorplanung und der Entwurfsplanung? Wenn die Behörde eindeutig die Abweichung vom B- Plan in Aussicht gestellt hat und dann später davon abgewichen ist, würde ich erstmal die fragen, wieso überhaupt. Wenn die Zustimmung von vornherein unsicher war: hat Ihr Planer mit Ihnen genau darüber gesprochen und sind Sie das Risiko eine evtl. Nichtgenehmigung bewusst eingegangen? Dann müsste eine Planungsänderung wohl vergütet werden. In allen anderen Fällen ist da erst mal erheblicher Erklärungsbedarf vom Bauamt oder vom Planer zu leisten ...

____________________________
Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

20.04.2017 at 21:34 Uhr
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BVKlaus
Level: Jr. Member
Beiträge: 11
Registriert seit: 18.04.2017
IP: Logged
icon Re: Anrechenbare Kosten, u. a. Änderung Dachausrichtung

Hallo zusammen,

ich hatte ein sehr aufschlussreiches Gespräch mit meinem Architekten. Die definierten HOAI Phasen werden nicht nacheinander abgearbeitet, sondern er bearbeitet die Leistungsphasen parallel. Die Gewerke werden immer nacheinander ausgeschrieben. Daher gibt es keine Kostenberechnung bzw. Grundlage. Ich habe auch keine Ahnung, wie viel mein Haus am Ende kosten wird. Jetzt will er eine Kostenberechnung erstellen, welche die ausgeschriebenen Gewerke anderer Häuser enthält, damit ich die Kosten abschätzen kann.
Genau ist das natürlich auch nicht. Ich habe bisher nur eine Kostenschätzung. Außerdem will er sein Gehalt an die steigenden Baupreise koppeln, da die Kostenschätzung zu niedrig ist.

Jetzt meine Fragen:
- Wie kann er denn abrechnen, wenn keine Kostenberechnung vorliegt und er auch keine richtige machen will? Er gibt mir hier keine Antwort.
- Kann er sein Gehalt an die steigenden Baupreisen koppeln, wenn sich diese aufgrund der Konjunktur erhöhen? Ich dachte, dass sich sein Gehalt nur erhöht, wenn sich die Anforderungen ändern und er einen Mehraufwand hat. Und die Anforderungen sind ja nie definiert worden, sondern immer nur vor der Ausschreibung der Gewerke. Darf er dies so machen wie beschrieben?

Ich finde es ist ein absolutes Chaos.

Vielen Dank im Voraus

01.05.2017 at 15:23 Uhr
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fdoell
Level: Moderator
Beiträge: 2053
Registriert seit: 10.01.2003
IP: Logged
icon Re: Anrechenbare Kosten, u. a. Änderung Dachausrichtung

Haben Sie denn einen Entwurf erstellen lassen, der Basis für eine Baugenehmigung ist? Wenn ja, gab es dazu eine Kostenermittlung oder nicht? Welche Zahl steht denn im Bauantrag für Baukonstruktionen und Technische Ausrüstung?

Wenn mit dem Entwurf keine Kostenberechnung gefertigt wurde und auch sonst keine Zahl in diesem Zeitpunkt genannt wurde, gilt die Kostenschätzung. Wenn die zu niedrig ist, hat der Planer wohl Pech gehabt. Eine Beratung zu den Kosten gehört zu den Kardinalpflichten eines Planers.

Was war denn genau beauftragt? Beinhaltet dieser Auftrag eine Kostenberechnung oder sonstige Kostenermittlungen für Sie?

Die HOAI möchte seit 2009 eine Abkoppelung des Honorars von den tatsächlichen Baukosten erreichen. Wenn die Kostenschätzung oder Kostenberechnung zu niedrig war und sonst keine Änderungen erfolgten, die der Auftraggeber zu vertreten hat, gilt diejenige Kostenermittlung, die zu dem Zeitpunkt, als die nach der HOAI vorgesehene Kostenermittlung hätte vorliegen müssen (also die Kostenberechnung am Ende der Entwurfsplanung) als Honorarbasis. So ist die Rechtsprechung.

Keinesfalls gelten jedoch Kostenanschläge (Zusammenstellungen von Unternehmerangeboten) oder Kostenfeststellungen (Zusammenstellungen abgerechneter Baukosten) als Honorarbasis.

Aber wenn Sie bauen können, ohne dass Sie wissen, wie viel es kostet (sonst hätten Sie ja wohl schon längst darauf bestanden, diese Zahlen zu erhalten), dann ist Ihnen das Geld vielleicht gar nicht so wichtig. Warum sich dann über chaotische Honorarabrechnungen aufregen? Kommt mir so in den Kopf ...

____________________________
Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

03.05.2017 at 22:03 Uhr
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BVKlaus
Level: Jr. Member
Beiträge: 11
Registriert seit: 18.04.2017
IP: Logged
icon Re: Anrechenbare Kosten

Der Bauwert im Bauantrag ist mit 285.000 Euro angesetzt, wobei 120.000 für den Rohbau sind. In der Kostenschätzung sind KG300 und KG400 zusammengerechnet ingesamt genau diese 285.000 €.
Ich habe dem Architekten auch gesagt, dass meine Obergrenze inkl. Nebenkosten bei 360.000 € liegt.

Wie gesagt, ich bin dem Vorschlag von meinem Architekten gefolgt, die HOAI Phasen parallel abzuarbeiten, damit der Bau schneller geht. Nun merke ich, dass die Honorarabrechnung immer höher wird.

Viel wichtiger ist jedoch die Tatsache, dass ich schon mehrmals nach einer Kostenberechnung verlangt habe (steht auch so im Vertrag bei LP3) und auch eine Auskunft über die zu erwartenden Baukosten.
Klar ist das wichtig!

Nur bekam ich bisher keine Antwort und der Architekt droht mit der Einstellung seiner Arbeit. Jetzt habe ich nach erheblichen Druck eine Kostenberechnung bekommen und bin geschockt. Die Summe beläuft sich auf 520.000 €. Angeblich bin ich selbst Schuld, da ich aus seiner Sicht die Kosten hochgetrieben habe (z. B. ein Bodengutachten und WU-Beton für den Keller). Inbesondere dieses Argument finde ich nicht seriös, aber sicherlich korrekt, dass es dadurch teurer wurde. Aber sonst bin ich der Empfehlung und Planung des Architekten gefolgt, z. B. LEDs in der Decke, etc.

Ich werde nie auf steigende Kosten hingewiesen und muss dauernd nachfragen. Auch die Ausschreibungen muss ich nachträglich beim ihm anfordern (obwohl vorher vereinbart), um dann Positionen wieder raus zu nehmen. Wie kann ich das Haus aus seiner Sicht dauernd verteuern, wenn ich eigentlich seinen Vorschlägen meistens folge? Schriftlich haben wir nie etwas vereinbart. Ich dachte, dass jede Änderung vom Haus (wenn man eine Grundlagenermittliung für das ganze Haus gemacht hätte), schriftlich fixiert werden müsste und auch die Honornachforderung. Aber eine Grundlagenermittlung gibt es immer nur vor jedem Gewerk und das auch nur sehr ungenau.

Jetzt ist der Architekt dabei, Leistungen zusammenzustreichen. Aber es sind nur 70.000 € bisher. Am Rohbau kann ich nichts mehr ändern, da dieser schon steht. Hier hätte ich andere Steine nehmen können. Leider ruiniert mich das Haus, ich war hier eindeutig zu blauäugig und habe dem Architekten zuviel vertraut.

Wie soll ich mich nun verhalten?

Kann er wirklich mehr Honorar verlangen, obwohl keine konkrete Grundlagenermittlung vorlag und es parallel läuft? Kann ich Schadensersatz für die Kostenüberschreibung verlangen?

Ich es ist absolut ein Chaos.

Danke euch vielmals für die Antworten im Voraus

13.05.2017 at 13:28 Uhr
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dresden
Level: Sr. Member
Beiträge: 162
Registriert seit: 06.05.2005
IP: Logged
icon Re: Anrechenbare Kosten

Oh je....
Ihr Fall ist ernst, viel zu ernst für eine sinnvolle Behandlung hier im Forum. Und wenn Sie keine klaren vertraglichen Absprachen haben, ist Ihre Situation schwierig. Gleichwohl aber nicht hoffnungslos.

Ich empfehle Ihnen DRINGEND, sich fachkundigen Rat eines einschlägig spezialisierten Kollegen in Ihrer Nähe einzuholen. Für eine brauchbare Beratung und wirklich hilfreiche Auskünfte sowie eine sinnvolle Festlegung der nächsten Schritte muss man sich den Sachverhalt und Ihre "Aktenlage" genau ansehen.

Die Frage nach Schadensersatz steht dabei auch erst einmal nicht im Vordergrund, sondern vielmehr, wie jetzt noch kurzfristig etwas "zu retten" ist im Sinne der Budget-Möglichkeiten. Ggf. ist dazu ein zweiter Planer oder ein Sachverständiger hinzuzuziehen. So kann vielleicht, am besten zusammen mit Ihrem Planer - wenn dieser dazu bereit ist - die Sache erst einmal grundlegend strukturiert und dann auch wieder eingefangen werden.

Andernfalls muss in Erwägung gezogen werden, den aktuelle Auftrag mit Ihrem jetzigen Planer außerordentlich fristlos zu kündigen. Das sollte aber ebenfalls nicht überstürzt geschehen und muss vorbereitet sein.

Erkundigen Sie sich nach einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in der Region, aber Achtung: selbst unter den Kollegen, die diesen FA-Titel führen und zweifellos gute Bauanwälte sein mögen, hat nur der kleinere Teil einen "Draht" und entsprechende Erfahrung mit solchen spezifischen Fragen des Architektenrechts. Scheuen Sie sich nicht, explizit dazu nachzufragen.

____________________________
Dr. R. Althoff, FA Bau- und ArchitektenR, FA VerwR, Spezialist für die HOAI
www.Bau-und-Immobilie.de - Dresden.Erfurt.Dortmund.Berlin
- gem. d. Nutzungsbed. ist dies eine unverbindl. Meinung, keine Rechtsberatung -

13.05.2017 at 18:39 Uhr
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BVKlaus
Level: Jr. Member
Beiträge: 11
Registriert seit: 18.04.2017
IP: Logged
icon Re: Anrechenbare Kosten

Vielen herzlichen Dank für die Ausführungen. Das Forum hilft mir wirklich sehr.

Wie viel darf denn der Architekt bei der Änderung der Dachausrichtung ansetzen?

Die anrechbaren Kosten sind 285.000 € und die Dachausrichtung wurde eigentlich zweimal geändert. Einmal weil das Landratsamt es verlangt hat, und dann wieder zurück, da ich den Bebauungsplan habe ändern lassen. Wenn ich es auch richtig verstanden habe, dann darf der Architekt rückwirkend die Phasen einbeziehen. Er hat insgesamt 8000 € abgerechnet. Ist das ok?

17.05.2017 at 09:26 Uhr
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