Hallo,

Wir haben vor ca. 6 Monaten beschlossen ein Haus zu bauen.
Kurz darauf haben wir uns mit einem Bauträgerunternehmen in Verbindung gesetzt um unser Vorhaben zu realisieren.
Skizzen von einem Haus, das uns gefallen hat, haben wir ihm anhand eines Fertighausanbieters, der die Grundrisse online hat, mitgeteilt.
Auch von uns selbst angertigte Grundrisse mit Raumeinteilung haben wir ihm zukommen lassen.
Um diese Optik für unsere Wünsche umzusetzen, hat er uns vorgeschlagen mit einem ihm bekannten Architekten zusammen einen Termin auszumachen um weitere Details zu besprechen.
Kurz darauf sind wir auch beim Bauträger zuhause in Kontakt mit dem Architekten gekommen um die weitere Planung durchzusprechen.
Das Gespräch baute darauf auf, mit einem max. Budget von 250.000 Euro, zzgl. Nebenkosten auszukommen (ca. EG/OG/nicht beheizter Standardkeller, 180qm Wohnfläche, ohne extraorbitante Ausstattung, Maler-Bodenbelagsarbeiten in Eigenleistung).
Dieser Betrag sollte nicht überschritten werden, da wir unsere Finanzierung bereits hinter uns haben.
Einige Tage später erhielten wir auch einen auf unsere Bedürfnisse geänderte Handskizze in der die Raumeinteilung wie gewünscht verändert wurde.
Natürlich hat nicht sofort alles gepasst und wir haben noch die eine und andere Änderung gewünscht.
In einer Mail hat er uns dann mitgeteilt, dass sich die geschätzten Kosten auf ca. 440.000 Euro belaufen (ohne Nebenkosten, Erschließung, Hausanschlüsse, Gebühren, Honorare).
Daraufhin haben wir uns nochmals mit dem Bauträger in Verbindung gesetzt, der uns einen erneuten Termin vorgeschlagen hat.
Diesen haben wir dann auch wahrgenommen und nochmals darüber gesprochen, wie wir die Kosten in den Griffe bekommen.
Der Architekt wurde von uns darauf hingewiesen, dass er die Planung nur dann weiterführen solle, wenn wir die von uns gewünschte Summe annähernd einhalten können.
Zwei Wochen später trafen wir uns dann nochmals alle und wir bekamen nun eine Grobkostenaufstellung für das Objekt. (EG Wohn- und Nutzfläche EG 110qm, OG 70qm, Keller nicht ausgebaut 105qm).
Bauwerkskosten lt. DIN276 - Kostengruppe 300+400,
Wir waren dann natürlich sehr über den Preis von 402.000 Euro überrascht.
Unser Bauträger unterbreitete uns daraufhin ein Angebot über 334.000 Euro.
Soviel Geld konnten wir natürlich nicht aufbringen und haben uns gegen dieses Angebot entschieden.
Nun meldet sich der Architekt telefonisch bei uns und möchte mit uns seine erbrachte Leistung abrechnen.
Generell haben wir ja nichts dagegen, nur der Betrag von 4000.- Euro erscheint uns etwas zu hoch.
Er kann uns auch keine Rechnung ausstellen, da er nur in einem Architekturbüro arbeitet und kein Gewerbe angemeldet hat.
Dies sei als Freunschaftspreis aufgrund seines guten Kontaktes zum Bauträger anzusehen.
Wenn wir eine Rechnung wollen, kann er sie über einen ihm befreundeten Statiker erstellen lassen, wodurch dann nochmals ein höherer Preis entstehen würde.
Abrechnung nach HAOI + Mwst.

Einen Vertrag haben wir weder mündlich, noch schriftlich erteilt und es wurde auch zu keiner Zeit darüber informiert, dass wir mit Kosten für diese Gespräche, Arbeit zu rechnen hätten.
Der ganze Ablauf wurde vom Bauträger ausgelöst.
Jetzt wissen wir nicht wie wir reagieren sollen um allen ein zufriedenstellendes Ergebnis zu liefern.

Gruß und schonmal Danke für rege Anregungen

Honorar schulden Sie dann, wenn 1. ein Vertrag zustande gekommen ist und 2. Ihr Vertragspartner das geliefert hat, was er laut Vertrag liefern sollte.

Es ist bereits fraglich, ob es zu einem Vertragsschluß über Planungsleistungen kam, oder ob der Architekt (ggf. zusammen mit dem Bauträger) nicht vielmehr reine Vorleistungen erbrachte, um dann einen Vertrag zu erhalten (kostenfreie Akquisitionstätigkeit). Das hängt auch davon ab, ob und wenn ja ab wann aus den Gesprächen und/oder der Korrespondenz für Sie hervorging, daß es (ab jetzt) was kosten wird.

Sollte ein Vertrag zustande gekommen sein, ist zu prüfen, ob die VEREINBARTE Leistung erbracht wurde. Wenn Sie von Beginn an Ihr Kostenlimit tatsächlich so klar definiert haben und IHnen in Kenntnis dieses Umstands ein Projekt vorgelegt wird, daß so deutlich Ihr Limit übersteigt, so ist möglicherweise das, was man Ihnen vorgelegt hat nicht das, was Sie bestellt haben. Dann bräuchten Sie es auch nicht zu bezahlen. Andererseits hatten Sie sehr konkrete Vorstellungen zum Gebäude. Die - richtige - Leistung könte also auch gerade darin bestanden haben, zu prüfen und zu verdeutlichen, daß Ihre konkreten Vorstellungen in dem vorgegebenen Kostenrahmen nicht realisierbar sind. Dann ist die Leistung möglicherweise o.k. und zu bezahlen (einen Vertrag vorausgesetzt).

Vorsicht schließlich was das Thema Rechnungslegung betrifft. Das Ganze erweckt den Eindruck einer "Schwarzarbeit". Ihre Schilderung klingt so, als würde der Planer nicht nur das Finanzamt, sondern auch noch seinen Arbeitgeber, das Architekturbüro, "umgehen" wollen. Da Sie das auch wissen, könnten Sie sich eventuell der Beihilfe oder Mittäterschaft eines Betrugs gegenüber dem Architekturbüro und einer Steuerhinterziehung gegenüber dem Finanzamt strafbar machen.

Zu allen diesen Ausführungen gilt: der Teufel steckt - wie immer - im Detail. Was wurde besprochen, geschrieben, vereinbart? Der Sachverhalt bedarf genauer Aufklärung. Eine erschöpfende sichere Auskunft ist hier im Forum nicht möglich. Lassen Sie sich ggf. beraten - mit Rechnungslegung. :-)



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Dr. R. Althoff, FA Bau- und ArchitektenR, FA VerwR, Spezialist für die HOAI
www.Bau-und-Immobilie.de - Dresden.Erfurt.Dortmund.Berlin
- gem. d. Nutzungsbed. ist dies eine unverbindl. Meinung, keine Rechtsberatung -

Ein Vertrag ist weder in schriftlicher, noch in mündlicher Form erteilt worden. Über evtl. Kosten die uns entstehen ist zu keiner Zeit vom Architekten eine Angabe gemacht worden. Für uns war ja, unserer Meinung nach, der Bauträger unser Ansprechpartner. Ich gehe mal davon aus, dass der Bauträger den Kontakt zum Architekten vorgeschlagen hat, um den Auftrag zu erhalten und letztlich das Architektenhonorar dann in sein Angebot mit einfliessen zu lassen.
Den ganzen Ablauf und den Kontakt hat ja der Massivhaus-Bauträger ins Rollen gebracht und nicht wir haben den Architekten von uns aus aufgesucht.
Die Pläne die wir bis dato bekommen haben sind 1 Satz handgefertige Skizzen und 1 Satz Computerskizzen 1:100 mit Ansicht und Schnitt, so wie man sie halt in jeder Zeitschrift finden kann. (keine näheren Details, wie Elektroplanung, Sanitär, etc)
Der Architekt hat von uns die Bauauflagen der Gemeinde und einen Plan des Grundstücks erhalten.

Erst seit kurzem, nachdem er durch Dritte erfahren hat, dass wir einen anderen Auftragnehmer gefunden haben, ist die Zahlungsaufforderung an uns telefonisch herangetragen worden.

Danke für die vorher gegebene Antwort

quote:

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Hausbauer wrote:
......, ist die Zahlungsaufforderung an uns telefonisch herangetragen worden.

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Hmm, es ist ja nicht so, dass wir nicht die eine, oder andere Anregung erhalten hätten. Wir sind ja bereit ihm etwas dafür zu geben. Nur der Betrag über 4.000 Euro erscheint uns m.E. für die Leistung etwas zu hoch gegriffen. Oder dürfen wir ihm das aus rechtlicher Sicht gar nicht freiwillig bezahlen?

Ich glaube, die Frage, wieviel Planungshonorar man jemandem ohne Rechnung bar auf die Kralle zahlen darf, sollte weder in einem HOAI-Forum noch sonstwo diskutiert werden.

Meine Meinung
bento

Guten Tag,

von Schwarzgeldzahlungen kann natürlich nicht die Rede sein. Ihr Architekt scheint aber nicht nur bzgl. Baukosten (dazu unten mehr), sondern auch bzgl. seiner Rechte und Pflichten bei freiberuflicher Tätigkeit nicht gut informiert zu sein.

Dass er in einem Architekturbüro angestellt ist und als Nebentätigkeit planerisch tätig war, ist vielleicht ein arbeitsrechtlicher Fall, da eine Nebentätigkeit auf demselben Gebiet wie die Angestelltentätigkeit als stille Konkurrenz vom Arbeitgeber versagt werden kann. Das muss Sie aber im Innenverhältnis mit dem Architekten gar nicht interessieren. Wenn der Arbeitgeber davon nichts erfährt, kann der Architekt auch getrost eine Rechnung stellen. Er müsste nur beim Finanzamt die freiberufliche Tätigkeit anmelden und mitteilen, ob er aufgrund des einmaligen Falls oder wegen generell vermuteter geringer Umsätze die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nimmt (kein Mwst.-Ausweis auf Rechnungen, keine Abführung der Ust. ans Finanzamt, dafür kein Vorsteuerabzug bei gezahlten Rechnungen des Architekten) oder die Vorsteuerabzugsberechtigung.

Bei Ihrer Vorgabe 180 m² Wfl. für 250.000 € ergibt sich ein m²-Preis von 1.388 €. Wenn Sie dies in Ihrer Region vergleichen mit Angeboten vergleichbarer Standards auf dem Markt, wissen Sie, was Sie für dieses Geld bekommen können.

Wenn Ihr Architekt diese Vorgabe hat und etwas vorlegt, das 440.000 € kostet, mithin 2.444 €/m² oder 76% über Ihrer Budgetobergrenze, hat er entweder die Aufgabe nicht verstanden oder keine Ahnung von Baupreisen.

Auch die 2. Variante der Baukostzen in Kgr. 300+400 mit 402.000 € bedeutet wohl, dass nur eine Ausschnitt der Gesamtkosten betrachtet wurde. Nach HOAI wäre aber eine Kostenschätzung für alle Kostengruppen zu erstellen, die dann wohl eher wieder auf die og. 440.000 € hinauslaufen würde. ..

Auch das Angebot des Bauträgers über 334.000 € (nur über die Leistungen, die in Kgr. 300+400 stecken oder über was?) trifft noch nicht den Rahmen Ihres Budgets (und zeigt darüber hinaus, dass reale Angebotspeise und die Kalkulationen des Architekten immer noch meilenweit auseinanderliegen - sicherlich ein "Qualitäts"merkmal der Kostenschätzung). Ihre Absage ist deshalb nur natürlich.

Die Frage, ob die erbrachten Leistungen Nebenleistungen des Bauträgers im Rahmen seiner Akquisition sind oder von Ihnen auf jeden Fall zu vergütende Planungsleistungen, ist anhand der Abmachungen und Vereinbarungen zu klären. Was passiert denn, wenn Sie den Architekten an den Bauträger verweisen?

Selbst wenn der Architekt einen Anspruch auf eigenes Honorar hätte, könnten Sie ihm m.E. mitteilen, dass seine Leistungen für Sie überhaupt nicht verwertbar sind, da Ihre Vorgabe nicht eingehalten wurde. Sollte diese aufgrund der Baukostenstruktur in Ihrer Region auch nicht einhaltbar sein, hätten Sie dies von einem Architekten im ersten Gespräch als kurze Beratung erwartet und dann bereits überlegt, was Sie weiter tun. Dass der Architekt einige Zeichnungen und Berechnungen gebraucht hat, um festzustellen, dass Ihr Anliegen nicht realisierbar ist, ist eine Folge seiner Unerfahrenheit und nicht von Ihnen zu vergüten. Wohlgemerkt, dies gilt unter der Voraussetzung, dass die Budgetobergrenze klar und eindeutig Gegenstand der Tätigkeit des Architekten sein sollte. In diesem Falle würde ich nichts bezahlen.

Sollte aber der Auftrag gelautet haben, einmal zu ermitteln, was denn ein Haus mit 180 m² Wfl. beim Standard X kosten würde, so wäre auch hier eine einfache Beratung zu m²-Preisen sicherlich ausreichend gewesen. Dies hätte eigentlich auch der Bauträger wissen müssen (oder ist der auch neu im Geschäft?), der Sie wohl durch die Einschaltung des Architekten weiter an sich binden wollte. Auch in diesem Falle würde ich nichts bezahlen.

Wenn ich Sie richtig verstanden habe, ging es nicht darum, für Ihre Bedürfnise passende Grundrisse zu entwerfen; dies hatten Sie bereits als Vorarbeit geleistet. Nur in diesem Fall sähe ich eine Vergütungpflicht, deren Höhe dann nach dem Erfüllungsgrad der Leistungen einer Vorplanung ermittelt werden müsste. Auf jeden Fall aber nach der HOAI; eine Pauschale dürfte da dem Anspruch an eine einwandfreie Rechnungslegung nicht genügen.

Mein Vorschlag: lassen Sie ihr Haus von jemand planen, der Ihr Vertrauen besitzt und machen Sie ihm oder ihr klare Vorgaben, was Sie wollen. Wenn das klar ist und nach den Schätzungen und Berechnungen des Planers in Ihr Budget passt, unterwerfen Sie das Objekt dem Markt, um Angebote einzuholen. Aber erst dann. Die Standard-Vorgehensweise halt.

Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de