Hallo,

ich habe eine Anfrage eines Bauherrn, der mit einem Generalunternehmer bauen möchte.

Um seine berechtigten Interessen zu wahren, möchte mich dieser nun mit der Überwachung der Ausführung auf Mängelfreiheit beauftragen.

Also keine Bauüberwachung gem. HOAI, sondern eine Beratende Unterstützung des Bauherrn.

Meine Frage hierzu:

Handelt es sich bei dieser Tätigkeit um einen Werkvertrag wie die Bauüberwachung nach HOAI oder um einen Dienstleistungsvertrag?!

Ich möchte hier nochmal betonen, daß die Bauüberwachung vom Generalunternehmer ausgeführt wird und ich "nur" die als Sachverständiger dem Bauherrn zur Seite stehe.

Diese Umterscheidung ist alleine aus Sicht der Haftpflicht wesentlich.

Eigentlich bin ich der Auffassung, das es sich um einen Dienstleistungsvertrag handelt.
Ich zweifle aber, wenn ich mir vorstelle, daß ich z.B. bei der Prüfung der Abdichtung etwas übersehe und später ein Schaden auftritt.
Kann ich in diesem Fall zur Haftung herangezogen werden?

Nach dem Motto:
Es entstand ein Schaden, der Generalunternehmer ist Pleite, na dann geh ich doch mal zu meinem Bauüberwacher!

Ich danke Ihnen für Ihre Antworten.

Die Bauüberwachung nach § 15 HOAI über einen Generalunternehmers unterscheidet sich von der Tätigkeit als Gutachter ganz wesentlich. In beiden Fällen trägst Du aber eine Verpflichtung, die da heisst: Erstellung eines mängelfreien Bauwerks.

Damit bist Du in der Haftung und benötigst eine entsprechende Haftpflichtversicherung mit ausreichender Deckung.

Ein Überwachungsvertrag ist schon seit dem Urteil des BGH vom 26.11.1959 ein Werksvertrag, weil sowohl planende als auch bauleitende Tätigkeiten zum Erfolg, nämlich der mängelfreien Errichtung eiines Bauwerkes führen müssen.

Viel Erfolg
Dipl.-Ing. Corinna Zeh

Vielen Dank Frau Ceh,

ich stimme Ihnen zu.

Aber wie gesagt, ich übernehme keine bauleitende Funktion. Der Bauherr wünscht einen Sachkundigen an seiner Seite, der ihm Fragen beantwortet und der für ihn die Baustelle kontrolliert. Also vergleichbar mit einer Projektsteuerung, wie sie auf großen Baustellen eingesetzt wird.

Der Generalunternehmer und dessen Bauleiter sind für die Ausführung des Objekts verantwortlich.

Jedoch muß ich feststellen, daß die gewünschte Tätigkeit eigentlich der Bauüberwachung entspricht. Es sind zwar nicht die einzelnen Firmen zu steuern aber dennoch die Leistungen auf Mängelfreiheit zu kontrollieren.

Es wird somit erforderlich, die gewünschte Überwachungsleistung genau zu definieren um eine pauschale Haftung auszuschließen.

Im Weiteren stellt sich nun ein ganz anderes Problem dar. Da die Leistung der nach HOAI ähnelt, müßte sich auch das Honorar daran orientieren?!
Jedoch wäre dieses Honorar um ein vielfaches höher als vergleichbare.

Der TÜV bietet eine neutrale Überwachung für ca. 2400 € (Netto) an und kommt dafür nur 4x zur Baustelle. Dieses Honorar finde ich weit überzogen und über ein TÜV-Geprüftes Haus lächeln wir doch sowieso alle ;-)
Ein weiteres Honorar (Recherche im Internet) bewegt sich bei ca. 400 € pro Besuch.

Ich werde mit meinem AG die gewünschte Leistung genau besprechen und hierfür einen Zeitbedarf schätzen. Diesen werde ich mit einem angemessenen aber fairen Stundensatz multiplizieren und anschließend als Pauschale anbieten.

Was denken Sie davon bzw. wie würden Sie eine solche Leistung kalkulieren?

Lieber Mitstreiter am Bau,

Sie sollten sich vielleicht doch erst einmal klar werden, was Sie denn nun zu tun haben bzw. welchen Erfolg Sie schulden. In Ihrer letzten Antwort stehen dicht untereinander "ich übernehme keine bauleitende Funktion" und dann "Jedoch muß ich feststellen, daß die gewünschte Tätigkeit eigentlich der Bauüberwachung entspricht".

Das klingt so, als wäre der Bauherr sich selbst nicht ganz im klaren darüber, was denn nun eigentlich eine Bauleitung nach HOAI für den Bauherrn und was eine Bauleitung eines ausführenden Unternehmens voneinander unterscheidet.

Die in Ihrer ursprünglichen Anfrage genannte "Überwachung des Bauvorhabens auf Mängelfreiheit" ist ein wesentlicher Teil der Lph. 8 in Teil II HOAI bzw. des § 57 in Teil VII HOAI, und zwar als Teil der Grundleistung "Überwachen der Ausführung des Objekts auf Übereinstimmung mit den zur Ausführung genehmigten Unterlagen, dem Bauvertrag sowie den allgemein anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen Vorschriften".

Bei einem Generalunternehmer entfallen die (ebenfalls zur Bauüberwachung nach HOAI gehörernden) Koordinationsaufgaben innerhalb der Gewerke durch den HOAI-Bauleiter (nicht aber die Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoorination, die sollte in jedem Fall extern abgedeckt sein) und in Ihrem Fall vielleicht auch Aufmasse und Rechnungsprüfungen etc.

Mein Vorschlag: schließen Sie einen Werkvertrag über Teile der Bauüberwachung nach HOAI ab, in dem Sie spezifizieren, was und vor allem, was explizit NICHT zu Ihren Aufgaben gehört! Bei letztgenannten Themen vereinbaren Sie mit dem Bauherren schriftlich, wer diese Leistung erbringt, damit Sie bei der Bauabwicklung auch einen Ansprechpartner haben, an den Sie sich wenden können, wenn eine dieser Leistungen nicht ordnungsgemäß erbracht wird.

Als Honorarbasis gibt es m.E. verschiedene Möglichkeiten:
- teilweise Prozentpunkte der Grundleistungen nach Lph. 8 Teil II bzw. ein prozentualer Anteil an den Vonhundertsätzen des § 57, Abrechnung auf Basis der Kostenfeststellung
- dto. mit Abrechnung auf Basis der Kostenberechnung pauschaliert (d.h. einem Pauschalhonorar auf Basis der derzeit bekannten anrechenbaren Kosten des Objekts)
- eine Vergütung als Pauschalhonorar auf der Basis einer Aufwandskalkulation (mit Vereinbarung der durchschnittlichen Anzahl Baustellenbesuche je Monat und/oder deren Dauer), wobei Sie hierbei die voraussichtliche und die maximale Bauzeit fixieren sollten und z.B. Monatssätze für die Zeiten danach gleich jetzt vereinbaren sollten (in Analogie zu § 57 Abs. 2 Satz 2)

Was der TÜV anbietet, kann m.E. nur ein Dienstleistungsvertrag sein, bei dem nach bestem Wissen und Gewissen das, was an 4 Terminen gesehen wird, aufgelistet wird. Das ist ja in der Regel auch ausreichend, da eine werkvertraglich geschuldete Mängelfreiheit durch eine HOAI-Bauleitung erbracht wird. Oder es handelt sich um eine Begutachtung auf offensichtliche Mängel bei einem Schlüsselfertighaus ohne HOAI-Bauleitung. Versteckte Mängel, die nur bei einer kontinuierlichen Überwachung festgestellt werden können (oder sich eben erst im Laufe der Zeit zeigen), kann so eine Begehung ja gar nicht zu Tage fördern, deshalb, denke ich auch, wird der TÜV hierfür auch keine Haftung übernehmen.

Sollte Ihr Bauherr allerdings derartige Begehungen wünschen, dann können Sie ihm das sicherlich auch anbieten, allerdings dann auf Dienstvertragsbasis, d.h. Sie listen auf, was nach Ihrer Ansicht nicht richtig gebaut wurde und fertig. Was Sie nicht sehen konnten, dafür wären Sie dann auch nicht zuständig. Ob der Bauherr das aber wirklich will?

Im Prinzip gilt: schulden Sie Dienste, dann schließen Sie einen Dienstleistungsvertrag ab und übernehmen nur die Haftung für die ordnungsgemäße Erbringung Ihrer Dienste, nicht aber für einen Erfolg (nämlich die Mängelfreiheit eines Bauwerks). Schulden Sie einen Erfolg, schließen Sie einen Werkvertrag ab, in dem nicht abschließend aufgezählt ist, was zu Ihren Aufgaben alles gehört, und kalkulieren bei einer Pauschalierung Zeiten für Unvorhergesehenes mit ein, d.h. Sie planen dieses Unvorhergesehene von vornherein. Dann sind Sie auf der sicheren Seite. Probieren Sie doch mal die og. Honorarregelungen aus und schauen Sie, was für Beträge dabei heraus kommen. Dann sehen Sie ja, was für eine Aufwand hinter der Aufgabe steht, die Bauherrenwünshe auch wirklich zu erfüllen...

Ich habe schon eher den Eindruck, dass Ihr Bauherr eigentlich eine Haftung von Ihnen möchte. Lassen Sie doch Ihren Vertragsentwurf über Ihren Versicherungsmakler von Ihrer Haftpflichversicherung prüfen, das gehört zu deren Geschäft, und sich die Haftungsrisiken und ihre (versicherungstechnische) Abfangung anbieten!

Viel Erfolg!

Friedhelm Doell
Beratender Ingeniwur
www.doellconsult.de

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Vielen Dank Herr Doell,

Ihre Ausführungen sind sehr hilfreich. Hätte ich mal länger darüber nachgedacht, häte ich auch selbst darauf kommen müssen. Ich saß wohl auf meiner Leitung ;-)

Der genaue Leistungsumfang ist mir noch nicht bekannt, da ein Gespräch mit meinem AG noch aussteht.
Ich informiere mich nur vorab eventuelle Risiken.
In dem bevorstehenden Gespräch werde ich meinem AG die verschiedenen Möglichkeiten einer Beauftragung schildern.

Die wenigsten Bauherren kennen den Unterschied zwischen Werk-und Dienstvertrag. Ich denke, der Bauherr möchte Jemanden an seiner Seite, der ihn auf Mängel hinweist, die ansonsten verschwiegen oder nicht erkannt werden.

Da wahrscheinlich das Honorar nicht zu Hoch ausfallen soll, habe ich kein Interesse einen Werkvertrag anzubieten. Das Honorar regelt den Leistungsumfang ;-) und auch die Haftung.

Hallo, liebe Kollegen,

vielleicht kann ich noch folgendes erhellend beitragen, da auch wir gelegentlich derartige Anfragen haben:

Der TÜV bietet, soviel ich weiß, seine Dienstleistung nicht Bauherren, sondern dem Bauträger/GU an. Der Bauträger bezahlt dem TÜV das Geld, kann sich die Plakette auf seine Angebote kleben, und wird 4 mal 'öffentlichkeitswirksam' kontrolliert. Ob der Bauträger gefundene Mängel dann auch beseitigt, kontrolliert der TÜV dabei nicht (nur gegen extra-Geld). Der Bauherr hat keinen Anspruch auf den TÜV-Prüfbericht und schon gar keinen Anspruch auf Mängelbeseitigung.

Da auch wir manchmal gefragt werden: "können Sie uns die Baubegleitung anbieten, um unseren Bauträger zu kontrollieren und erhalten wir dann von Ihnen auch ein TÜV-Zertifikat?" - halte ich es für wichtig, den o.g. Zusammenhang darzustellen.

Siehe auch:
http://www.de.tuv.com/de/produkte_und_leistungen/industrie_service/bautechnik/neubau/tuev_am_bau.html
http://www.de.tuv.com/web/media_get.php?mediaid=2357&fileid=1409

Wir bieten Baubegleitung ausschließlich als Dienstleistung an und rechnen ein Zeithonorar ab. Eine Garantie für Mangelfreiheit schließen wir explizit aus. Die Kosten lassen sich vorher grob schätzen, aber es führt für den Bauherrn zu Mehrkosten, wenn z.B. umfangreicher Mängel-Schriftverkehr nötig ist. Machen Sie Ihrem Bauherrn deutlich, daß es nur mit einer dem tatsächlichen Aufwand entsprechenden Honorierung möglich ist, Baumängel allein im Interesse des Bauherrn zu entdecken und vor allem zu verfolgen. Das 'Verfolgen' ist nämlich genau das, was der TÜV nicht anbietet!

Dafür bekommt der Bauherr auch eine ehrliche, neutrale Beratung, die - wie ich meine - durchaus ihr Geld mehr als wert ist.

Viele Grüße aus Hamburg,
R. Kürbitz