Guten Tag und danke für Hinweise aus der Praxis:
Architekt begleitet in der Suchphase mehrere mögliche Kauf-/Sanierungsvorhaben. Als schließlich ein Objekt gefunden ist, nimmt er eine erste Kostenschätzung zur notwendigen Sanierung vor und bietet an, die Sanierung zu begleiten.
Bauherren fragen mehrfach nach, welche Leistungen das Angebot des Architekten genau umfasst. Schließlich nennt der Architekt schriftlich eine Pauschalsumme für seine Leistungen auf Grundlage der HOAI, Bereich II, allerdings deutlich unter dem Mittelwert, da die Bauherren "auch um Angebotseinholung und auch um Organisation" kümmern und bietet auf dieser Grundlage die "Baubegleitung" an. Dieses Angebot nehmen die Bauherren mündlich an.
Frage: Da kein schriftlicher Vertrag besteht, was umfasst Baubegleitung auf dieser Grundlage? Ist diese dann mit Bauleitung gleichzusetzen?
Für Gewerke, die auf Grundlage eines LV des Architekten an den vom Architekten ausgewählten Handwerker gehen: Hat hier der Architekt auf dieser Vertragsgrundlage auch eine Überwachungspflicht?
Ergibt sich aus diesem Vertrag überhaupt eine Haftung des Architekten oder entfällt diese, weil kein schriftlicher Vertrag unter eindeutigem Bezug auf die Leistungsphasen der HOAI vorliegt (auch wenn die genannte Honorarsumme sich exakt aus den Phasen 1-9 der HOAI inkl. Umbauzuschlag Zone II ergibt)?
Danke für Erläuterungen für den Bereich solch mündlicher Verträge!

Ich stehe gerade ein bißchen auf der Leitung, Entschuldigung. Vertrag heißt, dass sich 2 Parteien vertragen. Auf Ihrer Seite besteht das Interesse, eine möglichst mängelfreies Werk in der Zeit x zum Betrag y zu bekommen; auf der anderen Seite steht Fachwissen mit einem Vergütungsbegehren. Warum gibt es da nur einen mündlichen Vertrag
Eine Baubegleitung ist keine Bauleitung, dies schon mal vorab. Die Bauorganisation machen Sie ja selber, wie Sie schreiben. Demnach kommt der Architekt nur vorbei, guckt eventuell nach der Qualität und geht wieder. Ich gebe Ihnen den Rat, dass Sie sich mit dem Architekten an einen Tisch setzen und einen schriftlichen Vertrag aushandeln. Ansonsten machen Sie die Gutachter reich, weil es dann am Ende um die Beweislast geht.



[Edited by C.Zeh on 09.01.2018 at 09:46 Uhr]

Guten Tag,

bitten unterscheiden Sie deutlich zwischen vertraglichen Leistungspflichten und der HOAI als reine Preisrechtsverordnung für einige ausgewählte Planungsleistungen im Bauwesen. Die haben nämlich grundsätzlich nichts miteinander zu tun. Ausnahme: man vereinbart individualvertraglich HOAI-Leistungen als vertragliche Leistungen.

Welche Leistungen in Ihrem Fall genau beauftragt wurden, lässt sich aus wenigen Begriffen nicht herauslesen. Es handelt sich dabei auch um eine Vertragsauslegung, das ist eine juristische Frage und hat mit Honorarrecht direkt nichts zu tun.

Selbstverständlich haftet der Planer für alles was er an Leistungen übernommen hat; die Frage ist hier aber wohl, was das alles beinhaltet. Die Haftung ergibt sich aus dem Vertrag und dem BGB und hat nichts damit zu tun, wie die Leistung vergütet wird!

Ob die vereinbarte Baubetreuung eine Objektüberwachung im Sinne der Lph. 8 nach HOAI darstellt, ist wie gesagt juristische Auslegungssache, das können wir hier nicht leisten. Ggf. befragen Sie dazu einen Baujuristen.

Wenn jedoch Grundleistungen der HOAI vereinbart sein sollten, gehört dazu natürlich auch als wesentliche Leistung die Überwachung der Bauarbeiten, die für das Objekt beauftragt wurden (ob nun auf Grund eines Leistungsverzeichnisses des Planers oder aufgrund eines freien Angebots des ausführenden Unternehmers).

Rat an alle Leser

(Hat sich mit Frau Zehs Beitrag überschnitten:) Machen Sie doch um Himmels Willen einen schriftlichen Vertrag über die Leistungen und die Vergütung bei Bauplanungen (und holen Sie sich dazu professionelle Unterstützung, wenn Sie sich diesbezüglich unsicher sind)! Möbelhäuser machen das teilweise ab Kaufsummen von 200 €, Autohändler immer, aber wenn es um 30 Jahre Verschuldung und die Verwirklichung von lebenslangen Wohnträumen geht, reichen ein paar undefinierte Worte ???!!!

[Edited by fdoell on 09.01.2018 at 10:05 Uhr]

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Herr Doell, das sollte bei diesem HOAI-Forum als dicke Überschrift stehen! Wer Planungs- und Bauleistungen ohne schriftliche Vertragsbasis nur mündlich beauftrag, der nimmt dann auch irgendwann die daraus entstehenden Probleme billigend in Kauf. Die technischen Anforderungen an Bauleistungen sind mittlerweile so hoch, dass ich mich frage, wie Laien das überhaupt bewerkstelligen wollen, außer vll. bei Maler/Fliesen/Bodenbelägen. Dann hat es sich aber meist auch schon. Der ganze kleine und teurere "Rest" vorher kann verdammt böse ins Auge gehen.

[Edited by C.Zeh on 09.01.2018 at 10:19 Uhr]

Vielen Dank für Ihre Antworten. Sie haben Recht: Es ist am Ende ein rechtliches Problem.
Und ja, es hätte ein schriftlicher Vertrag gemacht werden sollen. Diesen wollten wir auch immer. Dennoch haben wir mit den Gewerken ohne diese von uns mehrfach angefragte Grundlage mit dem uns bekannten Architekten weiter gemacht.
Rückfrage: Wenn für Gewerke, die wir ausdrücklich dem Architekten überlassen haben (Dach und Sanitär /Heizung) dieser ein LV erstellt, Angebote einholt und auch vor Ort koordiniert, um welche Leistung handelt es sich dann? Entspricht dies für diese Gewerke dann einer Bauleitung?
Wir haben uns nur um Bereiche des Innenausbaus, der Baderstellung nach Leitungsverlegung, der Wände / Böden gekümmert. Nicht um Baugewerke (Dachaufstockung /Fenster/Sanitär).
Ergibt sich aus der tatsächlichen Übernahme dieser Tätigkeiten hierfür also auch eine Zuständigkeit.
Hintergrund: Handwerksbetrieb ist insolvent und es liegen massive Mängel vor, weil abgerechnete Leistungen nicht oder unvollständig und unsachgemäß erbracht wurden. Wir als Bauherren haben aber diese Gewerke nie überwacht, da hier - aus unserer Sicht der Architekt zuständig war, der auch die Kommunikation hier übernommen hat.
Vielen Dank

Das ist jetzt eine Frage, ob Sie die Leistung des insolventen Handwerksbetriebs schon abgenommen haben. Wenn ja haben Sie Beweislast für die Mängel. Wer hat denn die Rechnungen und Zahlungen an den Installateur geprüft und freigegeben? Wer hat den Baufortgang nach der Heizungs- und Sanitärinstallation angewiesen?



[Edited by C.Zeh on 09.01.2018 at 11:34 Uhr]