Hallo,

wir sind gerade in der Planungsphase eines Bauvorhabens. Es handelt sich hierbei um die Fertigstellung, Modernisierung und Aufstockung eines Bestandsobjektes. Bei dem Objekt handelt es sich weitestgehend um einen Rohbau aus Ende der 70er. Das Gebäude verfügt über ein marodes Flachdach und alte Holzfenster. Der Innenraum ist im Rohbauzustand; sprich keine Böden u .Estrich, Wände unverputzt, Steckdosen und Leitungen (ansatzweise vorhanden), felhende Sanitäreinrichtungen und Heizung. Wir würden das Objekt gerne entkernen, auf KFW-Standard modernisieren und um ein Vollgeschoß aufstocken.

Erste Gespräche habe wir mit einem Architekten geführt und würden diesen auch gerne beauftragen.
In seinem Angebot führt er einen Umbaukostenzuschlag auf und begründet dies bspw. durch erhöhte Aufwände zur Überprüfung der Statik usw. Ist in diesem Falle wirklich ein Umbauzuschlag komplett auf die anrechenbaren Kosten gerechtfertigt? Bzgl. Technik (Heizung, Sanitär, Elektrik) kann man von einem Neubau ausgehen. Ebenfalls handelt es sich bei der Aufstockung doch auch um eine Art Neubau?
Vielen Dank für Hinweise und kommentare hierzu!!!

Nach meiner Einschätzung handelt es sich bei der Objektplanung (Architektur) auf jeden Fall un einen Umbau. Bezeichnenderweise trägt der betreffende § 35 der neunen HOAI die Überschrift "Leistungen im Bestand"! Und hier besteht ja etwas. Nach alter HOAI wären auch die Kosten der vorhandenen Bausubstanz in den anrechenbare Kosten zu berücksichtigen. Nach neuer HOAI sind die daraus resultierenden Aufwendungen wohl im Umbauzuschlag zu berücksichtigen. Der Zuschlag dürfte also etwas höher als 20 % ausfallen.

Zur der Frage Totalerneuerung der Technik in einem Bestandsgebäude und Umbauzuschlag hat es vor einigen Jahren ein Urteil des OLG Brandenburg gegeben. Danach gibt es keinen Umbauzuschlag, wenn die Technische Ausrüstung komplett erneuert wird. ABER: Die Erschwernisse, die die Erneuerung der Technsichen Ausrüstung in einem Bestandsgebäude zwangsläufig mit sich bringt ist nach diesem Urteil in der Honorarzone zu berücksichtigen! Dabei wird aus Zone II dann Zone III

Man kann das honorartechnisch auch so sehen:

1. Die Überprüfung der Statik macht ein Tragwerksplaner; ggf. erhält er neben dem Auftrag zur Bemessung der Aufstockung ein Honorar für die Bestandserkundung (vorh. Tragfähigkeit, Bewehrung usw.).

2. Die Aufstockung ist ein Erweiterungsbau, für den es keinen Umbauzuschlag gibt.

3. Die bautechnische Fertigstellung des vorhandenen Rohbaus ist weder ein Umbau noch eine Modernisierung und somit keine Leistung im Bestand, d.h. mit Eingriff in die Konstruktion. Da der Planer sich mit der vorhandenen Bausubstanz auseinandersetzen bzw. sie weitgehend als gegeben hinnehmen soll, kann ein Koordinierungs- und Einarbeitungsaufwand nach § 8 (2) gezahlt werden.

4. Die Technische Ausrüstung entspricht für den Fachplaner einem Neubau - er erhält die Konstruktionszeichnungen und plant die Technik dazu.


Unter dem Strich dürfte das honorartechnisch günstiger sein als ein Umbauzuschlag auf alle Leistungsphasen. Und HOAI-konform, denn es findet kein Umbau statt, vielmehr eine (zeitlich sehr versetzter) Fretigstellung eiens Neubaus, verbunden mit einem Anbau.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de