Hallo,
die folgende Darstellung und die sich daraus ergebenden Fragen beziehen sich auf eine Wohnanlage mit 30 Eigentumswohnungen in 3 Häusern. Baujahr 1970. Eine professionelle Verwaltung betreut die Wohnanlage. Ich gehöre dem Verwaltungsbeirat an und hoffe hier ein paar Antworten bezüglich der Anwendung der HOAI zu erhalten.
Ein Architekt erfasst Sanierungsbedarf für die Wohnanlage. In der nächsten Eigentümerversammlung stellt er das Ergebnis seiner Arbeiten vor. Er wird mit der Einholung von Angeboten für Maler- und Trockenbauarbeiten(Brandschutz) in den identischen Treppenhäusern der Häuser beauftragt. Die Eigentümer erhalten einen Kurzpreisspiegel mit den Ergebnissen der Angebote. Das preislich günstigste Angebot liegt bei einer Nettobausumme von ca. 95.000 €. Der Architekt gibt für seine Tätigkeit für die Leistungsphasen 7, 8, 9 ein Honorar von ca. 9.500 € an. Die Eigentümer beschließen die Durchführung der Arbeiten. Leider erst nach dem Beschluss zur Durchführung erhält der Beirat die vom Architekten verfassten Leistungsverzeichnisse. Es wurden erhebliche Mängel in den LVs festgestellt: Feuerschutztüren 15cm zu breit, Heizkörper nicht vorhanden, Brandschutz für 6 statt vorhandener 5 Etagen, Revisionstüren ca. 15cm breiter als machbar, 150 m Silikonfuge nicht vorhanden. Alles in allem ein Zuviel von ca. 13.000 €. Der Architekt korrigiert seine Angaben nicht. Die Berechnung seiner Abschlagszahlungen basiert immer noch auf den 95.000 €. Außerdem beansprucht er Honorar für die Leistungsphasen 3, 5 und 6. Auch Abschlagsrechnungen der Handwerker, die der Architekt geprüft hat, basieren auf den fehlerhaften LVs. Ein Handwerker hat sein Angebot nicht rechtzeitig abgegeben, wird aber im Kurzpreisspiegel berücksichtigt. Die Verwaltung hat keinen Vertrag mit dem Architekten abgeschlossen. Er stuft die Arbeit in der Zone 2 Mindestsatz ein und berechnet einen Zuschlag von 20% und Nebenkosten von 8%.
Für mich ergeben sich nun folgende Fragen:
Ist der Zuschlag und die Anrechnung von 8% Nebenkosten in Ordnung?
Kann der Architekt Leistungsphasen in Rechnung stellen wenn sie auf dem Kurzpreisspiegel nicht aufgeführt waren?
Muss der Architekt seine LVs korrigieren wenn objektiv Fehler erkannt und berichtet wurden?
Wenn die nachgeschobene Honorarforderung für die Phasen 3, 5, 6 rechtens sind, kann dann nach §11 HOAI gekürzt werden da alle Treppenhäuser gleich sind?
Gruß Helmut

Hallo,
leider hat mir bis heute niemand auf meinen Beitrag geantwortet. An was liegts?
Habe ich das falsche Unterforum gewählt?
Habe ich zuviel Prosa geschrieben?
Sind meine Fragen nicht präziese genug formuliert?
Ich hoffe das sich doch noch jemand meldet.
Gruß Helmut

[Edited by helmutleo on 16.05.2017 at 08:38 Uhr]

In aller Kürze:

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helmutleo wrote:
Die Verwaltung hat keinen Vertrag mit dem Architekten abgeschlossen.

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Ist der Zuschlag und die Anrechnung von 8% Nebenkosten in Ordnung?

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Kann der Architekt Leistungsphasen in Rechnung stellen wenn sie auf dem Kurzpreisspiegel nicht aufgeführt waren?

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Muss der Architekt seine LVs korrigieren wenn objektiv Fehler erkannt und berichtet wurden?

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Wenn die nachgeschobene Honorarforderung für die Phasen 3, 5, 6 rechtens sind, kann dann nach §11 HOAI gekürzt werden da alle Treppenhäuser gleich sind?

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Hallo,

wichtig wäre, dass die fehlerhaft beschriebenen Leistungen nicht auch noch so abgerechnet werden.
Wenn es keine Heizkörper gibt oder nur in geringere Anzahl, dann darf der Maler- und Lackierer auch nur das tatsächlich Erbrachte abrechnen. Für die Prüfung ist der Achitekt zuständig.
U.U. müssen neue Einheitspreise vereinbart werden, wenn die beschriebene Leistung nicht mit der Situation vor Ort übereinstimmt. Das kann durchaus Minderkosten zu Folge haben.

Für die korrekte Abrechnung haftet der Achitekt.
Gerade wenn er in der Leistungsbeschreibung etwas "schluderig" ist, beschert ihm das Mehraufwand in der Bauausführung und Abrechnung und wenn er dort locker drüber hinweg sehen sollte, könne das unangenehme Folgen für ihn haben.

Bei seinem eigenen Honoraranspruch kommt es drauf an, was vereinbart wurde. Wenn ein Pauschalhonorar festgelegt wurde, wird sich nicht viel ändern. Wenn streng nach HOAI abgerechnet werden muss, wäre evtl. die Kostenberechnung neu zu erstellen, wenn dort ebenfalls mit den falschen Zahlen und fehlenden Etagen operiert wurde.

Viele Grüße
bento

Überschrift über alles hier geschriebene: Es gibt keinen schriftlichen Vertrag zwischen den Eigentümern, vertreten durch einen professionellen Verwalter, und dem Architekten.
Der Architekt stuft seine Arbeit in Zone 2 (geringe Planungsanforderungen) Höchstsatz und nicht wie ich zuerst schrieb Mindestsatz ein.
Inzwischen habe ich gelesen dass der Mindestsatz anzuwenden ist wenn nicht schriftlich etwas anderes vereinbart wurde. Ist das so richtig?
In §6 steht: Sofern keine schriftliche Vereinbarung getroffen wurde, wird unwiderleglich vermutet, dass ein Zuschlag von 20 Prozent ab einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad vereinbart ist.
Wenn durchschnittlicher Schwierigkeitsgrad für die Zone 3 angegeben wird, ist dann der Zuschlag für die Zone 2 nicht gerechtfertigt oder kann dieser Schluss nicht gezogen werden?
Bento schrieb von einer etwas „schluderigen Leistungsbeschreibung“. Meiner Meinung nach ist es mehr als schluderig wenn die Stockwerke nicht richtig gezählt wurden, wenn nicht existente Heizkörper angegeben wurden, wenn die angegebenen Feuerschutztüren ca. 25 cm breiter als die Nischen sind, in die sie eingebaut werden müssen u.s.w.. Und das alles obwohl der Architekt ja die Treppenhäuser gesehen haben muss.
Als Verwaltungsbeirat hatte ich nun die Aufgabe der Rechnungsprüfung zu erledigen. Die habe meinen Augen nicht getraut als ich eine Abschlagsrechnung des Trockenbauers sah. Er hat tatsächlich die Lieferung der Türen für 6 Stockwerke in Rechnung gestellt. Der Architekt hat sein Häkchen gemacht und die Verwaltung hat das Geld überwiesen.
Meiner Meinung nach fehlt es an der notwendigen Sorgfalt und Ernsthaftigkeit der Beteiligten beim Umgang mit Aufträgen im Namen einer WEG. Architekt und Handwerker wollen Geld verdienen, der Verwalter möchte möglichst nicht belästigt werden, die Eigentümer zahlen.
Bringt es etwas oder ist es vielleicht sogar ratsam, dieses Vorgehen bei der entsprechenden Innung oder der Architektenkammer vorzubringen?
Gruß Helmut

quote:

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helmutleo wrote:
Als Verwaltungsbeirat hatte ich nun die Aufgabe der Rechnungsprüfung zu erledigen. Die habe meinen Augen nicht getraut als ich eine Abschlagsrechnung des Trockenbauers sah. Er hat tatsächlich die Lieferung der Türen für 6 Stockwerke in Rechnung gestellt. Der Architekt hat sein Häkchen gemacht und die Verwaltung hat das Geld überwiesen.

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bento wrote:
[Die Anzahl der Stockwerke ist in der Regel egal bei einer Trockenbaurechnung. In diesem Fall würde die Anzahl der Türen, die der Trockenbauer abrechnet, wichtig sein. Oder ist es ein Pauschalauftrag (was mich aber sehr wundern würde)?

Es ist zwar nur eine Abschlagsrechnung, aber auch die sollte korrekt geprüft werden.
Was sagt denn der Architekt dazu? Gesteht er ein, dass in der Rechnung zuviel Türen abgerechnet werden?

/quote]

Bei den Türen handelt es sich um f90 Brandschutztüren. Es geht um einen Betrag von ca. 12.000 €. Bis zum heutigen Tag habe ich keine Erklärung gehört und wie ich bereits schrieb wurden auch die Leistungsverzeichnisse nicht geändert. Unser Problem ist unter anderem der Verwalter, der im Auftrag der Eigentümer den Kontakt nach aussen hält.
Eine Frage möchte ich noch nachschieben. Auf welche Unterlagen des Architekten und der beteiligten Handwerker haben wir als Auftraggeber Anspruch?

Gruß Helmut

Die Antwort auf diese Frage ist so einfach wie schwierig: in beiden Fällen haben Sie Anspruch auf die Erbringung der vertraglich geschuldeten Leistungen.

Dies auch als Hinweis und Warnung an alle Leser: halten Sie bei Beauftragung schriftlich fest, worauf Sie besonderen Wert legen. Sie können sich dabei an den Grundleistungen der HOAI orientieren (also bitte vorher mal durchlesen bzw. weitergehende Literatur dazu besorgen zur Frage "wer macht was am Bau"), aber Sie sind beileibe nicht darauf beschränkt. Ob das, was Sie an Leistungen von einem Planer wollen, nur Grundleistungen umfasst oder ob das Besondere Leistungen sind und welche Vergütung hierfür ggf. zusätzlich zu zahlen ist, sollte ebenfalls in Ihrem Vertrag stehen.

Bei ausführenden Unternehmen ergibt sich der Leistungsumfang ebenfalls aus den beauftragten Leistungen. Sie müssen die also kennen, bevor Sie einen Auftrag erteilen. Zu einer vollständigen Planung gehölrt, dass der Planer mit dem Auftraggeber dies in Lph. 5 und 6 bespricht und in die Unterlagen zur Angebotseinholung entsprechend einarbeitet.

Die Konsequenz daraus ist, dass Sie sich als Auftraggeber vor der Auftragserteilung damit befassen müssen, welche Unterlagen, Beratungen usw. Sie im Planungs- und Bauverlauf benötigen und welche für den späteren Betrieb, Unterhalt und evtl. Reparaturen oder An- bzw. Umbauten.

Bauherr sein ist harte Arbeit! Die Komfortzone beginnt erst, wenn alles so geworden ist, wie Sie sich das vorgestellt hatten!

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

hallo,
ich möchte mich für die Hinweise und Tipps. Eins ist mir jedenfalls klar geworden: Ich war zu blauäugig beim Umgang mit Verwalter, Handwerkern und Architekten.
Gruß Helmut