Hallo zusammen,

ich bin ein noch relativ junger Architekt mit 4 Jahren Berufserfahrung, Mitglied der Kammer. Ich bin als Angestellter tätig, strebe aber eine Veränderung in Richtung freie Mitarbeit bzw. Selbstständigkeit an.

Ein mir persönlich bekannter Bauunternehmer hat mir ein Angebot unterbreitet. Ich soll für mehrere denkmalgeschütze Objekte (ca. 700 -2000m2 Wohnfläche) positive Bauvorbescheide einholen.
Also Pläne nach eigenem Aufmass erstellen, Entwurf ausarbeiten und die Abstimmung mit dem Denkmalschutz/Behörden leiten, so dass ein positiver Bauvorbescheid dabei herauskommt.
Angeboten wurden mir 15Euro pro m2 Wohnfläche, also je mehr m2 desto besser wird das Honorar. Bezahlt wird erst nach positiven Bauvorbescheid.
Eine Vergütung gemäß HOAI lehnt der Unternehmer ab, da nach seiner Aussage andere Architekten auch für diesen Preis arbeiten würden.
Auf der einen Seite sehe ich eine Chance selbstständig tätig zu werden, auf der anderen Seite erscheint mir das Angebot ziemlich niedrig. Der positive Bauvorbescheid unterscheidet sich vom Umpfang in dieser Region nach Aussage des Unternehmers kaum von der Baugnehmigung. Wenn ich von Sanierungskosten von ca. 1.800 Euro pro m2 ausgehen würde, würde ich doch für die Baugnehmigung also LPH 1-4 bei fast dem dreifachen an Honorar liegen (ca. 45 Euro pro m2), wenn ich das ganz grob überschlage...

Was halten Sie von diesem Angebot?
Für Meinungen bzw. Ratschläge wäre ich sehr dankbar.

Maximilian

Guten Tag Maximilian,

die HOAI 2013 sieht das Durchführen einer Voranfrage (Bauanfrage) als Besondere Lesitung in Lph. 2 http://www.hoai.de/online/HOAI_2013/HOAI_2013.php#Anlage10, d.h. dass mit Darstellungen im Detaillierungsgrad und Maßstab einer Vorplanung gearbeitet werden kann.

Wenn man das nach HOAI abrechnet, fallen die Grundleistungen der Lph. 1 und 2 (ggf. ohne Kostenschätzung) an sowie als Besondere Leistung eine Bestandsaufnahme und die Voranfrage selbst. Da das Honorar für Besondere Leistungen frei vereinbar ist (§ 3 Abs. 3), ist eine Honorarvereinbarung zumindest dann gültig, wenn sie die Mindestsätze in der zutreffenden Honorarzone für die erbrachten HOAI-Grundleistungen nicht unterschreitet. Nach oben hin ist das mögliche Honorar nur bei einer evtl. Sittenwidrigkeit (die erst gerichtlich festgestellt werden müsste) begrenzt..

Kritisch ist bei der Vereinbarung zu sehen, dass eine Vergütung nur bei positivem Vorbescheid erfolgen soll. Dieser liegt jedoch nicht allein in Ihrer Macht. Wenn sich nach Bestandsaufnahme, Auswertung der baufachlichen Vorgaben und Skizzierung möglicher Ideen im Gespräch mit den Fachbehörden ergibt, dass ein positiver Bauvorbescheid unter keinen Umständen erzielt werden kann, sollte m.E. die erbrachte Leistung trotzdem vergütet werden. Vielleicht trennen Sie ja die Leistung auf in eine Bestandsaufnahme (z.B. 3 oder 4 €/m²) und die Vorplanung mit Voranfrage (11 bzw. 12 €/m²) und sorgen dafür, dass zumindstens die in jedem Fall anfallende Basisarbeit vergütet wird.

Ansonsten müssten Sie arbeitsrechtlich klären, wie es mit dieser Nebentätigkeit aussieht und sich für Ihre planerische Tätigkeit auf jeden Fall eine Planungshaftpflichtversicherung besorgen.

Auch wäre zu überlegen, ob Sie bei positivem Bauvorbescheid auch vertragflich mit weiteren Leistungen beauftragt werden, was wohl u.a. in der Folge zur zwingenden Erlangung einer Bau-/Planvorlageberechtigung in Ihrem Bundesland führen dürfte.

Weitere Auskünfte zur Existenzgründung als selbständiger Planer kann Ihnen sicherlich Ihre Kammer erteilen.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Hallo Maximilian,
wenn Sie bereits Erfahrungen mit vergleichbaren Bauvorhaben besitzen, können Sie vielleicht einschätzen, welcher Arbeitsaufwand in Genehmigungsverfahren bei denkmalgeschützten Gebäuden steckt.

Dann können Sie sich die zu erzielenden Honorarsummen in Arbeitsstunden umrechnen und einschätzen, wie gut oder schlecht das Ganze für Sie ist.
Wenn Sie diese Einschätzung nicht treffen können, dann könnte eine solche Vereinbarung für Sie zur finanziellen Null-Nummer werden, denn alleine die Bestandsaufnahme kann bei einem Denkmalobjekt schon sehr aufwändig werden.

Ich rate zumindest, die Leistungsteile Bestandsaufnahme und zeichnerische Erfassung getrennt von den Vorbescheiden anzubieten und dafür Sorge zu tragen, dass die Gefahr eines negativen Bescheides nicht zu Ihren Lasten geht.
Wenn Sie in einer solchen Konstellation die eigentliche Planungsarbeit einem erfahreneren Kollegen überlassen müssen, dann kann das trotzdem für Sie ein Einstieg in die Selbständigkeit werden.

Um einen Fuß in die Tür zu bekommen, können Sie aber auch die Vereinbarung für ein einzelnes Objekt antesten und danach entscheiden, ob Sie weitermachen wollen.