Hallo an alle!

Ich bitte um Hilfe zum folgenden Sachverhalt:

Wir haben einen Bauträger beauftragt uns ein Einfamilienhaus zu bauen – Schlüsselfertig.
In Folgen dessen trafen wir uns mit einem Architekten, der von unserem Bauträger beauftragt wurde.

Im Gespräch fragte der Architekt, ob wir eine Garage bauen möchten. Es wurde bestätigt, aber jedoch erwähnt, dass die Doppelgarage in Eigenleistung, zum späteren Zeitpunkt, gebaut wird. Daraufhin schlug der Architekt vor, diese mit dem Haus gleich auf einem Bauantrag zu zeichnen, damit man nicht zwei Anträge beim Bauamt stellen muss etc. PP.

Auf die Frage, ob die Zeichnung für Doppelgarage extra kostet, sagte der Architekt NEIN, das geht schnell und easy. Der Bauträger war anwesend.

Im weiterem Verlauf und nach der Zusendung des Bauantrags meldet sich das Amt telefonisch und teilte mir mit, dass der Antrag weitergeleitet wird an die untere Bauaufsicht und dass der Bauantrag, so im ersten Augenblick, nicht dem Bauplan entspreche, da die gezeichnete Doppelgarage auf der Grundstücksgrenze vom Nachbarn liege und Grenzbebauung unzulässig sei – da min. 1m Abstand eingehalten werden muss.

Demzufolge, haben wir den Bauträger gebeten den Antrag zu korrigieren/stornieren, damit der richtige Antrage gestellt wird um unnötige Wartezeit zu vermeiden . Jedoch wurde, laut dem Bauträger, die Korrektur vom Architekten verweigert bzw. die Forderung zurückgewiesen. Der Architekt stellte uns sogar im Anschluss eine Honorarrechnung für die Doppelgarage aus.

Im Weitern haben wir den Bauantrag widerrufen, der beim Bauamt eingegangen war, aber nicht weiter bearbeitet wurde.

Es ist mir leider nicht ersichtlich, wie der Architekt die Kostenberechnung für die Doppelgarage vorgenommen hat.
Ist diese Honorarrechnung rechtens?
Wieso werden die Leistungsphasen vom Wert der Doppelgarage genommen und nicht vom Grundhonorar ?

Die Architekten-Rechnung wie folgt:
1. Kostenberechnung Doppelgarage HOAI: 18.500 e

Zusammenstellung:
1. Grundlagenermittlung: 2 % von 18.500
2. Vorplanung: 7 % von 18.500
3. Entwurfsplanung: 15 % von 18.500
4. Genehmigungsplanung: 3 % von 18.500

Rechnungssumme mit MwSt: 5.944,05 e

Wir wurden aufgefordert innerhalb von 8 Tagen zu zahlen.

Das ist auch nicht verständlich. Die Rechnung ist auch keine prüffähige Honorar­schlussrechnung, oder ?

Seit kurzem liegt auch ein Schreiben vom Anwalt mit der Aufforderung zur Zahlung.

Bitte um Rat!?
Gruß, Arti

Hallo Arti,

nach dem beschriebenen Sachverhalt gibt es also zur Zeit keine Baugenehmigung!

Da bereits ein Schreiben eines Anwaltes bzgl. der Zahlungsaufforderung vorliegt, rate ich dir natürlich dringend, ebenfalls einen Anwalt für Bau- und Architektenrecht zu einer Erstberatung aufzusuchen.

Unabhängig davon schreibe ich mal, was mir beim Lesen so durch den Kopf gegangen ist:

quote:

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Arti wrote:
Wir haben einen Bauträger beauftragt uns ein Einfamilienhaus zu bauen – Schlüsselfertig.
In Folgen dessen trafen wir uns mit einem Architekten, der von unserem Bauträger beauftragt wurde.

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quote:

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Auf die Frage, ob die Zeichnung für Doppelgarage extra kostet, sagte der Architekt NEIN, das geht schnell und easy. Der Bauträger war anwesend.

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quote:

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Im weiterem Verlauf und nach der Zusendung des Bauantrags meldet sich das Amt telefonisch und teilte mir mit, dass der Antrag weitergeleitet wird an die untere Bauaufsicht und dass der Bauantrag, so im ersten Augenblick, nicht dem Bauplan entspreche, da die gezeichnete Doppelgarage auf der Grundstücksgrenze vom Nachbarn liege und Grenzbebauung unzulässig sei – da min. 1m Abstand eingehalten werden muss. Demzufolge, haben wir den Bauträger gebeten den Antrag zu korrigieren/stornieren, damit der richtige Antrage gestellt wird um unnötige Wartezeit zu vermeiden . Jedoch wurde, laut dem Bauträger, die Korrektur vom Architekten verweigert bzw. die Forderung zurückgewiesen. Der Architekt stellte uns sogar im Anschluss eine Honorarrechnung für die Doppelgarage aus.

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quote:

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Die Architekten-Rechnung wie folgt:
1. Kostenberechnung Doppelgarage HOAI: 18.500 e
Zusammenstellung:
1. Grundlagenermittlung: 2 % von 18.500
2. Vorplanung: 7 % von 18.500
3. Entwurfsplanung: 15 % von 18.500
4. Genehmigungsplanung: 3 % von 18.500 Rechnungssumme mit MwSt: 5.944,05 e

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Vielleicht noch eine kleine Ergänzung:

Eigentlich ist ja vereinbart, dass für diese Leistung gar keine gesonderte Bezahlung geschuldet ist. Damit hätte sich die Forderung eigentlich von vorn herein erledigt.

Wenn wir aber mal vom ungünstigsten Ausgangspunkt ausgehen und unterstellen, dass sich die entsprechende Vereinbarung nicht beweisen lässt und deshalb prinzipiell ein Honorar für diese Leistung als durchsetzbar erscheint, dann gilt:

Inhalt des Auftrags war eine Baugenehmigung für die Doppelgarage. Der von Ihnen dafür erteilte Planungsauftrag ist ein Werkvertrag, er ist deshalb ERFOLGSBEZOGEN. Bedeutet: die Leistung braucht nur bezahlt zu werden, wenn auch der angestrebte Erfolg erreicht wird. Also: eine Bezahlung für eine Genehmigungsplanung setzt voraus, dass die Genehmigung auch erteilt wird (es gibt Ausnahmen, aber die dürften hier nicht eingreifen).
Sie haben geschrieben, dass der Bauantrag nicht genehmigt wurde wegen Verstoß gegen die Vorgaben des B-Plans. Sie haben den Antrag deshalb wieder zurückgenommen. Damit ist kein Honoraranspruch entstanden.
Ein Problem könnte allenfalls dadurch entstehen, dass der Planer in so einem Fall eigentlich ein Recht darauf hat, seine Planung erst einmal nachzubessern, also den Fehler zu korrigieren. Dafür muss man ihn zur Korrektur auffordern nebst Fristsetzung. Wird ihm indes diese Möglichkeit abgeschnitten (indem Sie z.B. ohne jede vorherige Abstimmung das Antragsverfahren durch Ihre alleinige Entscheidung beenden), könnte er einen Teil seines Honoraranspruchs gleichwohl geltend machen.

Jedenfalls wäre es sinnvoll, Ihre Argumentation zweistufig aufzubauen und entsprechend zu formulieren:
1. keine Vereinbarung mit dem Planer für eine gesonderte Bezahlung: der Planer ist gar nicht Ihr Vertragspartner, sondern nur der Bauträger, und in dessen Preis war diese Leistung mit inkludiert
2. und wenn das nicht zutreffen sollte, ist auf Seiten des Planers jedenfalls mangels Erfolg seiner Genehmigungsplanung kein Honoraranspruch entstanden.

____________________________
Dr. R. Althoff, FA Bau- und ArchitektenR, FA VerwR, Spezialist für die HOAI
www.Bau-und-Immobilie.de - Dresden.Erfurt.Dortmund.Berlin
- gem. d. Nutzungsbed. ist dies eine unverbindl. Meinung, keine Rechtsberatung -

Hallo Bento und Dresden,

vielen Dank für Eure Antwort.

Korrekt, wir haben keine Baugenehmigung. Der Bauantrag wurde von uns rechtzeitig zurückgezogen. Somit erfolgte keine konkrete Bearbeitung seitens des Bauamtes. Es wurde uns lediglich telefonisch mitgeteilt, dass die Zeichnung auf den ersten Blick nicht dem B-Plan entspreche.

Auch richtig ist, dass der BT als Generalübernehmer fungiert. Dieser beauftrage schließlich den Architekten.

Der BT bestätigt mir im Ernstfall auszusagen.

Wir hatten den Bauträger gebeten die Korrektur vorzunehmen, da diese mit der Architekt vertraglich gebunden war. Uns war es nicht verständlich bzw. klar, dass die gezeichnete Garage jetzt eine "Bindung" zwischen uns und dem Architekten ausgelöst hatte...

Nach dem Einreichen des Bauantrags kam prompt die HOAI Rechnung. Zum Glück wurde der Bauantrag weiter an die untere Bauaufsicht geleitet und in dieser zwischen Zeit hatten wir herausgefunden, dass der Bauantrag nicht dem B-Plan entspreche und diesen schließlich anulliert.

Kurz Zusammengefasst:
1. Die Doppelgarage war weder Inhalt des Vertrags mit dem BT, noch mit dem Architekten.
Da jedoch der Architekt eine Garage für uns zeichnete und wir den Bauantrag unterschrieben hatten, sind wir leider vertraglich gebunden. So verstehe ich das.

2) Die Zusatzleistung (Doppelgarage) bot der Architekt mündlich von sich aus kostenlos an. Der BT kann das als Zeuge nachweisen.

3) Der Bauantrag wurde von uns annulliert, nachdem der Antrag beim Bauamt eingegangen war.

Frage; Wie hoch ca. kann der Architekt eigentlich an "Entlohnung" dafür verlangen, abgesehen davon dass er das kostenlos angeboten hatte ?
Ich meine, er könnte sein Anspruch gelten machen, aber auf welche Basis. Evtl. nach Arbeitsstunden ?

Auch seine Vorgehensweise nach HOAI ist nicht rechtens. Gibt es da nicht Strafen seitens der Architektenkammer oder ähnliches?
Es kann doch nicht sein, dass sowas normal ist. Nachträglich eine solche Summe zu verlangen und den Anwalt einzuschalten. Das grenzt schon an Nötigung.

Gruß, Arti

Grundsätzlich ist auf dem Bau ALLES möglich.
Offenbar sind Sie einem sehr gerissenem Typen in die Hände gelaufen und hier hilft nur eins:
Glauben Sie nicht an das Gute, die wollen nur ihr Bestes: IHR GELD -und davon möglichst viel und möglichst schnell!!

Bei Kaufvertrag inkl. Haus schuldet der Bauträger den Erfolg-auch für eine genehmigungsfähige Planung. Der Architekt ist nicht ihr Vertragspartner sondern der Bauträger-mit dem haben Sie einen Vertrag.
Also schicken Sie die Rechnung retour und holen Sie sich jemanden, der Sie fachlich begleitet, insbesondere bei der Rechnungsprüfung- und Freigabe!


[Edited by C.Zeh on 29.05.2017 at 13:40 Uhr]

Kleine Ergänzung zum Thema Nötigung (von Arti angesprochen). Der Gedanke ist gar nicht so fernliegend.

Googeln Sie mal die Entscheidung Bundesgerichtshof, Beschl. v. 05.09.2013, Az.: 1 StR 162/13. Allzu forsch vorgehende Rechtsanwaltskollegen können sich danach tatsächlich wegen versuchter Nötigung strafbar machen. Ich vermute, das wissen viele gar nicht...

Beste Grüße aus Köln

____________________________
RA Dr. Andreas Schmidt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
SMNG Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Tel. 0221/58946227
E-Mail: a.schmidt@smng.de

Sorry für off-topic, aber:
Man muss manchmal hoffen, dass diejenigen, die mitunter über Erhalt und Abschaffung der HOAI mitentscheiden, hier niemals mitlesen.
Unsere schöne Honorarordnung wird scheinbar tagtäglich von "Kolleginnen und Kollegen" unseres Fachs in betrügerischer Manier aufs Übelste missbraucht.

Tagtäglich liest man hier im Forum von geprellten oder zumindst nicht korrekt behandelten Laien, die den Fehler gemacht haben, zu "Kollegen" zu gehen und mit denen auch nur zu sprechen. Das Ganze erscheint dann für die Gelackten so aussichtslos, dass ihnen - folgerichtig und dankenswerterweise - von den hier anwesenden Fachleuten nur noch der Gang zum Honorargutachter und/oder Fachanwalt empfohlen werden kann. Dabei wollte der Arme Kerl doch z.B. nur eine Garage genehmigt haben.
Die "Dunkelziffer" derer, die sich besch*sen fühlen, ausgenommen wurden und zu viel gezahlt haben, dürfte wohl noch etwas höher liegen.
Warum es für uns als Fachleute nicht längst Pflicht ist, sämtliche Vorgänge von der Beauftragung bis hin zur Abnahme unserer Leistungen gegenüber dem schutzbedürftigen Laien schriftlich festzuhalten, ist mir schleierhaft. Wenn eine vermeintliche mündliche Beauftragung, die ich dem Laien in den Mund gelegt habe, zu zigtausenden Euro Honoraranspruch führen kann, weiß ich nicht mehr, in welchem Land wir uns befinden.

Eine Initiative z.B. der Architektenkammern wäre hier wohl nicht fehl am Platze.

@kleinsteff:
Das ist sehr wahr und völlig zutreffend und die daraus abgeleiteten Sorgen sind berechtigt. Mit einem gewissen Anteil "Schwarzer Schafe" muss allerdings jede Berufsgruppe umgehen, wir Anwälte leider leider auch!

Gleichwohl ist es natürlich zugleich auch nur die "halbe Wahrheit", denn auf der anderen Hälfte stehen viele engagierte und ehrliche, gute Planer, die von Auftraggebern "über den Tisch gezogen" und ausgenutzt werden. Da wird die Bezahlung mit dem hinlänglich bekannten Scheinargument "war doch nur Akquise" oder "Sie wussten doch dass das Projekt evtl. gar nicht realisiert wird und haben das Risiko doch mit getragen" gleich völlig verweigert. Oder dem Planer wird eine weit unter HOAI liegende (tatsächlich unwirksame) Pauschhonorarvereinbarung unterschrieben und dann wird von dem Hunger-Honorar zusätzlich noch mit vorgeschobenen Gründen ein Viertel einbehalten. Oder Projektgesellschaft und Eigentümer des Baugrundstücks sind zwei unterschiedliche Gesellschaften, die auch immer schön abwechselnd mit dem gutgläubigen Planer korrespondieren und dann beim Bezahlen jeweils immer den anderen als "eigentlichen Vertragspartner" vorschicken. Und - und - und. Ich könnte ein Buch füllen mit dergleichen Geschichten in vielen unterschiedlichen Varianten.

Zum Glück hat sich aufgrund deutlich veränderter Marktbedingungen sehr viel verbessert und viele Planer lassen sich dergleichen nicht mehr gefallen: sie setzen konsequent die HOAI-Ansprüche durch, und zwar mit stark steigender Tendenz sogar schon bei den Vertragsgesprächen und vor allem mit der Inanspruchnahme projektbegleitender Beratung und Ausschöpfung der HOAI-Nachtragsmöglichkeiten. Und falls das zu Beginn versäumt wurde, dann jedenfalls im Nachhinein oder ab dem Moment, wo der Auftraggeber seinerseits mit "Spielchen" beginnt. Das gab es noch vor wenigen Jahren nur selten und das ist eine ausgesprochen erfreuliche Entwicklung! - nur so als kleiner Einblick in den einschlägig anwaltlichen Berufsalltag.

Wenn man so viel zu tun hat, dass man auf keinen einzelnen Auftraggeber, vor allem im Privatbereich, mehr angewiesen ist, steigt natürlich auch wieder das Risiko solcher Auswüchse wie der hier von Arti geschilderte Fall.

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Dr. R. Althoff, FA Bau- und ArchitektenR, FA VerwR, Spezialist für die HOAI
www.Bau-und-Immobilie.de - Dresden.Erfurt.Dortmund.Berlin
- gem. d. Nutzungsbed. ist dies eine unverbindl. Meinung, keine Rechtsberatung -

Nochmals @Kleinsteff:

Also eine Schriftformpflicht für Architektenverträge werden die Kammern ganz gewiss nicht von sich aus forcieren.

Aber schauen Sie doch einmal, was der Gesetzgeber sich Interessantes im Zuge der Reform des Bauvertragsrechts ab 01.01.2018 für Architekten und Ingenieure ausgedacht hat:

"§ 650p Abs. 2 BGB:
Soweit wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, hat der Unternehmer (Anm.: = Architekt/Ingenieur) zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen. Er legt dem Besteller (Anm.: = Bauherr) die Planungsgrundlage zusammen mit einer Kosteneinschätzung für das Vorhaben zur Zustimmung vor."

Hier wird vom Architekten/Ingenieur also künftig erwartet, dass er nicht einfach drauflos plant, sondern zunächst eine Planungsgrundlage erstellt, in der die Ziele seines Tuns festgehalten werden (sowie die voraussichtlichen Kosten der Maßnahme).

Ich bin gespannt auf zweierlei: Wird die Praxis dieses etwas umständlich anmutende Procedere tatsächlich umsetzen? Und was gilt, wenn der Architekt eine solche Planungsgrundlage nicht erstellt, sondern so agiert wie hier im Fall von Arti?

Beste Grüße aus Köln

____________________________
RA Dr. Andreas Schmidt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
SMNG Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Tel. 0221/58946227
E-Mail: a.schmidt@smng.de

Ja, das wird interessant.

Wenn ich das richtig verstehe, hat der Planer nun darzulegen, was er eigentlich zu erledigen gedenkt und was das kosten (Planung und Bauvorhaben) soll.
Für mich als Planer heißt das, dass ich nichts anderes mache, wie bisher. Für unsere öffentlichen Auftraggeber im Bereich Kanal- und Straßenbau ist das beinahe irrelevant. Es ist tatsächlich eigentlich klar, was geplant werden soll. Minimale Abweichungen sind unsererseits problemlos zu ändern, gibt keine Diskussion.
Für die paar Privaten haben wir schon immer eine Art "Pflichtenheft" erstellt. Darin stand, wie wir den Auftrag verstanden haben und was wir für welches Honorar zu leisten gedenken - und vor allem, was nicht. Eine Kostenannahme, was das beabsichtige BV kosten wird, ist kein Problem, sondern eine Grundlage für ein Honorarangebot mit vorl. AnrebaKo.
Es kann doch nicht sein, dass dieses Procedere zu umständlich ist, wenn man Geld verdienen will. Eine Maurerfirma erstellt im Jahr etliche Angebote, bei denen sie sich aus teils schlechten Plänen von EFHs die Massen auch noch selber ermitteln müssen um dann noch nicht mal eine Absage zu erhalten.