Wie leitet ein Architekt den Bau, wo der Bauherr viel Leien Eigenleistung erbringt ?

Kann er die Haftung daraus ausschließen ?

Und wonach richtet sich die Honorar ?

Es ist zunächst einmal zwischen Bauleitung nach jeweiliger Landesbauordnung und der in der HOAI beschriebenen Objektüberwachung zu differenzieren.

Die Bauleitung betrifft das ganze Objekt und hat in erster Linie die Überwachung der Einhaltungen der baurechtlichen und sicherheitstechnischen Aspekte des Bauvorhabens zum Inhalt. Sie überschneidet sich mit der Objektüberwachung, ist aber nicht dasselbe.

Die Objektüberwachung kann spezifiziert werden, hier ist es z. B. möglich, nur die Betreuung einzelner Gewerke zu beauftragen. Das sollte aber auf jeden Fall schriftlich geschehen. In wie weit der Architekt damit für die anderen Gewerke aus der Haftung ist, vor allem, wenn ihm dort "im Vorübergehen" eventuell gravierende Mängel auffallen, entzieht sich meiner Kenntnis. Da kann ihnen wohl eher ein Anwalt weiterhelfen.

Die anrechenbaren Kosten ergeben sich aus den ortsüblichen Preisen (§ 10 Nr. 3 Satz 1 HOAI), d. h. der Architekt setzt die Eigenleistung mit den Kosten an, die bei Ausführung durch eine Fachfirma entstanden wären. Wenn er dann nicht mit der Betreuung aller Gewerke betraut war, muss er die Prozentpunkte der Leistungsphase entsprechend reduzieren. An der Höhe der anrechenbaren Kosten ändert sich dadurch aber nichts.

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Dipl.-Ing. (FH) Christian Wolz
Architekt, Baubiologe IBN

Es gibt meiner Kenntnis nach mehrere Urteile, nach denen ein Architekt, dem "im Vorübergehen" eventuell gravierende Mängel auffallen verpflichtet ist, diese dem Bauherren mitzuteilen oder sogar für deren Beiseitigung im Rahmen seiner Bauleitung haftet, da er ja der Fachmann ist.
Der Bauherr als Laie kann sich ja im Regelfall nicht wirklich auch nur ansatzweise vorstellen, welche Schäden (auch über Jahre hinweg) eine nicht fachgerechte Bauausführung nach sich ziehen kann (zum Beispiel beim beliebten Thema Abdichtung). Davor muß ihn der Architekt schützen.

Aus Architektensicht kann ich nur allen Kollegen von 'teilweiser Bauleitung' abraten! Erstens ist die Haftungsfrage kritisch, zweitens möchte der Bauherr gerne mal vorab detaillierte Schritt-für-Schritt 'Schnellkurse' zur richtigen Ausführung inklusive günstiger Einkaufsquellen - natürlich unbezahlt...

Wenn eine Teilbauleitung unbedingt sein muss, rate ich dazu, schriftlich einen deutlichen Haftungsausschluß mit der Bauherrschaft zu vereinbaren. Dieser sollte ganz klar die Arbeiten spezifizieren, die nicht überwacht werden und die möglichen Risiken für die Bauherrschaft eindeutig aufzeigen (also z.B.: Geländer in Eigenleistung -> Risko: Befestigung unzureichend -> Personenschaden bis zum Todesfall).

luckylok würde ich raten, den Architekten mit der kompletten Bauleitung zu beauftragen. Das Honorar hierfür ist gut investiert und wird Ihnen viel Ärger ersparen; über Jahrzehnte hinweg!

MfG,
R. Kürbitz

Hallo Herr Wolz,

quote:

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Wenn er dann nicht mit der Betreuung aller Gewerke betraut war, muss er die Prozentpunkte der Leistungsphase entsprechend reduzieren. An der Höhe der anrechenbaren Kosten ändert sich dadurch aber nichts.

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Ok, ich probiers mal.

Vorweg: Das nachfolgende Beispiel stellt nur eine Möglichkeit der Bewertung dar. Es gibt natürlich auch noch andere. Alle Zahlen und Anteile sind für dieses Beispiel angepasst und wären im Einzelfall jeweils neu zu bewerten und zu ermitteln! Bitte nicht über unlogische Zahlen beschweren!

In unserem Beispiel errichten wir eine Reithalle, Tragwerk aus Holz auf Betonsockel, Dachdeckung Titanzink-Stehfalzblech (teuer!), Lichtkuppel und Fensterbänder. Es werden folgende Gewerke benötigt (Wasser und Elektro lassen wir mal weg!):

Rohbau (75.000 EUR anrechenbar, Ausführung 10 Werktage = 25% der Bauzeit)
Zimmerarbeiten (60.000 EUR, 10 Werktage = 25% der Bauzeit)
Klempnerarbeiten (40.000 EUR, 5 Werktage = 12.5% der Bauzeit)
Bodenbelag in der Halle (5.000 EUR, 5 Werktage = 12.5% der Bauzeit)
Verglasungsarbeiten (10.000 EUR, 5 Werktage = 12.5% der Bauzeit)
Außenanlage (10.000 EUR, 5 Werktage = 12.5% der Bauzeit)

Der Einfachheit halber gehen wir davon aus, dass alle Gewerke nacheinander am Bau tätig werden. Auch eine eventuelle getrennte Abrechnung von Gebäude und Außenanlagen bleibt außen vor.

Anrechenbare Kosten: 200.000 EUR

Beauftragt: Leistungsphasen 1 - 7 für Gesamtobjekt, Leistungsphase 8 ohne Zimmerarbeiten, Bodeneinbau und Außenanlage.

Das Honorar für Leistungsphase 8 beläuft sich auf 18.115 EUR x 31 v. H. = 5.615 EUR.

Dieser Betrag wäre jetzt durch den durchschnittlichen Bürostundensatz zu teilen, wir nehmen mal 40 EUR an. Damit kämen wir auf 140 Stunden, die für die Bearbeitung der Leistungsphase 8 bei Betreuung aller Gewerke zur Verfügung ständen. Diese wären jetzt anteilig auf die Gewerke zu verteilen, wobei zu berücksichtigen ist, dass manche Gewerke einen geringeren Aufwand verursachen als die anderen. Im vorliegenden Beispiel sieht das dann so aus:

45 Std Rohbau
40 Std Zimmerarbeiten
15 Std Klempnerarbeiten
10 Std Bodenbelag in der Halle
15 Std Verglasungsarbeiten
15 Std Außenanlage

Beauftragt waren aber nur 75 der 140 Stunden, also 54%. Demnach wäre der v.H.-Satz der Leistungsphase 8 nur zu 54% anzusetzen, also mit 17 statt 31 v. H., was zu einem Honorar von 3.080 EUR führt.

Würde man fälschlicherweise die anrechenbaren Kosten reduzieren, aber den v.H.-Satz beibehalten, käme man auf ein Honorar von 3.570 EUR, unabhängig vom jeweils gewerkespezifischen Aufwand. Das führt besonders dann zu gravierenden Unterschieden, wenn (bauleitungs-)aufwandsarme Gewerke mit hohen Kosten ausgeführt werden.

Das beschriebene Vorgehen ist natürlich kein Universalrezept, im konkreten Fall ist das alles noch genauer zu spezifizieren. Eventuell sind auch mal nicht alle Leistungsbilder der Leistungsphase beauftragt, dann wird es natürlich noch komplizierter.

Kann noch jemand andere Vorschläge machen?


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Dipl.-Ing. (FH) Christian Wolz
Architekt, Baubiologe IBN

Hallo, Herr Wolz,

eine interessante Methode. Wie leiten Sie dieses Prinzip aus der HOAI ab? Ich denke da vor allem an §10 (3).

MfG,
R. Kürbitz

Das wurde uns im HOAI-Sachverständigenseminar so beigebracht...

Und wo sehen Sie einen Konflikt mit § 10 HOAI? Die Ermittlung der anrechenbaren Kosten wird doch nicht angetastet.

[Edited by Christian Wolz on 04.06.2007 at 15:49 Uhr]

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Dipl.-Ing. (FH) Christian Wolz
Architekt, Baubiologe IBN

Sehr geehrter Kollege,

ich möchte gerne einmal über Ihren Beitrag etwas herumdenken; sollte ich falschliegen, bitte ich um Nachsicht und Korrektur.

Ich sehe diese Methode etwas kritisch, da sie 'schlauen' Auftraggebern ein Scheunentor dafür öffnet,
- auch kritische, mit besonderer Sorgfalt zu überwachende Arbeiten
- die in der Überwachung weniger arbeitsintensiven Gewerke, die die Gesamtkalkulation des Architekten jedoch sehr beeinflussen
aus dem Leistungsumfang herauszunehmen, um Architektenhonorar zu sparen.

Zum ersten Punkt ein Beispiel: Abdichtungsarbeiten. Der Bauherr sagt: "Das kann ich selber schwarzmachen". Der auf der Baustelle andere Gewerke überwachende Architekt bekommt nun - weil nicht zu übersehen - 'im Vorbeigehen' mit, daß dort schlampig gearbeitet wird. Und dann ist die Haftungsgefahr ja schon da, denn: was mache ich in so einem Fall als Architekt?

Verschweige ich den mir ja bekannten schwerwiegenden Mangel? Das würde zumindest meiner Berufsehre widersprechen - den Bauherren ins Unglück rennen lassen. Weise ich andererseits auf den Mangel hin und kümmere mich um eine fachgerechte Ausführung, dann zahle ich drauf (war ja nicht beauftragt). Oder ich mache das aus 'Gefälligkeit', und schon bin ich voll in der Haftung.

Daher neige ich zur Ansicht, daß eben wegen §10 (3) gerade 'Eigenleistungen' mit zu den anrechenbaren Baukosten zählen; und zwar alle Leistungen, die Teil des Bauvorhabens an sich sind - und ja meistens in den vorangegangenen LP auch vom Architeken bearbeitet wurden. Womit in der HOAI wäre die von Ihnen vorgeschlagene Methode zu rechtfertigen?

Zum zweiten Punkt: das Honorar des Architekten ist ja sozusagen eine Mischkalkulation in Bezug auf die anrechenbaren Baukosten. Die einen 10.000 Euro Baukosten (Arbeit A) kosten den Architekten 2 Stunden Bauüberwachung (=80 Euro), die anderen 10.000 Euro Baukosten (Arbeit B) vielleicht 30 (=1200 Euro). Es wäre also ganz klar zum Nachteil des Architekten (und ein netter 'Kaufmannstrick', zum Beispiel zu sagen: für die Arbeiten vom Typ A (siehe oben), da brauche ich keine Bauleitung.

Sie haben versucht, das in Ihrem Beispiel bei der anteiligen Verteilung zu berücksichtigen. Das halte ich aber alles für ziemlich schlecht nachvollziehbar und nachprüfbar. Ich glaube außerdem, die HOAI gibt das nicht her. Denn Architektenleistungen sollen ja gerade nicht nach Stunden abgerechnet werden.
Weiterhin scheint mit, daß diese Methode eine Art darstellen könnte, Mindestsatzunterschreitungen zu rechtfertigen.

Soweit erstmal hierzu einige Gedanken. Sie sehen also, ich lehne eine 'Teilbauleitung' ab; weil Sie weder für den Bauherren noch für den Architekten sinnvoll ist.

Kollegiale Grüße aus Hamburg,
R. Kürbitz

Hallo Herr Kürbitz,

ich möchte nicht von mir behaupten, die Weisheit mit Löffeln gefressen zu haben. Wie gesagt, dieses Beispiel basiert auf entsprechenden Lehrgangsinhalten. Die Vorgehensweise ist im Prinzip für die Leistungsphasen 5 bis 9 anwendbar. Da es vom Verordnungsgeber keine entsprechenden Festlegungen gibt, muss man sich auf andere Arten helfen. Die aufgezeigte Möglichkeit ist eben eine davon...

Zu Ihren Anmerkungen:

"Daher neige ich zur Ansicht, daß eben wegen §10 (3) gerade 'Eigenleistungen' mit zu den anrechenbaren Baukosten zählen; und zwar alle Leistungen, die Teil des Bauvorhabens an sich sind - und ja meistens in den vorangegangenen LP auch vom Architeken bearbeitet wurden."

Da stimme ich Ihnen voll und ganz zu. Stand nie zur Diskussion.

"Verschweige ich den mir ja bekannten schwerwiegenden Mangel? Das würde zumindest meiner Berufsehre widersprechen - den Bauherren ins Unglück rennen lassen. Weise ich andererseits auf den Mangel hin und kümmere mich um eine fachgerechte Ausführung, dann zahle ich drauf (war ja nicht beauftragt). Oder ich mache das aus 'Gefälligkeit', und schon bin ich voll in der Haftung."

Warum verschweigen? Weisen Sie den Bauherrn (möglichst schriftlich) auf den Mangel hin. Wenn er dann will, dass Sie sich darum kümmern, lassen Sie es sich vergüten.

Aber wie schon oben erwähnt, es würde mich freuen, wenn hier noch ein paar andere Vorgehensweisen beschrieben würden. Wie würden Sie es handhaben, Herr Kürbitz, wenn Sie um die Situation "Teilbauleitung" nicht herumkämen?


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Dipl.-Ing. (FH) Christian Wolz
Architekt, Baubiologe IBN

Hallo die Herren, eine sehr interessante Diskussion um die Teilbauleitung res. Abrechnung. Ich berechne das Honorar nach Phase 16//8 HOAI und setze die Baukosten an, die Fremdleistungen sind. Überwache ich Eigenleistungen des Bauherrn rechne ich grundsätzlich den anfallenden Aufwand nach Stunden ab. Haftungsrechtlich ist es aber immer wieder ein Thema, da Bauherren mit hohem Eigenleistungsanteil oft auch sehr "beratungsresistend" sind.

Hallo zusammen,

ich kann der Abrechnung von Corinna Zeh inhaltlich gut folgen, denn die HOAI gilt ja für die Bauberwachung einer Fachfirma. Bei einer privaten Bauleistung ist - wenn derjenige nicht zufälligerweise tatsächlich vom Fach ist - für eine fachgerechte Bauüberwachung mit erheblich höherem Mehraufwand zu rechnen, da Fachwissen, das sonst im Rahmen einer Berufsausbildung vermittelt wird, nun teilweise durch den Kopf und Mund (und die Feder) des Bauüberwachers fließen muss.

§ 10 (3) HOAI gilt m.E. nur für die Ermittlung der Kosten, die bei Eigenleistung ersatzweise mit denen einer ortsüblichen Baufirma anzusetzen sind. § 10 (3) sagt nichts über die Qualität der Bauleistung und den Aufwand der Bauüberwachung aus. Ist dieser höher als üblich, muss man eben die Honorarzone (ggf für alle Gewerke) nach § 11 neu bewerten, denn die dort genannten konstruktiven, gestalterischen Anforderungen etc. sind solche an den Planer, d.h. sein Aufwand fließt in die Honorarzone ein (die "Schwierigkeit der Planungsanforderungen" ist sogar in der amtlichen Begründung zur Honorarzoneneinteilung genannt). Es kann also durchaus sein, dass in Lph. 8 die Honorzone bei viel Eigenleistung des Bauherrn eine deutlich höhere wird.

Ansonsten folgender Vorschlag: vertraglich vereinbaren, für welche Gewerke keine Bauüberwachung vorgenommen wird. Fällt einem bei deren Realisierung etwas auf, was im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht von jedem Fachmann als unfallträchtig anzusehen ist, ist man sowieso als Fachmann/Fachfrau dazu verpflichtet, jeden (!) darauf hinzuweisen, wenn es irgendwie zumutbar ist (Handvermerk zur Dokumentation gegenüber einem Richter nicht vergessen!). Das kann aber mit einem Satz geschehen.

Hinweise auf eine schlechte Bauausführung sind m.E. nicht geschuldet, können aber im Sinne der Akquisition durchaus an den Bauherrn geäußert werden. Weitere Leistungen nur nach Vergütungsvereinbarung (nach Aufwand), da kann ich Herrn Kürbitz nur zustimmen! Ansonsten ist man vertragsgemäß so wenig mit Bauüberwachungsleistungen beauftragt wie bei jedem Privatmann, an dessen Grundstück man vorbeikommt und fachliche Mängel sieht.

Zur Honorierung kann man in Lph. 8 auch einfach die anrechenbaren Kosten derjenigen Gewerke nehmen, für deren Bauüberwachung man beauftragt ist - ohne viel Teilprozentrechnerei. Das "Objekt" der HOAI sind einfach weniger Gewerke als alle. Was sollte dagegen sprechen?

Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Nachtrag zu oben:

quote:

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landungsbrücken wrote:
...das Honorar des Architekten ist ja sozusagen eine Mischkalkulation in Bezug auf die anrechenbaren Baukosten. Die einen 10.000 Euro Baukosten (Arbeit A) kosten den Architekten 2 Stunden Bauüberwachung (=80 Euro), die anderen 10.000 Euro Baukosten (Arbeit B) vielleicht 30 (=1200 Euro). Es wäre also ganz klar zum Nachteil des Architekten (und ein netter 'Kaufmannstrick', zum Beispiel zu sagen: für die Arbeiten vom Typ A (siehe oben), da brauche ich keine Bauleitung.

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Nachtrag zum Thema (weil es mir gerade eingefalen ist...)

Wenn ich für die Abrechnung nur die Kosten der tatsächlich betreuten Gewerke ansetze, geht mir der Honoraranteil aus den Haustechnikgewerken (§ 10 Nr. 4 HOAI) entweder flöten, oder ich kassiere zuviel Honorar, wenn ich diese Kosten voll hinzurechne.

Das würde wieder für die von mir dargelegte Abrechnungsvariante sprechen...

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Dipl.-Ing. (FH) Christian Wolz
Architekt, Baubiologe IBN