Sehr geehrter Herr Döll,

ich befasse mich mit diesem Thema. Durchdringe aber offenbar die Feinheiten nicht. Ich hoffe verstanden zu haben:

- zu berücksichtigende Substanz wird honoriert über den Umbauzuschlag. D.h. es entstehen Bauliche Maßnahmen damit Anrechenbare Kosten, damit entstehen Honorare, auf die man überhaupt einen Erschwerniszuschlag aufrechnen kann. Richtig?

- dagegen muss/kann bei der "mitzuverarbeitenden Bausubstanz" ggfs. gar nichts baulich am Bestand gemacht werden. Folgerichtig keine anrechenbaren Kosten, kein Honorar. Daher handelt es sich um eine Ausgleichsklausel, die quasi künstlich die anrechenbaren Kosten erhöht, damit Tabellenhonorer entsteht. Das habe ich verstanden.

Nun findet man im Web viele Beispiele die den Unterschied zwischen "zu berücksichtigen" und "mitverarbeiten" -bezüglich der Bausubstanz- beschreiben sollen. Die sind für mich zum Teil widersprüchlich. Warum der Statiker das Bestandgebäude anrechnen darf, wenn er die Tragreserven für eine Aufstockung prüfen muss, aber der Objektplaner die Bestandswand nicht, wenn er Wärmedämmung aufbringt, das verstehe ich nicht. Gerade bei den dicken Dämmpaketen muss wohl geplant werden, wie Außenhaut sowie darunterliegende Dämmung mit dem Bestand verankert werden (Zugversuche Dübel, etc.)


Ich hatte letztes Jahr mal nach einer Bestandsaußenwand in Klinker einer Jugendstilvilla gefragt. Die soll nur auf Erhaltung saniert werden. D.h. da ist viel zu planen mit Konservatoren etc. aber wenig baulich zu machen. Warum ist das keine MVB? Können Sie den Unterschied noch mal erklären? An Beispielen? Das wäre sehr nett!

Mir ist unklar, weshalb die HOAI mit der MVB einen Vergütungsanspruch gründet, der nur extrem schwer nachzuvollziehen ist. Die meisten Planer mit denen ich zu tun habe, verzichten auf die Anwendung vorhandener Bausubstanz. Das ist beim öffentlichen Bauherrn einfach nicht revisionssicher durchzusehen. Es kann aus meiner Sicht nicht sein, dass ein Verordnungswerk Klauseln enthält, die man nur begreift, wenn man stundenlang im Internet nachliest und nur bei Auftraggebern durchsetzen kann, die dann das Gleiche machen. Und seitenlange Begründungen schreiben muss. Offenbar scheint es den Gerichten ja auch so zu gehen. Das ist einfach zu kompliziert. Wie sehen Sie das?

Vielen Dank schon im Voraus für die Mühe

Guten Tag,

das Thema ist kompliziert, aber man kann es verstehen:

Umbau

Ein Umbau ist die Umgestaltung eines vorhandenen Objekts mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand (§ 2 Abs. 5 HOAI). D.h. es gibt 1. ein Objekt, das vorhanden ist und das umgestaltet (umgebaut) wird und dabei finden entweder 2.a wesentliche Eingriffe in die Konstruktion oder 2.b wesentliche Eingriffe in den Bestand statt.

Unter Konstruktion sind dabei seit der HOAI 1996/2002 tragende Bauteile zu verstehen. Da aber auch erhebliche Umgestaltungen bei nichttragenden Bauteilen stattfinden können (z.B. bei Böden, abgehängten Decken, vorgehängten Fassaden), die einen ähnlichen Aufwand bedeuten, gilt als Umbau auch eine Maßnahme mit wesentlichen Eingriffen in den „Bestand“, d.h. in nichttragende Bauteile.

Der Umbau / die Umgestaltung ist abzugrenzen von einem Abriss und Neubau des zu planenden Objekts. Es kommt also – bei möglicherweise gleichem baulichem Ergebnis der durchzuführenden Maßnahmen - auf die Aufgabenstellung an, ob ein Umbau vorliegt oder nicht.

Lautet die vorgegebene Aufgabenstellung beispielsweise, eine Wand (ob tragend oder nichttragend) abzureißen und an anderer Stelle wieder aufzubauen, ist dies in der Objektplanung ein Abriss und Neubau, also kein Umbau der Wand (die Tragwerksplanung sei bei diesem Beispiel bei einer tragenden Wand einmal beiseitegelassen, um das Beispiel einfach zu halten). Das vertragsgegenständliche Objekt der Planung ist in diesem Fall nur die Wand.

Lautet die Aufgabenstellung dagegen, eine Wohnung umzugestalten, so dass bestimmte Raumgrößen erzielt werden, so ist das Objekt die Wohnung, die umzugestalten ist. Bei gleicher baulicher Maßnahme (Abriss und Neubau einer Wand an anderer Stelle) tritt nun ein Umbauzuschlag auf, falls der Eingriff wesentlich ist. Das vertragsgegenständliche Objekt ist die Wohnung, die umzugestalten ist. Von einem wesentlichen Eingriff in die Konstruktion ist auszugehen, falls eine Tragwerksplanung erforderlich wird, weil in tragende Bauteile eingegriffen wird. Von einem wesentlichen Eingriff in den Bestand ist auszugehen, wenn so in nichttragende Bauteile eingegriffen wird, dass sich das „Gesicht“ des zu planenden Objekts, hier der Wohnung, deutlich verändert.

Wieso ist das mal ein Umbau und mal keiner? Weil der planerische Aufwand bei der 2. Aufgabenstellung derjenige ist, sich mit der gesamten Wohnung zu befassen, während das bei der 1. Lösung nicht der Fall ist. Das Objekt ist die ganze Wohnung und nicht nur eine Wand. Der planerische Mehraufwand der Betrachtung der ganzen Wohnung wird also über den Umbauzuschlag vergütet.

Mitverarbeitete Bauaubstanz

Dazu kommt nun als weiterer ggf. honorarbestimmender Faktor die durch Planungs- oder Überwachungsleistungen technisch oder gestalterisch mitverarbeitete Bausubstanz, die Teil des zu planenden Objekts ist, der bereits durch Bauleistungen hergestellt ist (§ 2 Abs. 7 HOAI).

Sie ist, wie bereits in anderen Beiträgen beschrieben, von der bloß zu berücksichtigenden Bausubstanz zu unterscheiden, die in der Umgebung des zu planenden Objekts gelegen ist, aber nicht Teil des zu planenden Objekts selbst ist.

Von einer technisch mitverarbeiteten Bausubstanz kann ausgegangen werden, wenn sie konstruktiv, d.h. tragend verwendet wird, meist um etwas daran zu befestigen. Also bei einer Wandaußendämmung (WDVS), die an eine vorhandene Außenmauer gedübelt wird, wäre das z.B. die vorhandene Wand, aber nur in dem Dickenanteil, der zum einwandfreien Funktionieren der Dübelverbindung erforderlich ist. Der Putz auf der Außenwand wird zwar zum Dübeln durchbohrt, aber nicht zur Befestigung verwendet und ist damit nicht technisch mitverwendet.

Wird die Dämmung dagegen auf den Putz geklebt, ist dieser die technisch mitverarbeitete Bausubstanz, aber nicht das Mauerwerk dahinter. Soweit die übereinstimmende Auffassung einiger Honorarsachverständiger. Auch da kann man der Meinung sein, dass der Putz ohne Wand ja auch nicht stehen bleiben würde – das gilt aber auch für die unter der Wand gelegenen Stockwerke bis zu den Fundamenten und die sind sicher nicht mehr technisch mitverarbeitet.

Etwas schwieriger wird es bei der gestalterisch mitverarbeiteten Bausubstanz. Sie ist – in ähnlicher Abgrenzung wie Konstruktion und Bestand beim Umbauzuschlag – für besonders gestalterisch wirkenden Bauteile anzusetzen, die Teil des zu planenden Objekts sind. Beispiele aus dem gestalterischen Bereich von Gebäuden und Innenräumen: stehenbleibende Teile eines Bodenbelags, vorhandener und bleibender Stuck, künstlerisch gestaltete Wände oder sonstige Bauteile u.a.m.

Die meisten theoretischen Beispiele für mitverarbeitete Bausubstanz beziehen sich auf technische Mitverarbeitung. Das ist verständlich, denn ob besondere Gestaltungsqualitäten bei vorhandenen Bauteilen vorliegen, lässt sich kaum vom Einzelfall gelöst verallgemeinernd betrachten.

Kommen wir nochmals zum obigen Beispiel der Wand zurück. Technisch mitverarbeitete Bausubstanz gibt es da – bei gleicher baulicher Maßnahme – in dem Maß, wie Bauteile verwendet werden, um die neue Wand standfest zu errichten. Also beispielsweise ein Bereich um die Schlitze im querenden Mauerwerk, in das die Wand eingebunden wird oder auch die mit Klebedübeln zu nutzenden Decken- und Bodenteile, in der die neue Wand mit Gewindestangen fixiert wird (analog dem WDVS-Beispiel oben). Die technisch mitverarbeitete Bausubstanz ist kostenmäßig zu berücksichtigen, gleich ob es sich bei der neuen Wand um einen Umbau handelt oder nicht.

Nun noch einmal zu Ihren konkreten Fragen:

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- zu berücksichtigende Substanz wird honoriert über den Umbauzuschlag

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Es entstehen Bauliche Maßnahmen damit Anrechenbare Kosten, damit entstehen Honorare, auf die man überhaupt einen Erschwerniszuschlag aufrechnen kann.

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- dagegen muss/kann bei der "mitzuverarbeitenden Bausubstanz" ggfs. gar nichts baulich am Bestand gemacht werden. Folgerichtig keine anrechenbaren Kosten, kein Honorar.

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Warum der Statiker das Bestandgebäude anrechnen darf, wenn er die Tragreserven für eine Aufstockung prüfen muss, aber der Objektplaner die Bestandswand nicht, wenn er Wärmedämmung aufbringt, das verstehe ich nicht. Gerade bei den dicken Dämmpaketen muss wohl geplant werden, wie Außenhaut sowie darunterliegende Dämmung mit dem Bestand verankert werden (Zugversuche Dübel, etc.)

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Ich hatte letztes Jahr mal nach einer Bestandsaußenwand in Klinker einer Jugendstilvilla gefragt. Die soll nur auf Erhaltung saniert werden. D.h. da ist viel zu planen mit Konservatoren etc. aber wenig baulich zu machen. Warum ist das keine MVB?

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Die meisten Planer mit denen ich zu tun habe, verzichten auf die Anwendung vorhandener Bausubstanz.

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Guten Tag sehr geehrter Herr Döll,

recht herzlichen Dank für die ausführliche Antwort. Trotzdem halte ich diese Rechtsmaterie für zu kompliziert für die Arbeitspraxis.

Ich lerne, dass offenbar streng nach der Aufgabenstellung bzw. dem zu beplanenden Objekt abgegrenzt werden muss. Bzw. dem was daran als Aufgabe formuliert ist.
So richtig logisch finde ich es nach wie vor nicht.

Beispiel Aufgabenstellung:
Energetische Sanierung einer Außenwand. Wenn ich daher auf einer Bestandsaußenwand eine Wärmedämmung mit bspw. vorgehängter Trespa-Fassade anbringen will, modernisiere ich dann das Gebäude oder modernisiere ich die Wand? Ist das zu beplanende Objekt das Gebäude oder eine Außenhaut? Die Leistung ist aus meiner Sicht auf jeden Fall umbauzuschlagspflichtig, damit ist doch der planerische Mehraufwand, also sich auch mit der Bestandswand zu beschäftigen, vergütet. Warum dürfte ich mir die Mauerdicke, in der die Dübel verankert sind, dann zusätzlich noch mit MVB anrechnen?

Ich möchte das gern genau verstehen, weil hier natürlich Potential für Honorar drin steckt.

Nochmals ganz vielen Dank, dass Sie sich so viel Zeit nehmen!

Viele Grüße

Nun, in Ihrem Beispiel hat man es mit einer Modernisierung (und nicht mit einem Umbau = Umgestaltung) zu tun, weil Sie den Gebrauchswert der Außenwand und damit des Gebäudes dauerhaft erhöhen. Das gibt auf jeden Fall einen Modernisierungszuschlag.

Mein obiges Bieispiel bezog sich nicht auf eine Modernisierung, sondern einen Abriß und einen Neubau einer Wand an anderer Stelle. Das ist, wie beschrieben, je nach Aufgabenstellung evtl. kein Umbau, obwohl von Planern natürlich gerne das ganze Gebäude oder die Wohnung betrachtet wird und von dahee ein Umbazuschlag angesetzt wird.

Warum nun auch die mitverarbeitete bausubstanz anrechenbar ist? Weil es der Verordnungsgeber in der HOAI 2013 so gewollt hat.

In der HOAI 2009 wollte er das anders, da gab es höhere mögliche Umbau- bzw. Modernisierungszuschlähe und keine mitverarbeitete Bausubstanz. Das ließ sich aber in der Praxis "gefühlsmäßig" nicht durchsetzen, weil zu viele Auftraggeber innerlich an den alten Prozentsätzen hingen. Das ist so ähnlich wie die bis 2009 geltenden Stundensätze für bestimmte HOAI-Leistungen. Die sind auch so fix in den Köpfen, dass ein dreistelliger Stundensatz - wie sie ein Rechtsanwalt nimmt - bei einer Planungsleistung immer noch überwiegend auf Unverständnis stößt.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de