Liebe Community,

meine Frau und ich haben einen sanierungsbedürftigen Altbau (30er Jahre) gekauft und sind gerade dabei, den richtigen Architekten für unser Projekt zu finden.

Das Gebäude ist in einem anständigen Zustand, es gibt aber etliche Dinge, die gemacht werden müssen (Fenster, Heizung, Bäder, Dachdämmung etc.).

Mit zwei Architekten, die uns im Bekanntenkreis empfohlen worden waren, haben wir das Objekt bisher besichtigt. Gestern ist das zweite Angebot eingetroffen - und liegt 10.000,- Euro unter dem Konkurrenzangebot.

Für mich war das Anlass, mir auch das erste Angebot noch mal etwas genauer anzuschauen. Ich habe es auch bereits durch den hier bereitgestelten HOAI Rechner "gejagt" und einen anderen Endpreis ermittelt als der Architekt, der das Angebot unterbreitet hat. Nun bin ich vollends verwirrt und, ehrlich gesagt, auch verunsichert und würde mich sehr über kompetentes Feedback freuen.

Das Angebot sieht folgendermaßen aus:

"Honorarangebot auf Grundlage der HOAI 2013
Projekt: Umbau Wohnhaus

I. Anrechenbare Kosten gemäß § 4 HOAI
126.050,42 netto (150.000,00 € brutto)

II. Ermittlung des Honorars gemäß HOAI
Honorartafel in § 35
Honorarzone (§ 34 Abs. 2, 4, 5): III
Honorarsatz: Mindestsatz
In diesem Angebot werden folgende Leistungsphasen berücksichtigt:
Leistungsphase 1-3 ,5 u. 7-9 (Erbrachte Leistungen 91%)
Anrechenbare Kosten: 126.050,42 netto
Interpolation gemäß § 13 HOAI, Grundhonorar = 16.760,03 € netto
Leistungen im Bestand § 35 Zuschlag, (20%) = 3.352,01 € netto
zzgl. Nebenkosten (5%) = 1.005,60 € netto
Nettosumme = 21.117,64 €
+19% MwSt = 4.012,35 €
Honorarangebotssumme = 25.129,99 € brutto

Zusatz: Grundlage des Angebots ist, dass kein Bauantrag notwendig ist. Es werden von allen Gewerken Angebote eingeholt, aber keine Ausschreibungen erstellt."

Wenn ich die o.g. Zahlen durch den HOAI Rechner schicke, lande ich bei gut 24T Euro.

Das zweite Angebot, das uns vorliegt, liest sich folgendermaßen:

"Ausgehend von der von Ihnen genannten Bausumme von 150.000 – 200.000 € kann ich die Architektenleistung für die Sanierung des Hauses für einen Festpreis von 15.000 € (brutto) anbieten.

Die Leistung beinhaltet das Aufmaß, die Planung, Einholung und Prüfung von Angeboten, sowie die Bauleitung."

Ich freue mich über jedes Feedback!

Grüße aus Oldenburg
Klaus

Hallo Klaus,

Generell: erst spricht man über Leistung, dann über Honorar. Die zu angebotenen Leistungen sind im ersten Angebot deutlicher gemacht. Das erste Angebot zeigt auch zumindest die Größenordnung des Honorars HOAI-konformer auf als das zweite. Es gibt eine klar definierte Leistung und ein gesetzlich verpreistes Honorar dafür (wenn auch mit Rechenfehlern).
HOAI-konform sind jedoch beide Angebote nicht.

Zum ersten Angebot:
- Eine Bestandsaufnahme sollte noch angeboten werden, kann als Besondere Leistung auch mit Null Honorar vereinbart werden.
- Worauf gründet sich die Annahme, dass kein Bauantrag erforderlich ist? Lassen Sie sich das schriftlich erläutern. Soll Lph. 4 doch berechnet werden, wenn eine Genehmigung erforderlich wird?
- Wenn keine Ausschreibungsunterlagen vom Planer erstellt werden, wie wird dann sichergestellt, dass in den Handwerkerangeboten alle Leistungen enthalten sind?
- Wenn die Handwerker erst nach Beauftragung ihre jeweilige Ausführungsplanung machen und es vorher keine Planung z.B. für Wasser, Abwasser, Heizung usw. gibt (das wäre nämlich nicht das Leistungsbild Gebäudeplanung, sondern technische Ausrüstung, die aber überhaupt nicht angeboten ist), erbringt der Planer in den Lph. 2, 3 und 5 nicht das volle Leistungsbild. Gleiches gilt bei von vornherein feststehender Nichtnotwendigkeit einer Baugenehmigung, man muss dann nichts mit den Behörden abstimmen. Die entsprechenden Grundleistungen können dann aus dem Auftragsvolumen herausfallen und wären vor Beauftragung nach § 8 Abs. 2 mit Prozentpunkten zum Abzug zu bewerten.
- Hinweis: nach HOAI liefert die Kostenberechnung am Ende des Entwurfs die entscheidenden Zahlen, die zu anrechenbaren Kosten und damit zur Honorarhöhe führen. Werden es also 200.00 € Bruttobaukosten, steigt das Honorar entsprechend.
- Das Angebot ist die erste Arbeitsprobe. Die Prozentpunkte für die nicht benötigten Leistungsphasen wurden falsch angesetzt. Wie wird das wohl mit der Kostenplanung im Projekt?

Zum zweiten Angebot:
- Es ist unklar, welche Leistungsphasen und Leistungsinhalte im Einzelnen erbracht werden sollen. Wenn nur eine „Planung“ ohne genauere Spezifikation angeboten wird, beinhaltet das beileibe nicht die Grundleistungen der HOAI-Leistungsphasen, z.B. frühzeitige Termin– und Kostenkontrolle, Koordination, Integration von Fachplanungen usw. So streitet man sich schon mal, ob denn ein anteiliges Honorar für „Planung“ erwirtschaftet wurde, wenn der Bauherr meint, er habe noch was zu kriegen und der Planer nicht, weil er „nicht mehr angeboten“ hat. Der Planer sollte sich dazu verbindlich (schriftlich) erklären.
- Falls es später doch zu einem HOAI-Honorar kommen sollte; Fixieren Sie bereits jetzt bei Beauftragung auch schriftlich, dass z.B. ein Umbauzuschlag von x % und Nebenkosten von y % (z.B. jeweils 0%) vereinbart wurden.
- Das Angebot beinhaltet offensichtlich eine Honorarmindestsatzunterschreitung. Solange man sich gut versteht, bleibt es denn auch hoffentlich dabei. Versteht man sich nicht mehr, wird das ggf. eingeklagte Mindesthonorar (wie im 1. Angebot) meist zu zahlen sein; Ausnahmen gibt es ganz ganz wenige. Solche Fälle gehören zu meinem täglichen Beratungsbrot.
- Sie dürfen grob davon ausgehen, dass bei weniger Honorar auch weniger Leistung erfolgt. Deshalb ist es essentiell für Sie, in einem Vertrag zunächst einmal genau die Leistungspflichten des Planers aufzuschreiben, das Honorar kommt dann am Schluss.

Zu beiden Angeboten:
- Wer soll die Bauüberwachung für die technischen Gewerke übernehmen? Sie sind im angebotenen Leistungsbild Gebäudeplanung nicht enthalten.
- Fragen Sie mal bei den Referenzgebern genauer nach (bei einem gemütlichen Plausch), wie die Zusammenarbeit so ging, wie Termin- und Kostenplanung und die Kontrolle derselben vonstattenging, welche Unterlagen den Bauherren zu welchem Zeitpunkt übergeben wurden – kurz: wie die Projektabwicklung war. Dann werden Sie schon etwas klarer sehen.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Guten Abend Herr Doell,

vielen Dank für Ihre rasche, ausführliche und erhellende Antwort!

Unser nächster Schritt wird auf jeden Fall die "Referenzrecherche" sein.

Erlauben Sie uns bitte gleichwohl noch eine Rückfrage zu Ihrer Einschätzung:
Wir verstehen Ihre Ausführungen, insb. die zwischen den Zeilen, so, dass Sie im Prinzip das erste Angebot für weniger seriös halten als das zweite, da im ersten Angebot zwar die HOAI zugrunde gelegt, aber falsch berechnet wurde, während im zweiten Angebot zwar HOAI-widrig kalkuliert wurde, das Angebot dafür aber insg. stimmig(er) bzw. konsequent erscheint.

Daraus würden wir folgern, dass - neben der "Referenzrecherche" - Ihre Empfehlung wäre, das zweite Angebot um die fehlenden Elemente zu ergänzen und insg. zu spezifizieren und dann darauf zu hoffen, dass man sich bis zum Abschluss des Vorhabens gut versteht - und selbst wenn man sich überwerfen sollte, würde man finanziell (die Qualität der Leistung klammere ich an dieser Stelle bewusst aus) schlimmstenfalls im Bereich des ersten Angebots (dann aber mit korrekter Berechnung) landen.

Könnte man das so zusammenfassen, oder haben wir das elementar fehl analysiert?

Sollte die "Referenzrecherche" in beiden Fällen positiv ausfallen oder unergiebig sein, hätten dann beide Anbieter in Ihren Augen eine zweite Chance (zur Korrektur bzw. Nachbesserung ihrer Angebote) verdient, oder würden Sie aufgrund der Defizite in den vorgelegten Angeboten lieber auf ein anderes "Pferd" setzen (= weiteres Angebot von einem anderen Architekten)?

Wie Sie vermutlich merken, haben wir das erste Mal mit Architekten zu tun und ringen im Moment damit, das erforderliche Vertrauen zu den beiden Anbietern aufzubauen. Wir bitten daher um Nachsicht, falls unsere Fragen di­let­tan­tisch erscheinen.

Grüße aus dem Norden
Klaus

Hallo Klaus,

nein, da haben Sie mich mißverstanden. Beide Anbieter sollte ihr Angebot nachbessern, wobei Sie als Bauherr vorgeben sollten, was Ihnen wichtig ist und das als Vertragsinhalt vereinbaren sollten.

Ob die beiden Bieter überhaupt passen, können Sie anhand der Referenzen überprüfen.

Auf keinen Fall würde ich aber die zu erbringende Leistung und die Qualität der Arbeit ausklammern. Wenn Ihnen das nicht wichtig ist, können Sie ja gleich alles ohne Planer machen. Die saubere Arbeit des Planers macht insgesamt zwar nur 10-15% der Kosten aus, aber wenn der nicht richtig arbeitet, können Sie bis zu 90% der Kosten in den Sand setzen.

Also nochmal in Kürze: definieren Sie Leistung und Qualität und verlagen Sie dafür HOAI-konforme Angebote. Sonst streiten Sie hinterher mit dem Planer mehr über die Honorarhöhe als über den Umfang und die Qualität seiner Arbeit.

Wenn beide Planer nicht Ihren Wünschen entsprechen, gibt es sicher noch weitere Planer in Ihrem Umkreis...

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Hallo Herr Doell,

vielen Dank für die Klarstellung!

Wie definiere ich denn Qualität? Und wie "messe" ich sie?

Selbstverständlich ist es uns wichtig, dass die Arbeiten nicht nur die Leistungen umfassen, auf die wir Wert legen, sondern auch qualitativ hochwertig ausgeführt werden. Aber auf eine gute bzw. die bestmögliche Ausführung legt man doch stets Wert - nicht nur bei der Beauftragung von Architekten. Bislang habe ich die Qualität der Arbeit daher nie als "Verhandlungsmasse" behandelt und wüsste, wie gesagt, auch nicht, wie ich das tun sollte.

Oder habe ich Sie missverstanden?

Grüße
Klaus

Zur Definition von Leistung:

Schauen Sie mal in die Grundleistungen der HOAI z.B. für Gebäudeplanung unter http://www.hoai.de/online/HOAI_2013/HOAI_2013.php#Anlage10 oder für die Technische Ausrüstung unter http://www.hoai.de/online/HOAI_2013/HOAI_2013.php#Anlage15 und überlegen Sie sich, auf was Sie da verzichten können.

Zur Definition von Qualität:

Sie hatten weiter oben, als es Ihnen nur um das Honorar ging, geschrieben "die Qualität der Leistung klammere ich an dieser Stelle bewusst aus". Genau das sollte kein Bauherr m.E. tun. Sie können nicht von jemand der nur den halben Preis verlangt, dieselbe Leistung und und Qualität erwarten. Denn auch dieser Planer muss mit dem Geld, was er so jeden Monat erwirtschaftet, auskommen. Das bedeutet, bei weniger Honorar wird er auch weniger Zeit für Ihr Projekt einsetzen und weglassen, was er für entbehrlich hält, unabhängig davon, ob Sie das eigentlich wollen oder nicht.

Was ich meinte: legen Sie im Vertrag fest, worauf Sie besonderen Wert legen. Einige Punkte hatte ich oben schon genannt, z.B. Termin– und Kostentreue, Koordination (mit wem?), Integration von Fachplanungen (wenn die nur von Handwerkern gemacht werden, findet die gesamte Koordination erst auf der Baustelle statt - mit allen Konsequenzen, die ad-hoc-Entscheidungen so mit sich bringen).

Vielleicht sollten Sie sich vor der Beauftragung von Planern in Ihrer Gemindebibliothek oder im Buchhandel eine grundlegende Literatur anschaffen zum Thema "Bauen im Bestand" (mit diesem Stichwort erhalten Sie z.B. bei Amazon eine hübsche Übersicht über gängige Literatur, Sie müssen ja nicht da kaufen) und die erst mal in Ruhe durcharbeiten.

Die Konzentration der ersten Überlegungen auf das Honorar ist in meinen Augen der falsche Weg. Erst muss geklärt werden, was getan soll. Die oben von mir bereits angesprochenen Fragen halte ich bezüglich Ihrer Projektabwicklung für eminent wichtig und diese Themen sollten Sie vor Beauftragung klären und nicht erst wenn die Baustelle bereits läuft. Wenn der Leistungsumfang definiert ist und Sie befriedigende Antworten auch zur Beauftragung von evtl. Fachplanern haben (vgl. Grundleistungen in Leistungsphase 1 der Gebäudeplanung), folgt in einem zweiten Schritt die Vereinbarung von Honorarkonditionen. Ich wiederhole hier mal den Leitsatz "erst sprechen wir über Leistung, dann über Honorar". Welche Leistung Sie genau möchen, sollten Sie sich anhand der oben angesprochenen Literatur und der Informationen in diesem Thread vor einer Beauftragung überlegen.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de