Hallo,

wir planen den Neubau eines Einfamilienhauses mit ELW. Dafür haben wir mündlich einen Architekten mit den LP1 - 4 beauftragt, danach übernimmt ein Bauunternehmer die weitere Ausführung.

Der Architekt hat nun eine Genehmigungsplanung erstellt, die von uns auch abgenommen wurde. Im Bauantrag ist die Bausumme mit 645.000 Euro brutto angegeben, was auch unseren (mündlichen) Absprachen zu unserem Budget entspricht. Zusätzlich liegt uns ein Angebot vom Bauunternehmer vor, dass schlüsselfertig, d.h. inklusive aller Bodenbeläge etc sowie auch den geschätzten Aushub der Baugrube (30.000 Euro) bei 675.000 Euro liegt. Dieses Angebot liegt auch dem Architekten vor. Nun hat er uns eine Schlussrechnung ausgestellt, in der die anrechenbaren Kosten mit 645.000 Euro angegeben sind. Wir haben daraufhin angemerkt, dass die anrechenbaren Kosten ja ohne Mehrwersteuer ausgewiesen werden, d.h. deutlich niedriger liegen müssten. Nun sagt der Architekt, dass die anrechenbaren Kosten auf Basis der ortsüblichen Durchschnittspreise pro m3 erstellt wurden und diese bei 375 Euro /m3 netto liegen (dass diese Summe im Bauantrag als brutto Summe ausgewiesen ist sei "Zufall", hier hätte man niedrigere Kosten angegeben, um die Gebühren nicht zu hoch werden zu lassen).

Meine Frage ist nun, ob das zulässig ist, obwohl ein Angebot vorliegt und falls ja, wie ich die angesetzten ortsüblichen Kosten überprüfen kann.

Vielen Dank im Voraus für jede Antwort!!

Guten Tag,

haben Sie denn außer der Angabe im Bauantragsformular gar keine weitere Kostenermittlung beauftragt (z.B. indem Sie die Grundleistungen der Leistungsphase 2 und / oder 3 komplett beauftragt haben) und weder eine Kostenschätzung noch eine Kostenberechnung erhalten?

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Hallo Herr Doell,

auf die Frage nach den Kosten hieß es immer, das würde keinen Sinn machen, das müsste dann auf Basis der Angebotseinholung nach Arbeitsplanung gemacht werden, weil das sonst nur "Hausnummern" wären. Auf unser Drängen wurde dann einmal mit einem von unserem Planer gebauten EFH verglichen und ein m3 Preis von 430 Euro brutto genannt. Wir sagten, dass wir uns mit diesem Preis das Haus nicht leisten könnten und unser Planer meinte dann, dass es sich hier um einen höheren Standard (mit offenem Kamin, PV, Lüftungsanlage) gehandelt hätte, eine weitere Kostenschätzung gab es nicht (eben auch nichts Schriftliches). Nachdem wir dann das Angebot vom Bauunternehmer vorliegen hatten, haben wir auch keine weitere Schätzung/Berechnung eingefordert, da der Preis ja unserem Budget entsprach. Wir haben aber nie besprochen, dass einzelne Posten einer Leistungsphase nicht beauftragt werden, wir hatten uns ehrlich gesagt mit dem Thema HOAI nicht ausreichend beschäftigt, da es sich bei dem Planer um einen Freund handelt.

Guten Tag,

eine Kostenschätzung am Ende der Vorplanung und eine Kostenberechnung am Ende der Entwurfsplanung gehört zu den Standards der Grundleistungen nach HOAI. Wenn ein Planer sagt, eine solche Kostenermittlung mache keinen Sinn, ist er m.E. tendenziell faul oder unfähig, vor allem, wenn Sie explizit danach gefragt haben, das Weglassen der Kostenermittlungen also nicht in beiderseitigem Einverständnis erfolgte (ich kenne nur ganz ganz wenige Auftraggeber, denen es egal ist, was das Haus kostet). Solche Kostenermittlungen gehören deshalb zu den Grundleistungen, weil der Bauherr nach Durcharbeitung des Entwurfs (=vollständige konstruktive Lösung) wissen soll, das das Ganze kostet, bevor er einen Bauantrag einreicht.

Seit der HOAI 2009 ist die Kostenberechnung auch die alleinige Kostenermittlung, auf deren Basis Honorare ermittelt werden (§ 6 HOAI). Wenn keine Kostenberechnung erstellt wurde, gilt nach de Rechtsprechung diejenige Kostenermittlung, die dem Auftraggeber zu dem Zeitpunkt vorlag, als die maßgebliche Kostenermittlung hätte regulär erstellt werden sollen. Wenn die Angabe im Bauantrag die einzige ist, die Ihnen vorliegt, ist das die Basis für eine Honorarermittlung. Eine Rechnung, die sich nicht hierauf bezieht, ist nicht prüffähig; die Nichtprüffähigkeit muss bei Aufträgen bis Ende 2017 innerhalb von 2 Monaten nach Erhalt gerügt werden, bei Aufträgen ab 2018 innerhalb von 30 Tagen.

Mit den richtigen anrechenbaren Kosten und der zutreffenden Honorarzone (und, da bei Auftragserteilung nichts anderes schriftlich vereinbart war, den Honorarmindestsätzen und Nebenkosten nur auf Nachweis) ermittelt man aber nur das so genannte Grundhonorar (Tabellenhonorar) für 100% aller Grundleistungen.

Wenn (nur) beauftragt wurde "was nötig ist" (und nicht alle Grundleistungen), steht dem Planer nämlich für seine Arbeit nur ein Honorar für tatsächliche erbrachte Leistungen zu, nicht für die kompletten Grundleistungen! Denn die erbrachten Leistungen gelten als die beauftragten (§ 8 Abs. 2 HOAI). In Ihrem Fall scheinen erhebliche Grundleistungen nicht erbracht zu sein, was die fehlenden Kostenermittlungen bereits belegen. Ob weitere Leistungen ggf. nicht erbracht wurden, können Sie im Vergleich mit der Auflistung der Grundleistungen in Anlage 10.1 zur HOAI herausfinden. Bei den erbrachten Grundleistungen steckt m.E. für Sie deutlich mehr Honorarminderung drin als bei der Frage nach den anrechenbaren Kosten. Sie können natürlich Ihrem Freund Geld schenken soviel Sie wollen, aber wenn das kein Problem wäre, hätten sie sicherlich hier keine Frage gepostet.

Ich empfehle Ihnen eine gründliche Prüfung der Schlussrechnung und danach bewusstes Handeln. Dass dabei Beziehungen und Freundschaften auf dem Spiel stehen können, zeigt mir meine Beratungspraxis. Deshalb sagt der Volksmund ja auch "mit Freunden und Verwandten macht man keine Geschäfte". Dies auch als Tipp für alle Leser.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de