Hallo,
wir planen einen Umbau unsere Untergeschosses. Die Umbaukosten sollen maximal bei ca. 40 T€ liegen. Unser Architektenvertrag sieht ein Stundenhonorar vor. Ist bei der Bausumme überhaupt ein Stundenhonorar zulässig? Oder laufen wir Gefahr nach HOAI zahlen zu müssen. Im einzureichenden Bauantrag wurden, für uns überraschend, die Herstellungskosten auf 50 T€ beziffert. Spielt das eine wichtige Rolle?

Vielen Dank vorab.

Grüße
Simone

Guten Tag,

da die Honorartabellen für Leistungen bei Gebäuden (§ 16.1 HOAI) bei 25.565 € anrechenbaren Kosten beginnen, ist ihre Anwendung vom Gesetzgeber bei entsprechenden Kosten zwingend vorgesehen. Bei einem Umbau käme auch der Umbauzuschlag nach § 24 zum Tragen.

Wenn Sie ein Stundenhonorar vereinbaren, kann das für Sie günstiger werden als nach Honorartabellen, aber nur dann, wenn der Planer tatsächlich weniger Honorar abrechnet als nach den Tabellen. Es kann aber auch teurer werden, wenn nämlich der Planer mehr Zeitaufwand benötigt.

Wo kein Kläger, da kein Richter. Die Rechtsprechung erlaubt bislang fast jedem, doch noch nach den Mindestsätzen der HOAI abzurechnen, vor allem wenn der Bauherr über so viel Sachkunde verfügt, dass er die HOAI lesen und verstehen kann.

Wenn Sie also sich mit dem Planer einig sind, dass eine Abrechnung nach Stunden günstiger sein soll und Sie beide sich auf diese Honorarberechnungsmethode einlassen (aus welchen Gründen auch immer) - bitteschön, aber sich dann hinterher nicht beschweren, wenn etwas teurer als gedacht wird!

Schauen Sie Ihr Beispiel an: die Vorgabe war 40 T€ maximale Baukosten. Eine Kostenschätzung hätte das bereits zutage treten lassen, dass Ihr Umbau so nicht machbar ist. Wenn Sie dann die Budgetobergrenze explizit im Vertrag hätten, müsste der Planer erstmal nachbessern, bis er die Vorgabe erfüllt - ohne Mehrhonorar. Nach Stunden zahlen Sie das alles extra.

Wenn Sie nun sogar eine Baugenehigung mit höheren Kosten als Ihr Budget es zulässt einreichen, sollten Sie sich darüber bewusst sein, dass Sie dies Geld dann evtl. auch anfassen müssen. Wo ist da die Umsetzung Ihrer Vorgabe an den Planer? Nachbessern könnte helfen. Vergessen Sie nicht: SIE reichen die Baugenehmigung ein!

Ich empfehle, sich über Ihre Verantwortung als Bauherr und die Verantwortung des Planers bzgl. seiner Planungsleistung und Kostenermittlung noch ein wenig schlauer machen, z.B. durch Stöbern in diesem Forum. Dann werden Sie bald erkennen, dass eine einfache bauliche Lösung, die alle Vorgaben erfüllt und sofort umsetzbar ist, vielleicht bei einer Abrechnung nach Stunden für Sie billiger wird als nach HOAI-Tabellen. Sowie es aber etwas komplizierter wird (und das wird es meistens), zahlen Sie für die vielfältigen Variantenuntersuchungen, die zur Lösung Ihrer Bau- und Budgetaufgabe erforderlich sind, unter dem Strich vielleicht schnell mehr als gedacht.

Noch eine persönliche Anmerkung: ich weiß nicht, warum der Planer Ihnen die Abrechnung nach Stunden als vermeintlich billigere Planung angeboten hat. Ich weiß aber, dass mit einer solchen systematischen Aushöhlung der HOAI als Gesetz die Grundlagen für ein auskömmliches und qualitätsvolles Bauern ausgehöhlt werden. Womit soll denn der Planer seine Fortbildung (und den damit verbundenen Verdienstausfall) bezahlen, wenn seine Stundensätze gerade zum Überleben reichen? Und - wollen Sie nicht einen gut fortgebildeten Planer, der alle Tücken seines Faches kennt und die neuesten Regeln, wie man ihnen begegnet?

Bitte bedenken Sie die alten Grundsätze "wer billig plant, baut teurer" und "wer billig baut, betreibt teuer". Unter einer Optimierung der "total cost of lifetime" wäre also eine qualitätsvolle Planung zur Minimierung der Gesamtkosten des Objekts über die Nutzungsdauer zu verstehen, und die kann durchaus in der Planung etwas teurer sein als billig.

Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

quote:

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fdoell wrote:
Wenn Sie dann die Budgetobergrenze explizit im Vertrag hätten, müsste der Planer erstmal nachbessern, bis er die Vorgabe erfüllt - ohne Mehrhonorar. Nach Stunden zahlen Sie das alles extra.

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Nun, Miky, wenn ein Auftraggeber von mir eine Abrechnung nach Stunden möchte, kann er sie bekommen. Da bei einer Abrechnung nach Honorartafeln den Bauherrn nicht zu interessieren braucht, wieviel Aufwand ich damit habe, und er es deshalb auch regelmäßig nicht weiß, geht er sicher häufig bei einer Abrechnung auf Stundenbasis davon aus, dass alles schnell und glatt geht und er damit auch etwas an Hnorar spart. Wie ich bereits schreib, ist dann eine solche Abrechnung für den Auftraggeber auch günstiger.

Wenn ich aber viele Untersuchungen anstellen muss, um zum Ergebnis zu kommen, muss er das eben zahlen. Bei dem Beispiel des Fregestellers könnte es z.B. sein, dass die Aufgabenstellung vom Bauherrn als Wunsch klar formuliert wurde und ich in der ersten Vorplanung genau dies bautechnisch/konstruktiv untersucht habe und als Ergebnis dann eine Summe X herausbekommen habe, die das ganze voraussichtlich kosten wird. Wenn dann der Bauherr sagt, dass die Budgeteinhaltung für ihn wichtiger ist, muss eben am Raumprogramm, an der Ausstattung oder was auch immer gedreht werden, um diesen Wunsch zu erfüllen. Selbstverständlich darf der Bauherr dann diese Untersuchungen ebenfalls bezahlen.

Das heißt ja nicht, dass ich nicht nach BGB-Werksvertragsrecht ein Ergebnis schulde, natürlich tue ich das. Ich darf also nicht mittendrin einfach sagen, ich will nicht mehr oder es hat keinen Zweck. Nur muss bei Stundenhonorar eben der tatsächliche Aufwand vergütet werden. Das meinte ich ja oben, als ich sagte, dass es leicht doch teurer werden kann als der Bauherr sich das gedacht hat, wenn nicht alles so einfach geht. Dem Vorteil der evtl. günstigeren Honorarabrechnung steht also auch ein gewisses Risiko gegenüber. Sonst würde das ja auch jeder versuchen (Gesetz hin oder her).

F. Doell

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Hallo, Herr Doell,
das sehe ich ja auch so. Es ging mit nur um das Nachbessern - in Ihrem Beispiel wegen der zu hohen Kosten einer Planung. Dieses Nachbessern halte ich für kostenfrei , auch bei vereinbartem Zeithonorar. Denn abgerechnet werden darf (theoretisch) nur der objektiv erforderliche Aufwand - Nachbesserungen, also das Beheben eigener Fehler, gehört nicht dazu.
Im Übrigen haben Sie ja Recht.
Miky

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Miky

Der werksvertragliche Anspruch auf Nachbesserung steht in keiner Beziehung zur Art der vereinbarten Vergütung. Die Nachbesserung ist immer "im Preis enthalten" und nicht extra zu bezahlen, auch nicht bei einer Stundenvereinbarung.

Das Problem besteht doch bei diesem Punkt eher darin, daß die Grenzen zwischen "Nachbesserung" und "Zusatzarbeit wegen Bauherrenwunsch" nicht immer gerade so scharf und klar verlaufen wie ein Skalpellschnitt. Es ist deshalb häufig einfach, eine eigentliche Nachbesserung in ein anderes Mäntelchen zu kleiden. Das führt dann bei einem Stundenvertrag schnell zu eigentlich unberechtigten Mehrkosten für den Bauherren.

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Dr. R. Althoff, FA Bau- und ArchitektenR, FA VerwR, Spezialist für die HOAI
www.Bau-und-Immobilie.de - Dresden.Erfurt.Dortmund.Berlin
- gem. d. Nutzungsbed. ist dies eine unverbindl. Meinung, keine Rechtsberatung -

Hallo Simone,

es wäre ganz interessant zu wissen, ob ihr einen schriftlichen Vertrag habt und zu welchen Stundensätzen der Planer abrechnet (abrechnen möchte).

Falls die Mindestsätze der HOAI ([url=http://]http://www.hoai.de/online/HOAI-Text/teil_1.php#6[/url]) als Grundlage herhalten müssen, würde ich dem Kollegen Doell Recht geben, wenn er fragt:

quote:

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Womit soll denn der Planer seine Fortbildung (und den damit verbundenen Verdienstausfall) bezahlen, wenn seine Stundensätze gerade zum Überleben reichen?

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Hallo Bento,

wir haben selbstverständlich einen Vertrag und die Architektenkosten betragen 68 € netto, 40€ für Hilfskräfte und die Zeichnerin. Dazu kommen pauschal 3% Nebenkosten.
Wir haben jetzt auch den Bauantrag auf 40T€ abändern lassen (natürlich zahlen wir das extra) , allerdings weiss ich bis jetzt noch nicht wo diese Kosten herkommen sollen. Eine Aufstellung haben wir bis heute nicht erhalten, trotz Nachfrage.
Die 50T€, hier zitiere ich den Planer, hat er eingetragen, weil "der Appetit kommt beim Bauen".
Wir werden unsere Gasanschlüsse ca. 1m verlegen, die Kosten der Stadt betragen 2 T€, der Installateur will nochmal 2 T€. Die Grabungsarbeiten vor dem Haus waren bereits vor Beauftragung des Planers erledigt. Dazu kommt die Bohrung zweier Fensteröffungen in Beton mit Sturz und Jalousiekasten, hier nannte uns der Planer ca 3-4T€ für beide Bohrungen, plus Fenster. Gut gerechnet also nochmals 3T€. Dann werden wir zwei Wände einreißen, davon ist eine Wand tragend. Stattdessen kommt eine neue Wand mit zwei Türen hinzu. Dann muss natürlich der Estrich ausgessert werden. Elektrik ist bis auf zwei fehlende Lichtchalter ausreichend vorhanden. Dazu kommt Teppichboden und Raufasertapete. Bis dahin wollen wir den Umbau auf alle Fälle machen.
Der Rest ist eine Frage der Kosten. Hier überlegen wir bei 12m2 eine Betonschicht zu entfernen und durch Estrich ersetzen. Dann sollen noch zwei Türen zugemauert und durch einen Durchbruch ersetzt werden.
Auch die Frage, welche Kosten denn für seine Baubetreuung auf uns zukommen beantwortete er sehr ausweichend mit Kosten zwischen 1600 und 8500 Euro, nicht wirklich hilfreich.
Wir sind zwar Laien, aber den (Maximal-) Aufwand sehe ich nicht und eine vertrauensvolle Zusammenarbeit fördert das nicht gerade.

Viele Grüße
Simone

Hallo Simone,

für einen Bauherren gibt es eigentlich nur drei verschieden Herangehensweisen an eine Bauaufgabe:

1) Er hat nur ein begrenztes Budget zur Verfügung, mit dem er unbedingt auskommen muss. Dann ist es nahezu "überlebenswichtig" für ihn, genau dies im Vertrag deutlich zu formulieren. Ein Satz wie z.B. " Das Haus darf nur 150.000,- € kosten.", wäre hier schon viel zu ungenau. Besser wäre beispielsweise: "Die Gesamtkosten der Kostengruppen 100-700 der DIN 276 dürfen maximal 150.000,- € brutto betragen."

2) Er hat ein selbstgestecktes Budget zur Verfügung, welches aber im "Ernstfall" (man baut ja nur einmal im Leben) auch bis zu einem gewissen Grad überschritten werden könnte. Gleichzeitig hat er gewisse Vorstellungen, die er am liebsten realisiert haben möchte. Nun erwartet er vom Architekten die Aussage, wieviel die Realisierung seiner Wünsche kostet, um entscheiden zu können, ob evtl. noch Luft ist oder sogar schon auf das ein oder andere verzichtet werden muss.

3) Er hat vor sein Traumhaus zu bauen, koste es was es wolle. Es muss alle seine Wünsche erfüllen und sich üblicherweise von anderen Häusern deutlich abheben.

Die meisten Bauherren eines Architektenhauses , werden unter Pkt. 2 einzustufen sein. Ich würde dich nach deinen Schilderungen unter Pkt.1 sehen, befürchte aber, dass die entsprechenden Vorgaben im Vertrag fehlen werden.
Abgesehen davon scheint es dein Architekt nicht so genau mit den werkvertraglichen Pflichten zu nehmen. Kostenermittlungen sind für ihn in bestimmten Phasen der Planung und des Bauens Pflicht. Frage in definitiv nach der KOSTENBERECHNUNG, denn die muss er gemacht haben, bevor er einen Bauantrag stellt.

Nun muss man auch sehen, dass ein 40.000,- € Auftrag nicht zu den Bauaufträgen gehört, bei dem ein Planer reich werden könnte. Aufgrund der Kopplung an die Baukosten, wird er relativ viel Arbeit haben und relativ wenig Honorar erzielen. Um kein Risiko einzugehen, hat er deshalb wohl auch eine Vergütung nach Stunden vorgeschlagen. Und hier gibt es wiederum zwei Möglichkeiten:

1) Er investiert relativ wenig Zeit in den Umbau, macht nur das Nötigste und überlässt die (ausgesuchten) Firmen sich selbst. Wenn alles gut geht, liegt er am Ende mit seiner Honorarabrechnung näher beim Mindestsatz als beim Höchstsatz.

2) Er kümmert sich (gewollt oder ungewollt) intensiv um den Umbau. Du hast viele Ideen, großen Beratungsbedarf, viel Zeit für Besprechungen, viele Fragen und die Firmen müssen immer wieder animiert werden, für derartige Kleinaufträge termingerecht zu beginnen. Außerdem werden zwei Firmen im Sog der Finanzkrise insolvent. Jetzt kannst du dir vorstellen, wo die Honorarstunden hinlaufen: über den Höchstsatz der HOAI hinaus. Und genau dort ist das Honorar gedeckelt.
Wenn du also wissen willst, was du maximal für Planungskosten ausgeben musst, dann musst du nur das Honorar zum Höchstsatz der HOAI berechnen (lassen). Hier im Forum müsste man dafür zu viele Annahmen treffen, da deine genauen Umstände nicht bekannt sind.
Die in Rede gestellten 8.500,-€ für "Baubetreuung" scheinen aber in keinem Fall auch nur annähernd erreichbar zu sein, es sei denn man überschreitet aufgrund des abzurechnenden Aufwandes stillschweigend und unrechtmäßig die Höchstsätze der HOAI.

Viele Grüße
bento

Hallo Bento,

vielen Dank, die Anwort hat mir sehr geholfen.

Mein Dank auch an Herrn Doell und Miky für deren ebenfalls hilfreiche Kommentare.

Viele Grüße
Simone