Hier im Forum sind sicher viele Architekten unterwegs, die mir mal erklären können, womit die Honorarsätze der HOAI zu rechtfertigen sind.

Ich bin Bauherr und plane eine Immobilie mit einem Herstellungswert von ca. 2 Mio. Euro. (ohne Grundstück). Es wird ein Hanghaus mit sicher gehobenen Anforderungen und Ausstattung. Laut Objektliste (§12) gehört das wohl zu Zone IV, laut §11 aber eher zu Zone V. Welche gilt nun, und nach welchen Kriterien werden die „von/bis“ Einstufungen vorgenommen?

Was mich aber noch mehr interessiert, womit ein Honorar von rund 220.000 Euro gerechtfertigt wird? Ich war selbst Mitinhaber eines Dienstleistungsunternehmens mit 500 Mitarbeitern (überwiegend Ingenieuren) und bei uns hat ein MA einen Rohertrag von 100.000 Euro pro Jahr erwirtschaftet. Das würde bedeuten, dass sich der Architekt über 2 Jahre, an 220 Arbeitstagen pro Jahr für 8 Stunden am Tag AUSSCHLIEßLICH mit meinem Objekt beschäftigen müsste. Das halte ich doch für sehr abwegig. Ich will den Architekten ja nicht ihr wohl verdientes Honorar absprechen, aber das erinnert mich doch sehr an die völlig irrsinnige Honorartabelle der Notare, die für Immobilienkaufverträge auch nach dem Wert abrechnen, obwohl der Aufwand für eine 100.000 Euro Immobilie der gleiche ist, wie bei einer Immobilie für 1.000.000 Euro.

Es dürfen mir auch gerne Bauherren von ihren Erfahrungen im Umgang / Argumentation mit den Architekten in Anwendung der HOAI berichten

Guten Tag, lazyrudi,

uns Planern wäre es oft nur zu recht, wir bekämen alle unsere Leistungen nach Zeithonorar bezahlt, zu angemessenen Stundensätzen selbstverständlich. Dann würden wir an jeder Stunde etwas verdienen (ob die Leistung nun selbst oder durch eine/n Mitarbeiter/in erbracht wird).

Leider ist die Welt nicht so. Da würde an den Stundensätzen herumgemäkelt oder Leistungen nicht anerkannt etc. Kennt jeder, der schon mal Zusatzleistungen nach Zeitaufwand abgerechnet hat. Bei einer derartigen Honorarberechnung für das Gesamtprojekt wären die Unsicherheiten noch größer, ob man denn auch zu seinem Geld kommt. Bei der Prüfung der Schlussrechnung müsste auch der Auftraggeber und im Falle eines Streites auch ein Richter oder Sachverständiger bei jeder aufgeschriebenen Stunde versuchen nachzuvollziehen, ob diese denn nun für das Projekt erforderlich war oder nicht. Eine Sysiphusarbeit! Und vorprogrammierter Streit!

Zur Vereinfachung hat der Gesetzgeber die HOAI eingeführt. Grundlage ist übrigens das Gesetz zur Begrenzung der Miethöhe, d.h. ein Schutz der Bauherren vor zu hohen Architektenhonoraren. Denn wenn Planer in allen Fällen nach tatsächlichem Aufwand abrechnen würden, wären die Honorare sicherlich oft höher als nach HOAI berechnet. Weiterhin ist die HOAI gem. quasi-amtlicher Begründung eine Mischkalkulation. Mal legt man drauf, mal bleibt was übrig.

Die HOAI dient also wesentlich der Vereinfachung der Honorarberechnung, obwohl sie immer noch für viele Menschen kompliziert genug bleibt.

Wieviel Aufwand in der Bearbeitung Ihres Projektes bis zur Gewährleistungsabnahme tatsächlich stecken wird, wird von vielen Randbedingungen abhängen, die jetzt noch keiner abschätzen kann.

Bei dem von Ihnen genannten Umsatz pro Mitarbeiter kommen ca. 100.000 € / 2.000 h = 50 € pro Stunde raus. Haben Sie einmal in letzter Zeit Ihr Auto reparieren lassen? Oder Ihre Waschmachine? Oder gar einen Rechtsanwalt bemüht, der nach Stunden abgerechnet hat? Woher kommt das wohl, dass andere Dienstleistungen ganz andere Stundensätze kosten, die teiweise ein vielfaches der Stundensätze nach HOAI betragen? Und dabei ist ein Anwalt z.B. nach Dienstvertragsrecht bezahlt, d.h. er schuldet Dienste, aber keinen Erfolg, aber der Planer nach HOAI arbeitet nach Werksvertragsrecht, d.h. er schuldet einen Erfolg (Genehmigung, mängelfreier Bau etc.)!

Darüber hinaus erwarten Sie von Ihrem Planer Kreativität, die eigentlich nicht mit Geld zu bezahlen ist, er soll selbstverständlich Fachleute aller denkbaren Couleur hinzuziehen und sich mit ihnen abstimmen, ein solches Prestigeobjekt natürlich auch mit der Kompetenz und Qualität aller Seniorpartner versehen und und und...

Wenn Sie mal von einem angemessenen Honorarsatz und einer angemessenen Zahl Mitarbeiter ausgehen, werden Sie sich wundern, wann der Planer eigentlich aufhören müsste für Sie zu arbeiten, wenn das Honorar nach Zeitaufwand * Stundensatz verbraucht ist. Da Sie das aber nicht wollen und der Planer das nicht darf, wird weitergearbeitet, bis der Erfolg da ist. Das ist Ihr gutes Recht.

Und wenn alle im Planungsbüro richtig gut und effektiv gearbeitet haben, dann soll auch ein ordentlicher Gewinn übrigbleiben. Checken Sie doch mal die Jahresergebnisse großer und guter Autohersteller - wenn die keinen Gewinn machen würden, würden längst nicht so viele Leute deren Autos kaufen. Da weiss man nämlich, dass die auch noch Geldreserven haben, um einmal etwas nachzubessern oder um die Weiterentwicklung voranzutreiben. Damit auch die Autos von morgen noch den Qualitätsforderungen der Kunden genügen. Das nennt man Image.

Ein paar Leitsätze aus Erfahrung zum Schluss:

1. Qualität war noch nie billig.
2. Wer billig plant, baut teuer.
3. Wer billig baut, betreibt teuer.

Die Frima Bang & Olufsen, die gehobenes Hifi-Equipment herstellt, hatte einmal vor Jahren einen guten Slogan, der sich mühelos sinngemäß auf Häuser und andere Qualitätsprodukte übertragen lässt: "Den Preis für eine gute Anlage hören Sie nur einmal, den für eine schlechte jeden Tag!"

In der Hoffnung, dass Sie wirklich gute Planer für Ihr Vorhaben gewinnen (im Leistungs-, nicht im Preiswettbewerb!) und dass Sie hinterher sehr zufrieden sind mit Ihrem Haus und damit mit der Arbeit Ihrer Planer, verbleibe ich

mit herzlichen Grüßen
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Werter lazyrudi,

ich kann mich den Argumenten von Herrn Doell nur vollständig anschließen. Ich möchte ein paar vielleicht für Sie praxisrelevante Aspekte hinzufügen.

Eine wirklich gute Planung für genau Ihr Bauvorhaben, genau an dem Ort, an dem Sie genau Ihre Vorstellungen, Ihre Träume, in die Realität umsetzen wollen, erfordert in der Tat einen Einsatz an Kreativität, Durchsetzungsvermögen, Erfahrung, Beharrlichkeit, technischem Wissen, für den das genannte Honorar schlicht und einfach angemessen ist.

Dies gilt ja insbesondere in den Honorarzonen IV und V; Sie erwarten ja - zu Recht - die Erfüllung sehr hoher (§11 HOAI) Ansprüche. Nun mag man denken, die Entlohnung des kreativen Teils der Architektenleistung ('eine geniale Idee haben' würde unangemessen mit steigender Bausumme steigen (wie in Ihrem Notarbeispiel). Man kann evtl. darüber streiten, ob eine geniale Idee in Honorarzone III weniger wert ist als für ein Vorhaben in Honorarzone V. Der kreative Teil ist jedoch nur ein - durchaus sehr wichtiger - Teil der Architektenarbeit. Ein guter Architekt prüft und bewerter immer schon am Anfang, beim ersten Entwurf, ob die geniale Idee überhaupt im Rahmen aller gegebenen Parameter (Baurecht, Budget, Grundstück etc.) realisierbar ist. Er plant dementsprechend; konservativ oder auch mutig, aber immer im Wissen um die Realität des Lebens.

Und je höher die Ansprüche sind, desto komplexer sind die Dinge, die zu beachten sind, um diesen im fertigen Bauwerk bis ins letzte Detail gerecht zu werden. Ein Beispiel: Bei einem 'normalen' Badezimmer in einem ganz normalen Wohnhaus der Honorarzone III könnte es möglicherweise genügen, dieses im Maßstab 1:50 in einem Werkplan mit den Sanitärgegenständen darzustellen. Bei gehobenen Ansprüchen möchte man natürlich, daß die wertvollere Armatur, das schöne Bidet usw. nicht gerade knapp, aber störend wahrnehmbar neben der Mitte der Fliesenfugen angebracht wird, sondern daß alles in einen angenehmen Gesamtbild aus Fliesen und Sanitärgegenständen zusammenpasst. Es wird also zusätzlich ein detaillierter Fliesenplan mit allen Innenwandansichten erstellt. In der Ausschreibung für die Fliesenarbeiten wird darauf hingewiesen. Bei der Bauleitung muß darauf geachtet werden, daß die Handwerker, das Bidet nicht nur auf 2 cm genau, sondern auf 5 mm genau positionieren. Das Risiko, daß Handwerkerarbeiten nicht genau zusammenpassen, um das gewünschte Ergebnis zu erhalten, steigt, erfordert also mehr Aufwand in der Kontrolle.

Es ist einfach so, daß überdurchschnittliche Ansprüche nur durch eine entsprechende Intensität und Qualität in der Planung und Bauüberwachung überhaupt möglich werden. Zumal heutzutage die allermeisten Bauprodukte sogenannte 'Standardprodukte' sind; was in diesem Fall sehr häufig mit Durchschnitt, also 'Mittelmaß', gleichzusetzen ist. (Manchmal gilt dies auch für die ausführenden Personen.) Und es erfordert individuelle Planung, mit diesen verfügbaren Mitteln ein überdurchschnittliches Ergebnis zu erzielen.

Genau diese Tatsache spiegelt sich in dem von Ihnen genannten Honorar wider. Ein guter Architekt wird einen Auftrag wie den Ihren auch nicht annehmen, um reich zu werden. Er wird ihn annehmen, um sich mit seiner Kreativität und seinem Wissen der Herausforderung zu stellen, Ihre Ansprüche zu erfüllen. Unsere Honorarordnung ermöglicht es, diesen Auftrag zu angemessenen Konditionen - mit fairem Gewinn - anzunehmen. (Natürlich gibt es auch schwarze Schafe; ich hoffe, Sie geraten an keins.)

Und zu guter Letzt haftet der Architekt auch für Planungsfehler für die kompletten 2 Mio. Baukosten und hat (hoffentlich) eine mit dazu passender Deckungssumme ausgestattete Berufshaftpflichtversicherung.

Ich wünsche Ihnen, daß Sie einen guten, passenden Architekten für Ihr Vorhaben gewinnen (wir stehen gerne bundesweit zur Verfügung, dies nur nebenbei) und daß Sie Ihre Träume realisieren können.

Viele Grüße,
R. Kürbitz
mail@heyroth-kuerbitz.de

Laut statistischem Bundesamt und eigener Erfahrung sind es rund 213 Arbeitstage im Jahr, multipliziert mit 8 Stunden, ergibt etwa 1700 Arbeitsstunden, oder 58 Euro Stundensatz. Wenn ich eine grobe Mischkalkulation der HOAI-Zeithonorare (und ich gehe mal davon aus, dass dort die Versicherungen und sonstige Aufwendungen berücksichtigt sind und Nebenkosten gehen ja auch noch mal separat) von 31 Euro für technische Zeichner und 82 Euro für die Picassos ansetze, sind die 58 Euro aus meiner Sicht gar nicht so verkehrt. Bleibt also weiter die Frage wie viel Zeit investiert ein Architekt und seine Mitarbeiter in so ein Projekt. Sind es wirklich 3.800 Stunden, sprich 2,2 Jahre?!? Hand aufs Herz, dass glauben Sie doch selber nicht, oder? So lange dauert doch das ganze Projekt nicht und außer auf meiner Baustelle tanzt der Architekt doch noch auf mehreren Hochzeiten.

Vielleicht gehe ich ja auch von völlig falschen Rahmenbedingungen aus. 2 Mio. Euro ist meine geplante, gesamte Investitionssumme. Davon kann ich ja erst einmal 400.000 Euro für unseren Herrn Steinbrück abziehen. Dann noch 300.000 Euro (150 Euro mal 2.000m²) für die Außenanlagen, minus der Honorare für alle Ingenieurleistungen, die ja nicht doppelt berechnet werden können, minus der gar nicht bzw. nur teilweise anrechenbaren Kosten. Bleiben vielleicht „nur“ noch anrechenbare Kosten von 1 Mio., was die Honorarforderungen gleich auf ein akzeptableres, nachvollziehbares Niveau drücken würde.

Wo liegen denn aus Ihrer Erfahrung, bei einer Gesamtinvestition von 2 Mio. Euro, die anrechenbaren Kosten, die man für die Vergütung der Architekten und Statiker zugrundelegen kann?

Wie mir scheint, bin ich wohl mal wieder etwas naiv an die Aufgabe herangegangen. Befasse mich seit genau 3 Wochen mit dem Thema Neubau und meine Euphorie hat in den letzten Tagen doch schwer gelitten. Habe mit dem von uns geplanten Architekten bislang noch nicht über das Thema Kosten/Nebenkosten gesprochen, aber wenn ich mir die HOAI ansehe, stelle ich fest, dass zum Bauen eines Architektenhauses eigentlich nicht mehr viel Geld übrig bleibt, oder ich ordentlich nachlegen muss. Eigentlich bin ich mehr oder weniger zufällig an das Grundstück gekommen (traumhafte Südhanglage, 2.700 qm) und nach einem Blick auf mein Sparbuch, dachte ich da ein nettes Häuschen für etwa 2 Mio. hinstellen zu können. Da meine Bekannten bislang immer eher im sechsstelligen Bereich, ohne Architekten gebaut haben (Huff, Schwörer, Weber und Co.), dachte ich damit eigentlich auskommen zu müssen. Auch wenn ich in den handelsüblichen Zeitschriften z.B. „Häuser“ die Bungalows sehe, die dort für weit unter einer Mio. gebaut wurden, frage ich mich warum mich die Nebenkosten so auffressen, dass ich im Endeffekt nur ein Haus von der Stange finanziert bekomme? Was mache ich hier falsch, oder wo liegen meine Gedankenfehler? Wäre ja eigentlich schade für Ihre Zunft, wenn ich ein ALDI / IKEA Haus bauen müsste.

Werter lazyrudi,

mit Ihrem zweitem Beitrag liegen Sie garnicht so falsch. Das Architektenhonorar richtet sich tatsächlich nach den sogenannten 'anrechenbaren Kosten', die nicht gleich den 'gesamten Herstellkosten' sind:
- excl. MwSt
- excl. Honorare
- excl. die Baukosten für das, was der Architekt nicht plant bzw. überwacht (Außenanlagen, Gebühren, Hausanschluß etc.),

so daß Sie in Ihrem Fall wohl wirklich eher auf 1,0 - 1,2 Mio. anrechenbare Baukosten (siehe hierzu übrigens HOAI §10) kommen und auf ein entsprechend niedrigeres Honorar von z.B. 113.000 Euro bei 1,0 Mio in Honorarzone IV Höchstsatz. Der Mindestsatz in Honorarzone III beträgt übrigens 72% davon.

Ihre überschlägige Berechnung kann ich vom Prinzip her nachvollziehen. Allerdings halte ich Ihren Mittelstundensatz für ein bisschen zu niedrig angesetzt, da bei Ihrem Vorhaben das Verhältnis Bauzeicher zu angest. Architekt zu Büroinhaber deutlich nach oben tendieren dürfte (was ja durch die Honorarzone abgebildet wird; siehe oben).

Es bleibt jedoch immer noch eine Arbeitszeit von etwa einem Mannjahr; aber glauben Sie mir, diese Zeit fällt tatsächlich an, wenn Sie ein tolles Ergebnis anstreben.

Und bitte verstehen Sie mich nicht falsch: ich möchte nicht larmoyant für das ach so hart verdiente Honorar werben, sondern Ihnen nur einen kleinen Blick hinter die Kulissen geben.

Ich halte es nämlich im Übrigen für selbstverständlich, daß sich gute Planung - also auch die Kosten für einen guten Architekten - selbst finanziert. Sie erhalten die objektiv höchstmögliche Planungsqualität, Sie bekommen deutlich mehr Seelenruhe während der Bauzeit, und Sie haben die Sicherheit, daß der Architekt ausschließlich in Ihrem Interesse handelt (und nicht für einen Bauträger oder einen Generalübernehmer, der immer nach Vertragsabschluß versucht ist, seinen Gewinnanteil in die Höhe zu treiben). Und die unabhängige Bauleitung verhindert möglichweise erst Jahre später zutage tretende Bauschäden schon im Ansatz.

Unabhängige Untersuchungen an zwei Mal demselben Bauvorhaben haben überigens bewiesen, daß eine von einem unabhängigen Architekten durchgeführte Einzelvergabe in den Gesamtbaukosten der Gewerke etwa 10% günstiger ist als bei Beauftragung eines Generalübernehmers, der Planung und Ausführung 'aus einer Hand' anbietet.

Mit einem Architekten haben Sie die Garantie, daß die anrechenbaren Baukosten (also bei Ihnen die 1 Mio) bestmöglich und optimalst in Ihrem Sinne investiert werden.

Was Ihr Vorhaben angeht, wäre mein Rat, Ihren angedachten Architekten einmal um eine unverbindliche Grobbudgetierung zu bitten. Wir machen dies immer schon im Rahmen unseren Angebots, so daß unser Kunde sehen kann, wie sich sein Gesamtbudget auf Planung, Ausführung, Gebühren, MwSt. usw. verteilt. In diesem Rahmen ist es auch möglich, anhand von Kennzahlen überschlägig zu überprüfen, ob z.B. Ihre geplante Hausgröße zu Ihrem Budget passt. So bekommen Sie eine erste informierte Einschätzung, ob Sie 'nachlegen' müssen oder nicht.

So weit zunächst aus Hamburg,
mit vielen Grüßen,
R. Kürbitz
mail@heyroth-kuerbitz.de

Hallo Herr Kübritz,

erst einmal herzlichen Dank für Ihre schnellen und ausführlichen Erklärungen. Wie gesagt, ich bin Laie und versuche mich nur auf das noch ausstehende Gespräch mit den Architekten vorzubereiten. Von daher bin ich für jede Info dankbar, die mir hilft u.a. die HOAI nachvollziehen zu können. Mittlerweile habe ich den Sinn und die Vorteile der HOAI verstanden und werde sie als Grundlage für die Honorarfindung auf alle Fälle berücksichtigen. Wie gesagt, ich bin auch gerne bereit für eine gute Leistung ein angemessenes Honorar zu zahlen und für kreative Entwürfe auch einen gewissen Picasso-Zuschlag zu zahlen, aber 220.000 Euro hielt ich für völlig überzogen.

Allerdings ist mir noch nicht so ganz klar, nach welchen Kriterien die Zonenzuordnung geschieht und wann nach §11 bzw. wann nach §12 abrechnet wird. Zudem beginnen die Honorartafeln erst bei §16, wo sind die für §11 und §12?? Die Objektliste (§12) ist ja schon relativ detailliert und eindeutig. Die „Honorarzonen für die Leistungen bei Gebäuden (§11)“ ist allerdings sehr schwammig formuliert: „durchschnittliche oder überdurchschnittliche Anforderungen“. Was für den einen noch durchschnittlich ist, kann für den anderen schon exorbitant sein, alles eine Frage des Standpunktes. Und was soll das „von/bis“, wenn schon die Honorarzonenzuordnung so schwierig ist?

Letzte Frage für heute: welche Nebenkosten sind bei meinem Bauvorhaben realistisch? 6% erscheinen mir auch sehr hoch, denn die Nebenkosten dürften kaum linear mit den Herstellungskosten steigen.

Gruß aus dem anderen Ende der Republik