Sehr geehrte Kollegen,
nach der neuen HOAI kann die mitzuverarbeitende Bausubstanz wieder zu einem bestimmten Prozentsatz als Anrechenbare Baukosten in Ansatz gebracht werden. Dafür wurde der Umbauzuschlag wieder heab gesetzt. Nur , wie genau berechnet sich die "Mitzuverarbeitende Bausubstanz" denn jetzt?
Fallbeispiel:
In einem Werkstatt- und Produktionsgebäude werden die sanitären Anlagen komplett erneuert und umgebaut. (Wände versetzen, Neue Bodenbeläge, neue Wandbeläge, neue Einbauten, neue abgehängte Decken, neue Sanitärgegenstände, neue TGA - Anlagen). Das Gebäude ist eingeschossig und Bodenplatte, Estrich und Dach und einige Innenwände bleiben bestehen.
Der Abbruch wird gesondert in der Kostenberechnung in Ansatz gebracht.
Was genau ist dann die "mitzuverarbeitende Bausubstanz" und wie wird diese berechnet (Zeitwert?)? Gibt es dazu eindeutige Regelungen?
Vielen Dank im Voraus.

VG LeoBaulöwe

Vorab: Sie brauchen einen Beitrag nur ein mal zu posten, damit er hier erscheint.

Die erste Frage ist, was - neben dem offensichtlichen Umbau, der einen entsprechenden Umbau- bzw. Modernisierungszuschlag bedingt - denn die mitverarbeitete Bausubstanz überhaupt ist. In einem zweiten Schritt muss man dann ein Bewertungsverfahren anwenden, um auf einen Geldbetrag zu kommen, der in die anrechenbaren Kosten einfließt.

Zur Frage, welche Bausubstanz mitverarbeitet wird, sagt § 2 Nr. 7 HOAI 2013 "Mitzuverarbeitende Bausubstanz ist der Teil des zu planenden Objekts, der bereits durch Bauleistungen hergestellt ist und durch Planungs- oder Überwachungsleistungen technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird."

Es geht also darum, dass anstelle des Neubaus z.B. einer Wand im Rahmen einer Objektherstellung eine vorhandene Wand genommen wird und der Planer wegen der dadurch verminderten anrechenbaren Kosten keine Honorarminderung erfahren soll.

Mitverarbeitete Bausubstanz ist nicht die unangetastete Umgebung des zu planenden Objekts - die ist immer ohne gesonderte Honorarierung zu beachten und zu berücksichtigen.

Zusammenfassung: Mitverarbeitete Substanz muss Teil des zu planenden Objekts sein, deren bauliche Umsetung nicht erforderlich ist,weil das Teil zufällig schon da steht; die bloße Berücksichtigung der Umgebung des zu planenden Objekts ist keine Mitverarbeitung.

Siehe auch http://www.hoai.de/forum/viewtopic.php?TopicID=2061 dazu (vor allem der letzte Beitrag).

In Ihrem Fall kann es sein, dass das zu planende Objekt der Umbau von Innenräumen und technischen Ausrüstungen ist, bei der zwar stehen bleibende Bodenplatten und Wände zu berücksichtigen sind, jedoch keine vorhandene Bausubstanz technisch oder gestalterisch "mitverarbeitet" wird.

Argumentativ macht es da evtl. mehr Sinn, einen angemessenen Umbau- bzw. Modernisierungszuschlag auf die Gebäudeplanung und die Planung der technischen Ausrüstung zu vereinbaren.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Hallo Herr Döll,
das mit dem doppelt posten war natürlich ein Versehen.

Zur "Mitzuverarbeitenden Bausubstanz":
Wir sehen das so:
Da Dach und Bodenplatte nicht angetastet werden, zählen sie auch nicht zur M.V.B.
Der Estrich jedoch, soll ebenfalls bestehen bleiben, muss aber auf Schäden geprüft werden, an einigen Stellen ergänzt (abgebrochenen Wände) oder aufgebrochen werden. Das wäre dann für uns eine klassische "planerische und bauleiterischen Mitverarbeitung" des Estrichs. Ähnlich verhält es sich bei den Wänden, die komplett neu mit Fliesen belegt werden, weil an und in ihnen neue technische Anlagen eingebaut werden.
Ganz blöd wird es z.B. beim Energetischen Sanierung und z.B. WDVS-Systemen. Um ein sinnvolles System zu erhalten, muss ja die Bausubstanz und die technischen Werte (U-Wert) der Bestandsaussenwand geprüft und berechnet werden. Das ist ein planerischer Mehraufwand, den man bei Neubau nicht hätte. Sonst wird die Aussenwand aber nicht baulich verändert. Ist das jetzt MVB, oder nicht?
Da die Abgrenzung und der Berechnungsaufwand ziemlich schwierig ist, halten wir es grundsätzlich für sinnvoller, einen erhöhten Umbauzuschlag von z.B. 30 % zu vereinbaren. Dann gibt es wenigstens keine Diskussionen, was jetzt zur MVB gehört oder nicht.
Von daher war die Regelung in der HOAI 2009 so schlecht gar nicht.
MfG
Leo Baulöwe

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LeoBaulöwe wrote:
Der Estrich ... soll ... bestehen bleiben, muss aber auf Schäden geprüft werden, an einigen Stellen ergänzt (abgebrochenen Wände) oder aufgebrochen werden. Das wäre dann für uns eine klassische "planerische und bauleiterischen Mitverarbeitung" des Estrichs.

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Ähnlich verhält es sich bei den Wänden, die komplett neu mit Fliesen belegt werden, weil an und in ihnen neue technische Anlagen eingebaut werden.

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Ganz blöd wird es z.B. beim Energetischen Sanierung und z.B. WDVS-Systemen. Um ein sinnvolles System zu erhalten, muss ja die Bausubstanz und die technischen Werte (U-Wert) der Bestandsaussenwand geprüft und berechnet werden. Das ist ein planerischer Mehraufwand, den man bei Neubau nicht hätte. Sonst wird die Aussenwand aber nicht baulich verändert. Ist das jetzt MVB, oder nicht?

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Da die Abgrenzung und der Berechnungsaufwand ziemlich schwierig ist, halten wir es grundsätzlich für sinnvoller, einen erhöhten Umbauzuschlag von z.B. 30 % zu vereinbaren. Dann gibt es wenigstens keine Diskussionen, was jetzt zur MVB gehört oder nicht.

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Von daher war die Regelung in der HOAI 2009 so schlecht gar nicht.

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Hallo Herr Doell
die Diskussion hilft mir, mich zurecht zu finden und mir einen Standpunkt zu erarbeiten.
Dennoch ist mir so einiges nicht klar, was die mitzuverarbeitende Bausubstanz betrifft.

Wenn ich eine vorhandene Wohnung komplett umplane, dann muß ich mich in der Entwurfsphase mit der vorhandenen Bausubstanz beschäftigen, ich muß sie entwerferisch mitverarbeiten - im Kopf - um erstmal ein Konzept zu entwickeln über das, was ich stehen lasse und was weg soll - meistens in verschiedenen Varianten. Ich verarbeite ALLES mit.

In der Konsequenz wird mein Honorar aber zu hoch und ist nicht mehr marktfähig. > Das funktioniert also nicht, auch wenn nicht nur die technische sondern auch die gestalterische Mitverarbeitung zählt.

Hier könnte ich aber doch z.B bei einer Fassadenneugestaltung mit neuer Öffnungsanordnung auch die nicht angetasteten Öffnungen mitrechnen, da sie allemal entwerferisch mit berücksichtigt werden müssen, da neue Öffnungen das Bild, die Proportionen zusammen mit den alten bestimmen.

Zuück nach Innen:
Wenn ich z.B. alte Deckenbalken freilege, verwerte ich sie gestalterisch mit, als anrechenbar.
Oder wird das nicht schon über die Baukosten berücksichtig, die entstehen, weil ich die alten Bekleidungen abnehme, evtl eine GK-Decke zwischen die Balken setze und viele Meter Anschlüsse habe, und die alten Balken aufarbeiten muß, säubern, ausbessern, malern .... ?

... oder wenn ich eine Fachwerkwand teilweise abreise, d.h. nur die Gefache herausnehmen und einzelne Hölzer, wären dann die bestehenbleibenden Hölzer anrechenbar oder die ganze ursprüngliche Wand (zusätzlich zu den Abrisskosten)?

... oder wenn ich eine Mauerwerkswand nur teilweise abreiße und eine Brüstung stehen lasse. Da habe ich die Kosten für den Abriss, die Wiederherstellung der Kanten der Brüstung, Abdeckung, Putzprofile ...und den Umbauzuschlag ... und dann zusätzlich den Wert des stehengeblieben Mauerstückes als mitverwertete Substanz?

... oder ich lege alte Deckenbalken völlig frei und bekleide Sie nur unten und oben, lege evtl. aus statischen Gründen ein paar zusätzliche Balken dazwischen, dann würden die alten Balken anrechenbar sein.
Stimmt das?

Wenn ich mir das so durch den Kopf gehen lasse, wird daraus ein ziemlicher Arbeitsaufwand, der mit der Kostenberechnung frühestens zu machen ist. Das heißt auch man tritt mitten in der Arbeit nochmal in Vertragsverhandlungen ein.
Kann man da nicht pauschale Vereinbarungen treffen?

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wolfschott wrote:
Wenn ich eine vorhandene Wohnung komplett umplane, dann muß ich mich in der Entwurfsphase mit der vorhandenen Bausubstanz beschäftigen, ich muß sie entwerferisch mitverarbeiten - im Kopf - um erstmal ein Konzept zu entwickeln über das, was ich stehen lasse und was weg soll - meistens in verschiedenen Varianten. Ich verarbeite ALLES mit.

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In der Konsequenz wird mein Honorar aber zu hoch und ist nicht mehr marktfähig. Das funktioniert also nicht, auch wenn nicht nur die technische sondern auch die gestalterische Mitverarbeitung zählt.

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Hier könnte ich aber doch z.B bei einer Fassadenneugestaltung mit neuer Öffnungsanordnung auch die nicht angetasteten Öffnungen mitrechnen, da sie allemal entwerferisch mit berücksichtigt werden müssen, da neue Öffnungen das Bild, die Proportionen zusammen mit den alten bestimmen.

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Wenn ich z.B. alte Deckenbalken freilege, verwerte ich sie gestalterisch mit, als anrechenbar. Oder wird das nicht schon über die Baukosten berücksichtigt, die entstehen, weil ich die alten Bekleidungen abnehme, evtl. eine GK-Decke zwischen die Balken setze und viele Meter Anschlüsse habe, und die alten Balken aufarbeiten muß, säubern, ausbessern, malern .... ?

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... oder wenn ich eine Fachwerkwand teilweise abreise, d.h. nur die Gefache herausnehme und einzelne Hölzer, wären dann die bestehenbleibenden Hölzer anrechenbar oder die ganze ursprüngliche Wand (zusätzlich zu den Abrisskosten)?

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... oder wenn ich eine Mauerwerkswand nur teilweise abreiße und eine Brüstung stehen lasse. Da habe ich die Kosten für den Abriss, die Wiederherstellung der Kanten der Brüstung, Abdeckung, Putzprofile ...und den Umbauzuschlag ... und dann zusätzlich den Wert des stehengeblieben Mauerstückes als mitverwertete Substanz?

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... oder ich lege alte Deckenbalken völlig frei und bekleide sie nur unten und oben, lege evtl. aus statischen Gründen ein paar zusätzliche Balken dazwischen, dann würden die alten Balken anrechenbar sein. Stimmt das?

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Wenn ich mir das so durch den Kopf gehen lasse, wird daraus ein ziemlicher Arbeitsaufwand, der mit der Kostenberechnung frühestens zu machen ist. Das heißt auch man tritt mitten in der Arbeit nochmal in Vertragsverhandlungen ein. Kann man da nicht pauschale Vereinbarungen treffen?

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fdoell wrote:
Wenn die Aufgabe von vornherein lautet, die vorhandenen Deckenbalken und damit die konstruktiv tragende Decke über dem betrachteten Raum nicht zu verändern, sind die Balken nicht Teil des zu planenden Objekts und ihre Kosten können keine mBS werden. Die Aufwendungen zum Herrichten der Balken und für neue Deckenbekleidungen gehören aber zu den anrechenbaren Kosten. Ggf. ist ein Umbauzuschlag an der Decke angemessen.

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Da bin ich etwas andere Auffassung.
Wenn die Aufgabe, wie im konkreten Fall, lautet die Deckenbalken, die 400 Jahre alt sind, aus Eichen wieder freizulegen, sind sie schon mBS. Ich verwerte sie technisch und gestalterisch mit. Ich habe keine Wahl zw. Abriss oder Erhaltung. Erhaltung ist die Aufgabe.

Sie schreiben schließlich im Falle der Wand:

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Auch hier kommt es auf die Aufgabenstellung an. Lautet sie von vornherein, die Wand möglichst zu erhalten, aber zu modernisieren, ist das ein typischer Fall für Umbau und Modernisierung mit entsprechenden Zuschlägen. Soll an dieser Stelle einfach nur eine Fachwerkwand entstehen, könnte man die alte abreißen und eine neue errichten (das dürfte in den meisten Fällen wirtschaftlicher sein als die Modernisierung, wäre aber von der architektonischen Relevanz natürlich ganz anders einzustufen).

Die Gleichzeitigkeit von Umbau- und Modernisierungszuschlägen und Anrechnung der Kosten mitverarbeiteter Bausubstanz kann man in ersterem Fall – falls die technische Möglichkeit der Herrichtung wie von Ihnen beschrieben bereits bei Vertragsabschluss bekannt war - grundsätzlich sehen.

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