Hallo,

ich habe mir von einem Architektenbüro ein Angebot hinsichtlich der Planung eines EFH machen lassen und war von den meines Erachtens sehr hohen Gebühren doch etwas geschockt - es würde mir sehr helfen, wenn mir jemand sagen könnte, ob diese Gebühren üblich sind, oder nicht..:

Die Gebühren beziehen sich laut Angebot auf die Kostengruppen 300 und 400.

Kostengruppe 300 (Bauwerk - Baukonstruktion): Gesamtkosten 182.000 EUR inkl. MwSt.

Kostengruppe 400 (Bauwerk - Technische Anlagen): Gesamtkosten 61.000 EUR inkl. MwSt.

Hinzu kommen noch ca. 28.000 EUR in den Kostengruppen 200 und 500, wobei jedoch diese anscheinend nicht als Gebührengrundlage genommen wurden.

Die BGF liegt bei ca. 250m² und die Ausstattungsqualität bei mittel. Das Haus soll eine Stadtvilla mit 2 Vollgeschossen werden (also nichts exotisches).

Als Gebühren hat der Architekt folgendes angegeben:

1.) Gebühr/Honorar Gebäudeplanung - Mindestsatz Wohngebäude LP1-8 ca. 25.300 EUR

2.) Gebühr/Honorar Tragwerksplanung LP1-5 und bautechnische Nachweise zum Wärme- und Brandschutz Mindestsatz LP1-5 ca. 8.600 EUR

3.) Planung Heizung, Lüftung und Sanitär LP 6,7,8 zum Mindestsatz ca. 5.800 EUR

Hinzu kommen noch ca. 1.450 EUR für den Prüfingenieur (wobei ich nicht weiß ob dies der Architekt macht oder jemand drittes..)

Die angegebenen Gebühren sind NETTO, d.h. alles in allem kommen noch ca. 7.500 EUR an MwSt. hinzu.

Das erscheint mir bei Gesamtkosten des Bauwerks von ca. 240.000 EUR einfach viel zu hoch - ich hätte eher mit netto 20.000 EUR oder so ähnlich gerechnet..

Im Muster des Architektenvertrages sind all Leistungsphasen angekreuzt.

Außerdem hat er mir ein Muster des Architektenvertrages zur Verfügung gestellt und dort die Verjährungsfrist für Ansprüche gegenüber dem Architekten von 5 Jahren auf 1 Jahr reduziert - ist das ebenfalls üblich?

Über eine kurzfristige Antwort auf meine Fragen würde ich mich sehr freuen!

Guten Tag,

Sie schreiben hier ja schon eine Menge Angaben aus dem Vertrag ab (das ist leider nicht bei jedem Fragesteller so), aber ein paar entscheidende Details wären noch hilfreicher:

Die Herleitung der Honorare beruht zunächst aif der Definition der sog. anrechenbaren Kosten und der Honorarzone. Damit wird das Tabellenhonorar für alle Grundleistungen (meist Leistungsphasen 1-9) ermittelt. Dann wird für die vertraglich zu erbringenden Grundleistungen das entsprechende Honorar durch Multiplikation mit den Teilleistungs-Prozentsätzen berechnet. Nicht zuletzt kommen dazu Nebenkosten und die MwSt.

Bei Ihrem Beispiel:

1. Welche anrechenbaren Kosten sind für die Gebäudeplanung angegeben?

2. Welche Honorarzone ist für die Gebäudeplanung angegeben?

3. Welche anrechenbaren Kosten sind für die Tragwerksplanung angegeben?

4. Welche Honorarzone ist für die Tragwerksplanung angegeben?

5. Welche anrechenbaren Kosten sind für die Wärmeschutznachweise angegeben?

6. Welche Honorarzone ist für die Wärmeschutznachweise angegeben?

7. Welche anrechenbaren Kosten sind für die Technische Ausrüstung der Anlagengruppe "Abwasser-, Wasser- und Gasanlagen", welche für die Anlagengruppe "Wärmeversorgungsanlagen" angegeben?

8. Welche Honorarzonen sind für die genannten technischen Ausrüstungen angegeben?

Weiterhin stellen sich folgende Fragen:

9. Sind in den Leistungen für Thermische Bauphysik die Nachweise nach der EneV enthalten? Wenn nein, wer erbringt diese und zu welchem Honorar?

10. Was ist mit Lph. 6 der Tragwerksplanung?

10a. Hat der Architekt einen Statiker in der eigenen Mannschaft oder beschäftigt er Subunternehmer?

11. Was ist mit Lph. 1-4 der angebotenen technischen Ausrüstung (zumindest einen Abwasserplan muss man in den meisten Landesbauordnungen zur Genehmigung einreichen; dieser erfordert entsprechende Entwurfspläne)?

11a. Auch hier: wer plant diese Leistungen, er selbst oder ein Subunternehmer?

12. Wer soll die technische Ausrüstung Elektro planen und zu welchem Honorar?

13. Wer untersucht Ihren Baugrund zu welchem Honorar?

14. Was ist mit den Freianlagen um Ihr Gebäude? Sollen die geplant werden? Wenn ja, von wem zu welchem Honorar?

15. Sind in den angegebenen Honoraren evtl. bereits Nebenkosten eingerechnet? Wenn nicht, wie hoch werden diese angeboten?

Die Beantwortung der Fragen 1-8 sollte sich aus dem Angebot ergeben und ist auch für die Stellung jeder Honorarrechnung erforderlich, um diese als prüffähig bezeichnen zu können. Die Fragen 9 ff. sollten Sie sich stellen, bevor Sie den Vertrag unterschreiben; die erforderlichen Informationen dazu sind teilweise spätestens im Rahmen der Lph. 1 vom Planer zu liefern..

Zu Ihren sonstigen Fragen:

- Sie haben ein Honorarangebot, kein Gebührenangebot. Gebühren gibt es bei staatlichen und staatlich beauftragten (Prüfstatiker) Leistungen.

- Woher kommen Ihre Annahmen zur angemessenen Höhe von Honoraren?

- Wenn Sie alle Leistungsphasen angekreuzt haben, bei der Gebäudeplanung aber nur ein Honorar bis einschl. Lph. 8 berechnet wird - möchte der Planer die Lph. 9 ohne Honorar erbringen?

- Steht in Ihrem Angebot etwas darüber, wann die Schlußrechnung fällig ist? Wenn das nach Erbringung der Lph. 9 ist, ist die Beschränkung seiner Gewährlsitung auf 1 Jahr nach seiner Schlußrechnung ok, da die Lph. 9 erst mit der Beendigung der VOB-Gewährleistungsfrist der ausführenden Unternehmen (4 Jahre nach der Abnahme) endet und ein Jahr später dann auch die Gewährleistung des Architekten enden kann. Hat der Architekt aber vorgeschlagen, nach Lph. 8 eine Teilschußrechnung stellen zu dürfen, sollten Sie es bei den 5 Jahren belassen, um og. Effekt zu erzielen.

Ein Angebot ist etwas, was man annehmen oder ablehnen kann - oder verhandeln. Kaufen Sie sich Literatur zum Thema Bauherrenschaft und machen Sie sich schlau, worauf Sie sich bei so einem Vertrag einlassen. Oder investieren Sie etwas in den Besuch eines Fachanwaltes für Bau- und Architektenrecht; die Kosten liegen im Promillebereich der Gesamtkosten und können sich als gute Investition erweisen!

[Edited by fdoell on 27.12.2009 at 19:30 Uhr]

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Hallo,

zu Frage 1) Honorar Gebäudeplanung:
Mit den angegebenen Daten komme ich zu folgendem Ergebnis (wobei ich den Nebenkostenanteil - da nicht angegeben - mit 5 % unterstelle:
KG 300: netto 152.941,-
KG 400: netto 51.261,-
Daraus ergeben sich die anrechenbaren Kosten mit 197.689,-
Gemäß Anlage 3 Pkt.3.1.3 HOAI 2009 sind Wohnhäuser mit durchschnittlicher Ausstattung in Honorarzone III eingestuft.
Damit ergibt sich mit:
- a.K. 197.689,-
- HZ III, Mindestsatz
- 5 % Nebenkosten
- 97 % Leistungsbild (ohne Leistungsphase 9)
ein Honorar von 23.925,- netto.

zu 2a) Honorar Tragwerksplanung:
anrechenbare Kosten= 0,55 x 152.941,- + 0,1 x 51.261,- = 89.244,-
Hier unterstelle ich ebenfalls HZ III, da normale Wohnhäuser üblicherweise hierunter fallen. Ebenso wieder den Ansatz von 5 % Nebenkosten.
Damit ergibt sich mit:
- a.K. 89.244,-
- HZ III, Mindestsatz
- 5 % Nebenkosten
- 97 % Leistungsbild (ohne Leistungsphase 6)
ein Honorar von 9.976,-netto.

zu 2b) Bautechnische Nachweise zum Wärme- und Brandschutz
Diese Leistungen sind frei vereinbar und nicht an irgendwelche Mindest- oder Höchstsätze gebunden, wobei ich mir die Frage stelle, welche Nachweise zum Brandschutz denn erbracht werden sollen? Ein Brandschutzkonzept dürfte bei einem Zweifamilienhaus wohl nicht erforderlich sein!

zu 3) Honorar Heizung, Lüftung, Sanitär
Um das Honorar hier genau bestimmen zu können, müssten die Kosten der KG 400 schon in die Bestandteile der einzelnen Anlagengruppen aufgeteilt werden (s. Gegenfrage 7 des Kollegen Doell).
Es muss auf jeden Fall höher sein, als wenn man alle Anlagengruppen zusammenfassen würde und dabei käme heraus:
- a.K. 51.261,-
- HZ II, Mindestsatz (Annahme: mittlerer Schwierigkeitsgrad)
- 5 % Nebenkosten
- 44 % Leistungsbild (LP 6,7,8 )
ein Honorar von 6.110,- netto

Es würde mich sehr stark wundern, wenn der Architekt auch gleichzeitig der Prüfstatiker wäre! Das entsprechende Honorar dürfte also durch einen externen Prüfingenieur anfallen. Zur Höhe kann ich nichts sagen. Dazu gibt es eine eigene Verordnung, in der auch deren Honorierung geregelt ist.

Dass Verjährungsfristen von 5 auf 1 Jahr reduziert werden ist absolut unüblich und meines Erachtens auch nicht zulässig.

Viele Grüße
bento

[Edited by bento on 27.12.2009 at 19:33 Uhr]

[Edited by bento on 27.12.2009 at 19:34 Uhr]