Hallo, liebe Fachleute. Ich freue mich, eine Plattform gefunden zu haben, die unerfahrenen Bauherren Informationen gibt. Herzlichen Dank schon einmal vorab an alle, die hier ihren fachkundigen Rat geben.

Folgendes, nennen wir es einmal „Missgeschick“ tauchte während der Baumaßnahme an meinem Geschäftshaus auf.

Die Ausgangslage:

Es sollte ein Anbau errichtet werden, der eine höchstmögliche Raumhöhe erhalten sollte. Das Dach des Anbaus sollte gleichzeitig über einen Austritt aus dem Obergeschoss als großzügige Terrasse nutzbar sein. Ferner sollte diese Terrasse als zweiter Rettungsweg dienen, da ich auf eine Außentreppe aus Sicherheitsgründen verzichten wollte. Dies ist so durch die Genehmigungsbehörden mit dem entsprechenden Brandschutzkonzept auch akzeptiert worden. In der Zwischendecke des Anbaus wurde eine Lüftungsanlage installiert, die bei der Bemessung der Raumhöhe natürlich auch Berücksichtigung finden sollte.

Das Problem:

Als während der Baumaßnahme der Rohbau stand (Fertigbetonwände), sollte ein Fenster im Obergeschoss zur Austrittstür ausgebrochen werden. So weit – so gut. Bevor die Dämmung auf das Flachdach kam, befanden sich OKFFB Obergeschoss und Terrasse auch noch auf einer Höhe. Beim Ausbruch des Fensters wurde dann deutlich, dass die bereits gelieferte Tür nicht passte, da der Sturz nun, da eine Stufe entstehen musste, im Wege war. Dies zog relativ aufwändige und statisch problematische Zusatzarbeiten nach sich, die mir freundlicherweise als Nachtrag in Rechnung gestellt wurden. Von der Verzögerung will ich an dieser Stelle gar nicht sprechen. Nun ist die Tür in einer anderen Höhe installiert, als sämtliche im Obergeschoss befindliche Fenster, was das optische Gesamtbild der Fassade für meinen Geschmack deutlich trübt. Dass die Behörde über die Stufe im Fluchtweg nicht „gestolpert“ ist, verwundert sehr. Aus meiner Sicht ist hier sicherlich an irgendeiner Stelle ein Fehler in der Planung geschehen, der im Zuge der Baumaßnahme von mir mehrfach zur Aufklärung eingefordert wurde. Außer Beschwichtigungen ist mir seitens Planer und Projektsteuerer allerdings keine Aufklärung widerfahren.

Die Frage:

Wer ist nun in der Pflicht, mir hier eine Stellungnahme bezüglich der Ursachen und Folgen der Situation abzuliefern? Der Planer? Ohne vorgreifen zu wollen, vermute ich einen Planungsfehler seinerseits, also keine objektive und lückenlose Aufklärung. Der Projektsteuerer arbeitet seit langer Zeit mit dem Planer eng zusammen, so dass auch hier im Falle eines Verschuldens wohl keine Unterstützung zu erwarten ist. Da der Planer gemäß HOAI mit allen Leistungsphasen beauftragt wurde und diese auch komplett abgerechnet hat, wäre es aber auf der anderen Seite sicher seine Aufgabe, Klärung und Aufklärung herbeizuführen, oder sehe ich das falsch?

Hallo,

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Bevor die Dämmung auf das Flachdach kam, befanden sich OKFFB Obergeschoss und Terrasse auch noch auf einer Höhe.

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Der Projektsteuerer arbeitet seit langer Zeit mit dem Planer eng zusammen, so dass auch hier im Falle eines Verschuldens wohl keine Unterstützung zu erwarten ist.

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Da der Planer gemäß HOAI mit allen Leistungsphasen beauftragt wurde und diese auch komplett abgerechnet hat,.......

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Hallo, mit einer so raschen Antwort hätte ich gar nicht gerechnet, freue mich aber sehr darüber.

Sie können sich vorstellen, dass mein Erstaunen nicht geringer war als Ihres, zeigen doch die Ansichten des Anbaus einen ebenen Übergang von Obergeschoss zu Terrasse. Wer geht denn auch schon freiwillig eine Stufe nach oben, um auf die Terrasse zu gelangen? Wenn schon eine Stufe, dann doch eher andersherum. Ich denke in diesem Zusammenhang auch an die Gefahr der Schneeschmelze, wenn dann Wasser eintreten sollte - kann ja geschehen bei dieser Konstruktion... Zwischen wasserführender Schicht des Anbaudachs und Schwelle des Ausstiegs liegen nämlich nur knapp 7-8 cm. Beim Schnee des vergangenen Winters stelle ich mir vor, dass dies nur schwer auskömmlich ist. Ein Bekannter erzählte mir etwas von notwendigen 15 cm, ich weiß aber nicht, in wie weit dieser Aussage zu trauen ist - und: stellt sich dann die Frage eines weiteren Planungs- oder Ausführungsfehlers? Der Anwalt wird wohl immer wahrscheinlicher... (wenn auch verdammt kostspielig - und das kann ich eigentlich gar nicht gebrauchen)

Der Projektsteuerer müsste von mir zur Klärung dieser Angelegenheit im Stundensatz vergütet werden - da ist unter der Vorgeschichte dann der Gang zum Fachanwalt sicher lohnender, oder? Mit Ihrer Vermutung liegen Sie sehr nahe an der Wahrheit - nur hat der Planer den Projektsteuerer "angeschleppt", wohl möglich, auch um selbst Unterstützung zu erhalten, die dann durch mich zusätzlich bezahlt wurde. Wie sich im Nachhinein bei genauerem Studium der HOAI für mich herausstellte, habe ich hier Leistungen dem Projektsteuerer vergütet, die eigentlich Aufgabe des Planers (LP 1-9) gewesen wären. Dies betrifft im Übrigen wahrscheinlich auch weitere Zusatzleistungen für die ich auf dringendes Anraten des Planers andere Fachkundige kostenpflichtig hinzugezogen habe, aber das würde hier wohl zu weit führen...

Die Schlussrechnung ist leider bereits bezahlt - so leicht sind Bauherrenfrischlinge hinters Licht zu führen. Erst im Nachhinein erfuhr ich, dass zumindest die Leistungsphase 9 nicht fällig gewesen wäre.

Eine "Abnahme der Planungsleistungen" hat explizit nicht stattgefunden. Gibt es so etwas? Entschuldigen Sie die naive Frage. Es fand eine Abnahme der Bauleistungen statt - raten Sie mal durch wen: durch Projektsteuerer und Planer. Meine Anwesenheit bei der Abnahme wurde (im Nachhinein betrachtet) durch fadenscheinige Begründungen als nicht vorteilhaft angesehen. Dies vielleicht, weil mich der gesamte Bau (Albtraum) nervlich doch sehr angegriffen hat und sachliche Stellungnahmen meinerseits ohne Emotionen gegen Ende der Bauphase nur schwer möglich waren.

Noch eine Anekdote zu dem ganzen Beziehungskram: Der Bauunternehmer wurde vom Projektsteuerer empfohlen (dringend empfohlen). Ich erfuhr nun, dass dieses "Dreigestirn" weitere Bauvorhaben gemeinsam bearbeitet...

Hallo,

ich bin jetzt kein Jurist, aber ich möchte behaupten, dass Sie rechtlich gesehen bezüglich der Höhendifferenz zur Dachterrasse schlechte Karten haben, da Sie die Schlussrechnung des Planers bereits vollständig bezahlt haben und man daher von einer fiktiven Abnahme der Leistungen ausgehen kann.
Schriftliche Abnahmen zwischen Bauherr und Planer sind äußerst selten, sodass man oftmals den Zeitpunkt der vollständigen Bezahlung der Honorarschlussrechnung als solchen ansieht.

Ob jetzt ein Planungsfehler bzw. ein Mangel vorliegt, weil die Abklebehöhe von 15 cm lt. Flachdachrichtlinie unterschritten ist, hängt u.a. davon ab, was als wasserführende Schicht anzusehen ist und ob ggfls. zusätzliche Entwässerungmöglichkeiten (z.B. Ablaufrinnen oder Roste) vorhanden sind. Und da wären wir wieder beim Bausachverständigen, den Sie idealerweise bei Ihren Befürchtungen bereits bei der Abnahme der einzelnen Gewerke dabei gehabt hätten.

Apropos "Abnahme der einzelnen Gewerke":
Haben Sie dem Planer oder dem PS eine Vollmacht erteilt, dass diese die Abnahme gegenüber den Baufirmen in Ihrem Namen erteilen durften?
Ansonsten sind derartige Abnahmen nicht rechtsgültig! Aber da Sie mittlerweile auch die Rechnungen der Baufirmen bezahlt haben dürften, wäre ich mir nicht sicher, ob dies dann nicht wiederum ersatzweise als fiktive Abnahme gelten würde. Wenn es hier Probleme geben sollte, könnte das aber ein Fachanwalt beantworten.

Insgesamt glaube ich, dass die Katze schon in den Brunnen gefallen ist und Sie nur noch Ansprüche für Mängel haben, die nach der Bezahlung der Handwerkerrechnungen auftraten.

Damit möchte ich mich in den Urlaub verabschieden.

Viele Grüße
bento

vielen Dank bento, Ich wünsche Ihnen einen schönen Urlaub.