Wir möchten mein Elternhaus umbauen und mit einem Anbau versehen. Dazu haben wir bereits Vorplanungen mit einem Architektenteam gemacht. Die Kostenobergrenze liegt laut Architekten bei 160.000 €. Nun liegt uns der Architektenvertrag vor. Könnten Sie uns bitte eine Einschätzung geben, ob folgende Honorarvorstellungen angemessen sind. Oder wo kann ich Tabellen zum Vergleich finden?

Honorarzone III

Mittelsatz

Leistungen nach Energieeinsparverordnung: 600 €
Erstellung eines Entwässerungsgesuches: 600 €

Zeitvergütung bei zusätzlichen Leistungen:
Auftragnehmer: 80 €/h
Mitarbeiter (techn. + wirtsch. Aufgaben): 70 €/h
technische Zeichner, sonstige Mitarbeiter: 50 €/h

Nebenkosten:
pauschal 4% des Nettohonorars
Vervielfältigungskosten für Pläne gesondert in Rechnung
Fahrtkosten > 20 km mit 0,30 €/km

Außerdem werde ich aus folgendem Punkt nicht schlau: "Für die technische oder gestalterische Mitverarbeitung vorhandener Bausubstanz werden die anrechenbaren Kosten gem. § 19 Abs. 3a HOAI mit netto 400 € pro m² Bruttogrundfläche festgestellt und der Kostengruppe 3.1 der DIN 276 zugerechnet". Was bedeutet das, auf welche Fläche bezieht sich dieser Wert?

Danke für Ihre Unterstützung
MfG
Andrea Möck

Guten Tag Frau Möck,

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Die Kostenobergrenze liegt laut Architekten bei 160.000 €.

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Für die technische oder gestalterische Mitverarbeitung vorhandener Bausubstanz werden die anrechenbaren Kosten gem. § 19 Abs. 3a HOAI mit netto 400 € pro m² Bruttogrundfläche festgestellt und der Kostengruppe 3.1 der DIN 276 zugerechnet"

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Danke schon mal für die schnelle und sehr ausführliche Antwort. Zur Konkretisierung hier noch ein paar Anmerkungen mit der Bitte um einen Kommentar.

Entwässerungsgesuch:
Kann es sein, dass dieses benötigt wird, da wir einen bereits vorhandenen Brunnen für die Grauwassernutzung anschließen möchten?

Thema vorhandene Bausubstanz:
§ 19 war ein Tippfehler von mir, im Vertrag steht richtig § 10
Ist diese Regelung dann überhaupt noch zulässig, wenn sie so nicht mehr in der aktuellen HOAI steht? Der Umbauzuschlag ist im vorliegenden Vertrag nicht erwähnt. Kann man aufgrund der Zahlen (Kostenobergrenze ohne MwSt, inkl. Baunebenkosten: 160.000 € bzw. Grundfläche Elternhaus ca. 160 m² ) sagen, mit welcher Regelung wir "besser wegkommen"? Düften wir die alte Regelung beibehalten, wenn sie für uns günstiger ist?

Für eine weitere Antwort wäre ich ihnen sehr dankbar

MfG

Andrea Möck

Hallo,

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Entwässerungsgesuch:
Kann es sein, dass dieses benötigt wird, da wir einen bereits vorhandenen Brunnen für die Grauwassernutzung anschließen möchten?

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Kann man aufgrund der Zahlen (Kostenobergrenze ohne MwSt, inkl. Baunebenkosten: 160.000 € bzw. Grundfläche Elternhaus ca. 160 m² ) sagen, mit welcher Regelung wir "besser wegkommen"?

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bento schrieb:
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"Auch bei Ihnen ist ja die Unsicherheit aufgetreten, welche Berechnungsweise denn nun vorteilhafter für Sie wäre. In Ihrem Fall könnte es sogar sein, dass Sie die Mindestsatzregel von 20 % Umbauzuschlag mit einer "Ersatzregelung" unterschreiten dürften, da das Haupthonorar ja über dem Mindestsatz liegt und von daher noch Luft nach unten wäre.


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Kann man aufgrund der Zahlen (Kostenobergrenze ohne MwSt, inkl. Baunebenkosten: 160.000 € bzw. Grundfläche Elternhaus ca. 160 m² ) sagen, mit welcher Regelung wir "besser wegkommen"?
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Ja, eindeutig mit einem Umbauzuschlag zum Mindestsatz von 20 %. Ob Ihr Architekt anhand der Schwierigkeit des Umbaus bereit wäre, diesen Prozentsatz zu akzepzieren, kann ich natürlich nicht sagen."
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Die Ausführungen zum Umbauzuschlag sind für mich so nicht nachvollziehbar. Gem. amtlicher Begründung zur neuen HOAI weden im Umbauzuschlag u. a. auch die Bestimmungen des frühren § 10. 3 a gebündelt. Da offensichtlich vorhandene Bausubstanz mit verarbeitet wird muss der Umbauzuschlag also auf jeden Fall über 20 % liegen. Honorarzone und Umbauzuschlag zu vermengen halte ich nicht für zulässig. Die Honorarzone ergibt sich aus den im § 34 genannten Kriterien und der Bewertungsmatix mit den Punktbewertungen und ist objektiv (ggf. durch Sachverständige) feststellbar. "Luft nach unten" ist da nicht!

Hier liegt offensichtlich ein interessantes Baukostenvereinbarungsmodell im Sinne von § 6 Abs. 2 HOAI vor.

Gruß

Martin Glane

Ihr Planer scheint noch nicht zu wissen, dass es seit 2009 eine neue HOAI gibt.

In der alten HOAI gab es den § 23 betreffend mehrere Leistungen an einem Gebäude; darin war geregelt, dass bei einem Umbau im Bestand verbunden mit dem gleichzeitigen Anbau eines neuen Gebäudeteils zwei Objekte vorlagen - auf den Umbau gab es einen entsprechenden Zuschlag, auf den Anbau nicht. Mit der HOAI 2009 ist diese explizite Regelung entfallen; nach § 6 gilt, dass bei Leistungen im Bestand ein Umbauzuschlag anzusetzen ist. Wenn der Planer hier keine 2 Objekte, sondern eines ansetzt, gilt der Umbauzuschlag nur anteilig für den Umbau! Beispiel: anrechenbare Kosten Umbau 70.000 €, Erweiterung 130.000 €, Gesamtkosten 200.000 €. Aus Honorarzone X folgt Grundhonorar Y. Beim Mindest-Umbauzuschlag 20% erhöht sich dieses im Verhältnis (70.000 * 1,2 + 130.000) / 200.000 = 1,07. Es gibt also als Grundhonorar 1,07 * Y.

Irgendwelche "Ersatzregeln" sieht die HOAI 2009 nicht vor. Einfacher wär's, Ihr Planer macht mal einen Crashkurs zur neuen HOAI, als dass Sie sich beide mit wilden Rechenspielereien beschäftigen, die im Streifall dann Richter und Sachverständioge die Hände über dem Kopf zusammenschlagen lassen.

Das Entwässerungsgesuch gehört zu Lph. 4 der Technischen Ausrüstung in der Anlagengruppe 1 Abwasser-, Wasser- und Gasanlagen nach § 51. Um Lph. 4 durchzuführen, braucht man nach der HOAI-Logik Lph. 1-3. Wieviel Honorar das kosten würde, muss man anhand der jeweiligen anrechenbaren Kosten ermitteln, könnte nach HOAI günstiger sein.

Brauchen tun Sie ein Entwässerungsgesuch auf jeden Fall, denn eine Wasserversorgung im eigenen Garten bedeutet ja noch keine geordnete Entwässerung - ob die nun durch Anschluss an einen gemeindlichen Schmutzwasserkanal oder eine eigene Kleinkläranlage oder was auch immer nach der Entwässerungssatzung Ihrer Gemeinde erfolgt. Und die Planung brauchen Sie ja schließlich auch, wie soll denn sonst mal die Entwässerung gebaut werden?

Bei den Vervielfältigungskosten würde ich vereinbaren, dass Arbeitsexemplare des Planers im Honorar enthalten sind - was er also zur Besprechung mitbringt, müssen Sie dann nicht extra bezahlen. Zum Vervielfältigen von Abgabeexemplaren braucht es auch eine Vorlage, die der Planer ebenfalls zu liefern hat, z.B. Kopiervorlagen A4 oder A3 s/w oder farbig, farbige Pläne für farbige Plankopien oder PDF- bzw. PLT Datieien, mit denen Sie bei einem Plotservice soviel Ausfertigungen machen kassen können wie Sie möchten und zwar i.d.R. günstiger als der Planer. Wenn dann auch noch km-Geld gezahlt werden soll, fragen Sie mal, wofür er dann noch 4% braucht - ich würde da höchstens noch 1-2 % zahlen.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Guten Morgen,

eine kleine Ergänzung zu den Stundensätzen:
Ich halte insbesondere die 70 EUR/h für einen Mitarbeiter mit technischen und wirtschaftlichen Aufgaben für zu hoch. 60 EUR/h erscheint mir da der marktüblichere Wert zu sein. Ich beziehe mich hierbei auf eine ganze Reihe von Ingenieurverträgen, die ich abrechnungstechnisch betreue. Technische Zeichner sind auch schon für 43 EUR/h zu haben. Die Stundensatzkalkulation hängt meist auch von der Größe des Ingenieurbüros ab. Ist das Büro klein, werden die Gemeinkosten eher niedriger sein. Das führt i.d.R. zu einem günstigeren Stundensatz. Für 70 EUR/h bekommen Sie ja schon einen erfahrenen Projektsteuerer
Schöne Grüße

Guten Tag,
zum Thema Nebenkosten wollte ich noch einen Hinweis geben:

Nebenkosten auf das "Nettohonorar" kann zu einem Streitpunkt führen, da z.B. mit Nettohonorar das Nettohonorar exklusive Umbauzuschlag oder inklusive Umbauzuschlag gemeint sein kann. Ich hatte da jedenfalls in der Vergangenheit schon häufiger Diskussionen, die man sich hätte ersparen können.
Eine klare Definition, auf welchen Betrag sich die NK-Pauschale beziehen soll, wäre daher aus meiner Sicht ratsam.

Schönen Sonntag noch -

Hallo an alle die dieses Thema bearbeiten,

ich bin hier diejenige über deren Architektenvertrag diskutiert wird.
Erst einmal vielen Dank für die Unterstützung bei dem Vorhaben.
Ja anscheinend ist mein Fachwissen trotz Seminar bei der Architektenkammer nicht ausreichend, was Kollege Döll bereits feststellen durfte.
Das Thema anrechenbare Bausubstanz ist jedoch meine Erachtens nicht so klar. Der Passus ist zwar entfallen, jedoch sieht auch die bayerische Architektenkammer die Möglichkeit die anrechenbaren Kosten der Bausubstanz zu berücksichtigen. Die Begründung lt. Seminarunterlagen hier in Kurzfassung: Grundlage der anrechenbaren Kosten ist die DIN 276, hier ist der Wert der vorhandenen Bausubstanz auszuweisen. Somit sind diese Kosten auch Bestandteil der anrechenbaren Kosten nach § 4. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom Jahr 1986 bestätigte diesen Anspruch des Architekten bereits. Hätte der Verordungsgeber die Anrechenbarkeit ausschließen wollen, hätte er dies Regeln können.

Gut nun zur eigentlichen Motivation. Der Umbauanteil ist relativ gering so dass mir eine separate Erfassung der Umbaukosten für die Ermittlung des Zuschlags aufwändiger erschien als die Einführung anrechbarer Kosten statt Umbauzuschlag.
Aber gerne nehme ich auch beides.

mit kollegialen Grüßen

Hallo gebhard,

herzlich willkommen im Forum!

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gebhard wrote:
Grundlage der anrechenbaren Kosten ist die DIN 276, hier ist der Wert der vorhandenen Bausubstanz auszuweisen. Somit sind diese Kosten auch Bestandteil der anrechenbaren Kosten nach § 4. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom Jahr 1986 bestätigte diesen Anspruch des Architekten bereits.

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Hätte der Verordungsgeber die Anrechenbarkeit ausschließen wollen, hätte er dies Regeln können.

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Hallo Bento,

mit dem wegfall des § 10 ist nicht erst dieser Sachverhalt geschaffen worden. Den gab es bereits vorher. Deshalb ja auch des Urteil.

Und zur WC -Anlage - wir reden natürlich von der mitzuverarbetenden Bausubstanz, sorry. In deinem Beispiel wären das z.B die Wände, Böden und Decken also alle was mit verarbeitet wird.
Es geht hier ja um eine angemessene Vergütung und nicht um Bereicherung.

Aber was die Deutlichkeit der Gesetze angeht bin ich deiner Meinung.


Monika Gebhard
Architektin
ppb-online.de

Hallo in die Runde,

interessante Konstellation, wenn beide "Parteien" im Thread vertreten sind!

Wünsche euch viel Erfolg beim Zusammenfinden und hoffe, dass die Chemie passt!

bento

Die Tatsache, dass nach DIN 276 die Kosten vorhandener Bausubstanz separat auszuweisen sind, macht sie dewegen noch nicht zu anrechenbaren Kosten.

Nach § 4 (1) HOAI gilt: "Anrechenbare Kosten sind Teil der Kosten zur Herstellung, zum Umbau, zur Modernisierung, Instandhaltung oder Instandsetzung von Objekten sowie den damit zusammenhängenden Aufwendungen."

Sofern also Bausubstanz vorhanden ist - ob gestalterisch bzw. technisch nun "mitverarbeitet" oder nicht - und keine Kosten verursacht, gehört der Wert der vorhandenen Bausubstanz nach § 4 (1) HOAI auch nicht zu den anrechenbaren Kosten.

Mathematisch ausgrdrückt, ist zur Ermittlung anrechenbarer Kosten ihr Auftauchen in den Kostengruppen 300 und 400 nach DIN 276-1 notwendiges, aber nicht hinreichendes Kriterium. Erst wenn die Kosten auch den in § 4 (1) HOAI genannten Kritereien entsprechen, werden sie nach HOAI anrechenbar.

Warum werden dann die Kosten vorhandener Bausubstanz in den Kostengruppen z.B. 300 und 400 überhaupt in einer Kostenermittlung nach DIN 276 erfasst? Da die DIN 276-1 gem. Ziffer 1 ihres Anwendungsbereiches auch anderen Zwecken als der Ermittlung voraussichtlicher Baukosten dienen kann, ist die allgemeine Forderung nach separater Ausweisung der Kosten vorhandener Bausubstanz nachvollziehbar. Die DIN selbst bewertet auch nicht die Kosten und ist damit hinter den expliziten Regelungen der HOAI als nachrangig zu betrachten.

Literatur hierzu z.B. http://www.werner-baurecht.de/media/pdf/HOAI_2009/Siegburg_Die%20mitverarbeitete%20Bausubstanz%20nach%20der%20Novellierung%20der%20HOAI.pdf

Was macht man nun, wenn der Bauherr bei erheblicher mitverarbeiteter Bausubstanz keinen höheren Umbauzuschlag als 20% vereinbaren möchte? Ich denke, dasselbe wie bei der Anwendungsphase der HOAI 1996/2002, wenn der Bauherr nach dem dortigen § 10 (3a) den Wert mitverarbeiteter vorhandener Bausbubstanz nicht schriftlich vereinbaren wollte:

a) weiterverhandeln und argumentieren, bis der Auftraggeber nachgibt
b) (schlucken und) die 20% akzeptieren
c) den Auftrag ablehnen

Den Vorschlag, sich auf das BGH-Urteil vom 19.06.1986 (Az: VII ZR 260/84) zu berufen, wonach die mitverarbeitete vorhandene Bausubstanz zu den anrechenbaren Kosten im Sinne des §10 Abs.3 (HOAI alt) zählte, was dann zur Einführung des § 10 (3a) HOAI 1996/2002 führte, halte ich für nicht praxisgerecht. Schließlich muss nach HOAI 2009 ein höherer Zuschlag als 20% schriftlich vereinbart werden; zu einer Vereinbarung gehören jedoch immer 2 Seiten, also hier vor allem auch der Auftraggeber. Zudem galt zum Zeitpunkt des og. Urteils eine HOAI, die weder im Text noch in der Begründung etwas zu dem Thema aussagte, während bei der HOAI 2009 explizit in der Begründung zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten das Thema "anrechenbare Kosten vorhandemer, mitverarbeiteter Bausubstanz" aus dem Rechengang der Honorarherleitung herausgenommen wurde und stattdessen der Umbau- und Modenisierungszuschlag in seiner Spanne von 20-33% auf 20-80% erweitert wurde.

Die Grundlage für eine angemessene Erhöhung des Umabuzuschlags bei mitverarbeiteter vorhandener Bausubstanz ist und bleibt somit die Zustimmung des Auftraggebers zu einer Vereinbarung. Diese erst im Streitwege zu erhalten, sehe ich berufspolitisch und honorartechnisch/persönlich eher als absolute Notlösung. Wichtiger wäre es, die eigenen Leistungen von vornherein sachgerecht so zu erläutern, dass der Auftraggeber die Zustimmung zu einem höheren Zuschlag als 20% im Bewusstsein gibt, dass er für sein gutes Geld auch eine gute Leistung bekommt und dass sich hier keiner ungerechtfertigt bereichern möchte.

[Edited by fdoell on 21.08.2010 at 11:13 Uhr]

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

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Knoche wrote:
Guten Morgen,

eine kleine Ergänzung zu den Stundensätzen:
Ich halte insbesondere die 70 EUR/h für einen Mitarbeiter mit technischen und wirtschaftlichen Aufgaben für zu hoch. 60 EUR/h erscheint mir da der marktüblichere Wert zu sein.
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Der AHO Stundensatzrechner

http://www.aho.de/hoai/weg1.php3

ermittelt für einen Mitarbeiter mit einem Bruttogehalt von 13 x 4000 € je nach Bürogröße einen Stundenverrechnungssatz von 69 bis 73 €. Die angesprochenen 60 € werden bei einem Gehalt von ca. 3.300 € erreicht.

Man kann sich also fragen, welche Gehälter werden eigentlich üblicherweise bezahlt? Darf ein Architekt oder Ingenier so viel verdienen wie ein Lehrer?

Angesichts der Tatsache, dass allwöchentlich in diversen Zeitungen zu lesen ist, dass viel zu wenig Ingenieure ausgebildet werden, sollte sich niemand wundern, wenn die Erwartungen von berufserfahrenen Ingenieuren den oben gezeigten Horizant deutlich überschreiten. Die Möglichkeiten in der Industrie die sich z. B. Elektroingenieuren bieten, dürften außerdem deutlich über den oben abgesteckten Rahmen hinausgehen. Für Architekten mag das anders sein.

Martin Glane