Unser Büro ist mit der Sanierung der Gebäudehülle einer Kindertagesstätte von LP 2 bis 9 beauftragt. Eine Genehmigungsplanung wurde notwendig und nachträglich auch beauftragt, da neue Eingangstreppen und Balkone angebaut werden sollen, deren Statik von der Gemeinde im Rahmen der Genehmigung geprüft wird. Der zuständige Sachbearbeiter des (öffentlichen) Auftraggebers ist nun der Auffassung, dass für die Leistungsphase 4 als Grundlage nur die anrechenbaren Kosten für die Erstellung dieser genehmigungspflichtigen Bauteile heranzuziehen sind. Kollegen und auch ein Honorarsachverständiger bestätigen einmütig, dass in jedem Fall die anrechenbaren Kosten der Gesamtbaumaßnahme anzusetzen sind. Mein Problem ist, dass ich diese offensichtliche Selbstverständlichkeit bisher weder in der HOAI noch in Kommentaren oder Urteilen zur HOAI ausdrücklich (und damit gegenüber dem Auftraggeber belegbar) gefunden habe. Kann mir diesbezüglich jemand weiterhelfen?

Nach Ihrer Beschreibung und den Regeln der HOAI haben Sie 2 Objekte in Auftrag: den Umbau bzw. die Modernisierung der Gebäudehülle und die Erweiterungsbauten der zusätzlichen Balkone und Treppen.

Für beide Objekte sind die anrechenbaren Kosten getrennt zu ermitteln. Für die Umbauten ohne Lph. 4 ergibt sich das Honorar nach § 35 (2) mit den dazugehörigen anrechenbaren Kosten und dem Umbauzuschlag nach § 35 (1). Die Erweiterungsbauten mit Lph. 4 werden nach § 33 (1) (natürlich ohne Umbauzuschläge) honoriert.

In der HOAI 1996/2002 war in § 23 noch eindeutiger formuliert, dass die Honorare für Erweiterungsbauten und Umbauten getrennt zu berechnen sind. Nach der amtlichen Begründung zur HOAI 2009 ist die Regelung in § 23 a.F. durch die allgemeine Regelung des § 6 Abs. 1 n.F., nach der sich das Honorar u.a. nach dem jeweiligen Leistungsbild und bei Bauten im Bestand nach den §§ 35 und 36 richtet, bereits erfasst. Der Statusbericht komme ebenfalls zu dem Ergebnis, dass die Regelung nur klarstellende Funktion habe und daher an dieser Stelle entfallen könne.

Fazit: Ihr Auftraggeber hat prinzipiell recht bzgl. Lph. 4: diese ist nur für die Erweiterungsbauten anzusetzen. Gleichzeitig ist aber auch zu beachten, dass die Erweiterungsbauten und die Umbauten generell getrennt zu honorieren sind.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Sehr geehrter Herr Doell,

vielen Dank für die schnelle Antwort.
Vielleicht habe ich den Sachverhalt nicht ausführlich genug dargestellt: Die Eingangstreppen (und Vordächer) werden abgebrochen und neu errichtet und die Balkone werden neu angebaut. Diese Baumaßnahmen waren von Anfang an mit geplant. Nur die Beauftragung für die Leistungsphase 4 erfolgte im Nachhinein (aufgrund der anfänglichen Fehleinschätzung des Sachbearbeiters, dass kein Genehmigungsverfahren notwendig sei) und dies als ausdrücklicher Vertragsnachtrag zum bestehenden Vertrag über die Leistungsphasen 2/3 und 5-9.
Im Übrigen habe ich die genehmigungspflichtigen Bauteile nicht isoliert, sondern selbstverständlich im Zusammenhang mit allen Grundrissen, Ansichten und Schnitten dargestellt und den Bauantrag einschl. aller Formulare, Katasterauszug, Lageplan und Wärmeschutznachweis eingereicht.

Nun, wenn der Balkonneubau von vornherein vorgesehen war: war er denn als Umbaumaßnahme mit Umbauzuschlag eingerechnet oder als Erweiterungsbau ohne Umbauzuschlag? Auch hier hätte m.E. die Unterscheidung von 2 Objekten bereits passieren müssen. Oder wurde das alles zu einem Betrag anrechenbarer Kosten zusammengefasst und dann mit dem Umbauzuschlag versehen?

Bei den Umbaumaßnahmen der Außenwand, der neuen Treppe und der neuen Vordächer stellt sich die Frage: was davon ist denn genehmigungspflichtig? Und wenn etwas davon nicht gemehmigungspflichitg ist, wieso haben Sie es dann zur Genehmigung eingereicht - evtl. nur nachrichtlich oder doch zur Erteilung einer Genehmigung?

Die Frage nach einer möglicherweise nur teilweisen Anrechnung von Kosten würde sich m.E. nur dann stellen, wenn die Umbaumaßnahmen teilweise genehmigungspflichtig und es teilweise nicht wären. Nach alter und neuer HOAI kann man sich dann auf Ihren Standpunkt stellen, dass Basis der Honorierung in Lph. 4 immer die Kostenberechnung ist. Demgegenüber steht der Grundsatz, dass evtl. in Lph. 4 der Vertragsgegenstand nur die umbaupflichtigen Bauteile sind und für diese die anrechenbaren Kosten sich genau aus diesem Vertragsgegenstand ergeben. Da hätte Ihr Auftraggeber umso bessere Karten, als die nachträgliche Leistungsvereinbarung für Lph. 4 sich explizit nur auf die genehmigungspflichtigen Bauteile bezieht.

Übrigens: auch wenn Ihr Vertrag die Erbringung der Lph. 4 für genehmigungspflichtige Bauteile als Nachtrag vorsieht, sagt das noch nichts darüber aus, welche Objekte vorliegen. Der Vertragsgegenstand im zivilrechtlichen Sinn kann sich nämlich deutlich von den Objekten nach HOAI unterscheiden.

Was ich allerdings nicht verstehe (ich bin aber auch kein Hochbauplaner): wieso prüft die Gemeinde eine Statik? In Bayern zumindest ist Genehmigungsbehörde die Kreisverwaltungsbehörde (also das Hochbauamt im Landratsamt oder in der vergleichbaren Verwaltungseinheit bei kreisfreien Städten) und die Statik wird - wenn sie nicht zu den einfachen Bauvorhaben gehört, bei denen der Tragwerksplaner die alleinige Verantwortung dafür trägt - von einem öffentlich zugelassenen Prüfstatiker gepüft.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de