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HOAI.de - Forum : Haftung für Planungs- und Bauüberwachungsfehler : Bauträger+Architekt+Bauamt
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C.Zeh
Level: Sr. Member
Beiträge: 322
Registriert seit: 03.12.2004
IP: Logged
icon Bauträger+Architekt+Bauamt

Hallo alle, ich möchte hier mal ein Thema ansprechen, was ich gerade auf dem Schreibtisch habe.

Ein Bauträger verkauft Eigentumswohnungen, den Bau finanziert er ausschließlich aus den Kaufpreisraten der Erwerber. Er verkauft 2*4 Wohnungen a' 65 qm und will über diesen Weg die 5.und 6. Wohnung mit je 125 qm für sich und seinen Freund ohne finanzielle Beteiligung mit erstellen. Nach der 4., durch die Käufer gezahlten Rate stellt sich heraus, dass die Kalkulation nicht aufgeht, sprich, es fehlt richtig viel Geld zum Weiterbau.
Die Rohbauten der Gebäude sind mangelhaft, da der Architekt nur bis einschließlich Phase 4 einen Vertrag hat. Gebaut wurden die Mehrfamilienhäuser nach der Genehmigungsplanung. Mit Beginn des Ausbaues wurde das ganz fatal offensichtlich - Höhen stimmen nicht, Terrassenfenster sind falsch eingebaut, der Keller ist statt erforderlicher weisser Wanne nur "WU"
Der Planer - ein guter Freund des Bauträgers - unterschreibt zwar die Bautenstandsbestätigungen, was für die Käufer die Zahlungsfälligkeit der Raten nach sich zieht, überwacht aber weder Ausführung noch führt er Abnahmen durch - er hat darüber auch keinen Vertrag. Gegenüber dem Bauamt hat er aber als verantwortlicher Bauleiter nach HBO unterschrieben, damit sieht dieses keine Veranlassung mehr, hier regulierend einzuschreiten.
Die Käufer bekommen - obwohl im Notarvertrag vereinbart - weder Ausführungsplanung, noch Wärme- oder Schallschutznachweise.
Selbst wenn wir jetzt prüfen, mit welchen Kosten wir das Gebäude zuende bauen,
stellt sich für mich die Frage, inwieweit die Käufer der Wohnungen den Architekten in die Haftung nehmen können, da ja nur der notarielle Bauträgervertrag geschlossen wurde und somit ein direktes Vertragsverhältnis zwischen Käufer und Planer nicht besteht.

11.07.2007 at 08:49 Uhr
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Christian Wolz
Level: Sr. Member
Beiträge: 271
Registriert seit: 04.07.2002
IP: Logged
icon Re: Bauträger+Architekt+Bauamt

Meiner Meinung nach (kann ich aber nicht belegen) kann der Architekt vom Kunden des Bauträgers nicht belangt werden, da, wie bereits erwähnt, mit diesem kein Vertragsverhältnis besteht.

Andereseits kann der Bauträger eventuell den Architekt mit ins Boot ziehen, wenn es um seine Schadensersatzleistungen geht. Das wäre aber dann "eine andere Baustelle", die den Kunden des Bauträgers nicht betrifft.

Aber mal eine andere Frage: Wenn weder Ausführungsplanung noch Wärneschutznachweis vorliegen, ist dann überhaupt gewährleistet, dass das Gebäude den Anforderungen der EnEV entspricht? Oder muss hier eventuell mit großem Aufwand die ganze Planung überarbeitet werden?

[Edited by Christian Wolz on 11.07.2007 at 09:31 Uhr]

____________________________
Dipl.-Ing. (FH) Christian Wolz
Architekt, Baubiologe IBN

11.07.2007 at 09:28 Uhr
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C.Zeh
Level: Sr. Member
Beiträge: 322
Registriert seit: 03.12.2004
IP: Logged
icon Re: Re: Bauträger+Architekt+Bauamt

Aber mal eine andere Frage: Wenn weder Ausführungsplanung noch Wärneschutznachweis vorliegen, ist dann überhaupt gewährleistet, dass das Gebäude den Anforderungen der EnEV entspricht? Oder muss hier eventuell mit großem Aufwand die ganze Planung überarbeitet werden?

Nun, Herr Wolz - be or not to be -this is the question. Ich habe beim Bauamt Akteneinsicht beantragt (der Architekt hat mittels Strafandrohung gegen das Amt Dritten Akteneinsicht verbieten lassen !) und werde am Freitag dort sein. Die Unterlagen sollen seit Mitte Juni dem Amt vorliegen - dem Planer wurde die Vorlage von Schall-/Wärmeschutznachweis und Statik unter Androhung von Zwangsgeld amtlicherseits aufgegeben, allerdings begann zu dem Zeitpunkt bereits der Ausbau eines Mehrfamilienhauses. Es gibt erhebliche Mängel beim Schallschutz, es ist nicht möglich, Balkone und Terrassen gegen Wohnraum nach EnEV zu dämmen, ohne alle Terrassenfenster austauschen zu müssen, die letzte Geschoßdecke ist ungedämmt inkl. sämtlicher Dachanschlüsse (Kaltdach), die Dämmung des "WU"-Kellers ist mit dem falschen Material erfolgt etc pp. Hausanschlüsse, Regenwasserableitung in den Kanal, Drainage - es ist alles unklar.Ich werde im Laufe den nachmittages ein paar Fotos des Bauvorhabens auf meiner Homepage einstellen.
Die Käufer sind alle beim Anwalt und werden wohl gerichtlich gegen den Bauträger vorgehen müssen, ( zwei Wohnungen sollten mit Fertigstellungsgarantie am 30.06.2007 bezogen werden können ). Für mich ist das Verhalten des Architekten grob fahrlässig und ich bin gespannt, was ich in der Bauakte vorfinden werde. Nimmt er nicht die Konsequenzen für sein Handeln sagen wir mal -billigend in Kauf ? Bis heute gehe ich davon aus, dass man die Häuser erst mal einer gutachterlichen Inventur unterziehen muss und dann das ganze Projekt planen und bauphysikalisch rechnen muss, ganz zu schweigen von erforderlichen Nachbesserungen infolge Ausführungsmängeln bei der Statik ( keine Bewehrungsabnahmen, tragende Bauteile nicht frostfrei und ohne Sauberkeitsschicht gegründet, Betonnachbehandlung nicht durchgeführt, letzte Geschoßdecke nicht verankert und mit zu geringer Auflast -Folge Deckenrandverdrehung und Rissbildung) keine Ringanker etc...

11.07.2007 at 11:02 Uhr
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bento
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Beiträge: 861
Registriert seit: 25.03.2007
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icon Re: Bauträger+Architekt+Bauamt

Hallo Frau Zeh,

da haben Sie ja den klassischen "Bauträger" gefunden, der seinem Berufsstand alle Ehre macht. (oder hat er Sie gefunden?).

Was mir bei der ganzen Geschichte nicht einleuchtet, ist der Umstand, dass Sie sich trotz schlimmster Zweifel immer noch mit dem Objekt beschäftigen!

Offensichtlich hat der Bauträger Sie gebeten, die Kosten für die Fertigstellung zu ermitteln, da das Projekt finanziell aus dem Ruder lief. Vielleicht ging es auch um einen Auftrag "Restbauleitung", doch nun haben Sie festgestellt, dass Sie eigentlich die Planung neu aufrollen müssten.

1) Sind Sie sicher, dass Sie von dem Bauträger, der sich offensichtlich verkalkuliert hat, am Ende für Ihre Leistungen honoriert werden? Wie groß ist die Wahrscheinlichkeit, dass Ihr Bauherr insolvent wird (Mängel ohne Ende und Klagen der Käufer)?

2) Der "gute Freund" des Bauträgers (Ihres Auftraggebers ) hat mittels Strafandrohung Dritten Akteneinsicht verbieten lassen!
Hallo, was geht denn hier ab?

3)

quote:
Die Käufer sind alle beim Anwalt und werden wohl gerichtlich gegen den Bauträger vorgehen müssen, ( zwei Wohnungen sollten mit Fertigstellungsgarantie am 30.06.2007 bezogen werden können ).

Das bedeutet automatisch ein gerichtliches Sachverständigenverfahren, bei dem natürlich alle Leistungen auf dem Prüfstand stehen, auch Ihre. Es ist schon aufwändig genug für eine Eigentümergemeinschaft zu bauen, geschweige denn gegen eine.

Alles in Allem haben Sie sich einen schlechten Auftraggeber, ohne Geld, mit einem schwierigen Objekt in einer völlig verkorksten Situation ausgesucht.
Hier können eigentlich nur noch Anwälte Geld verdienen!

Dennoch viel Glück wünscht
bento
11.07.2007 at 21:05 Uhr
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Christian Wolz
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Beiträge: 271
Registriert seit: 04.07.2002
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icon Re: Bauträger+Architekt+Bauamt

Hallo bento,

ich habe eher den Eindruck, Frau Kollegin Zeh ist für die geprellten Erwerber tätig... oder?

____________________________
Dipl.-Ing. (FH) Christian Wolz
Architekt, Baubiologe IBN

12.07.2007 at 05:35 Uhr
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C.Zeh
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Beiträge: 322
Registriert seit: 03.12.2004
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icon Re: Bauträger+Architekt+Bauamt

Genau so. Ich bin für die geprellten Erwerber tätig. Ein paar Bilder von dem Bauzustand stehen seit gestern auf meiner HP unter "Fotos"
www. energie-und-bauberatung-hanau.de

Nun warte ich mal gespannt auf die Reaktionen
der Kollegen

12.07.2007 at 08:58 Uhr
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bento
Level: Sr. Member
Beiträge: 861
Registriert seit: 25.03.2007
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icon Re: Bauträger+Architekt+Bauamt

Oh sorry, da habe ich wohl etwas falsch verstanden.
Macht irgendwie auch mehr Sinn für die Eigentümer zu arbeiten als für den Bauträger. Hätte ich auch drauf kommen können, aber es war wohl schon zu spät gestern abend.

Ich habe mir mal die Photos angesehen.
Die Schwindrisse im Beton sind ja (alb)traumhaft. Sind die Decken im April betoniert worden?
Am meisten "gelacht" habe ich beim Eingangspodest. Das stellt wohl mehr eine Form illegaler Bauschuttentsorgung als fachgerechte Arbeit dar. Wenn am Ende so hoch angefüllt wird, dass nur ein Eingangspodest verbleibt (also maximal eine Stufe), dann wäre die Gründung auch fast frostfrei. Statisch dürfte ein so fertigbetoniertes Fundament ebenfalls keine Probleme bereiten, aber wie gesagt: Mehr Berug als fachgerechte Arbeit.

Zu den Fensterphotos möchte ich mich mal nicht weiter äußern.

Schade, denn eigentlich sieht das Objekt in der Totalen gar nicht so schlecht aus.

Viel Spass morgen beim Bauamt wünscht
bento

12.07.2007 at 20:11 Uhr
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C.Zeh
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Beiträge: 322
Registriert seit: 03.12.2004
IP: Logged
icon Bauträger+Architekt+Bauamt

Es gibt auch in Hessen einen Minister für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung -Herr Dr. Riehl- und dieser schreibt in seinem Grußwort an die Bauherren im Main Kinzig-Kreis u.a.: die neue hessiche Bauordnung HBO 2002 .. ist von überflüssigen Bestimmungen und Regelungen befreit, damit das Bauen einfacher, schneller und kostengünstiger wird....So können z.B. bei Gebäuden der GKL 1-3 eines durchschnittlichen Schwierigkeitsgrandes Gebühren für die Prüfung der Standsicherheitsnachweise eingespart werden, wenn diese von besonders qualifizierten Ingenieuren und auch Handwerskmeistern erstellt wurden und diese Personen auch eine stichprobenhafte Bauüberwachung übernehmen... Das neue Verfahren kann.. bei einfachen Mehrfamilienhäusern zu Einsparungen von über 10.000 € führen.

Ich fürchte, diese Aufweichung der behördlichen Überwachungspflichten führt auf Dauer zu vielen Bauvorhaben, die aussehen, wie die meiner Auftraggeber-neue Fotos sind auf meiner HP und ich werde auch noch ein paar Steiten der Staitk dazu einstellen.
Immer noch meine Frage an Kollegen : Was sagt ihr dazu ?
s. http://
energie-und-bauberatung-hanau.de/


17.07.2007 at 13:46 Uhr
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CT1956
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Beiträge: 101
Registriert seit: 17.03.2007
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icon Re: Bauträger+Architekt+Bauamt

Ich habe die (Erläuterungen zur) neue(n) HBO von 2002 als einen Schritt im Sinne der De-Regulierung auf Europäischer Ebene verstanden. Hinsichtlich der Standsicherheit, bei der es um Leib und Leben geht, sollte bei einfachen Bauvorhaben mehr auf die Erfahrung und Zuverlässigkeit der Errichter gebaut werden, was im Vergleich zu den EU-Mitbewerbern (Nachbarländern) die Kosten senken sollte.

Fast alle anderen Probleme, bei denen es nicht um Leib und Leben, sondern "nur" um Geld geht, mit dem man Mängel beheben könnte, sind davon ohnehin ausgenommen und waren es vorher auch schon. Meistens sind diese in EN- oder DIN-Standards geregelt und der Bauherr dadurch geschützt.

Die in den Fotos abgebildeten Mängel sind haarsträubend, auch die zwei aus der TGA, aber mit Geld zu beheben oder auszugleichen.

Schade, dass dadurch billiges Bauen um sich greifen wird und vor allem Gutachter, Rechtsberater und Gerichte verdienen werden. Es folgt durch Insolvenzen die natürliche Auslese unter Bauherrn, Planern und Errichtern: "Nur die Harten kommen in den Garten"!

Einstürzende Neubauten sollte es allerdings durch Baumängel nicht geben. Dann hätte die HBO versagt.

Christian Tietje, CT Ingenieure GmbH, Seligenstadt

____________________________
Dipl.-Ing. (FH) Christian Tietje
Energie- und Wärmetechnik
Gießen 1983

17.07.2007 at 18:13 Uhr
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C.Zeh
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Beiträge: 322
Registriert seit: 03.12.2004
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icon Bauträger+Architekt+Bauamt

Allen, die sich hier mit mir des Themas annahmen und sich interessieren hier der neueste Stand:

Es gibt ein Gutachten eines öbuv SV - Fazit: Fenstereinbau mangelhaft und nicht fertigestellt.
Diesen Stand haben wir nunmehr seit Mai diesen Jahres.
Ende August hat das BauOA dem Planer aufgegeben, die bis dahin immer noch fehlenden Wärme- und Schallschutznachweise nun endlich vorzulegen. Zwangsgeld wurde angedroht, ob es erhoben wurde, weiß ich nicht. Statische Berechnungen haben wir mittlerweile von 2 unabhängigen Prüfstatikern überprüfen lassen. Fazit: Statik ist zwar für ein anderes Objekt gerechnet, aber auf der sicheren Seite.
Für die Überwachung des Objektes auf Ausführung nach der Statik gibt es keinerlei Nachweise.
Bauträger will die seiner Meinung nach fälligen Raten (Fenstereinbau) nunmehr aufgrund der notariellen Urkunde gerichtlich vollstrecken. Käufer können sich mit Gegenklage wehren. Am Bauobjekt tut sich seit Mai nichts.
Bauträger hat allen Hausverbot erteilt und die Käufer haben bis zu 80 % des Kaufpreises gezahlt. Demgegenüber haben wir einen Bautenstand von 55-60 %.
Hat jemand Erfahrung hier mit Rückabwicklung?

21.09.2007 at 09:06 Uhr
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dresden
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Beiträge: 156
Registriert seit: 06.05.2005
IP: Logged
icon Re: Bauträger+Architekt+Bauamt

quote:
Hat jemand Erfahrung hier mit Rückabwicklung?

Antwort:
Ja, hinreichend. Meistens scheitert die Rückabwicklung an der Insolvenz des Bauträgers, zumal dieser Fall nicht gerade vermuten läßt, daß die Ansprüche der Erwerber ordnungsgemäß mit einer MaBV-Bürgschaft abgesichert sind, oder? Der sog. "Bauträger" wird wohl kaum in der Lage sein, eine Summe von 80% der Kaufpreise für alle Wohnungen zurück zu zahlen.
Aber Sie schrieben ja, die Erwerber seien bereits alle beim Anwalt, hoffentlich einem einschlägigen Spezialisten, denn ohne geht DAS gar nicht mehr - leider. Ein wirklich krasser Fall, besonders auch hinsichtlich der Rolle des Architekten - wenn auch tatsächlich gar nicht so selten.

____________________________
Dr. iur. R. Althoff, Fachanwalt Bau- und ArchitektenR, Fachanwalt VerwR
www.Bau-und-Immobilie.de - Dresden.Erfurt.Dortmund
- gem. d. Nutzungsbed. ist dies eine unverbindl. Meinung, keine Rechtsberatung -
02.10.2008 at 10:17 Uhr
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dresden
Level: Sr. Member
Beiträge: 156
Registriert seit: 06.05.2005
IP: Logged
icon Re: Bauträger+Architekt+Bauamt

Noch ein Nachtrag: falls nicht schon geschehen, mal die Rolle des Notars unter die Lupe nehmen - im Hinblick auf die Qualität der Kaufverträge in Bezug auf eine ausreichende Absicherung der Ansprüche der Erwerber eben für den Fall einer Rückabwicklung. Der Notar ist immerhin haftpflichtversichert. Das Problem ist leider häufig die sog. "Subsidiarität" der Notarhaftung - aber das führt hier zu weit.
Auch Ansprüche der ERwerber (und/oder deren finanzierenden Banken!!) unmittelbar gegen den Architekten sind möglich, auch ohne Vertrag. Nur wird dafür die Haftpflichtversicherung des Architekten wohl kaum einstehen müssen, so daß der wirtschaftliche Wert solcher Ansprüche wieder sehr fraglich ist.

____________________________
Dr. iur. R. Althoff, Fachanwalt Bau- und ArchitektenR, Fachanwalt VerwR
www.Bau-und-Immobilie.de - Dresden.Erfurt.Dortmund
- gem. d. Nutzungsbed. ist dies eine unverbindl. Meinung, keine Rechtsberatung -

02.10.2008 at 10:23 Uhr
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C.Zeh
Level: Sr. Member
Beiträge: 322
Registriert seit: 03.12.2004
IP: Logged
icon Re: Bauträger+Architekt+Bauamt

Ja guten Tag nach Dresden, da bin ich aber erfreut ! Immerhin wohnte ich bis 2002 in Chemnitz und bin stetig bei EIPOS in der Weiterbildung !!
Zwischenzeitlich gab es einen Gerichtstermin der Käufer gegen den Bauträger; die notariellen Kaufverträge sind vom Gericht für nichtig erklärt, weil die Zahlungsraten nicht der MABV entsprechen. Die Käufer wollen eine Sicherungshypothek auf ein ebenfalls im Rohbau stehendes Mehrfamilienhaus erwirken, so dass aus einem eventuellen Verkauf der Wohnungen ihre Ansprüche vorranging bedient werden. Leider steht auch dieses Haus seit 1,5 Jahre im Rohbau ohne dass sich was dreht.
Ich werde hier ab und an mal die neuesten Entwicklungen posten, jetzt warten wir auf den nächsten Verhandlungstermin.

Viele Grüße nach Dresden
Corinna Zeh

02.10.2008 at 16:04 Uhr
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HOAI.de - Forum : Haftung für Planungs- und Bauüberwachungsfehler : Bauträger+Architekt+Bauamt Neues Thema erstellen Neue Umfrage erstellen Antworten auf den Beitrag
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