Hallo,

wie haben uns frisch dazu entschlossen ein EFH zu bauen und haben einen Architekten aufgesucht, um das Projekt anzugehen. Und sind schon am Anfang unseres vorhabens total verunsichert und hoffen nun auf einen Rat.

Folgender Sachverhalt

In unserem ersten Gespräch haben wir dem Architekten ein Budget von 330.000 EUR sowie unsere Vorstellungen unseres zukünftigen Hauses mitgeteilt. Ferner haben wir mehrfach in unseren Gesprächen darauf hingewiesen, dass für uns die Einhaltung des Budgets von großer Bedeutung ist.
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Daraufhin hat er uns einen Entwurf gezeichnet. Dieser gefiel uns prinzipiell gut, hatten aber noch den ein oder anderen Änderungswunsch. Da wir unser Budget mitgeteilt hatten, gingen wir davon aus, dass der Entwurf mit diesem im Einklang steht.
Nachdem er Rücksprache mit einem weiteren ehem. Kollegen hielt teilte uns unser Architekt eine grobe Kostenschätzung in Höhe von 480.000 EUR mit. Diese lag somit 45% über unserem Budget.
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> Daraufhin teilten wir ihm mit, dass wir in Erwägung ziehen unser Budget auf 430.000 EUR erhöhen und baten ihn uns aufzuzeigen über welche Einsparungsmaßnahmen wir dieses erreichen könnten.
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Anstatt einer Aufführung, über welche Einsparungsmaßnahmen wir auf unser neu festgesetztes Budget von 430.000 EUR kommen würden, erhielten wir
> überraschenderweise eine Kostenübersicht über die einzelnen Gewerke über 510.000,-- worin Malerarbeiten und Einfriedung etc. noch nicht enthalten waren mit dem Hinweis, dass sicherlich an der ein oder anderen Stelle noch Einsparungen möglich sind, wir aber mind.
mit diesen Kosten in dieser Höhe rechnen müssen. Diese Kostenrechnung lag ca. 25% über dem neu
festgesetzten Budget. Der von ihm für unser Budget von 330.000 EUR konzipierte Entwurf
überschritt das Budget somit um mehr als 60% (ohne Maler etc.)!
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Auch mussten wir feststellen, dass von ihm im uns vorliegenden Entwurf die
> Landesbauvorschriften NRW bzgl. der möglichen Grenzbebauung (Höhe und Länge)
> nicht berücksichtigt wurden. Auf Nachfrage bei der Stadt bestätigt uns diese,
dass bei der Grenzbebauung auch keinerlei Sondergenehmigung erteilt werden können.
Dies hat zur Folge, dass für uns der Vorentwurf unbrauchbar (Auswirkungen auf Dachneigung und Firsthöhe) ist und bei Weiterverfolgung
des entworfenen Plans (Einreichung und zwangsläufig Ablehnung der Baugenehmigung)
uns Mehrkosten.

Wir teilten unserem Architekten mit, dass wir mit ihm das Vorhaben nicht weiterverfolgen würden, da trotz Aufforderung uns aufzuzeigen, wir wir mit unserem Budget hinkommen könnten und das Vertrauensverhältnis angekratzt ist das Vorhaben nicht mit ihm weiterverfolgen würden.

Eine Woche später flatterte uns eine Rechnung über 2800 EUR ins Haus (Pauschale für Grundlagenermittlung, Vorentwurf, Entwurf Kostenschätzung und Kostenberechnung).

Er ist nach einem Gespräch nicht dazu bereit von dieser Summe abzuweichen und besteht auf begleichung der Rechnung.

Ist das gerechtfertigt obwohl wir alles nicht gebrauchen können?

Viele Grüß
Bau 2011

Hallo,

so einfach ist das nicht.

Der formal richtige Weg wäre gewesen:

1. Sie beauftragen den Architekten schriftlich und fixieren dabei, dass der Kostenrahmen für das Gesamtprojekt (Kostengruppen 100-700) von 330.000,- € brutto nicht überschritten werden darf. (Das Problem hierbei ist allerdings, dass es sich faktisch um eine Garantie handelt, die kaum ein Architekt abgeben wird, da diese auch nicht von seiner Versicherung gedeckt ist.)

2. Spätestens nach Leistungsphase 2 (Vorentwurf) muss der Planer mit der Kostenschätzung " die Hosen runterlassen". Da Sie formal Ihr o.k. zur Weiterplanung auf dieser Basis geben müssen, wird sich also hier herausstellen, ob Sie mit dem Vorentwurf und den Kosten einverstanden sind.

3. Wenn Sie mit einer Überschreitung des Budgets nicht leben können oder wollen, dann haben Sie den Architekten (schriftlich) unter Fristsetzung aufzufordern, diesen Mangel zu beheben. Das dürfte dann zu einer Umplanung führen.

4. Falls er sich nicht rührt, müssten Sie ihm eine ausreichende Nachfrist setzen und gleichzeitig androhen, ihm den Auftrag zu entziehen, falls die Frist fruchtlos verstreichten sollte.
Erst danach können Sie ihm kündigen, ohne dass Ihnen Kosten entstehen.

Der Grundsatz ist also immer, dass Sie dem Planer das Recht einräumen müssen, Fehler in seiner Planung nachzubessern.

Das hört sich zwar alles sehr formal an, aber einerseits ist der Grundgedanke logisch (Jeder macht mal Fehler und jedem sollte dass Recht eingeräumt werden, diese Fehler zu korrigieren) und andererseits steht dem Architekten das Geld ja nur zu, wenn er einen Rechtsanspruch darauf hat und dazu darf man als Bauherr u.a. keine Formfehler begehen.

Sie können ja selbst mal für sich überprüfen, ob Sie sich entsprechend der vier o.g. Punkte verhalten haben.

Eine Konstellation dürfte aber klar sein:
Wenn Sie ihm mündlich unter Zeugen gesagt haben, dass er den Auftrag unter der Bedingung erhält, dass die Gesamtmaßnahme nicht mehr als 330.000.- € für Sie kosten darf und er hat es abgelehnt, seine kostenüberschreitende Planung nachzubessern, dann dürfte er jeglichen Honoraranspruch verloren haben.

Viele Grüße
bento

Hallo bento,

Zunächst herzlichen Dank für Deine schnelle und informative Antwort.

Wenn ich die 4 Punkte so sehe, sind wir sehr blauäugig in unser Abenteuer gestartet und haben von vorne bis hinten Formfehler begangen. Diese Fahrlässigkeit führe ich u.a. auch darauf zurück, dass der Architekt aus dem Bekanntenkreis stammt.

1) Wir haben mit dem Architekten keinen schriftlichen Vertrag geschlossen. Bis dato dachte ich eigentlich, dass somit kein Vertragsverhältnis besteht und man sich noch in der Sondierungsphase befindet, sprich keine Kosten entstehen. Nach einigem surfen im Netz musste ich überraschender weise feststellen, dass ein Vertrag mit einem Architekten auch mündlich, obwohl wir als Privatperson und nicht unter Kaufleuten gehandelt haben, zustande kommen kann. Dies wirst du sicherlich auch bestätigen oder?

2) Nach Vorlage der Vorentwurfs incl. Erster Kostenschätzung haben wir wie berichtet, darauf hingewiesen, dass für uns 480.000 EUR völlig inakzeptabel sind und er uns bitte aufzeigen sollte wie wir unser Budget 430.000 EUR erreichen könnten, wie gesagt, er kam dann mit einem Gewerkeübersicht von 510 TEUR um die Ecke. Daraus ziehe ich zu einen den Schluss, dass wir uns auf jeden Fall noch in Leistungsphase 2 befunden haben. Diese Aufforderung ist meiner Ansicht nach eine Aufforderung auf Nachbesserung, der er nicht nachgekommen ist. Übrigends als wir ihn auf die Landesbauvorschriften aufmerksam gemacht habe, war sein Kommentar, er hätte bei der Stadt angerufen und die Überschreitung der Grenzbebauung in Höhe und Länge wäre angeblich kein Problem – komisch, dass mein Anruf etwas anderes ergeben hat und dies auf der Internetseite der Stadt geschrieben steht. Aber alles halt nicht schriftlich, sondern mündlich.

3) + 4) haben wir somit nicht eingehalten.

Gestern flatterte uns der nächste Brief ins Haus. Hierin machte er nochmal sein Anrecht auf angemessene Vergütung deutlich, mit dem Hinweis dass wir schließlich einen großen Nutzen durch seinen Entwurf hätten, da wir ja feststellen konnten, welche Ansprüche wir haben und was davon von dem uns vorgegebenen Rahmen (- hahaha, wohl eher bei Budgetüberschreitung möglich ist), bei welchem Risiko möglich ist. Außerdem wäre ihm auch Architekten bekannt, die Bauherren eine geringere Kostenschätzung vorlegen würden, um Bauherren dazu zubringen, dass Projekt mit ihnen zu starten und die entsprechenden Konsequenzen dann halt tragen müssten.

Aufforderung auf Nachbesserung finde ich bei solchen Äußerungen sehr bedenklich. Da wir ja nicht beurteilen können, ob er nicht bei dem nächsten Vorschlag genau, dass was scheinbar einige machen nicht auch macht und auch keinerlei Einsicht auf dem Fehler der Landesbauvorschriften besteht – wofür konsultieren wir denn einen Fachmann, um die Fehler (zähle ich im übrigen zu Basics) als totaler Laie selber zu finden. Vertrauensbasis ist gänzlich zerstört.

Summa summarum, bin ich doch sehr erschrocken, dass man für eine mangelnde Leistung, soviel Geld verlangen kann und scheinbar, dabei auch noch im Recht ist.

Viele Grüße

Bau2011

"Außerdem wären ihm auch Architekten bekannt, die Bauherren eine geringere Kostenschätzung vorlegen würden, um Bauherren dazu zubringen, dass Projekt mit ihnen zu starten und die entsprechenden Konsequenzen dann halt tragen müssten."

Ihr Planer versucht damit, seinen grundsätzlichen Fehler durch Verweis auf die Fehler anderer unsichtbar zu machen. Es wird doch von Ihnen nicht beanstandet, dass eine Kostenermittlung gegenüber Marktpreisen zu niedrig war und auch nicht, dass seine Kostenschätzung bezogen auf sein Planungskonzept unzutreffend war, sondern dass Ihre Planungsvorgabe "Einhaltung eiens Kostenrahmens" nicht in entsprechende Planungskonzeptionen umgesetzt wurde!

Ist denn die Budgetüberschreitung durch
- größere Wohn- und Nutzflächen als gewünscht
- höhenen Ausstattungsstandard als gewünscht oder
- Nichtmachbarkeit Ihrer Vorstellungen am Markt (Bau von Fläche X zum Preis Y) begründet?

Im Falle der ersten beiden Möglichektien gilt das oben Geschriebene, im dritten Fall hätte ein erstes Nachschauen in einer Baupreisdatenbank ergeben, dass Ihre Wünsche nicht erfüllbar sind - damit hätte er sich Planungskomzepte ganz sparen können und Sie gleich zum weiteren Vorgehen kontaktieren können. Ein guter Planer hätte Ihnen die notwendigen Preise pro m² Wohnfläche oder m³ umbautem Raum bereits im Erstgespräch genannt und die Beratung dann seriös fortgesetzt. Die Planungskonzepte dienten wohl eher dazu, Sie erst mal für den Planer zu begeistern, unabhängig davon, ob er Ihre Kostenvorgaben einhalten kann oder nicht (eine Varinate dessen, was der Planer Ihnen über dritte schlechte Planer erzählte).

Eine "Pauschale für Grundlagenermittlung, Vorentwurf, Entwurf Kostenschätzung und Kostenberechnung" brauchen Sie sicherlich nicht zu begleichen; eine solche Rechnung ist nicht prüffähg, da nicht HOAI-konform. Das müssen Sie binnen 2 Monaten nach Rechnungserhalt schrifltich rügen. Wenn überhaupt, dann wäre ein HOAI-Honorar evtl. für Grundlagenermittlung und Vorplanung zu berechnen. Darin wäre die Kostenschätzung enthalten, aber auch noch einiges mehr müsste erbracht werden (vergleichen Sie bitte Anlage 11 HOAI genau mit dem was Sie bekommen haben). Eine Kostenberechnung wäre erst am Ende einer Entwurfpslanung zu erstellen, die kann er wohl noch gar nicht erbracht haben. Vgl. hierzu auch http://www.hoai.de/forum/viewtopic.php?TopicID=1476., insbesondere zur Verwertbarkeit der vorgelegten Planung und Einhaltung Ihrer Planungsvorgaben.

Ansonsten hat Kollege bento Ihnen die wesentlichen Dinge ja schon alle erläutert.


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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de