Hallo,

kurz zum Hintergrund: Ich habe Architektenleistungen (LP 1-4) über einen GU für ein EFH beauftragt und vereinbart, dass diese gemäß HOAI vergütet werden, falls kein Vertrag über die Errichtung des EFH zustande kommt. Da ich mich mit dem GU nicht einigen konnte, kam dieser Vertrag nicht zu Stande, so dass ich nun die Rechnung für die Architektenleistungen erhalten haben.

Im Angebot des GU stehen Gesamtkosten von 200.000,- (einschließlich aller Gewerke und der gesamten Planungsleistungen).

In der Rechnung für die Architektenleistungen wird nun allerdings eine Kostenschätzung von 450.000,- aufgeführt, die anrechenbaren Kosten liegen also deutlich über dem eigentlich Angebotspreis.

Ist so etwas gemäß HOAI statthaft?

Hallo Hans,

quote:

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Hans_437 wrote:
Ist so etwas gemäß HOAI statthaft?

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Zunächst einmal, bei einer Vergabe von Planungs- UND Bauleistungen spricht man von einem Generalübernehmer (GÜ); ein Generalunternehmer (GU) liefert nur die kompletten Bauleistungen.

Wenn in der Architektenrechnung eine Kostenschätzung angeführt ist - haben Sie die denn als solche geliefert bekommen? Zusammen mit einer Vorplanung? Oder gab es bereits schon einen Entwurf (evtl. mit noch fehlender Kostenberechnung)?

Das Angebot des Unternehmers - wann wurde das denn erstellt? Vor Erstellung der Vorplanung oder nach Erstellung der Entwurfsplanung?

Denn wenn es ein ernsthaftes Angebot ist - auf Basis einer Ausführungsplanung und genauen Leistungsbeschreibung mit Massenermittlungen - kann es evtl. bereits einen Kostenanschlag darstellen, der eine höhere Genauigkeit als eine Kostenberechnung aufweist. Möglicherweise - das müsste man aber im Detail auch anhend der Aufschlüsselungen nachvollziehen - ist das Unternehmerangebot für Ihre Planung die der Kostenberechnung näher kommende Kostenermittlung als die Kostenschöäzung des Architekten.

Oder ist das, was der Architekt geplant hat und das, was der Unternehmer angeboten hat, ganz verschieden? Dann bräuchte man mehr aufklärende Sachinformationen für eine vernünftige Auskunft.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Hallo Bento, vielen Dank für deine Ausführungen. Der will ca. 13.000,- haben. :-/
(Das Angebot für das EFH war OK, aber die Randebedingungen wie z.B. erst zahlen, dann bauen nicht.)



Hallo Herr Doell, auch Ihnen vielen Dank für die Antwort.

Die Architektenrechnung enthält eine detaillierte Kostenschätzung, die mir auch vorliegt. Die Vorplanung (LP2) ist in der Rechnung nicht ausgewiesen. Ich hatte einen Entwurf erstellt, der dann nahezu 1:1 für die fertigen Pläne (LP3) und den Bauantrag (LP4) übernommen wurden.

Ich habe mehrere Angebote erhalten. Diese verwiesen immer auf die Planung. Dies war sowohl vor als auch nach Abgabe des Bauantrags.
(z.B. einzelne Gewerke angepasst (Decke einen Stein höher) oder Berücksichtigung von Eigenleistungen; aber immer in der genannten Größenordnung von um die 200.000,-)

Kein Angebot hat je eine genaue Massenermittlung enthalten, im Gegensatz zur nun vorliegenden Kostenschätzung. "Ernsthaft" im Sinne von rechtlich binden und Festpreis waren diese Angebote aber schon.

Das, was der Architekt geplant hat, stimmt mit dem, was der Unternehmer angeboten hat, überein.

Dann scheint ja die Kostenschätzung deutlich von den vorliegenden Angeboten nach oben abzuweichen. Wenn Sie das gewerkeweise gegenüberstellen, sehen Sie, wo die größten Unterschiede liegen.

Der Planer sollte dann m.E. schon erklären können, wieso seine Schätzungen so viel höher sind als die offensichtlichen Marktpreise. Sollte das nicht der Fall sein, würde ich die Kostenschätzung als unrealistisch und überzogen ablehnen und die Rechnung auf Basis geringerer anrechenbarer Kosten - unter Einbezug von Kostenansätzen für Unvorhergesehenes, das Ihnen auch bei den vorliegenden Angeboten immer noch unterkommen kann - prüfen.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Hallo Hans,

irgendwas kann da nicht stimmen!

Wenn der Architekt nur LP 1,3 und 4 abrechnet und dies zu einem Honorar von 13.000,- € brutto (?) führt, dann müssten die anrechenbaren Kosten etwa bei 550.000,- € liegen!
Dies würde wiederum auf Gesamtbaukosten von etwa 780.000,- € brutto schließen lassen!!!!!

Ich weiß ja nicht, was dort für eine Villa geplant war, aber........Reeeespekt!

Wenn ich dich richtig verstanden habe, hast du erst in dem Moment der Honorarrechnungseinreichung die Kostenschätzung erhalten, also nach dem eigentlichen Bauangebot. Das lässt natürlich darauf schließen, dass die Kostenschätzung nicht unbedingt zeitnah mit der Vorplanung erstellt wurde, sondern evtl. erst später konstruiert wurde. Ansonsten ist ein derartiger Unterschied kaum erklärbar.

Handelt es sicht tatsächlich um eine "Kostenschätzung" oder evtl. um die "Kostenberechnung"? Sind dort Baumassen enthalten, die mit Preisen versehen wurden oder erfolgt die Ermittlung über m³ umbauten Raum oder m² Wohnfläche?

@ Kollege Doell:
Ist es nicht so, dass eine eventuelle Position "Unvorhergesehenes" nicht zu den anrechenbaren Kosten zählt, da sich dahinter keine Planungsleistung verbirgt?
Oder hat sich das mit der HOAI 2009 geändert?

Viele Grüße
bento

Hallo bento,

natürlich dürfen in einer Kostenberechnung nicht Positionen für "Unvorhergesehenes" auftauchen, sondern diese Kosten sind in die EP der Kostenberechnung einzurechnen. Ansonsten wären sie nicht anrechenbar.

Ich meinte in dem og. Beispiel: wenn - vereinfacht gesagt - die Summe aller Unternehmerangebote 200.000 € lautet, diese aber nicht mit konkreten Massen hinterlegt sind, wird man möglicherweise (aller Erfahrung nach) mit 230.000 oder 250.000 € tatsächlichen Baukosten rechnen müssen (denn: hat ein Unternehmen erst mal den Auftrag ohne dezidierte LV-Texte und Massen und ohne die Basis einer ausführlichen Ausführungsplanung erhalten, findet sich schnell die eine oder andere Leistung, die vorab nicht bekannt war ud zusätzlich zu vergüten ist).

Berücksichtigt man nun, dass eine Kostenschätzunjg genau diese Reserven beinhalten soll, wäre es fair, dem Planer seine Leistungen zwar nicht auf Basis der 400.000 € aK, aber auch nicht nur auf Basis von 200.000 aK € zu vergüten, sondern zu unterstellen, dass bei diesen Angeboten ein realistischer endgültiger Herstellungspreis und damit eine korrekte Kostenermittlung eben dazwischen liegen müsste.

Das Honorar könnte also im Wege der Rechnungsprüfung z.B. auf Basis von z.B. 250.000 € aK ermittelt werden und damit argumentiert werden, dass die vermutlichen Herstellungskosten auf Grund der vorliegenden Unternehmerangebote mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit nicht über dieser Summe liegen werden - eine Honorierung also auf dieser Basis angemessen wäre.



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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
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