Unter der Bauleitung des Architekten, welcher sowohl für die Ausschreibung, Vergabe usw. der einzelnen Gewerke verantwortlich war sind mehrere Reihenhäuser auf real geteilten Grundstücken entstanden. Die Bauherren hatten blos die Bauverträge mit den Handwerkern und den HOAI-Vertrag mit dem Architekten zu unterschreiben und nach dessen Freigabe die einzelnen Handwerkerrechnungen zu bezahlen. Gemäß den vom Architekten beim Bauamt eingereichten Baugesuchen hatten die Aussenwände (Gebäudetrennwände), LBO - AVO (BW) konform, Brandwände F90 A/B zu sein.
Leider sind diese Gebäudetrennwände jedoch nicht bis unter die Dachhaut geführt worden, sondern enden ca 8 cm unter den Dachziegeln, auch sind die Brandwände mittels DWD-Verschalungen und Lattungen überbrückt worden, und die Firstpette durchdringt diese Brandwände beidseitig, ragt sogar 1-2 cm in die Gebüdedehnungsfugen hinaus.

Sowohl unter schallschutztechnischem Aspekt, als auch brandschutzmässig sehr fragwürde Ausführung der Dachflächenverschalung.

Der Architekt nahm die einzelnen Gewerke mängelfrei ab.

Jahre später, jedoch noch innerhalb der Gewährleistungsfrist, wird der Baumangel durch einen Bauherren zufällig festgestellt, und an den bauleitenden Architekten weitergeleitet.

Dieser lässt daraufhin den Zimmerer kommen, welcher mittels eines Kettensägeschnittes mitten durch die Gebäudedehnfuge die überbrückende Dachflächenverschalung und Lattungen trennt (ca 1cm) .

Auf die erneute Bemängelung reagiert der Architekt gar nicht und der Zimmerer verweist auf die Pläne des Architekten und behauptet seine Arbeit sei nun mängelfrei, da der Architekt diese Nachbesserung nicht bemängelt hat.


Frage :

Inwiefern ist der bauleitende Architekt für diese Baumängel verantwortlich, ( die Baupläne hat er erstellt, die Handwerker hat er ausgesucht, die Bauleitung hat er geführt, die Zahlungsfreigaben hat ebenso er gemacht ) ?


Die vertraglich vereinbarte 5. jährige Gewährleistungsfrist gegenüber dem Architekten, Zimmerer und Rohbauer endet zum Jahresende.

Mangels technischer Ausbildung kann ich nur laienhaft werten, daß hier tatsächlich gravierende Mängel vorliegen können. Dann ist die Verantwortlichkeit des planenden und bauüberwachenden Architekten ziemlich offenkundig. Haben die beteiligten Firmen exakt nach Planung gebaut, befreit dies sie zwar nicht von der eigenen Verantwortlichkeit und der Pflicht zur Beseitigung der Mängel (ich gehe davon aus, daß die Defizite der Planung für die Fachfirmen erkennbar wareb). Aber: der mangelhaft planende Architekt ist Erfüllungsgehilfe des Bauherrn gegenüber dem ausführenden Firmen, der Bauherr muß sich deshalb Fehler der Planung anspruchsmindernd anrechnen lassen. Das kann zu einem Anspruch der Baufirmen gegen den Bauherrn auf Kostenzuschuß zu den Mangelbeseitigungskosten führen bzw zur Reduzierung des Schadensersatzanspruchs der Baunherrn wg. "Mitverschulden".
Ansprüche gegen die Firmen verjähren idR nach fünf Jahren. Ist die VOB/B wirksam (!) vereinbart, führt die Mängelrüge zu einer Verlängerung (2 Jahre ab erstmaliger Rüge). Dies gilt aber nicht gegenüber dem Architekten. Bei ihm wird allerdings die Verjährung dann hinausgeschoben, wenn er nicht auch auf seine eigenen Fehler hinweist, denn er schuldet dem Bauherrn eine objektive und umfassende Aufklärung der Ursachen, auch sich selbst gegenüber!!!! (Grundsätze der sog. "Sekundärhaftung" => Verjährung tritt nicht ein).
Alles nicht so einfach zu überblicken, deshalb geht man idR lieber auf Nr. sicher und leitet eine die Verjährung hemmende Maßnahme ALLEN gegenüber ein, zB ein gerichtlicher Antrag auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens.
Ebenfalls wichtig: sicherstellen, daß die Haftpflicht des Architekten informiert wird, damit kein Versicherungsschutz entfällt.
Zusammenfassung: Ein Fall, der nicht ohne spezialisierten Anwalt behandelt werden sollte. Hier kann ein kleiner Schritt daneben schnell sehr teuer werden.

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Dr. R. Althoff, FA Bau- und ArchitektenR, FA VerwR, Spezialist für die HOAI
www.Bau-und-Immobilie.de - Dresden.Erfurt.Dortmund.Berlin
- gem. d. Nutzungsbed. ist dies eine unverbindl. Meinung, keine Rechtsberatung -

Bei den von Ihnen bezeichneten Brandwänden handelt es sich um Gebäudetrennwände zwischen Reihenhäusern. Also handelt es sich um die den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechende Ausführung der Gebäudetrennwand hinsichtlich Schall- und Brandschutz. Ich nehme mal an, dass in den Reihenhäusern die Dachschrägen innen keine sichtbaren Holzbauteile des Daches (Pfetten, Sparren, Lattung, Konterlattung) haben, d.h. die Innenflächen wurden mit Trockenbauplatten beplankt. In der Regel erreichen diese einen Feuerwiderstand von 30 Minuten (F 30) und das ist für ein normales Reihenhaus (Einfamilienhaus) völlig ausreichend. Hier besteht jedoch die Möglichkeit, das Amt für vorbeugenden Brandschutz nach den geforderten Auflagen zu befragen und den Soll-Ist-Zustand zu vergleichen. Gegen Funkenflug von außen schützt die harte Bedachung, die Dachhaut. Wenn es sich jedoch um eine Brandwand im Sinne der LBO handeln soll (Bei Gebäudeklassen 5 und Sonderbauten), dann müßte die Brandwand rund 50 cm über der Dachhaut überstehen. In meiner Praxis habe ich noch keine Reihenhausanlage mit derartigen Brandwänden gesehen.

Scheiden also erhöhte Anforderungen an den baulichen Brandschutz aus, bliebe die Frage nach der Einhaltung des Schallschutzes gegenüber dem Nachbarhaus. Ob hier durch die Ausführung des Daches ein gewährleistungspflichtiger Mangel vorliegt, muss von Ihnen bewiesen werden, da Sie das Haus dem Architekten und den Firmen rechtsverbindlich abgenommen haben ( Zahlungen und Nutzung). Im Bereich des Dachstuhles kann es zu Schallbrücken kommen, allerdings entstehend die meisten Probleme bei Reihenhäusern hinsichtlich Schallübertragung in der oft gemeinsamen Bodenplatte, Mörtellunkern zwischen den beiden Trennwänden und unfachgerechter Befestigung von Bauteilen an den Kommunwänden (Treppen ). Wie gesagt, Sie müssen schlüssig beweisen, dass ein gewährleistungsrelevanter Mangel vorliegt; hier helfen Ihnen sicher regional ansässige Sachverständige für den baulichen Schallschutz; Adressen erfahren Sie bei der IHK.

Beste Grüße
C.Zeh


[Edited by C.Zeh on 05.10.2008 at 18:42 Uhr]

Danke Herr Althoff für Ihren Beitrag der mir insofern geholfen hat die Komplexität der Rechtslage zumindest annährend zu verstehen, werde Ihrem Rat folgen und einen ansässigen Fachanwalt für Baurecht aufsuchen.

Mein Dank geht ebenso an Frau Zeh für Ihre detailierte Antwort.
Das Dachgeschoss ist insofern offen, dh. es wurden seitens der Handwerker lediglich eine Dampfsperre angebracht. Die Firstpfette ist sehr gut sichtbar . Das Dachgeschoss war lediglich "zum Ausbau vorbereitet" , der Ausbau sollte in Eigenleistung erfolgen...

Hatte bereits beim Bauamt nachgefragt, die Beamten dort bestätigten mir bereits die Unzulässigkeit der Überbrückung der Gebäudetrennwände mit brennbarem Baustoff , können jedoch wegen des Kentnissgabeverfahrens nicht eingreifen, die alleinige Verantwortung für die Einhaltung der LBO läge beim Bauherr, bzw. beim Bauleiter. Dieser jedoch verweigert jegliche Stellungsnahme diesbezüglich, sodass ich wohl oder übel einen Bausachverständigen beauftragen muss um dem Architekten den Baumangel zu beweisen.

Danke nochmal

[Edited by Berbie on 05.10.2008 at 21:37 Uhr]