Sehr geehrte Damen und Herren,
Ich habe ein recht komplexes Problem, bei dem ich um fachlichen Rat dankbar wäre.
Ich versuche das Ganze einmal möglichst kurz zu umschreiben:
Ich bin Architektin und hatte ein gemeinsames Planungsbüro mit einem "Nichtarchitekten", der u.a. auch als Bauträger (in einer eigenen Firma, z.T. mit Projektpartner) tätig war. Neben anderen Bauvorhaben erbrachten wir auch die kompletten Architektenleistungen für seine Bauträgerprojekte.
Vor sechs Jahren trennten wir uns im Streit, das Ganze ist seit längerem vor Gericht.
Ein wesentlicher Streitpunkt hierbei ist das Bauträgerprojekt, das zum Zeitpunkt meines Ausscheidens noch nicht abgeschlossen war. Hier deklarierte er die bereits gezahlten Honorare kurzerhand als "Überzahlung", das Bauvorhaben sei erst zu "höchstens 50%" fertiggestellt. Von den verbleibenden (also nicht als "überzahlt" wieder abgezogenen Honoraren) zog er außerdem noch die Kosten für Fachplaner (Statik, Elektroplaner, Landschaftsarchitekt Brandschutzplaner) ab, da er behauptet, wir wären als Generalplaner beauftragt gewesen.
Der Fertigstellungsstand ist die eine Sache (tatsächlich waren zu diesem Zeitpunkt bereits Putz und Estrich abgeschlossen und schlussgerechnet, Fliesenarbeiten waren angefangen, es fehlte noch Maler, Parkett, Feininstallation Elektro und HLS), das andere ist das Gesamthonorar auf das sich das Ganze bezieht.
Leider gibt es keinen schriftlichen Vertrag, mündlich war ein Honorar von 400.000,-€ vereinbart. Das hat er selbst vor Gericht auch bestätigt. Da es mit den Fachplanern ebenfalls keine schriftlichen Verträge gibt - er hat lediglich die Rechnungen (nachträglich) auf unser Büro umschreiben lassen, versucht er jetzt damit zu argumentieren, dass bei dem vereinbarten Honorar die Fachplaner enthalten gewesen sein müssen.
Ich möchte das Argument jetzt (mit Hilfe meines Anwalts) entkräften, in dem ich die Honorare nach HOAI berechne.
Und jetzt (endlich) zu meinen Fragen:
1. Honorarzone
Es handelt sich um eine große Jugendstilvilla, das Dach war nicht mehr im Original erhalten, wurde von mir anhand von alten Postkarten rekonstruiert. Ebenso wurden die Fenster größtenteils in Abstimmung mit dem Denkmalschutz erneuert. (Die Jugendstilfassade war noch sehr gut erhalten.) Die ursprüngliche Eingabeplanung sah vor, 5 Wohneinheiten herzustellen, letztlich wurden nur zwei große Einheiten hergestellt und verkauft zu Quadratmeterpreisen (Wohnfläche) von 8.000,- bis 13.000,-€, eine der beiden Einheiten lag bei 9,6 Mio EUR (!)).
Meiner Ansicht nach ist hier Honorarzone IV anzusetzen (Wohnhäuser mit überdurchschnittlicher Ausstattung).
Sehen Sie das auch so?
2. Honorarsatz
Ohne schriftliche Vereinbarung gilt hier der Mindestsatz? Oder könnte ich hier auch vom Mittelsatz ausgehen, da es ja um die Herleitung des vereinbarten Pauschalhonorars geht?
3. Anrechenbare Bausubstanz
Aus einer Internetseite für Baurecht:
"Anspruch auf Berücksichtigung mitverarbeiteter Bausubstanz auch ohne schriftliche Vereinbarung?
Einen Anspruch auf Berücksichtigung der anrechenbaren Kosten mitverarbeiteter Bausubstanz hat der Architekt auch dann, wenn die –an sich in § 10 Abs. 3 a HOAI vorgesehene- schriftliche Vereinbarung nicht getroffen wurde. Dies ergibt sich aus dem gesetzgeberisch verwendeten Imperativ (“ist zu berücksichtigen”). Die schriftliche Vereinbarung der Höhe der angemessenen Kosten ist dadurch auf eine Sollvorschrift reduziert, die aber nicht Anspruchsvoraussetzung ist."
Demnach kann (muss) ich die bestehende Substanz einrechnen? Die Berechnung selbst sollte (da eine Beurteilung durch einen Gutachter wahrscheinlich unumgänglich ist) nachvollziehbar sein.
Hierfür bin ich nach einem Berechnungsschema vorgegangen, das sich "Elementmethoden/ Gesamtkostenermittlung" nennt und etwa 50% des (Neu-)wertes der Außenwände, Innenwände und Decken angesetzt, die übrigen Bauteile nicht eingerechnet. Klingt das plausibel?
4. Mehrere Vor- und Entwurfsplanungen
Die Planungen wurden auf die Kaufinteressenten bzw. späteren Käufer (mehrmals) angepasst. So wurden aus ursprünglich 5 Wohnungen am Ende 2. Dies geschah noch während der Bauzeit, d.h. es musste auch die fertige Werkplanung mehrfach geändert werden, teilweise wurden bereits gemauerte Wände wieder abgebrochen und versetzt. Für diesen Mehraufwand habe ich nach §20 nochmal 50% der Entwurfsplanng angesetzt, also 5,5 Prozentpunkte. Ist das plausibel?
5. Generalplaner
Die Gegenseite behauptet zwar, wir wären als Generalplaner beauftragt gewesen, jedoch wurde z.B: die TGA gar nicht ganz beauftragt, nur die Elektroplanung - die HLS Planung wurde von der ausführenden Firma mitgemacht.
Auch die tatsächlich angefallenen Kosten für die Tragwerksplanung lagen deutlich unter dem Mindestsatz der HOAI.
Dennoch würde ich für den behaupteten Generalplanungsauftrag jeweils alle Mindesthonorare (Zone III für Tragwerksplanung, Zone II für TGA, Zone IV für Freiflächen (?) nach HOAI berechnen und auch einen Generalplanerzuschlag von 5% addieren. (Generalplanerzuschläge liegen angeblich zwischen 5 bzw. 8-15%). Nachvollziehbar?
In dieser Weise berechnet komme ich
1. schon mit den Architektenhonoraren (Mindestsatz) über die vereinbarte Pauschale
2. bei einem Generalplanerauftrag auf eine Überschreitung der Mindestsätze von über 60%
Das sollte die gegenerische Argumentation entkräften? Ein solcher Vertrag wäre dann ja eigentlich ungültig?
Noch eine Frage zum Schluss:
Bei der Berechnung nach Mindestsätzen komme ich auf Gesamtkosten (Architekt + Fachplaner) von knapp 21%.
Das erscheint mir eigentlich sehr viel. Ist das bei dieser Art von BV realistisch?
Sorry für diesen langen Text...
Bin wirklich um jede Auskunft dankbar!

herzliche Grüße
Asynchron

[Edited by asynchron on 18.05.2014 at 16:13 Uhr]

Gutem Tag Frau asynchron,

was Sie hier wünschen, dürfte das, was in einem öffentlichen Forum diskutiert werden kann, bei weitem überschreiten. Ob die jeweiligen Berechnungsansätze vor Gericht gutachterlich standhalten, beruht auf vielen Faktoren, die von Ihnen noch gar nicht genannt wurden und die zu erfragen in eine individuelle Gutachtensbearbeitung einmünden würde, für die dieses Forum nicht vorgesehen ist.

Im Übrigen dürfte es nicht möglich sein, aus einem HOAI-Honorar heraus den beauftragten Leistungsumfang herzuleiten. Ist ein Leistungsumfang einmal definiert, kann man anhand der Pauschalhonorarvereinbarung überprüfen, ob das Honorar im zulässigen Rahmen (zwischen Mindest- und Höchstsätzen der zutreffenden Honorarzone) liegt oder darunter (dann wäre es ggf. auf die HOAI-Mindestsätze anzuheben) bzw. darüber (dann wäre es auf die HOAI-Höchstsätze zu begrenzen).

Da die HOAI aber keine Leistungen definiert (das obliegt der vertraglichen Vereinbarung der Parteien), sondern lediglich für einige der möglichen Leistungen bei Bauplanungen die Honorare eingrenzt, kann aus der Honorarhöhe allein kein Rückschluss auf die vereinbarten Leistungen gezogen werden.

____________________________
Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Sehr geehrter Herr Doell,

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Grundsätzlich ist mir natürlich klar, dass die juristischen Zusammenhänge und Konsequnzen hier nicht diskutiert werden können.
Vielleicht habe ich mich daher nicht ganz klar ausgedrückt.
Mir geht es allein um die Frage, ob die Honorarberechnungen nach HOAI in Bezug auf die einzelnen von mir genannten Punkte (z.B. Berechnung der vorandenen Bausubstanz, Einordnung in Honorarzone IV etc.) so richtig wären, würde man "ganz normal" nach HOAI abrechnen. Das ist denke ich (wenn man es isoliert betrachtet) die Art von Fragen, die hier diskutiert werden, soweit ich das herauslesen konnte.
Für eine rechtliche Einschätzung als auch die entsprechende Argumentation kann bzw. muss ich ohnehin meinen Anwalt hinzuziehen.
Wenn Sie und Ihre Kollegen also versuchen würden, die Fragen "abstrakt" also losgelöst vom geschilderten juristischen Sachverhalt zu sehen, und z.B. die Frage nach der Honorarzone zu beantworten, wäre mir das sicher eine große Hilfe.
Vielen Dank und einen schönen Sonntag Abend!

Nun, dann kann man einige allgemeine Hinweise geben:

Grundsätzlich gilt wohl die HOAI 1996/2002, weil bei einem 6 Jahre alten Rechtsstreit davon auszugehen ist, dass die Aufträge alle vor 2009 erteilt wurden.

quote:

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1. Honorarzone
Es handelt sich um eine große Jugendstilvilla, das Dach war nicht mehr im Original erhalten, wurde von mir anhand von alten Postkarten rekonstruiert. Ebenso wurden die Fenster größtenteils in Abstimmung mit dem Denkmalschutz erneuert. (Die Jugendstilfassade war noch sehr gut erhalten.) Die ursprüngliche Eingabeplanung sah vor, 5 Wohneinheiten herzustellen, letztlich wurden nur zwei große Einheiten hergestellt und verkauft zu Quadratmeterpreisen (Wohnfläche) von 8.000,- bis 13.000,-€, eine der beiden Einheiten lag bei 9,6 Mio EUR (!)).
Meiner Ansicht nach ist hier Honorarzone IV anzusetzen (Wohnhäuser mit überdurchschnittlicher Ausstattung).

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quote:

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2. Honorarsatz
Ohne schriftliche Vereinbarung gilt hier der Mindestsatz? Oder könnte ich hier auch vom Mittelsatz ausgehen, da es ja um die Herleitung des vereinbarten Pauschalhonorars geht?

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3. Anrechenbare Bausubstanz
Hierfür bin ich nach einem Berechnungsschema vorgegangen, das sich "Elementmethoden/ Gesamtkostenermittlung" nennt und etwa 50% des (Neu-)wertes der Außenwände, Innenwände und Decken angesetzt, die übrigen Bauteile nicht eingerechnet. Klingt das plausibel?

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quote:

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4. Mehrere Vor- und Entwurfsplanungen
Die Planungen wurden auf die Kaufinteressenten bzw. späteren Käufer (mehrmals) angepasst. So wurden aus ursprünglich 5 Wohnungen am Ende 2. Dies geschah noch während der Bauzeit, d.h. es musste auch die fertige Werkplanung mehrfach geändert werden, teilweise wurden bereits gemauerte Wände wieder abgebrochen und versetzt. Für diesen Mehraufwand habe ich nach §20 nochmal 50% der Entwurfsplanung angesetzt, also 5,5 Prozentpunkte.

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quote:

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5. Generalplaner
Die Gegenseite behauptet zwar, wir wären als Generalplaner beauftragt gewesen, jedoch wurde z.B. die TGA gar nicht ganz beauftragt, nur die Elektroplanung - die HLS Planung wurde von der ausführenden Firma mitgemacht. ...
Dennoch würde ich für den behaupteten Generalplanungsauftrag jeweils alle Mindesthonorare (Zone III für Tragwerksplanung, Zone II für TGA, Zone IV für Freiflächen (?) nach HOAI berechnen und auch einen Generalplanerzuschlag von 5% addieren. (Generalplanerzuschläge liegen angeblich zwischen 5 bzw. 8-15%).

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quote:

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Auch die tatsächlich angefallenen Kosten für die Tragwerksplanung lagen deutlich unter dem Mindestsatz der HOAI.

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quote:

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Noch eine Frage zum Schluss:
Bei der Berechnung nach Mindestsätzen komme ich auf Gesamtkosten (Architekt + Fachplaner) von knapp 21%.
Das erscheint mir eigentlich sehr viel. Ist das bei dieser Art von BV realistisch?

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Sehr geehrter Herr Doell,

vielen herzlichen Dank, das hilft mir weiter.
Es geht mir ja primär darum, sachlich richtig zu argumentieren.
Ich werde also die Leistungen nochmal auf alle genannten Kriterien hin durchleuchten, nicht nur auf die Ausstattung hin, wobei diese im Zusammenhang mit den bezahlten Kaufpreisen insoweit gut als Argument herhalten, weil sich diese als "belastbare" Zahlen belegen lassen... Und auch die geänderten Entwürfe und Werkpläne genauer betrachten, sowie den generalsplanerzuschlag unberücksichtigt lassen.
Nur nochmal zum Punkt der Tregawerksplanung: Ich meinte nicht eine Unterschreitung der Untergrenze aK sondern, dass ich, wenn ich das Honorar nach Mindestsätzen berechne (so wie ich die HOAI verstanden habe - normalerweise rechen ich ja nur mit Leistungen bei Gebäuden - mit 55% der Kosten für Baukonstruktionen und 20% Installationen als aK), bei einer Beauftragung aller Leistungsphasen auf ein sehr viel höheres Honorar komme, als der Statiker tatsächlich in Rechnung gestellt hat. Die Berechnung ist zwar insgesamt nur "fiktiv", da wir ja gar nicht als Generalplaner inkl. Statik tätig waren, das behauptet ja nur die Gegenseite, aber irgendwie passen hier die Zahlen gar nicht zusammen (ohne Umbauzuschlag - müsste bzw. dürfte den man bei der Statik auch ansetzen, dem text nach zu urteilen eigentlich ja - ca 60.000,-, abgerechnet nur etwa 10.000). Ich bin auch nicht sicher, ob das dem Statiker im Nachhinein Probleme machen kann? Das möchte ich natürlich nicht...
nochmals Dankeschön!
wünsche noch einen Schönen sonnigen tag allerseits!
asynchron