Guten Abend,
ich bin privater Bauherr und bitte um Rat, bei der Honorarprüfung. Ich habe einen Architekten mündlich mit der Baurealisierung (Rohbau) meines Garagenumbaus beauftragt. Die Entwurfspläne + Statik lagen bereits vor. Vereinbart war ein Pauschalhonorar von 1.700,--. Euro.
Während der Bauarbeiten stellte sich heraus, daß dieser Umbau hätte genehmigt werden müssen, es folgte ein Baustopp. Der A. erstellte einen nachträglichen Bauantrag, der genehmigt wurde. Dadurch kam es zu Verzögerungen und Verstimmungen, da der A. uns nicht darauf hingewiesen hatte. Jetzt haben wir eine Honorar-Rechnung in Höhe von 4.800,-- Euro erhalten. Er rechnet die LP 1 - 8 ab, sowie diverse Zeithonorare. Interessanterweise hat er die anrechenbaren Kosten kurzerhand auf 35.000,-- hochgesetzt. Dies alles ohne Absprache.

Auch nach HOAI ergibt sich nach meiner Berechnung nur ein Honorar von 1.450,-- Euro, da die LP 1 + 2 nicht erbracht wurden und nur ein Gewerk von LP 6 (Rohbau). Elektro, Dachabdichtung, etc. habe ich selbst vergeben und überwacht. Mindestsatz statt Mittelsatz, da keine schriftliche Vereinbarung, Honorarzone II statt III da nur Garage und 20% statt 30% Zuschlag für Umbau. Nebenkosten 88,-- Euro ?
Wie kommt er auf 4.800,-- Euro ?
Selbst bei einer Vollbeauftragung 1-9 wären max. 2.650,-- fällig. Die zusätzlichen Zeithonorare sind nicht zulässig - oder doch ?
Wie gesagt, es handelt sich "nur" um einen Garagenumbau mit der Besonderheit, daß die Garage länger ist, als in der BO erlaubt.

Ist es korrekt, daß wenn der A. nun nach HOAI abrechnen möchte, er auch die entsprechenden Leistungen nachholen müsste - das wäre möglich, die Garage ist ja im Rohbau. Ist die Rechnung dann überhaupt fällig oder erst wenn die Garage fertig ist ?
(Wir haben bereits 1000,-- Euro Anzahlung geleistet).
Bitte um Verständnis für den langen Beitrag und die vielen Fragen. Wir befürchten aber, daß es hier nicht mit rechten Dingen zugeht. Es wäre sehr hilfreich eine Fachinformationen zu bekommen bevor es ev. doch zum Rechtsanwalt geht.


Mit freundlichen Grüßen
Fam. Germer
Albstadt

Hallo Herr Germer,

trotz der umfangreichen Angaben gibt es noch ganz viele Fragen:

1) Wurde der mündliche Auftrag nach dem 17.08.2009 erteilt? Dann gilt die HOAI 2009; vorher die HOAI 2002.

2)

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Die Entwurfspläne + Statik lagen bereits vor.

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Vereinbart war ein Pauschalhonorar von 1.700,--. Euro.

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Interessanterweise hat er die anrechenbaren Kosten kurzerhand auf 35.000,-- hochgesetzt.

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Ist es korrekt, daß wenn der A. nun nach HOAI abrechnen möchte, er auch die entsprechenden Leistungen nachholen müsste - das wäre möglich, die Garage ist ja im Rohbau.

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Hallo Herr Bento,
zunächst recht herzlichen Dank für Ihr hilfreiches Feedback. Daraus kann ich schon etwas ableiten, wo eventuell die Fehler liegen.

Zu 1) Ja, der Auftrag wurde im Frühjahr 2010, also nach dem 17.8. mündlich erteilt.

Zu 2) Die Entwurfsplanung hat der Architekt des Vorbesitzers erstellt. Dieser lebt inzwischen im Ausland und stand für die Realisierung vor Ort nicht zur Verfügung. (Kontakt per mail oder Telefon ist jedoch möglich).

Zu 3) Ja, 1700,-- Euro brutto. Darin sollten die Mitwirkung bei der Vergabe /Rohbauer, techn. Beratung und Abnahme Rohbau enthalten sein.
Die anderen Gewerke (Elektro, Abdichtung Dach und Außenwände, Bodenaufbau, etc.) werden kompl. von mir erledigt. Die erforderliche Genehmigungsplanung war zu diesem Zeitpunkt kein Thema, bzw. unbekannt.

zu 4) Ich habe keine Kostenberechnung erhalten bzw. angefordert. Im Erstgespräch habe ich dem A. mitgeteilt, daß mein max. Budget 25.000,-- brutto beträgt und was ich mir dafür vorstelle (Sanierung der alten Garage, Verlängerung für Abstellmöglichkeit, Pflanzen, Kinderfahrzeuge, etc.), neues Flachdach aus Betonfertigteil.

Zu 5) Den Mindestsatz, 20% habe ich inzwischen in der HOAI nachgelesen. Er berechnet allerdings den Mittelsatz und 30% Umbauzuschlag.
Zeithonorare waren def. nicht vereinbart.
Er hat nun a) nach HOAI abgerechnet und b) z..B. für den Bauantrag ein zusätzliches Zeithonorar.

Zu 6) Die 1700,-- sind ihm nun zu wenig. Er sagt (erst jetzt), daß seine Aufwendungen höher gewesen seien und er aufgrund des nachträglichen Bauantrages nun nach HOAI abrechnen müsse. Ich ging davon aus, er erhält die vereinbarte Summe zzgl. eines extra Honorares für den Bauantrag, da dies vorher nicht bekannt war und somit im Nachhinein beauftragt wurde. Allerdings haben wir dadurch viel Zeit und das Vertrauen in den A. verloren.

Mit Leistungen "nachholen" meinte ich folgendes:
Er rechnet ab, als hätte er die gesamte Leistungen LP 1 - 8 erbracht, was nachweislich nicht der Fall ist. Da sich meine Garage im nicht abgenommenen Rohbauzustand befindet, könnte ich theoretisch verlangen, daß er auch alle - zur fertig stellung des Bauwerks erforderlichen - Leistungen 1 - 8 oder 9 dann auch tatsächlich erbringt ?

Es stellt sich auch die Frage, ob die Rechnung zu diesem Zeitpunkt fällig ist. Abnahme Rohbau, Garagentor, Fenster, Entwässerung etc. ist alles unklar.

Vielleicht noch wichtig: Ich habe dem A. bisher 1100,-- Euro Anzahlung geleistet.

Ich hoffe, mein Beitrag sprengt nicht den üblichen Rahmen. Es wäre wirklich hilfreich vor dem endgültigen Gang zu Anwalt, selbst mehr Hintergrund wissen zu haben.

Vielen Dank & Grüße aus Albstadt,
Leo Germer

Hallo Herr Germer,

dann versuche ich das Ganze mal einzugrenzen:

1) Wenn es belegbar ist, dass das Budget mit max. 25.000,- € brutto vorgegeben wurde (z.B. Zeugen), dann muss die HOAI nicht angewandt werden und das Honorar konnte frei vereinbart werden.
Also wäre gegen die Vereinbarung von 1.700 € brutto nichts einzuwenden.
Der Architekt hätte normalerweise im Vorfeld erkennen müssen, dass das Vorhaben baugeneghmigungspflichtig ist, aber Sie sagen ja selbst, dass hierüber nicht gesprochen wurde und diese Leistung auch nicht in der vereinbarten Summe enthalten war. Es würden also noch Aufwandskosten für die Erstellung eines Bauantrages hinzukommen.

2) Zur Ermittlung der maximalen Obergrenze des Honorars könnte man folgenden Ansatz unterstellen:
- HOAI 2009
- Honorarzone II
- Mindestsatz
- anrechenbare Kosten: Tafeleingangswert: 25.565,- €
- Leistungsphasen 4-8
- Umbauzuschlag: 20 %
- Nebenkosten: 5 %


Damit ergäbe sich ein Honorar von ca. 3.000,- € brutto.

Die Wahrheit würde also irgendwo zwischen 1.700,- und 3.000,- € brutto liegen. Wenn man es nicht besser weiß, gelangt man über die Chinesenmethode zu einem Wert von 2.350,- € brutto! Eine Einigung hierauf wäre immer noch besser, als einen Rechtsanwalt bei einem derart geringen "Streitwert" darauf anzusetzen.

Ich gebe auch zu bedenken, dass nicht jeder Architekt derart kleine Umbaumaßnahmen annimmt, denn verdienen kann man daran nichts. Wenn man mal die MwSt. und die Nebenkosten herausrechnet, dann bleiben gut 2.400,- € für ihn übrig. Bei einem Stundensatz von unterstellten 75,- € netto hätte er 32 Std. zur Verfügung, also 4 komplette Arbeitstage. Und vier Arbeitstage für ein "Projekt" sind nichts!
Ich möchte jetzt keine Lanze für Ihren Architekten brechen, aber manchmal hilft es, wenn man sich in die Situation des Anderen versetzt.

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Es stellt sich auch die Frage, ob die Rechnung zu diesem Zeitpunkt fällig ist. Abnahme Rohbau, Garagentor, Fenster, Entwässerung etc. ist alles unklar.

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Ja, 1700,-- Euro brutto. Darin sollten die Mitwirkung bei der Vergabe /Rohbauer, techn. Beratung und Abnahme Rohbau enthalten sein.

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Hallo Bento,

ganz herzlichen Dank für Ihre detaillierte Einschätzung. Die Beispielrechnungen sind für uns nachvollziehbar. Wir werden dem Architekt also einen Einigungsvorschlag auf Basis 3000,-- Brutto unterbreiten, womit wir leben können. Ich bin auch der Meinung, daß sich ein Rechtstreit hier nicht lohnt. Hätte dieser Architekt von Anfang an, offen & ehrlich mit uns gesprochen, wäre uns der ganze Frust und Ärger erspart geblieben und ihm letztlich auch.

Viele Grüße aus Albstadt,
Fam. Germer


P.S. Zu Ihrer Frage noch der Vollständigkeit halber:
a) Ausführungsplanung für den Rohbau: Ja (jedoch ohne Fensteröffnungen, diese wurden erst jetzt hergestellt)
b) Ausschreibung wurde nicht erstellt. Es wurde das Angebot der ersten Firma, mit der wir einen Ortstermin hatten kopiert und an zwei weitere Rohbaufirmen gesendet (das sollte ich erledigen, damit sich sein Aufwand in Grenzen hält) . Der erste Anbieter bekam den Auftrag.
c) Bauleitung für den Rohbau: Ja, allerdings nur bis Baustopp im Juli. Danach endete die Zusammenarbeit. Rohbauer ist inzwischen fertig, die Abnahme steht noch aus.

Sehr geehrter Herr Germer,

bei der Frage kommt es noch darauf an, ob Sie privater Bauherr sind oder gute Kenntnisse bzgl. HOAI haben. Wenn Sie privater Bauherr sind, dürfen Sie auf die 1.700€ Brutto (da Endverbraucher) vertrauen. Sind Sie selbst Architekt/Ingenieur oder anderweitig HOAI-kundig müssen Sie nach den Mindestsätzen zahlen, eine plausible Kostenermittlung vorausgesetzt, abzüglich "Ärger" wegen fehlender Beratung zum Bauantrag.
Gruß janus2001

Hallo nochmals,
ich bin privater Bauherr (Lehrer) also nicht mit der HOAI vertraut. Ich habe mich erst nach den Vorfällen damit auseinander gesetzt. Leider hat der Architekt meinem Vorschlag (s.o.) nicht zugestimmt. Er ist weiterhin der Auffassung, daß ihm aufgrund der Mehrleistungen, wie nachträglicher Bauantrag, ein sehr viel höheres Honorar zusteht. Im Übrigen war das Pauschalhonorar für die fertige Garage vereinbart. Tatsächlich sind wir von einer Fertigstellung weit entfernt. Es gäbe noch viel für ihn zu tun. Der A. -obwohl er bereits 1200--- Euro aus der Vereinbarung erhalten hat - drängt dennoch (massiv) auf weitere Zahlung. Ich halte sein Vorgehen inzwischen für grenzwertig unseriös. Auch der Statiker und die Rohbaufirma zweifeln aufgrund seines offenbar inkompetenten Auftretens vor Ort an seiner Kompetenz.
Erwähnen möchte ich noch, daß der A. mir beim Kompromissgespräch ein vorbereitetes Schriftstück zur Unterschrift vorgelegt hat, indem er die sofortige Aufhebung der Zusammenarbeit dokumentieren möchte, bei gleichzeitiger Zahlung von 2000,-- Euro über dem ursprünglich vereinbarten Pauschalhonorar (Ursprünglich verlangte er 3.100 Euro zusätzlich).
Tja, ich habe dazu gelernt ...
und habe mich inzwischen anwaltlich beraten lassen: Fazit war a) den Architekt aufzufordern sämtliche Leistungen nach HOAI abzurechnen ABER diese Leistungen auch nachzuholen, bzw noch zu erbringen. Oder b) einfach dessen Klage abzuwarten und erst danach den Anwalt offiziell mit der Wahrnehmung meiner Interessen zu beauftragen. Anwalt meinte, dazu sei dann immer noch Zeit genug, da die Anzahlung gemäß Baufortschritt mehr als ausreichend sei.
Ich hoffe, daß ist so auch in Ordnung.
Über weitere Feedbacks zu dieser neuen Entwicklung freue ich mich natürlich,
Grüße aus Albstadt,
Leo

Hallo,

na hoffentlich war es ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und kein "Scheidungsanwalt", denn das mit der Aufforderung, "sämtliche Leistungen nach HOAI abzurechnen, aber diese Leistungen auch nachzuholen" verstehe ich nicht so ganz!?
Welche Leistungen soll er denn abrechnen (ich dachte, z.B. die Entwurfsplanung hätte jemand anderes erstellt?)
Eigentlich fordert man Niemanden auf erst die Honorarschlussrechnung zu stellen und dann die Leistungen zu erbringen.
Außerdem wäre ich mir hier gar nicht so sicher, ob überhaupt nach HOAI abgerechnet werden muss, da scheinbar keine Kostenberechnung existiert und damit nicht klar ist, ob die a.K. überhaupt den Tabelleneingangswert erreichen?

Sie haben selbst geschrieben, dass der Architekt nur mit bestimmten Leistungen beauftragt war (ich hoffe, dass gibt es irgendwo schriftlich!); warum sollte er jetzt alle Leistungen abrechnen?

Noch einmal etwas deutlicher:
Wenn Sie den Planer "lediglich" mit "dem Umbau der Garage" beauftragt haben, dann muss er Ihnen am Ende eine umgebaute Garage liefern und kann dazu alle erforderlichen Leistungspahasen abrechnen (falls Tabelleneingangswert erreicht wird). Wie er das macht, ist seine Sache!

Falls Sie ihn mit konkreten Leistungen beauftragt haben, z.B. bestimmten Grundleistungen der HOAI ([url=http://] http://www.hoai.de/online/HOAI_2009/HOAI_2009.php#anlage11[/url]), dann schuldet er als Teilerfolg auch diese Leistungen; aber nur dann!

Was ich weiter kurios finde:
Einmal heißt es:

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Wir haben bereits 1000,-- Euro Anzahlung geleistet

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Ich habe dem A. bisher 1100,-- Euro Anzahlung geleistet.

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Der A. -obwohl er bereits 1200--- Euro aus der Vereinbarung erhalten hat - drängt dennoch (massiv) auf weitere Zahlung.

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