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Sam
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Ist unser erhaltenes Angebot nach HOAI realistisch?
Hallo liebe Forum-Mitglieder!
Wir planen ein Einfamilienhaus - Hauptwohnung (für uns), mit einer Einliegerwohnung (für Mieter) und einem kleinen Appartement 30m2 (für unseren Sohn). Die Baukosten incl. MWSt sollen ca. 487.000( -500.000) Euro nicht übersteigen.
Für die Entwurfsplanung (Lph 1-3) haben wir pauschal 9.000 incl. MWSt bereits bezahlt. Dieses Honorar war so vereinbart. Wir waren mit dem Entwurf des Architekten sehr zufrieden und für uns war „eigentlich“ klar, dass wir gerne die gesamten Architekturleistungen bei ihm weiter beauftragen möchten.
Nun wir jedoch ein Angebot bekommen, das uns förmlich umgehauen hat. Abgerechnet werden soll nach Zone III und Bis-Satz, macht in der Summe ca.70.000 Euro (incl. MWSt u.incl. 10% Nebenkosten) nur für das Architektenhonorar.
Wann ist der Bis-Satz gerechtfertigt?
Welcher Satz wird für ein normales Wohnhaus angesetzt?
Die Nebenkosten betragen üblicherweise ca. 6% lt. mehreren Infoseiten im Internet.
Wann dürfen 10% berechnet werden?
Es ist ein normales Wohnhaus (DHH), kein Luxus, außer Dachterrasse und Frontverglasung im Süden. Die Ausstattung soll Standard werden, mit vielen Eigenleistungen und Materialien z.B. Sanitäreinrichtung eher vom Baumarkt als vom Bäderfachgeschäft.
Was wäre das Mindesthonorar noch HOAI bei einer Baukostensumme brutto, (also incl. MWSt) 487.000 Euro, darin enthalten 368T Kubatur, 25T Effienzhaus, 16T Lüftungsanlage, 35T Carport, 35T Außenanlagen, 8T Balkon-Fliesenarbeiten. Die Außenanlagen werden wir selbst machen und sollen tatsächlich 10-15T nicht übersteigen (nicht wie angesetzt 35T).
Wir sind mit den ersten Entwürfen, wie erwähnt zufrieden, und wären gerne bei diesem Architekten geblieben, doch auf der Grundlage dieses Angebots ist uns dies nicht möglich. Was wäre gemäß der HOAI der Mindesthonoraransatz, damit wir wissen, in welcher Preisregion wir uns bei möglichen Verhandlungen bewegen können bzw. wir wissen, ob es überhaupt Sinn macht weiter über Verhandlungen nachzudenken?
Werden tatsächlich die Kosten für Außenanlagen usw. eingerechnet, selbst wenn der Architekt mit diesem Gewerk/e nicht davon berührt ist, da gewisse Eigenleistungen erst nach Beendigung aller Architekturleistungen erbracht werden?
Nachdem wir hier im Forum schon nach Antworten auf unsere Fragen gesucht haben, aber nichts Passendes gefunden haben, hoffen wir, dass uns hier jemand weiterhelfen kann.
Vorab schonmal Danke und
viele Grüße
Sam
[Edited by Sam on 14.11.2012 at 15:05 Uhr]
[Edited by Sam on 14.11.2012 at 21:33 Uhr]
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14.11.2012 at 14:45 Uhr |
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bento
Level: Sr. Member
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Registriert seit: 25.03.2007
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Re: Angebot nach HOAI i.O. ?
Hallo Sam,
mit den Angaben kann man doch schon mal was anfangen..............obwohl, es wäre viel einfacher und genauer, wenn du die Ergebnisse der "Kostenberechnung" (muss nach LP 3 vorliegen) hier einstellen würdest. Dort müssen die Kosten nach den Kostengruppen 100-700 aufgeschlüsselt sein, wobei für die Honorarberechnung die Nettokosten der KG 300 + 400 wichtig sind.
quote:
487.000 Euro, darin enthalten 368T Kubatur, 25T Effienzhaus, 16T Lüftungsanlage, 35T Carport, 35T Außenanlagen, 8T Balkon-Fliesenarbeiten. Die Außenanlagen werden wir selbst machen und sollen tatsächlich 10-15T nicht übersteigen (nicht wie angesetzt 35T).
Mir ist hierbei nicht so ganz klar, ob die 487.000,- € brutto eine absolute Kostenobergrenze über alles (also sozusagen dein Budget) sein soll oder ob du damit die "Baukosten ohne Nebenkosten (z.B. Honorare)" meinst und diese noch hinzukommen dürften.
Immerhin ergibt die o.g. Auflistung genau die 487.000,- € und da sind explizit keine Nebenkosten ausgewiesen. Allerdings könnten sie auch schon in den Einzelansätzen eingerechnet sein.
Egal wie........die Art der Kostenaufstellung ist sehr ungewöhnlich!
Nun muss ich ja jetzt von irgendeiner Annahme ausgehen und entscheide mich mal dafür, dass die 487.000,- € von dir und dem Planer als absolute Kostenobergrenze aller Kosten für das gesamt Objekt gedacht waren, d.h. u.a. inkl. der KG 700 (Nebenkosten).
Dann wollen wir mal überschläglich rechnen:
1. Ermittlung der anrechenbaren Kosten
Da die Nebenkosten nicht zu den a.K. gehören, ziehe ich eine Größenordnung von 17 % ab:
487.000,- (1-0,17) = 404.210,- € brutto
Da die Außenanlagen nicht beauftragt werden sollen, werden sie zusätzlich herausgerechnet:
404.210,- - 35.000,- = 369.210,- € brutto
Auch die MwSt. findet keine Berücksichtigung:
369.210,- / 1,19 = 310.260,- € netto
Da keine genaue weitere Aufschlüsselung nach Kostengruppen bekannt ist, kann man für eine Vorabschätzung also den Wert von 310.260,- € als maximale a.K. ansehen.
2) Honorarzone
Hier kann von HZ III ausgegangen werden und da nach dem Mindesthonorar gefragt wurde also vom "Von-Satz" oder "Mindestsatz".
3) Leistungsbild
LP 1-3 wurde ja schon erbracht; hier geht es also um LP 4-8(evtl.9). Freiwillig bieten die wenigsten Planer LP 9 (Objektbetreuung) an.
Ich gehe mal davon aus, dass sie enthalten sein soll:
LP 4: 6%
LP 5: 25%
LP 6: 10%
LP 7: 4%
LP 8: 31%
LP 9: 3%
macht also in Summe: 79% des Honorars.
4) Nebenkosten
Der Planer hat 10% NK angeboten. Üblich wären zwischen 5% und 8%, je nach dem, wie groß der Umfang der ausgedruckten Pläne sein soll. Das ist aber letztendlich alles Vereinbarungssache. Man könnte auch "0" oder 30% vereinbaren. Wenn nichts vereinbart wurde, wird auf Nachweis abgerechnet.
Ich gehe hier trotzdem mal weiterhin von 10% aus.
Nun kannst du das Honorar durch Interpolation in der Honorartabelle des § 34 HOAI 2009 ausrechnen, danach hiervon 79% berechnen, dann 10 % Nebenkosten drauf und am Ende 19% MwSt. hinzu.
Es geht aber auch einfacher mit dem Honorarrechner auf dieser Seite links in der Leiste, welcher unter den v.g. Voraussetzungen für LP 4-9 ein Mindesthonorar von 35.800,- € brutto auswirft.
(Nur zur Info: Unter den gleichen Voraussetzungen würde das Honorar für die LP 1-3 insgesamt 9.500,- € brutto betragen.)
Viele Grüße
bento
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14.11.2012 at 21:27 Uhr |
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Sam
Level: Jr. Member
Beiträge: 4
Registriert seit: 14.11.2012
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Re: Re: Angebot nach HOAI i.O. ?
Hallo bento,
vielen Dank für Deine Antwort!
Ich fürchte jedoch, ich lag falsch, wenn ich davon ausgegangen bin, dass wir LP 1-3 beauftragt hätten. Ich habe unsere Honorarvereinbarung eben nochmal genauer angeschaut. Für die 9.000 wurde lediglich folgendes vereinbart:
-Anfertigen einer Entwurfsplanung
-Erstellung einer Kostenschätzung (DIN276 1.Gliederungsebene)
Vermerk: 9.000 Euro werden bei einer weitergehenden Beauftragung auf das zu vereinbarende Honorar gem. HOAI angerechnet
Was ich damit sagen will, wir haben keine Kostenberechnung, sondern nur diese bereits gestern mitgeteilte Kostenschätzung. Diese wurde genommen, um eine erste "Zahl" (Honorarangebot) zu ermitteln, die Grundlage für weitere Gespräche sein soll.
Also brauchen wir mit einer Kostenberechnung für unsere 9T Honorar nicht mehr zu rechnen.
500.000 sollten die absolute Obergrenze aller Baukosten sein (brutto), d.h. dies ist unser Budget. Auch das Honorar sollte nach unserer Meinung hierin enthalten sein. Da jedoch nun bereits 368T Kubatur, 25T Effienzhaus, 16T Lüftungsanlage, 35T Carport, 35T Außenanlagen, 8T Balkon-Fliesenarbeiten enthalten sind, bliebe für die Architektenkosten kein Budget mehr übrig. Die Carports mit 35T erscheinen uns auch zu hoch. Die Nebenkosten sind in der Honorar-Beispielrechnung tatsächlich mit 10% angesetzt. 25T für Effienzhaus und zzgl. 16T Lüfungsanlage - ist diese Erhöhung realistisch, wenn man diese mit einem "normalen" Haus vergleicht?
Bei der o.g.Abschlagszahlung wurde erst von HZ III Mittel ausgegangen. Da wir uns nun für eine Lüftungsanlage entscheiden wollen, wird nun der Bis-Satz angesetzt.
Rechtfertigt eine Lüftungsanlage und damit Effienzhaus den Sprung von Mittel auf Bis-Satz?
"Kulanterweise" setzt er noch nicht HZ IV an, was auch schwierig abzugrenzen wäre (seine Aussage). Unser Haus steht weder am Hang, noch hat es irgendwelchen Luxus - außer die Dachterrasse und neben der ELW das Appartment.
Wenn man sich mit der HOAI noch nie konfrontiert sah, weiß man nicht, was realistisch ist oder nicht. Wir wissen nur, dass beim Honorar mind. noch eine 4 davor stehen sollte. 50.000 für ein Einfamilienhaus mit ELW halten wir bereits für überzogen, von 70.000 ganz zu schweigen.
Oder sehen wir das falsch?
Nochmal vielen Dank ,
schönen Gruß
Sam
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15.11.2012 at 21:54 Uhr |
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hoearc
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Registriert seit: 08.08.2012
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Re: Ist unser erhaltenes Angebot nach HOAI realistisch?
Wow, die Differenz der Honorarvorstellungen ist groß.
Ihr müßt jetzt mit dem Planer wirklich gaaaanz genau darüber ins Reine kommen, sonst kracht es später ganz gewaltig.
Von außen lassen sich die genauen Gegebenheiten meist nicht so gut erkennen.
Bei der Aussage "500TE brutto für alles" würde ich eigentlich davon ausgehen, dass der Ansatz für KGR 200+300+400+500 nicht mehr als 430TE brutto (360TE netto) in der Kostengrobschätzung auftauchen sollten.
Ich kann mir gut vorstellen, dass Ihr Euch gegenseitig missverstanden habt, denn wenn Du nun schreibst, dass die 500TE das Gesamtbudget sein sollen, jedoch eingangs schreibst, dass diese Summe die Baukosten sein sollen, ist das unklar ausgedrückt. Da kann der Planer dem Irrtum erlegen sein, dass er Dich wörtlich genommen hat und eben von den Baukosten von 500TE ausgegangen ist.
Nun liegt die Grobschätzung vor und es ist erkennbar dass es anders gemeint ist.
Ich meine, dann muss eben entsprechend so geplant werden, dass die Kosten realistisch eingehalten werden können.
Möglicherweise müsst Ihr dabei von einigen Vorstellungen Abschied nehmen, wenn die Kostengrenze sonst wackelt.
Noch ist die Planung nicht fertig, oder?
Viel Glück
Höpfner
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16.11.2012 at 19:14 Uhr |
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bento
Level: Sr. Member
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Registriert seit: 25.03.2007
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Re: Re: Re: Angebot nach HOAI i.O. ?
Hallo Sam,
quote:
Sam wrote:
Ich fürchte jedoch, ich lag falsch, wenn ich davon ausgegangen bin, dass wir LP 1-3 beauftragt hätten. Ich habe unsere Honorarvereinbarung eben nochmal genauer angeschaut. Für die 9.000 wurde lediglich folgendes vereinbart:
-Anfertigen einer Entwurfsplanung
-Erstellung einer Kostenschätzung (DIN276 1.Gliederungsebene)
Selbst das scheint ja nicht gelungen zu sein, den eine Kostenschätzung nach 1.Gliederungsebene ist nach den KG 100-700 aufgeschlüsselt, siehe hier: [url=http://] http://de.wikipedia.org/wiki/DIN_276[/url]
Und da hättest du sofort erkennen können, ob die Nebenkosten in den geschätzten 487.000,- € enthalten sind.
Was sagt denn der Planer zu der Frage, ob die Nebenkosten in seiner KS enthalten sind?
quote:
Vermerk: 9.000 Euro werden bei einer weitergehenden Beauftragung auf das zu vereinbarende Honorar gem. HOAI angerechnet
9.000,- € sind für die o.g. Leistungen ein stolzer Preis. Ich würde fast meinen, dass damit der Höchstsatz überschritten ist. Das wird aber nicht ganz einfach zu berechnen sein.
Heilen kannst du das natürlich, indem du ihm - so habe ich das verstanden - einen Vollauftrag (LP 1-9) erteilst. Wenn dort ein vernünftiger Gesamtpreis steht, dann werden die 9.000,- € "für die Voruntersuchung" ja am Ende davon abgezogen und damit relativiert sich der Betrag.
quote:
Bei der o.g.Abschlagszahlung wurde erst von HZ III Mittel ausgegangen. Da wir uns nun für eine Lüftungsanlage entscheiden wollen, wird nun der Bis-Satz angesetzt.
Rechtfertigt eine Lüftungsanlage und damit Effienzhaus den Sprung von Mittel auf Bis-Satz?
Ein Bewertungskriterium (von insgesamt 6) zur Ermittlung der Honorarzone ist die Technische Ausrüstung. Ich glaube aber nicht, das allein eine Lüftungsanlage dazu führt, dass es danach als "Wohnhaus mit überdurchschnittlicher Ausstattung" zählt.
Im Zweifelsfall wäre die Honorarzone mit dem Punktesystem zu ermitteln.
Ob jetzt der Mindest-, der Mittel- oder der Höchstsatz (oder irgendetwas dazwischen) angesetzt wird, ist Verhandlungssache.
Ach übrigens: Das Honorar zum Höchstsatzes der HZ III entspricht dem Honorar zum Mindestsatzes der HZ IV.
quote:
Wir wissen nur, dass beim Honorar mind. noch eine 4 davor stehen sollte. 50.000 für ein Einfamilienhaus mit ELW halten wir bereits für überzogen, von 70.000 ganz zu schweigen.
Ich versuchs mal einzugrenzen:
Gesamtbudget: 500.000,- € brutto
-->ergibt mit meinen im Vorbeitrag dargestellten Reduzierungen anrechenbare Kosten von 319.330,- € netto.
HZ III
LP 1-9 (= 100% des Honorars)
Nebenkosten: Annahme 7% (halte ich für einen fairen Wert)
Damit ergäbe sich ein Honorar zum:
1) Mindestsatz: 45.000,- € brutto
2) Mittelsatz: 50.250,- € brutto
3) Höchstsatz: 55.460,- € brutto
Abgezogen werden müssten dann noch die vermutlich schon gezahlten, aber abziehbaren 9.000,- € brutto aus der Vorermittlung.
Damit würde dann z.B. für den Fall "Mittelsatz" noch ein Honorar von 41.250,- € brutto anstehen.
Im Regelfall legt man vertraglich nur die o.g. Konditionen (ohne a.K.) fest und das spätere Honorar ergibt sich dann aus den a.K. der Kostenberechnung.
Das Mittelsatzhonorar kann man aber auch ohne Probleme im Vorfeld pauschalieren, ohne das Risiko einer Mindest- oder Höchstsatzüberschreitung einzugehen.
Viele Grüße
bento
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16.11.2012 at 21:35 Uhr |
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Sam
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Re: Re: Ist unser erhaltenes Angebot nach HOAI realistisch?
Hallo Höpfner,
auch Dir vielen Dank für Deine Antwort.
Auf den ersten Blick sieht es in der Tat so aus, als ob wir uns missverstanden hätten. Jedoch bestätigte der Architekt auf Nachfrage, dass die Planungskosten in dem preislichen Rahmen von TE 500 enthalten sind, d.h. also 500 TE brutto für alles wie von uns vorgegeben.
Viele Grüße
Sam
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17.11.2012 at 00:15 Uhr |
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Sam
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Re: Re: Re: Re: Angebot nach HOAI i.O. ?
Hallo bento,
vielen Dank für Deine Ausführungen, die uns wirklich gut weiterhelfen!
Wir haben noch eine Frage zur 1. Gliederungsebene. Was ist damit genau gemeint? Der Link von Wikipedia betrifft doch die Kostenermittlung und nicht nur die Kostenschätzung. Unsere bisher vorliegende Kosten"ermittlung" sind tatsächlich nur geschätzten Kosten, die wie folgt aufgelistet wurden:
Kubatur-Hochrechnung 368.000 €
Effizienzhaus-Zuschlag 25.000 €
Carport 35.000 €
Balkon - Fliesenarbeiten 8.000 €
Lüftungsanlage - zusätzlich 16.000 €
Außenanlagen 35.000 €
Summe 487.000 €
Ich schreibe zum besseren Verständnis seine vorläufige Rechnungsermittlung dazu, wie er sie zusammengestellt hat, vielleicht wird es dann klarer:
Brutto-Baukosten 490.000 €
Netto-Baukosten 411.765 €
Grundhonorar: 53.316,18 €
pauschalierte Nebenkosten gem. § 14 HOAI: 10% 5.331,62 €
58.647,80 €
MWSt 19 % 11.143,00 €
Bruttohonorar 69.790,88 €
Kannst Du diese Rechnung so nachvollziehen? Sie weicht ja erheblich von Deiner Berechnung ab. Worin liegen evtl. Fehler?
Schönen Abend und viele Grüße
Sam
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17.11.2012 at 00:41 Uhr |
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bento
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Re: Re: Re: Re: Re: Angebot nach HOAI i.O. ?
Hallo Sam,
quote:
Sam wrote:Wir haben noch eine Frage zur 1. Gliederungsebene. Was ist damit genau gemeint? Der Link von Wikipedia betrifft doch die Kostenermittlung und nicht nur die Kostenschätzung.
Ich finde, die Dinge sind in dem Link sehr gut erklärt, aber ich versuchs noch mal mit meinen Worten:
Der Begriff "Kostenermittlung" ist ein Oberbegriff für die unterschiedlichen Arten (Stufen) der Kostenzusammenstellungen.
Zu Beginn einer Bauplanung ist alles noch recht ungenau. Wenn der Architekt die ungefähren Anforderungen des Bauherrn kennt, kann er über eine "Pi x Daumen - Skizze" die Kubatur (das Raumvolumen) oder die Grundfläche berechnen und dann mit Baurichtwerten aus Datenbanken oder nach seinen Erfahrungen einen ungefähren Preis errechnen. Dies erfolgt am Ende der Leistungsphase 2 und nennt sich "Kostenschätzung".
Beispiel:
Kubatur: 900 m³
angenommener Kostenansatz für Rohbauarbeiten aus Datenbank: 140,- €/m3
ergibt 900 x 140 = 126.000,- € für die Kostengruppe 300 nach DIN 276.
Die Kostengruppe 300 stellt hierbei die erste Ebene der Kostengliederung dar, also die Summe aller Baukonstruktionen (kann man sich vielleicht daran merken, dass nur eine Zahl (1.Ebene) und ansonsten zwei Nullen vorhanden sind).
Wenn der Architekt dann mit den Planungen voranschreitet (Entwurfsplanung) und genauere Maße und speziellere Baufestlegungen feststehen (Materialien etc.) dann kann eine Kostenkalkulation über die einzelnen Bauteile, z.B. der Außenwände (KG 330) erfolgen. Diese Bauteile sind eine Untergruppe der "Baukonstruktionen" und entsprechen der 2.Ebene der Gliederung (erkennbar an zwei Zahlen und einer Null).
Man kann es auch noch weiter runterbrechen auf die 3.Ebene der Gliederung, z.B. KG 331, Tragende Außenwände.
Eine Kostenzusammenstellung mit den v.g. Genauigkeiten nennt man "Kostenberechnung".
Wenn die Firmen später ihre Angebote auf Basis der Ausführungsplanung abgeben, werden die Kosten noch konkreter. Man bezeichnet die Summe der Angebote als "Kostenanschlag".
Und wenn die Baumaßnahme abgerechnet ist, werden die Rechnungsbeträge aufsummiert zur
"Kostenfeststellung", was dann der genauesten Kostenangabe entsprechen dürfte.
Wie du siehst, gibt es 4 bedeutende Stufen der Kostenermittlung, die nach und nach immer genauer werden.
Du hattest in deinem "Vorvertrag" die erste Stufe vereinbart, nämlich:
quote:
-Erstellung einer Kostenschätzung (DIN276 1.Gliederungsebene)
Der Fehler ist eigentlich nur, dass diese nicht nach DIN 276, 1. Gliederungsebene aufgestellt ist, denn dann wäre sie nach den sieben Kostengruppen 100-700 aufgestellt. Unter KG 700 hätte man dort erkennen können, wie hoch die Nebenkosten angesetzt wurden. Dies ist deshalb wichtig, weil die Nebenkosten nicht zu den anrechenbaren Kosten zählen, genauso wenig wie die Mehrwertsteuer und die Kosten der Außenanlagen (KG 500), sofern nicht beauftragt.
Und genau da liegt der Fehler in der Honorarberechnung deines Planers. Er setzt Nebenkosten und Kosten der Außenanlagen voll mit an.
Die a.K. sind also falsch.
Ansonsten stimmt seine Berechnung grundsätzlich, mit den von ihm festgesetzten 10% Nebenkosten und mit dem Höchstsatz der HZ III.
Viele Grüße
bento
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17.11.2012 at 20:14 Uhr |
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