Angenommen ich habe einen Altbau,der umgebaut werden soll.

Baukosten 1,0 Mio EURO.

Mit Bauherr bespricht man die mitzuverarbeitende Bausubstanz für 0,25 Mio EURO.

Muss ich denn nicht diese 0,25 Mio EURO abwerten, da der Bestand aus den 60er Jahren ist?

Oder sind dann meine Baukosten 1,25 Mio EURO?

auf die mitzuverarbeitende Bausubstanz will ich einen Umbauzuschlag anrechnen. Muss ich mindestens 20 % nehmen oder geht auch weniger?

Die mitzuverarbeitenden Bausubstanz habe ich noch nie so angeboten...

Hallo Isis,

zunächst Umbauzuschlag:
nach § 36 Abs. 1 HOAI kann für Umbauten und Modernisierungen von Gebäuden ein Zuschlag bis 33 % auf das ermittelte Honorar für ein Gebäude, welches einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad (also Honorarzone III) entspricht, vereinbart werden. Nach § 6 Abs. 2 HOAI ist bei der Höhe des Umbauzuschlag der Schwierigkeitsgrad der Leistungen zu berücksichtigen. Weiter geht die HOAI an dieser Stelle davon aus, dass wenn kein Zuschlag vereinbart worden ist, unwiderleglich vermutet wird, dass bei Honorarzone III ein Umbauzuschlag von 20 % auf das Honorar als vereinbart gilt.
Grundsätzlich gibt es keinen Mindest-Umbauzuschlag. Er ist auch nicht relevant für die Berechnung des Mindestsatzes, auch nicht für die Ermittlung des Höchstsatzes. So können Sie natürlich einen Umbauzuschlag vereinbaren, der geringer ist als 20 %. Da mit dem Umbauzuschlag auch der Schwierigkeitsgrad der Leistung zu berücksichtigen ist, sollten Sie sich die Frage stellen, wie hoch der Mehraufwand gegenüber einem Neubau tatsächlich ist. Untersuchungen haben ergaben, dass der Mehraufwand bei durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad i.d.R. nicht unter 20 % liegt. Ab HZ IV eher mehr.

Zur mitzuverarbeitenden Bausubstanz:
mit der mitzuverarbeitenden Bausubstanz soll der Anteil der Leistung am Gebäude berücksichtigt werden, der bereits durch Bauleistung hergestellt worden ist und der technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird. Der Planer muss sich mit der vorhandenen Bausubstanz genauso auseinandersetzen, als würde er die Bauteile neu errichten. Er haftet auch in vollem Umfang für Arbeiten, die unmittelbar mit und an der vorhandenen Bausubstanz ausgeführt werden. Deshalb wird diese bei der Ermittlung des Honorars „angemessen“ berücksichtigt. Die mitzuverarbeitende Bausubstanz ist bei der Ermittlung des Mindestsatzes immer zu berücksichtigen.

Zunächst wird die mitzuverarbeitende Bausubstanz ermittelt und ein Wert nach heutigen Maßstäben, unter Berücksichtigung der entsprechenden Mengen, bestimmt. Entspricht der Erhaltungszustand dem Neuwert, kann sie voll berücksichtigt werden. Werden Instandsetzungsarbeiten an der vorhandenen mitzuverarbeitenden Bausubstanz durchgeführt, müssen diese vom Neuwert abgezogen werden. Verbleibt die Bausubstanz im „alten“ Zustand, wird der Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz durch einen Abminderungsfaktor reduziert. Dabei wird jedes Bauteil gesondert betrachtet. Es wird jedoch davon ausgegangen, dass die Bausubstanz im Allgemeinen als nicht mehr erhaltenswert gilt, wenn ein Abminderungsfaktor von unter 0,7 angesetzt werden muss.
Angemessen berücksichtigen, heißt auch, dass die Bausubstanz aber i.d.R. nicht in allen Leistungsphasen gleichermaßen mitverarbeitet wird, so dass die Summe der bereits durch den Abminderungsfaktor reduzierten Bausubstanz nochmals mit dem Leistungsfaktor multipliziert und damit abgemindert wird. Der Leistungsfaktor ist individuell zu ermitteln, wobei beim Auftrag über die Leistungsphasen 1-4 dieser ca. 0,9 beträgt, bei Auftrag der Vollarchitektur (Leistungsphase 1-9) ca. 0,72.

Regel:
Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz nach heutigen Maßstäben x Wertefaktor x Leistungsfaktor = Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz für die anrechenbaren Kosten.

Hallo Frau Heinemann,
danke für Ihre Ausführungen. Die mzvB rechne ich dann einfach auf dier KGR 300 drauf.

Also 1,0 Mio plus 0,72 x 0,25 Mio bei LP 1-9?

[Edited by Isis on 07.05.2018 at 13:09 Uhr]

Für die Ermittlung der anrechenbaren Kosten "gesamt" rechnen Sie die anrechenbaren Kosten aus der MvB (mitzuverarbeitenden Bausubstanz) zu den sonstigen anrechenbaren Kosten hinzu. Bitte vergessen Sie aber nicht, dass Sie die MvB der "Kostenberechnung nach DIN 276" beifügen müssen. Das machen Sie entweder anhand einer eigenen Spalte (eigenen Spalten!) oder als eigene Tabelle. Das ist wichtig, damit Ihre Rechnungen, insbesondere die Schlussrechnung, prüfbar sind.

Dipl.-Ing. Elisabeth Heinemann
Honorarsachverständige

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