Hallo Allerseits,

ich habe schon länger im Internet gesucht aber nicht das Richtige gefunden. Es geht um den Neubau einer Eigentumswohnung in einer Baugemeinschaft. der Ausführende Architekt überneimmt quasi alles einschließlich der Projektsteuerung. Der Architekt weigert sich einen Terminplan an den Bauherren in schriftlicher Form zu geben. Es gibt nur unverbindliche, mündliche Aussagen die ständig nicht eingehalten werden. Ein Architektenvertrag wurde bisher nicht unterzeichnet (der Architekt hatte 'noch keine Zeit' dazu). Termine zur Besprechung werden kurzfristig abgesagt und der leitende Architekt gibt telefonisch zu, über den aktuellen Stand nicht wirklich bescheid zu wissen.
Habe ich einen Anspruch auf einen Terminplan?
Was gilt, wenn kein Architektenvertrag unterschrieben wurde?
Gibt es dann Grundlagen aufgrund derer ich einen Anspruch geltend machen kann?

Vielen Dank im Voraus!

Grüße Bodo

[Edited by Mr. X on 17.10.2008 at 20:24 Uhr]

Dann lass am Besten die Finger davon !! Für das Geld, was Deine Wohnung kostet, darf man getrost verlangen, dass der Architekt Zeit und der Bauträger auch ein Interesse dran hat, dass alles glatt läuft.

Danke für den Tip. Allerdings ist die Wohnung schon im bau und daher gibt es jetzt ein paar Probleme.

Sie schreiben: Der ausführende Architekt übernimmt quasi alles einschließlich der Projektsteuerung. Heißt das, der Architekt fungiert als Bauträger ? Wer ist ihr Vertragspartner mit welchen Zahlungsraten?? Wieso ist das Gebäude schon im Bau wenn noch Planungsunterlagen nicht abgestimmt sind ?
Grundsätzlich schuldet man Ihnen ein Bauwerk, welches den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht und in Ihrem Kaufvertrag sollte auch ein Fertigstellungstermin stehen, bestenfalls noch Zwischentermine. Als erstes rate ich Ihnen dringend, Ihre Zahlungen an den Bauträger abhängig zu machen von einer vollständigen und mängelfreien Leistungserfüllung. Beziehen Sie einen externen Bauingenieur oder einen Bausachverständigen Ihres Vertrauens in Ihr Problem ein, der qualitativ und technisch den Bautenstand, das Projekt, Ihre Sonderwünsche und die Zahlungsschritte prüft. Teilen Sie dies Ihrem Vertragspartner schriftlich mit und setzen Sie ihm klare Fristen, z.B.: Vorlage der Projektunterlagen bis zum..., Klärung der Sonderwünsche bis zum... und schreiben Sie ruhig auch, dass Sie Ihre Zahlungen von dem
Ergebnissen Ihres externen Betreuers abhängig machen. Achten Sie bitte bei aller Freude auf Ihre Wohnung darauf, dass Sie mit den Zahlungen an den Bauträger nicht in die Vorleistung gehen !
Viel Erfolg
Dipl.-Ing.(FH) Corinna Zeh

Entschuldigung, wenn ich deutlich werde, aber: das wird nix mehr. Entweder der Architekt ändert sich schlagartig von heute auf morgen, oder Sie sollten die Reißleine ziehen. Es geht einfach um zu viel und die Aufgaben des A. sind einfach zu wichtig, um die derart "hängen" zu lassen. Kündigen Sie den Vertrag, aber nicht ohne vorherige Beratung, wie Sie dabei Fehler vermeiden. Und wenn Sie doch unbedingt dran festhalten wollen, dann hoffe ich, Sie haben vom Architekten den Nachweis einer bestehenden Haftpflichtversicherung. Darauf müssen Sie bestehen und, wenn der nicht kommt, schon allein deswegen kündigen.
Nehmen Sie zumindest die "Hintergrundberatung" eines einschlägig spezialisierten Anwalts in Anspruch, wenn möglich ansässig in der Nähe des Bauortes. Darauf zu verzichten wäre in einer solchen Situation mal wieder "Sparen am falschen Ort". Alles ist verhandelbar: bevor die Tätigkeit beginnt, legen Sie zunächst den Leistungsumfang des Anwalts gemeinsam fest und dann das Honorar dafür.
Ggf. überlegen Sie mit ihren Mitstreitern, wieviel % Ihres Projektetats Sie für eine eventuelle baubegleitende Rechtsberatung ausgeben möchten und fragen Sie dann den Anwalt, wieviel Leistung Sie dafür insgeamt bekommen können. Es läßt sich bereits i.d.R. mit wenig Mitteln großer Schaden verhindern.

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Dr. R. Althoff, FA Bau- und ArchitektenR, FA VerwR, Spezialist für die HOAI
www.Bau-und-Immobilie.de - Dresden.Erfurt.Dortmund.Berlin
- gem. d. Nutzungsbed. ist dies eine unverbindl. Meinung, keine Rechtsberatung -

Ein reichlich unbedachter Rat von einem FA (FACHanwalt): Ist überhaupt ein Terminplan geschuldet? Wenn Sie kündigen, weil Sie keinen Terminplan bekommen ... bekommt der Architekt vielleicht trotzdem fast das volle Honorar, ohne weiter arbeiten zu müssen.

Außerdem: Ein neuer Architekt, der sich in einem neuen Wohnhaus um nur eine Wohnung kümmern soll - wie soll das gehen?

Klar ist: Sie müssen Ihren Architekten unter Druck setzen, damit er wieder in die Spur kommt. Dokumentieren Sie den zeitlichen Verlauf der Baustelle und leiten Sie daraus die Notwendigkeit einer detaillierten Terminplanung ab. Konfrontieren Sie Ihren Architekten damit und verlangen Sie Abhilfe - die wohl am ehesten mit einem Detailterminplan möglich wäre. Das weitere Vorgehen hängt dann natürlich von der Reaktion des Architekten ab. Dabei werden Sie, wie bereits geraten wurde, FACHLICHE Unterstützung benötigen. Nehmen Sie einen Berater, von dem Sie sich in einem ersten Gespräch überzeugen können. Ist er erfahren und kompetent? Hat er schon einmal eine Baustelle aus der Nähe gesehen? Kann er einen Terminplan von einem Kuchenrezept unterscheiden? Kennt er den Unterschied zwischen einem Bauleiter und einem Projektsteuerer? - Sehen Sie es mal so: der Architekt ist auch ein Fachberater, aber mit dem sind Sie derzeit nicht zufrieden.

Viel Erfolg also bei der Suche

Miky

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Miky

Erst richtig lesen und durchdenken - dann bewerten!
Mein Rat ist alles andere als unbedacht, ganz im Gegenteil. Aus der Schilderung von Mr. X geht für den Fachmann klar hervor, daß der fehlende Terminplan noch das kleinste Problem dessen ist, was dem Bauherrn dort passiert und mit großer Wahrscheinlichkeit noch passieren wird. Nicht umsonst schreibt auch Frau Zeh ganz zu recht: "Lass die Finger davon."
Ob bereits jetzt eine Kündigung möglich ist oder die formalen Voraussetzungen noch herbeigeführt werden müssen, und wie dies richtig durchgeführt werden muß, damit nichts "unbedacht" passiert - dafür steht da extra mein Rat: nicht ohne vorherige fachkundige Beratung! Denn es kommt immer auf die genauen Umstände des Einzelfalls an. Also dann...

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Dr. R. Althoff, FA Bau- und ArchitektenR, FA VerwR, Spezialist für die HOAI
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Zitat:
"Kündigen Sie den Vertrag, aber nicht ohne vorherige Beratung, wie Sie dabei Fehler vermeiden."

Für einen Laien liesst sich das so, als sei die Kündigung schon beschlossene Sache. Nur Fachleuchte erkennen, dass zunächst geprüft werden muss, ob eine Kündigung überhaupt möglich ist. Derzeit halte ich sie jedenfalls NOCH nicht für möglich.

Der Kommentar "Lass die Finger davon." bringt auch nicht viel, wenn die Baustelle längst im Betrieb ist.

Natürlich sollte jetzt kein Architektenvertrag mehr unterschrieben werden. Aber: wenn schon ein Vertragsverhältnis besteht, und dass darf man hier wohl annehmen, ist es letztlich auch egal, ob dieser in Schriftform gegossen wurde.

Interessant wäre aber folgender Gedanke: Was glaubt denn der Architekt, an Projektsteuerungsleistungen erbringen zu können? Als Architekt ist er ohnehin schon zu recht umfangreichen Leistungen verpflichtet (ein Vertragsverhältnis vorausgesetzt). Für Projektsteuerungsleistungen, die der Archi sicher extra vergütet haben will, bleibt da praktisch kein Platz.

Bevor man mit Kündigung droht (oder diese vielleicht sogar vornimmt), sollten Sie, Mr. X, erst einmal mit den anderen Bauherren sprechen, wie die dazu stehen. Wenn Sie alle zusammen dem Archi klar machen, wo es lang geht, kann sich die Sache noch zum Guten wenden. Einen weiteren Architekten auf die Baustelle schicken, bringt nicht nur Frohsinn. Reibungsverluste sind da unausweichlich und - ich rede aus Erfahrung - wird den Terminplan noch mehr aus den Fugen bringen.

Überlegen Sie gut, wie sie vorgehen...

Miky

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Miky

Miky... hm. Vor 10 Jahren habe ich mich darauf spezialisiert, Bauträgerobjekte zu Ende zu führen, die in der Abwicklung waren. Ich mußte feststellen, daß die Probleme der Bauherren begannen mit einer unzureichenden Architektenleistung; i.d.Regel hat der Bauträger- um Geld zu sparen - nur die Phasen 1-4 vertraglich mit dem Architekten gebunden; der "geringfügige" Rest war in diesem Fällen immer Sache des Bauträgers - und in der Gewinnkalkulation ging das Architektenhonorar für Phase 5-8 in die Tasche des Bauträgers. Das heißt, das Objekt wird erstellt ohne fachliche Überwachung, ohne Kostenplanung und ohne Einarbeitung von Statik, Wärmeschutzberechnung und weiteren Planungsteilen in das Projekt. Der verbindliche Bauablaufplan, der hier (auch) nicht vorliegt, stellt dann nur - folgerichtig- Peanuts am Gesamtprojekt dar. Das letzte Objekt dieser Art liegt seit Mai 2007 auf meinem Schreibtisch; Ergebnis: unbezahlte Handwerker, Erwerber, die seit Juni 2007 !! erkannten, dass sie um ihr Geld geprellt wurden und eine Bauruine, deren Fertigstellung mehr als nur guten Willen kosten wird. In der Bearbeitung dieses Vorhabens habe ich leider erkennen müssen, das es in ganz Deutschland kein Gesetz gibt, welches Käufer und Bauherren vor betrügerischen Bauträgern schützt. Da ein wirtschaftlicher Untergang des Bauträgers für die Erwerber katastrophale finanzielle Folgen haben kann (Doppelbelastung Miete und Kredit) bin ich haargenau der Meinung wie RA Althoff - fachliche Beratung und erwägen
den Vertrag zu kündigen und kann Ihren Standpunkt leider nicht teilen. Es kann nicht sein, dass der Käufer nur die Pflicht hat, seine sauer erworbene Kohle pünktlich auf den Tisch zu blättern - hier geht es um viel mehr !!
Corinna Zeh
SV für Schäden an Gebäuden

Hallo, Frau Zeh,

im Großen und Ganzen teile ich Ihre Erfahrungen - gerade mit Bauträgern.

Sie selbst haben die Erfahrung gemacht, dass nach einer Übernahme eines laufenden Bauvorhabens noch lange nicht alles in Ordnung ist. Ein Gesamtprojekt liegt seit über einem Jahr auf Ihrem Schreibtisch, die Handwerker weigern sich, ohne Geld zu arbeiten. Als Sie das Projekt übernommen hatten, wollte Ihr Bauherr doch sicher, dass Sie den Ablauf beschleunigen und das Projekt schnell zu Ende bringen... Sie werden da nur begrenzte Möglichkeiten haben und die Verzögerungen lassen sich oft auch gar nicht vermeiden. Aber natürlich muss nicht der Bauherr dafür gerade stehen. Auch hierfür gibt es ein Gesetz: Das BGB. Da steht sehr viel drin, aber eben auch umfangreiche Regelungen zum Werkvertragsrecht und zum Schadensausgleich, wenn der Architekt seinen Vertrag nicht richtig erfüllt. Herr FA Dr. Althoff kann in diesem Punkt sicher weiterhelfen.

Aber damit bin ich wieder bei meiner ursprünglichen Frage: Was schuldet der Architekt im konkreten Fall eigentlich? Gehen wir von Ihrer Konstellation aus, dass nur die Leistungsphasen 1-4 (Planung bis einschließlich Baugenehmigung) beauftragt werden, dann schuldet der Architekt beispielsweise keinen Bauzeitenplan (Leistungsphase 8).

Zu Ihnen, Mr. X: die kontroverse Diskussion zeigt, dass wir noch viel zu wenig von Ihrem konkreten Fall wissen. Alle voranstehenden Kommentare sind irgendwie richtig - aber passen sie auch zu Ihrem Fall?

Natürlich brauchen Sie fachkundige Hilfe, falls Sie sich mit dem Werkvertragsrecht und den Besonderheiten des Bauens und Planens nicht so gut auskennen. Helfen können Rechtsanwälte und (ö.b.u.v.) Sachverständige für Architektenleistungen. Zu deren Auswahl hatte ich mich ja schon geäußert.

Noch ein grundsätzlicher Gedanke: Dieses Forum ist sehr gut für den Ideenaustausch von Fachleuten geeignet. Es ist aber nur sehr begrenzt als "Beratungsstelle für Bauherren" nutzbar. Ohne die Einzelheiten eines konkreten Falles genau zu kennen, können nur allgemeine Einschätzungen mitgeteilt, aber keine verlässlichen Ratschläge erteilt werden. In diesem Sinne verstehe ich auch den Hinweis von Dr. Althoff: kostenlose Hilfe über das Internet wird Sie nicht weiterbringen. Sie werden wohl oder übel die (kostenpflichtige) Hilfe eines Anwalts oder Sachverständigen in Anspruch nehmen müssen. Ein Anwalt ist die richtige Wahl, wenn Sie primär Ihren Architekten los werden wollen, ein Sachverständiger kann Ihnen wohl eher helfen, wenn es darum geht, die Baustelle möglichst zügig voran zu bringen.

Miky

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Miky

Hallo und guten Morgen Miky; ich gebe Ihnen recht, dass wir zu wenig über die vertraglichen Konstellationen vom Mr. X wissen. Vielleicht erfahren wir ja heute was, der Tag ist schließlich noch jung !
In dem Sinne viele Grüße
Corinna Zeh

Jetzt ist der Tag aber nicht mehr jung (und dass nicht nur, weil es eine Stunde eher dunkel war als gestern).

Mister X scheint sich in Luft aufgelöst zu haben und zur "Akte X" zu werden.

Ich finde es immer wieder interessant, wenn die Befragten mehr Fragen haben als der Fragende und am Ende ganz Viele von einer Einzelperson eine Antwort erwarten statt umgekehrt.

Aber: der Monat ist noch nicht zu Ende und die Hoffnung stirbt zuletzt.

Deshalb noch eine Frage von mir:
Ist der Architekt überhaupt in Ihrem Auftrag tätig oder im Auftrag des Bauträgers (sofern es einen gibt)?

Viele Grüße
bento

Ja ja, zu diesem Thread fällt einem so manches ein.... und Mr. X macht das einzig Richtige.

Und natürlich hat Miky völlig Recht, daß das Forum nicht geeignet ist - und auch gar nicht sein soll - , um eine sinnvolle Beratung zu komplexen Sachverhalten zu bieten.

Mr. X wird hoffentlich inzwischen bei einem guten Berater sein. Jemandem, der so professionell ist, daß er immer seine eigenen Grenzen im Blick hat: Zum Beispiel ein Bauanwalt, der weiß, daß er techn. Zusammenhänge nicht selbst beurteilen sollte und deshalb einen qualifizierten und zuverlässigen Sachverständigen hinzuzieht (und als gute Baurechtskanzlei immer mehrere zur Hand hat, die er dem Mandanten - egal ob der Mandant ein privater oder gewerblicher Bauherr, Bauunternehmer oder Archit./Ing. ist !! - empfehlen kann), oder bei einem guten Sachverständigen, der weiß, ab welchem Punkt er die juristischen Details und möglichen Handlungsalternativen doch lieber nicht selbst beurteilen sollte (und wo auch die inhaltlichen Grenzen seiner Haftpflichtversicherung erreicht sind) und deshalb seinem Auftraggeber empfiehlt, jetzt auch einen erfahrenen Bauanwalt zu konsultieren.

In diesem Sinne - allen einen konstruktiv erfolgreichen Tag, damit es mit den Baustellen voran geht!

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Dr. R. Althoff, FA Bau- und ArchitektenR, FA VerwR, Spezialist für die HOAI
www.Bau-und-Immobilie.de - Dresden.Erfurt.Dortmund.Berlin
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