Aber wie meine Beispielrechnung zeigt, würde eine vollständige Grundlagenermittlung  und Vorplanung, die nach HOAI bei Gebäuden mit 2% und 7% des Grundhonorars von 120.000 €, also 120.000 * 9% * 1,19 =12.852 € brutto bewertet wird, einer Kosteneinschätzung wie beauftragt gegenüber zu stellen ist. Wer dann erwartet, statt 20,5 Stunden nur die Hälfte oder noch weniger bezahlen zu müssen, muss sich fragen lassen, ob dies nicht am falschen Ende gespart ist. Schließlich sind allein die in Frage stehenden Kosten für den Anlauf des Grundstücks vermutlich bereits deutlich teurer und können vermieden werden, wenn das ganze unwirtschaftlich erscheint.

Eine Investition in eine vernünftige Entscheidungsgrundlage sollte deshalb auch mit einem vernünftigen Leistungsumfang und angemessener Vergütung einhergehen. Diesen – trotz deutlich vermindertem Umfangs gegenüber einer Lph. 1+2-Beauftragung – im Nachhinein "kritisch" als immer noch zu hoch einzustufen, zeugt möglicherweise aus Sicht des Betreffenden für einen sparsamen Umgang mit Geld bei der Beauftragung von Leistungen zur Entscheidungsfindung, aus meiner Sicht aber auch für einen möglicherweise fehlgeleiteten Ansatz für fundierte Entscheidungsvorbereitungen, vor allem wenn gedanklich noch weniger Aufwand – und deshalb noch höhere Streubreite möglicher tatsächlicher Kosten - erwartet wurde als der Planer nun tatsächlich hineingesteckt hat.

Nochmal: ein Minimalaufwand, ob nun per Internetschnellberechnung oder Kurzbegehung, kann keine fundierte Investitionsentscheidung beim Bauen im Bestand liefern. Es gibt zu viele Beispiele von Bauherren, denen beim Angehen des Projekts dann früher oder später die finanzielle Puste ausgeht, weil viele Positionen nicht vorab bedacht wurden und auch nicht bedacht werden konnten, da schlicht die Grundlagen hierfür fehlten. Davor möchte ich warnen, nicht vor einem kritischen Preis-/Leistungsvergleich mehrerer Anbieter bei vorgegebenem Leistungsinhalt.

Mein Missverständnis lag darin, dass ich annahm, die Hauptarbeit bestehe in der Vor-Ort-Begehung, bei der alle sanierungsbedürftigen Punkte erfasst werden – etwa Fenster ja/nein, Elektrik ja/nein etc. – und diese danach lediglich mit Pauschalen bewertet würden. Das scheint nicht der Fall zu sein.

Zur Aussage, dass man bei der Kapazität, ein Projekt dieser Größenordnung zu bewältigen, bei Abweichungen von einigen tausend Euro nicht kritisch sein sollte: Hier kann ich absolut nicht zustimmen. Meine Kernsanierung vor zehn Jahren hat mich gelehrt, dass diese Einstellung erhebliche finanzielle Konsequenzen haben kann. Hätte ich bei jedem einzelnen Gewerk solche Toleranzspannen akzeptiert, wäre ich heute pleite.

Die Fähigkeit, ein Projekt grundsätzlich zu stemmen, sagt wenig über die tatsächliche finanzielle Situation aus – sie spiegelt vielmehr die persönliche Risikobereitschaft wider.

Nun ist eine Sanierung aber nichts, was man mit „m3 umbauter Raum x Kosten je m3 umbauter Raum“ oder „m2 Fläche x Kosten pro m2 Wohnfläche“ ermittelt. Da muss man sich Gedanken machen, was man wirklich braucht, vor allem unter dem Aspekt minimaler anzustrebender Baukosten (was dann zu Lasten der Betriebskosten über die Jahre gehen kann, aber das ist ja bekannt). Eine wirkliche Optimierung kann da gerade mal im Kopf passieren.

Vergleicht man das Zeithonorar für 12 Stunden hier mal mit der HOAI, so beträgt das Honorar für 100% der Grundleistungen bei anrechenbaren Kosten (vereinfacht) von 800.000 €, Honorarzone III Basissatz, Umbauzuschlag 20% und 5% Nebenkosten knapp 120.000 €. Eine Kostenschätzung am Ende einer echten Vorplanung (!) wird je nach Autor mit 0,5-1,5 v.H. bewertet, also ca. 600 - 1.800 €. Hier sind mit dem Zeitaufwand aber eine Menge planerischer Überlegungen verbunden, die nach HOAI in weiteren Grundleistungen stecken und dort honoriert werden. 

Aber vielleicht mag ja der Threaderöffner mitteilen, auf welche Information in der Kostenschätzung er hätte gern verzichten können. Und ob er das so auch kommuniziert hat. 

Tipp für alle Leser:

Wenn Sie einen Auftrag im Zeitnachweis vergeben, kommunizieren Sie bei Auftragserteilung klar, was Sie wollen, was Sie nicht wollen, und wo eine mögliche Zeitbegrenzung aus Ihrer Sicht liegt! Ob Sie das gewünschte Ergebnis mit dieser Begrenzung bekommen können, steht auf einem anderen Blatt. Aber zumindest werden die von Ihnen geplanten Aufwendungen für diese Leistung nicht überschritten.

Zwar kann eine belastbare Kostenschätzung für ein sanierungsbedürftiges Bestandsgebäude durchaus zeitaufwendig sein. Entscheidend ist jedoch, welcher Leistungsumfang tatsächlich beauftragt wurde. Wir sprechen schließlich immer zunächst von der (vertraglich) geschuldeten Leistung und erst dann über das Honorar. 

Nach meiner Einschätzung sollte hier offenbar lediglich eine überschlägige Kosteneinschätzung als Grundlage für die Kaufentscheidung und das Bankgespräch erstellt werden ... nicht jedoch eine besonders detaillierte Kostenaufstellung. Also: "Bewegen sich die erforderlichen Sanierungskosten eher bei etwa 800.000 Euro oder eher bei 1,5 Millionen Euro?". Also, sagen wir mal: Pi x Daumen Berechnung. Gleichwohl muss aber immer beachtet werden, dass der Architekt für die 1x rausgegebenen Kostenangaben auch haften kann und diese "Sicherheit" preist der ein oder andere u.a. auch mit ein.

Ein Blick auf die HOAI verdeutlicht einiges: Die Kostenschätzung ist lediglich eine Grundleistung innerhalb der Leistungsphase 2, die insgesamt mit nur 7 % des Gesamthonorars bewertet wird. Sie steht damit nicht isoliert, sondern ist nur ein Teil der gesamten Vorplanung.

Vor diesem Hintergrund halte ich es für durchaus berechtigt, den Umfang der abgerechneten Stunden kritisch zu hinterfragen. Wenn allein für die Kostenermittlung 12 Stunden angesetzt werden und diese damit den größten Teil der Gesamtleistung ausmacht, sollte geprüft werden, ob diese Bearbeitungstiefe tatsächlich beauftragt oder für den vereinbarten Zweck erforderlich war.

Überträgt man diesen Gedanken auf die abgerechneten Stunden, erscheint es zumindest prüfungswürdig, wenn für die Begehung einschließlich Anfahrt und Nachbesprechung 4,5 Stunden, für erste Grundrissüberlegungen 4 Stunden, aber allein für die Kostenermittlung weitere 12 Stunden angesetzt werden.

Die 12 Stunden können fachlich durchaus gerechtfertigt sein. Ob sie jedoch vollständig vergütungspflichtig sind, hängt letztlich davon ab, ob genau diese Leistung vereinbart war oder ob eine deutlich einfachere Kosteneinschätzung ausgereicht hätte.

Ich würde daher nicht vorschnell von einer überhöhten Rechnung ausgehen, sondern zunächst um eine nachvollziehbare Erläuterung bitten, warum für die Kostenermittlung dieser erhebliche Aufwand erforderlich war. Das wäre auch nicht als kritische Frage anzusehen, sondern lediglich als ganz gängige Erläuterung im Zuge Ihrer Rechnungsprüfung. Schließlich müssen Sie in die Lage versetzt werden, die Korrektheit der Abrechnung nachzuvollziehen. Und wenn Sie schon für eine KS zahlen sollen, möchten Sie ja auch alle dazugehörigen Ergebnisse vorgelegt haben. 

Der Auftrag lautete also, eine Begehung durchzuführen und eine Kostenschätzung zu machen. Das haben Sie bekommen. Dieser Mensch hat sich ernsthaft mit Ihrem Bauvorhaben auseinandergesetzt und sich viel Mühe gegeben, die entsprechende Zeit kostet (wieviel Aufwand hätten Sie dagegen für dasselbe Ergebnis (!) gebraucht und mit welchem Verrechnungssatz würden Sie das ansetzen?). 

Ich glaube, da bestehen ziemlich unrealistische Vorstellungen, was welchen Zeitaufwand erfordert. Wenn Sie sich tatsächlich einmal für das Bauen im Bestand erwärmen und ein solches Vorhaben angehen, werden Sie noch in ganz anderen Größenordnungen Aufwendungen erleben, die sich derzeit noch gar nicht vorstellen können, solange nicht mit der Bauteilöffnung begonnen wurde – da kann der Aufwand das x-fache dessen werden von dem, was Sie mal gedacht haben. Und selbst wenn es nur 20% mehr oder weniger sind: das bedeutet für manchen schon ein Jahresgehalt oder 2-3 Jahre mehr oder weniger Abzahlen. Das ist nicht Nichts. 

Woher ein Online-Rechner wissen könnte, was in dem Haus zu sanieren ist und was das kostet, dürfen Sie gerne einmal erläutern. Vielleicht haben Sie ja eine empfehlenswerte Website gefunden, die auch anderen potentiellen Käufern etwas nützen könnte. Dieses Forum ist zum Geben und Nehmen.

Wenn Sie mal wieder einen Profi beauftragen und sich hinterher nicht über eine zu große Rechnung ärgern wollen, geben Sie dem Menschen vorab eine Obergrenze des Aufwands vor. Der wird Sie dann möglicherweise fragen, mit welchem Aspekt er sich denn nicht befassen soll, um mit der Zeitvorgabe hinzukommen, aber das werden Sie ihm dann schon sagen. Auf jeden Fall wird's dann nicht teurer als gedacht (dafür werden möglicherweise wichtige Aspekte nicht durchdacht). Aber wenn Sie zu jemand gehen und sagen "ich will's wissen, machen Sie mal", dann ist das wie so oft im Leben: es dauert so lange, wie es dauert.

Und ganz persönlich meine ich: wenn einer 800.000 € Sanierungskosten plus einen Ankauf stemmen kann, aber wegen ein paar Tausendern schon kritisch fragt, ob das nicht zu viel wird, sollte sich eventuell noch mal überlegen, ob nicht etwas Neues oder Saniertes zum Festpreis das Richtigere für ihn wäre. Denn mit einem Bauhern mit dieser Einstellung macht es Planern und Handwerken keine Freude zu arbeiten. Qualifiziertes Arbeiten dauert Zeit und kostet Geld. Wer das aber einsparen will, zahlt meist noch viel mehr Zeit, Geld, Lebensfreude und Seelenfrieden.

Ich plante ein Mehrfamilienhaus zu kaufen, welches offensichtlich Sanierungsbedürftig ist. Ich habe für eine erste Einschätzung einen Architekten gefragt mit mir das Haus zu begehen um mir eine erste grobe Kostenschätzung zu geben - vor der Prämisse minimaler Sanierungskosten, da günstige Vermietung angestrebt war. Diese sollte mir helfen, ob ich das Gesamtprojekt überhaupt stemmen kann, und welche Gesamtsumme ich bei der Bank anfragen sollte.

Schlussendlich kam mir jemand zuvor und ich konnte das Haus leider nicht kaufen.

Nun kam die Rechnung des Architekten. 4,5 Stunden Begehung (effektiv 1 h, aber mit Anfahrt und Nachbesprechung gerne auch 4,5), 4 h Grundrissüberlegung (mit viel goodwill auch akzeptabel, da er einen Fahrstuhl in das Treppenhaus eingeplant hat - als grobe Skizze mit Bleistift in den existierenden Bauplan) und dann Kostenschätzung 12 Stunden.

Diese ärgern mich tatsächlich. Hier habe ich ein detailliertes Dokument (LV-Kostenrechnung) mit Kategorien und Details wie "Abbruch Bäder/WC" oder "Abbruch Heizung" oder "Einbau Treppe (31232 - 351 - 027)" bekommen. Ich habe das Gefühl, der Architekt ist dabei etwas über das Ziel hinausgeschossen. Ich wollte nur Wissen ob man mit 800.000 Sanierungskosten hinkommt, oder ob man z.B min. 1,5 Mio rechnen muss. Mir ist klar, dass das eine weiter Spanne ist. Es ging mir aber eben nur um eine grobe Vorstellung. Und die 12 Stunden erscheinen mir vor diesem Hintergrund völlig überhöht, wenn ich mit einem online Rechner in 10 min auf +- 20% die gleiche Summe komme. Irgendwie scheint mir hier das Verhältnis Begehung und erste Überlegungen / zu Kostenschätzung (bzw. er nennt es ja Berechnung) in keinem Verhältnis zu stehen. Oder ich hätte mir zumindest erwartet, dass er mir sagt, dass die Berechnung selbst das 3 fache der bereits großzügig ausgelegten Begehung beträgt. Oder liege ich da falsch?!

Vielen Dank