Ihre Hinweise zur Abrechnung nach Aufwand und insbesondere zur späteren Abgrenzung gegenüber den Leistungsphasen 1 und 2 helfen uns sehr weiter. Auch den haftungsrechtlichen Hinweis werden wir bei der weiteren Beauftragung berücksichtigen.

Herzlichen Dank für Ihre Unterstützung.

Ich empfehle, die gesamten Leistungen nach Aufwand zu auskömmlichen Stundensätzen abzurechnen, zuzüglich nachgewiesene Nebenkosten. Auch den Besuch beim Bauamt.

Sofern zukünftig weitere Leistungen beauftragt werden sollen, ob nun für Flächenplanungen (vorhabenbezogener B-Plan) oder für Objekt- und Fachplanungen, kann man die erarbeiteten Ergebnisse ggf. als großen Teil einer Bedarfsplanung ansetzen und evtl. einzelne Teilleistungen aus Lph. 1 und 2 bei einer noch zu beauftragenden Gebäudeplanung als bereits erbracht und somit nicht erneut zu vergüten ansetzen. Dabei ist nach § 8 immer auch ein Einarbeitungs- und Koordinationsaufwand zu berücksichtigen, um sich in die jetzigen Ergebnisse einzudenken. Das frißt solche Ersparnisse teilweise wieder auf. Echte Minderleistungen und Mindervergütungen bei zukünftigen Planungen sehe ich nur, wenn die Folgebeauftragungen innerhalb der nächsten paar Monate erfolgen (das erarbeitete Wissen also noch im Kopf ist) und dasselbe Personal eingesetzt werden kann. Ansonsten: weitere Planungen abrechnen ab Lph. 1!

Unternehmerische Entscheidungen zum Geben von Nachlässen aus welchen Gründen auch immer können natürlich immer getroffen werden, aber rein fachlich sollte man gut überlegen, welche Leistungen man in der Folgeplanung nicht mehr erbringen will und dafür auf Vergütung verzichten will. Notabene: wer als AG auf Teilleistungen verzichtet, bekommt sie auch nicht und muss selbst für sich später ggf. als fehlend oder falsch erweisende Grundlagen geradestehen. Der Planer haftet dann gerade nicht mehr für die Vollständigkeit und Richtigkeit von Teilleistungen, die er nicht "noch einmal" erbringen soll. Auch wenn die jetzt noch gar nicht vollständig erbracht waren. Zudem sollte man bedenken, welchen Bruchteil an Gesamtkosten solche einzelnen Teilleistungen ausmachen und besser nicht am falschen Ende sparen (auf jeden Fall aus Haftungsgründen).

wir betreuen einen Grundstückseigentümer seit vielen Jahren und wurden von ihm beauftragt, für ein ehemaliges Gewerbegrundstück die Möglichkeiten einer Wohnbebauung zu untersuchen.

Das Grundstück ist rund 3.500 m² groß, wird von drei Straßen erschlossen und liegt in einem Bereich ohne eigenen Bebauungsplan. Die Beurteilung erfolgt voraussichtlich nach § 34 BauGB. Angrenzend besteht ein vorhabenbezogener Bebauungsplan.

Als Grundlage für ein erstes Gespräch mit dem Planungsamt haben wir einen Ideenentwurf für rund 55 Wohnungen erstellt. Dieser umfasst im Wesentlichen:

• städtebauliche Untersuchung und Einordnung des Grundstücks,
• Bebauungskonzept mit zwei Baukörpern,
• Aussagen zu Geschossigkeit und Staffelgeschossen,
• Lageplan und schematische Ansichten im Maßstab 1:500,
• überschlägige GRZ-Berechnung,
• Tiefgaragenkonzept mit Zufahrt und Ermittlung der erforderlichen Stellplätze,
• zusätzliche Besucherstellplätze.

Der Entwurf wurde zwischenzeitlich mit dem Planungsamt besprochen und dort grundsätzlich sehr positiv aufgenommen. Ziel war zunächst, eine konkrete Planungsgrundlage für die weitere Abstimmung zu schaffen.

Eine gesonderte Honorarvereinbarung für diese frühen Leistungen wurde bislang nicht getroffen.

Unsere Frage an euch: Wie würdet ihr diese Leistungen abrechnungstechnisch einordnen? Eher als anteilige Leistungen der LPH 1 und 2, als Machbarkeitsstudie/besondere Leistung oder nach Zeitaufwand? Und wie würdet ihr die Abstimmung mit dem Planungsamt berücksichtigen?

Vielen Dank für eure Einschätzungen und Erfahrungen.

Diese Version ist aus meiner Sicht für das Forum deutlich geeigneter: genug Information für eine fachliche Antwort, aber ohne die Leser mit Projektdetails zu überladen.

Aber wie meine Beispielrechnung zeigt, würde eine vollständige Grundlagenermittlung  und Vorplanung, die nach HOAI bei Gebäuden mit 2% und 7% des Grundhonorars von 120.000 €, also 120.000 * 9% * 1,19 =12.852 € brutto bewertet wird, einer Kosteneinschätzung wie beauftragt gegenüber zu stellen ist. Wer dann erwartet, statt 20,5 Stunden nur die Hälfte oder noch weniger bezahlen zu müssen, muss sich fragen lassen, ob dies nicht am falschen Ende gespart ist. Schließlich sind allein die in Frage stehenden Kosten für den Anlauf des Grundstücks vermutlich bereits deutlich teurer und können vermieden werden, wenn das ganze unwirtschaftlich erscheint.

Eine Investition in eine vernünftige Entscheidungsgrundlage sollte deshalb auch mit einem vernünftigen Leistungsumfang und angemessener Vergütung einhergehen. Diesen – trotz deutlich vermindertem Umfangs gegenüber einer Lph. 1+2-Beauftragung – im Nachhinein "kritisch" als immer noch zu hoch einzustufen, zeugt möglicherweise aus Sicht des Betreffenden für einen sparsamen Umgang mit Geld bei der Beauftragung von Leistungen zur Entscheidungsfindung, aus meiner Sicht aber auch für einen möglicherweise fehlgeleiteten Ansatz für fundierte Entscheidungsvorbereitungen, vor allem wenn gedanklich noch weniger Aufwand – und deshalb noch höhere Streubreite möglicher tatsächlicher Kosten - erwartet wurde als der Planer nun tatsächlich hineingesteckt hat.

Nochmal: ein Minimalaufwand, ob nun per Internetschnellberechnung oder Kurzbegehung, kann keine fundierte Investitionsentscheidung beim Bauen im Bestand liefern. Es gibt zu viele Beispiele von Bauherren, denen beim Angehen des Projekts dann früher oder später die finanzielle Puste ausgeht, weil viele Positionen nicht vorab bedacht wurden und auch nicht bedacht werden konnten, da schlicht die Grundlagen hierfür fehlten. Davor möchte ich warnen, nicht vor einem kritischen Preis-/Leistungsvergleich mehrerer Anbieter bei vorgegebenem Leistungsinhalt.

Mein Missverständnis lag darin, dass ich annahm, die Hauptarbeit bestehe in der Vor-Ort-Begehung, bei der alle sanierungsbedürftigen Punkte erfasst werden – etwa Fenster ja/nein, Elektrik ja/nein etc. – und diese danach lediglich mit Pauschalen bewertet würden. Das scheint nicht der Fall zu sein.

Zur Aussage, dass man bei der Kapazität, ein Projekt dieser Größenordnung zu bewältigen, bei Abweichungen von einigen tausend Euro nicht kritisch sein sollte: Hier kann ich absolut nicht zustimmen. Meine Kernsanierung vor zehn Jahren hat mich gelehrt, dass diese Einstellung erhebliche finanzielle Konsequenzen haben kann. Hätte ich bei jedem einzelnen Gewerk solche Toleranzspannen akzeptiert, wäre ich heute pleite.

Die Fähigkeit, ein Projekt grundsätzlich zu stemmen, sagt wenig über die tatsächliche finanzielle Situation aus – sie spiegelt vielmehr die persönliche Risikobereitschaft wider.

Nun ist eine Sanierung aber nichts, was man mit „m3 umbauter Raum x Kosten je m3 umbauter Raum“ oder „m2 Fläche x Kosten pro m2 Wohnfläche“ ermittelt. Da muss man sich Gedanken machen, was man wirklich braucht, vor allem unter dem Aspekt minimaler anzustrebender Baukosten (was dann zu Lasten der Betriebskosten über die Jahre gehen kann, aber das ist ja bekannt). Eine wirkliche Optimierung kann da gerade mal im Kopf passieren.

Vergleicht man das Zeithonorar für 12 Stunden hier mal mit der HOAI, so beträgt das Honorar für 100% der Grundleistungen bei anrechenbaren Kosten (vereinfacht) von 800.000 €, Honorarzone III Basissatz, Umbauzuschlag 20% und 5% Nebenkosten knapp 120.000 €. Eine Kostenschätzung am Ende einer echten Vorplanung (!) wird je nach Autor mit 0,5-1,5 v.H. bewertet, also ca. 600 - 1.800 €. Hier sind mit dem Zeitaufwand aber eine Menge planerischer Überlegungen verbunden, die nach HOAI in weiteren Grundleistungen stecken und dort honoriert werden. 

Aber vielleicht mag ja der Threaderöffner mitteilen, auf welche Information in der Kostenschätzung er hätte gern verzichten können. Und ob er das so auch kommuniziert hat. 

Tipp für alle Leser:

Wenn Sie einen Auftrag im Zeitnachweis vergeben, kommunizieren Sie bei Auftragserteilung klar, was Sie wollen, was Sie nicht wollen, und wo eine mögliche Zeitbegrenzung aus Ihrer Sicht liegt! Ob Sie das gewünschte Ergebnis mit dieser Begrenzung bekommen können, steht auf einem anderen Blatt. Aber zumindest werden die von Ihnen geplanten Aufwendungen für diese Leistung nicht überschritten.

Nach § 6 HOAI richtet sich das Honorar bei Gebäudeplanungen grundsätzlich nach den anrechenbaren Kosten auf Grundlage der Kostenberechnung, solange diese vorliegt; fehlt sie noch, ist die Kostenschätzung maßgeblich. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass die Leistungsphasen 1 und 2 später zwingend auf Basis der endgültigen Kostenberechnung neu bewertet werden müssen.

Entscheidend ist vielmehr die Ursache der Kostenänderung. Steigen die Kosten lediglich aufgrund einer fortschreitenden Planung, erfolgt die Honorarermittlung grundsätzlich nach den Regeln der HOAI. Werden die Planungsziele jedoch nach Abschluss der Vorplanung oder Entwurfsplanung durch den Auftraggeber geändert (z. B. Reduzierung des Raumprogramms oder Absenkung des Ausstattungsstandards zur Einhaltung des Budgets), handelt es sich um eine Leistungsänderung. In diesem Fall halte ich es für sachgerecht, die bis zur Änderungsanordnung erbrachten Leistungen nach der ursprünglichen Planungsgrundlage zu bewerten und die geänderten bzw. wiederholt zu erbringenden Leistungen gesondert zu vergüten. Genau für solche Fälle sieht § 10 HOAI eine Anpassung der Honorargrundlagen bzw. eine gesonderte Vereinbarung für wiederholte Grundleistungen vor.

Aus Sicht der Sachverständigenpraxis empfiehlt sich daher, das Honorar vor der Änderung, für die Änderung und nach der Änderung getrennt zu betrachten. Dadurch wird vermieden, dass bereits vollständig und ordnungsgemäß erbrachte Leistungen der LPH 1 und 2 nachträglich durch eine spätere Projektreduzierung wirtschaftlich entwertet werden.

Das ist eine für Architekten und Ingenieure eher eine typische Berechnung der geänderten Leistungen oder wiederholt erbrachten Leistungen. Erläutere ich immer in meinen Seminaren bei der Fleming Akademie!

Entscheidend ist zunächst, welche Grundleistungen der Leistungsphasen 7 bis 9 tatsächlich vertraglich abbestellt wurden und ab welchem Zeitpunkt. Eine pauschale Kürzung nach den HOAI-Prozentsätzen ist aus meiner Sicht häufig zu kurz gegriffen.

Wurden einzelne Grundleistungen bereits ganz oder teilweise erbracht, sind diese grundsätzlich auch zu vergüten. Maßgeblich ist daher nicht allein die Leistungsphase, sondern der konkrete Bearbeitungsstand der jeweiligen Grundleistung. Die prozentuale Bewertung der Leistungsphasen dient lediglich als Orientierungsrahmen ... für eine korrekte Honorarermittlung ist eine nachvollziehbare Zuordnung der tatsächlich erbrachten Leistungen erforderlich.

Eine Kürzung sollte daher immer anhand der konkret erbrachten Grundleistungen erfolgen und nicht allein nach dem Motto „ab LP 7 wurde nicht mehr beauftragt“.

Wenn Sie mehr Infos liefern, können wir Ihnen sicherlich besser helfen.

Zwar kann eine belastbare Kostenschätzung für ein sanierungsbedürftiges Bestandsgebäude durchaus zeitaufwendig sein. Entscheidend ist jedoch, welcher Leistungsumfang tatsächlich beauftragt wurde. Wir sprechen schließlich immer zunächst von der (vertraglich) geschuldeten Leistung und erst dann über das Honorar. 

Nach meiner Einschätzung sollte hier offenbar lediglich eine überschlägige Kosteneinschätzung als Grundlage für die Kaufentscheidung und das Bankgespräch erstellt werden ... nicht jedoch eine besonders detaillierte Kostenaufstellung. Also: "Bewegen sich die erforderlichen Sanierungskosten eher bei etwa 800.000 Euro oder eher bei 1,5 Millionen Euro?". Also, sagen wir mal: Pi x Daumen Berechnung. Gleichwohl muss aber immer beachtet werden, dass der Architekt für die 1x rausgegebenen Kostenangaben auch haften kann und diese "Sicherheit" preist der ein oder andere u.a. auch mit ein.

Ein Blick auf die HOAI verdeutlicht einiges: Die Kostenschätzung ist lediglich eine Grundleistung innerhalb der Leistungsphase 2, die insgesamt mit nur 7 % des Gesamthonorars bewertet wird. Sie steht damit nicht isoliert, sondern ist nur ein Teil der gesamten Vorplanung.

Vor diesem Hintergrund halte ich es für durchaus berechtigt, den Umfang der abgerechneten Stunden kritisch zu hinterfragen. Wenn allein für die Kostenermittlung 12 Stunden angesetzt werden und diese damit den größten Teil der Gesamtleistung ausmacht, sollte geprüft werden, ob diese Bearbeitungstiefe tatsächlich beauftragt oder für den vereinbarten Zweck erforderlich war.

Überträgt man diesen Gedanken auf die abgerechneten Stunden, erscheint es zumindest prüfungswürdig, wenn für die Begehung einschließlich Anfahrt und Nachbesprechung 4,5 Stunden, für erste Grundrissüberlegungen 4 Stunden, aber allein für die Kostenermittlung weitere 12 Stunden angesetzt werden.

Die 12 Stunden können fachlich durchaus gerechtfertigt sein. Ob sie jedoch vollständig vergütungspflichtig sind, hängt letztlich davon ab, ob genau diese Leistung vereinbart war oder ob eine deutlich einfachere Kosteneinschätzung ausgereicht hätte.

Ich würde daher nicht vorschnell von einer überhöhten Rechnung ausgehen, sondern zunächst um eine nachvollziehbare Erläuterung bitten, warum für die Kostenermittlung dieser erhebliche Aufwand erforderlich war. Das wäre auch nicht als kritische Frage anzusehen, sondern lediglich als ganz gängige Erläuterung im Zuge Ihrer Rechnungsprüfung. Schließlich müssen Sie in die Lage versetzt werden, die Korrektheit der Abrechnung nachzuvollziehen. Und wenn Sie schon für eine KS zahlen sollen, möchten Sie ja auch alle dazugehörigen Ergebnisse vorgelegt haben. 

Der Auftrag lautete also, eine Begehung durchzuführen und eine Kostenschätzung zu machen. Das haben Sie bekommen. Dieser Mensch hat sich ernsthaft mit Ihrem Bauvorhaben auseinandergesetzt und sich viel Mühe gegeben, die entsprechende Zeit kostet (wieviel Aufwand hätten Sie dagegen für dasselbe Ergebnis (!) gebraucht und mit welchem Verrechnungssatz würden Sie das ansetzen?). 

Ich glaube, da bestehen ziemlich unrealistische Vorstellungen, was welchen Zeitaufwand erfordert. Wenn Sie sich tatsächlich einmal für das Bauen im Bestand erwärmen und ein solches Vorhaben angehen, werden Sie noch in ganz anderen Größenordnungen Aufwendungen erleben, die sich derzeit noch gar nicht vorstellen können, solange nicht mit der Bauteilöffnung begonnen wurde – da kann der Aufwand das x-fache dessen werden von dem, was Sie mal gedacht haben. Und selbst wenn es nur 20% mehr oder weniger sind: das bedeutet für manchen schon ein Jahresgehalt oder 2-3 Jahre mehr oder weniger Abzahlen. Das ist nicht Nichts. 

Woher ein Online-Rechner wissen könnte, was in dem Haus zu sanieren ist und was das kostet, dürfen Sie gerne einmal erläutern. Vielleicht haben Sie ja eine empfehlenswerte Website gefunden, die auch anderen potentiellen Käufern etwas nützen könnte. Dieses Forum ist zum Geben und Nehmen.

Wenn Sie mal wieder einen Profi beauftragen und sich hinterher nicht über eine zu große Rechnung ärgern wollen, geben Sie dem Menschen vorab eine Obergrenze des Aufwands vor. Der wird Sie dann möglicherweise fragen, mit welchem Aspekt er sich denn nicht befassen soll, um mit der Zeitvorgabe hinzukommen, aber das werden Sie ihm dann schon sagen. Auf jeden Fall wird's dann nicht teurer als gedacht (dafür werden möglicherweise wichtige Aspekte nicht durchdacht). Aber wenn Sie zu jemand gehen und sagen "ich will's wissen, machen Sie mal", dann ist das wie so oft im Leben: es dauert so lange, wie es dauert.

Und ganz persönlich meine ich: wenn einer 800.000 € Sanierungskosten plus einen Ankauf stemmen kann, aber wegen ein paar Tausendern schon kritisch fragt, ob das nicht zu viel wird, sollte sich eventuell noch mal überlegen, ob nicht etwas Neues oder Saniertes zum Festpreis das Richtigere für ihn wäre. Denn mit einem Bauhern mit dieser Einstellung macht es Planern und Handwerken keine Freude zu arbeiten. Qualifiziertes Arbeiten dauert Zeit und kostet Geld. Wer das aber einsparen will, zahlt meist noch viel mehr Zeit, Geld, Lebensfreude und Seelenfrieden.