Guten Abend,
folgendes Problem haben wir. Der Architekt hat die Unterlagen für den Bauantrag eingereicht. Auf dem Grundstück befindet sich noch ein Altgebäude mit Bestandsschutz, das wir sanieren und als Pferdestall nutzen wollen (darüber war der Architekt informiert).
Das Grundstück hat 1.150 m² mit einer GRZ von 0,2. Tats. GRZ 224,58 zzgl. 106,87 m² für Stellplätze, Zuwegung und Terrasse. Angrenzend haben wir noch 7.860 m² Landwirtschaftliche Fläche im Aussenbereich. Gestern teilte man mir beim Bauamt mit, das dieses geplante Haus nicht genehmigt wird, da die Stallungen mit 82 m² in die GRZ mit eingerechnet werden. Hätte der Architekt das nicht wissen müssen? Uns ist LP 3 + LP4 + LP5 berechnet worden, da wir den Entwurf des Hauses selbst gemacht haben. Wenn dieses Haus so nicht gebaut werden kann, hat der Architekt dann Anspruch auf seine Leistung? Wir müssten ja dann ein völlig anderes Haus entwerfen zumahl die Eigenheimzulage für 2 Parteien damit auch wegfällt.

Sehr geehrter "Häuslebauer",

hört sich schwierig an, der von Ihnen geschilderte Fall, ist aber gar nicht so kompliziert.
Erstmal grundsätzliches: In welchem Bundesland soll Ihr Bauvorhaben realisiert werden? Diese Frage ist nicht der Versuch, Ihre Identität festzustellen, sondern dient der Klärung der planungsrechtlichen Grundlagen. Denn Baurecht ist Landesrecht, und somit ist die baurechliche Situation in Bayern anders zu bewerten als in Brandenburg usw.

Zur eventl. Überschreitung der GRZ: Sicherlich ist es ärgerlich, wenn Ihnen seitens der Genehmigungsbehörde signalisiert wird, das Baugesuch könne nicht genehmigt werden. Aber erstens liegt noch kein schriftlicher Bescheid vor, somit sind Änderungen der eingereichten Unterlagen immer noch relativ problemlos möglich (sog. Deckblattlösung), zweitens ist die Überschreitung der GRZ ggf. nach Stellung eines "Antrages auf Überschreitung" möglich. Dieser Antrag ist formlos möglich und wird in begründeten Ausnahmefällen auch normalerweise positiv beschieden.
Eine weitere Möglichkeit besteht in der Reduzierung der versiegelten Fläche. Ihrer Mail entnehme ich, dass Flächen zur Erschliessung und zum Abstellen von Fahrzeugen versiegelt werden sollen. Hier sollten Sie sich als Bauherr fragen, ob diese Versiegelung denn unbedingt notwendig ist oder auch unversiegelte Flächen genannte Aufgaben übernehmen können - z. B. anstatt des Betonsteins eine wassergebundene Fläche. Diese wassergebundenen Flächen gehen nämlich gar nicht oder nur mit einem verminderten Faktor in die Berechung der GRZ mit ein - abhängig vom Baurecht im jeweiligen Bundesland.
Soweit nur einige kurze Tips für das weitere Vorgehen. Auf jeden Fall würde ich Ihnen empfehlen, gerade jetzt Ihren Architekten zu konsultieren und Ihn darauf aufmerksam zu machen, dass er Ihnen einen genehmigungsfähigen Entwurf schuldet und ihn um Klärung der ggf. zur Nichtgenehmigung führenden Punkte bitten. Jetzt ist es der denkbar schlechteste Zeitpunkt, Streit mit Ihrem Architekten zu beginnen, denn nun brauchen Sie ihn dringender denn je.
Grüße aus Berlin.

[Edited by heyne on 22.02.2006 at 23:22 Uhr]

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Johannes Heyne, Dipl.-Ing. Architekt, Sachverständiger für vorbeugenden Brandschutz
GH Architekten Ingenieure

www.gh-ai.de

Hallo Herr Heyne,
erstmal Danke für Ihre Schilderung. Wir wollen in Brandenburg bauen und die Nebenflächen sind nur mit 50% berechnet worden, da eine Vollversiegelung dafür eh nicht in Betracht kommt. Es geht hauptsächlich um die vorhandenen Stallungen mit ca. 80 m² die voll in die GRZ mit eingerechnet werden sollen. Da wir unsere Pferde mitnehmen wollen, können wir auf diese Stallungen nicht verzichten. Mit dem Architekten haben wir uns leider verkracht, da er hätte wissen müssen,das die Stallungen mit eigerechnet werden, da er ja auch den Bebauungsplan gemacht hat.
Dadurch kommen wir auf eine ca. GRZ von 0,45. Mit den Nebenflächen darf es aber nur 0,3 GRZ sein. Einen Antrag auf Überschreitung der GRZ wären dann nochmals 50%. Glauben Sie, das dies klappen könnte?
Liebe Grüße von Häuslebauer



[Edited by häuslebauer on 23.02.2006 at 13:38 Uhr]

Lieder Häuslebauer,

ich kann mich dem Kollegen Heyne nur anschließen:

Suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Architekten. Das 'Verkrachten' sollten Sie am besten überwinden; geben Sie sich einen Ruck, auch wenn es schwerfällt.

Was mir allerdings auffällt: wusste Ihr Architekt wirklich, daß Sie das Altgebäude nutzen wollen? Können Sie ausschließen, das da ein Mißverständnis vorliegt (denn das ganze hört sich ein bisschen so an, als hätte der Architekt gedacht, das Altgebäude würde abgerissen und würde auf diese Weise etwas GRZ 'freimachen'? Wenn ja, dann liegt der schwarze Peter wohl komplett bei Ihrem Architekten.

Denn dieser schuldet Ihnen natürlich eine genehmigungsfähige Planung (mich wundert dass es schon vor Vorliegen der Baugenehmigung eine Werkplanung gibt...).

Für seine mangelhafte Planung hat der Architekt ein Nachbesserungsrecht, daß heißt, Sie müssten ihm Gelegenheit geben, seine Planung zu nachzubessern oder - was Ihnen bestimmt besser zusagt - so wie von meinem Vorredner angedeutet - auf der Baubehörde für Ihre Interessen einzutreten.

Also Fazit: wieder miteinander reden und gemeinsam das gesteckte Ziel erreichen.

Viel Erfolg dabei! Grüße aus Hamburg.

quote:

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häuslebauer wrote:
...Dadurch kommen wir auf eine ca. GRZ von 0,45. Mit den Nebenflächen darf es aber nur 0,3 GRZ sein. Einen Antrag auf Überschreitung der GRZ wären dann nochmals 50%. Glauben Sie, das dies klappen könnte?...

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Hallo,
möchte mich nochmals für die Antworten bedanken und wollte dabei noch folgendes interpretieren:
Wir haben 1.150 m² Bauland und 7.700 m² landwirtschaftliche Fläche Grünland.
Die Stallung steht auf dem Bauland und die Pferde sollten im Aussbereich grasen.
Da das Haus nun definitiv zu groß ist und Änderungen nicht vorgenommen werden können, da es sich um ein 4-Familienhaus handelt, werden die einzelnen Wohnungen dann zu klein. Bei einer ganz neuen Planung würde dann auch die Eigenheimzulage wefallen?
Liebe Grüße Häuslebauer



[Edited by häuslebauer on 01.03.2006 at 08:48 Uhr]

Auch hier ist wieder die Frage an die Bauaufsicht zu stellen. Stimmt die Bauaufsicht den Änderungen der Bauvorlagen im laufenden Genehmigungsprozeß zu, so handelt es sich um den Eingriff in ein laufendes Verfahren, die Eingangsbestätigung der Bauaufsicht behält ihre Gültigkeit. Somit ist der Bauantrag noch im Jahr 2005 gestellt worden, die Voraussetzung zum Erhalt der Eigenheimzulage ist erfüllt. Besteht die Bauaufsicht jedoch auf der Durchführung eines komplett neuen Verfahrens, dann sieht die Sache grundsätzlich anders aus. Inwieweit die Voraussetzungen zum Erhalt der Eigenheimzulage dann noch bestehen, entzieht sich meiner Kenntnis. Von da her ist es um so wichtiger, den ins stocken geratende Genehmigungsproseß gemeinsam mit ihrem Architekten wieder anzuschieben. Viel Erfolg!!!

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Johannes Heyne, Dipl.-Ing. Architekt, Sachverständiger für vorbeugenden Brandschutz
GH Architekten Ingenieure

www.gh-ai.de