fdoell
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Re: Kostenberechnung erst in LP5
Hmm,
wenn Sie bereits Angebote vorliegen haben, sind Sie ja schon in Lph. 7...
Hat der Planer die KB tatsächlich nach der Ausführungsplanung gemacht oder war er da schon weiter?
Und: haben Sie tatsächlich eine Kostenberechnung? Eine Kostenermittlung wird nämlich nicht dadurch zur Kostenberechnung, dass das in der Überschrift steht! Der Inhalt muss stimmen!
Bei der Gebäudeplanung wird - falls HOAI-Grundleistungen geschuldet sind - eine Kostenberechnung nach DIN 276:1 geschuldet. Bei manchen o genannten "Kostenberechnung" fragt man sich allerdings, ob der Planer die DIN 276 überhaupt kennt / hat oder auch ob er sie gelesen hat und befolgt.
Ich zitiere mal aus der DN 276-1 von 2008:
3.3.1 Zweck
Kostenermittlungen dienen als Grundlagen für Finanzierungsüberlegungen und Kostenvorgaben, für Maßnahmen der Kostenkontrolle und der Kostensteuerung, für Planungs-, Vergabe- und Ausführungsentscheidungen sowie zum Nachweis der entstandenen Kosten.
3.3.2 Darstellung und Vollständigkeit
Kostenermittlungen sind in der Systematik der Kostengliederung zu ordnen. Die Kosten sind vollständig zu erfassen und zu dokumentieren.
3.3.3 Grundlagen und Erläuterungen
Die Grundlagen der Kostenermittlung sind anzugeben. Erläuterungen zum Bauprojekt sind in der Systematik der Kostengliederung zu ordnen.
3.3.4 Kostenermittlung bei Bauabschnitten
Besteht ein Bauprojekt aus mehreren Abschnitten (z. B. funktional, zeitlich, räumlich oder wirtschaftlich), sind für jeden Abschnitt getrennte Kostenermittlungen aufzustellen.
3.3.5 Bauprojekte im Bestand
Bei Bauprojekten im Bestand sollten die Kosten nach Abbruch-, Instandsetzungs- und Neubaumaßnahmen unterschieden werden.
3.3.6 Vorhandene Bausubstanz und wiederverwendete Teile
Der Wert vorhandener Bausubstanz und wiederverwendeter Teile ist bei den betreffenden Kostengruppen gesondert auszuweisen.
3.3.7 Eigenleistungen
Der Wert von Eigenleistungen ist bei den betreffenden Kostengruppen gesondert auszuweisen. Für Eigenleistungen sind die Personal- und Sachkosten einzusetzen, die für entsprechende Unternehmerleistungen entstehen würden.
3.3.8 Besondere Kosten
Sofern Kosten durch außergewöhnliche Bedingungen des Standortes (z. B. Gelände, Baugrund, Umgebung), durch besondere Umstände des Bauprojekts oder durch Forderungen außerhalb der Zweckbestimmung des Bauwerks verursacht werden, sind diese Kosten bei den betreffenden Kostengruppen gesondert auszuweisen.
3.3.9 Kostenrisiken
In Kostenermittlungen sollten vorhersehbare Kostenrisiken nach ihrer Art, ihrem Umfang und ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit benannt werden. Es sollten geeignete Maßnahmen zur Reduzierung, Vermeidung, Überwälzung und Steuerung von Kostenrisiken aufgezeigt werden.
3.3.10 Kostenstand und Kostenprognose
Bei Kostenermittlungen ist vom Kostenstand zum Zeitpunkt der Ermittlung auszugehen; dieser Kostenstand ist durch die Angabe des Zeitpunktes zu dokumentieren.
Sofern Kosten auf den Zeitpunkt der Fertigstellung prognostiziert werden, sind sie gesondert auszuweisen.
3.3.11 Umsatzsteuer
Die Umsatzsteuer kann entsprechend den jeweiligen Erfordernissen wie folgt berücksichtigt werden:
- in den Kostenangaben ist die Umsatzsteuer enthalten („Brutto-Angabe“);
- in den Kostenangaben ist die Umsatzsteuer nicht enthalten („Netto-Angabe“);
- nur bei einzelnen Kostenangaben (z. B. bei übergeordneten Kostengruppen) ist die Umsatzsteuer aus- gewiesen.
In der Kostenermittlung und bei Kostenkennwerten ist immer anzugeben, in welcher Form die Umsatzsteuer berücksichtigt worden ist.
...
3.4.3 Kostenberechnung
Die Kostenberechnung dient als eine Grundlage für die Entscheidung über die Entwurfsplanung. In der Kostenberechnung werden insbesondere folgende Informationen zugrunde gelegt:
- Planungsunterlagen, z. B. durchgearbeitete Entwurfszeichnungen (Maßstab nach Art und Größe des Bauvorhabens), gegebenenfalls auch Detailpläne mehrfach wiederkehrender Raumgruppen;
- Berechnung der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen;
- Erläuterungen, z. B. Beschreibung der Einzelheiten in der Systematik der Kostengliederung, die aus den Zeichnungen und den Berechnungsunterlagen nicht zu ersehen, aber für die Berechnung und die Beurteilung der Kosten von Bedeutung sind.
In der Kostenberechnung müssen die Gesamtkosten nach Kostengruppen mindestens bis zur 2. Ebene der Kostengliederung ermittelt werden.
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Das bedeutet also:
Alle Kosten sind zu erfassen ("vollständig"), auch die vom Gebäudeplaner nicht selbst ermittelten.
Die Grundlagen sind anzugeben, das sollten i.d.R. eigene Kostenkenntnisse des Planers aus aktuellen Bauvorhaben sein und nicht nur BKI (Baukostenindex, eine beispielhafte Kostenangabe aus einem Katalog mit wenigen realisierten Bauvorhaben, die i.d.R. über Grundflächen oder Kubatur umbauten Raums ermittelt wird).
Erläuterungen sind in der Struktur der KB zu geben, d.h. zu jeder Kostenangabe gehört ein Text, welche Qualitäten von Materialien dort angesetzt wurden.
Auch wenn die Kosten nur bis zur 2. Ebene zu gliedern sind, müssen trotzdem Mengen und Einheitspreise ausgeworfen werden, d.h. dass Pauschalen für ganze Kostengruppen i.d.R. nicht ausreichen, um die Genauigkeit einer Kostenberechnung zu erzielen.
Die der KB zugrunde liegenden Planungen müssen Entwurfstiefe haben. Schauen Sie bitte dazu in Anlage 10.1 der HOAI und lesen, was bis Ende Lph. 3 alles zu machen war, z.B. Integration aller Fachplanungen (also der technischen Ausrüstungen, aber auch der Untersuchungen wie Vermessung, Baugrund- und Altlastenuntersuchung, bauphysikalische Nachweise, EnEV-Nachweise usw.).
Die Beschreibung und Kostenermittlung von bestimmten Qualitäten bedingt auch, dass diese Qualitäten der Materialien z.B. in den Plänen dargestellt sind.
Die Mengenermittlungen müssen dabei so erfolgen, dass sie dem Auftraggeber auch nachgewiesen werden können (manche meist öffentlichen Auftraggeber verlangen dazu eigene Massenermittlungspläne im Entwurf!).
Angaben zu Kostenrisiken dürfen nicht fehlen.
Fazit:
Eine Entwurfsplanung ist mehr als das, was eine Baugenehmigungsbehörde minimal benötigt, um die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens zu prüfen!
Eine Entwurfsplanung beinhaltet alle wesentlichen konstruktiven Festlegungen, die für den Raumbedarf, die Funktionalität (bzgl. der Nutzung und im Zusammenspiel mit allen technischen Einrichtungen) und hinsichtlich der Gestaltung für den Bauherren von Interesse sind.
Erst wenn das alles festgelegt ist und dazu die Kosten in der Genauigkeit der DIN 276-1 ermittelt wurden (was das bedeutet, wurde oben ausgeführt), hat der Bauherr die Entscheidungsgrundlage (ob er dieses Bauvorhaben so zur Genehmigung beantragen soll oder nicht), die er mit Lph. 1-3 HOAI bestellt hat und bezahlen soll!
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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de
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