Nach einem bereits mehrjährigen Rechtsstreit zu über 100 Baumängel an einem Einfamilienhaus gegen ein großes ansässiges Bauunternehmen in Dresden wurde kürzlich vom Gericht auf Grund einer mündlichen Verhandlung auf folgende Frage:
„Wurde durch eine von der Klägerin beauftragte Dritte die Bauüberwachung wahrgenommen?“
folgender Beschluss gefasst:
„Ein Bauherr muss sich das Verhalten des mit der Bauüberwachung (BÜ) beauftragten Architekten jedoch anrechnen lassen, wenn dieser Auftragsgemäß in einem Bereich tätig wird, der nicht nur der BÜ, sondern vor allem auch der Planungs- und/oder Bauausführungsbereich zuzuordnen ist (OLG Köln, NJW-RR 2002, S. 51 unter Verweis auf BGH NJW 1972,447,448).“ Gleichzeitig wurde mit dieser Entscheidung der Gerichtsgutachter angewiesen, aufgrund der vorgenannten Ausführungen eine ergänzende Stellungnahme zu erarbeiten. Im vorliegenden Falle geht es darum, dass ein Hauswasseranschluss in ein Vorhangelement zur Waschtischanlage eines kleinen Bades (Wandhoch gefliest) entgegen der Planung eingebaut wurde. Zählerwechsel und Nachrüsten eines Wasserfilters nicht möglich. Nach mündlicher Verhandlung behauptete die Heizungsfirma (Subunternehmer der Bauausführenden), dass dies mit dem Planer so abgestimmt wurde, Bedenken wurden mündlich gegenüber dem Planer gemeldet.

Diese Entscheidung bedeutet, dass der Bauunternehmer bei jedem Mangel behaupten kann, dass dies mit dem Planer (♀) so abgestimmt worden ist. Mein Rechtsanwalt ist zwar der Meinung, dass diese Entscheidung falsch ist, allerdings Gegenargument hat er noch keine dargelegt. Kann mir jemand hierzu was mitteilen?

Hallo,

erster Tipp (keine Rechtsberatung):

VOB/B §4 Abs. 3 (Ausführung, Bedenken):

3. Hat der Auftragnehmer Bedenken gegen die vorgesehene Art der Ausführung (auch wegen der Sicherung gegen Unfallgefahren), gegen die Güte der vom Auftraggeber gelieferten Stoffe oder Bauteile oder gegen die Leistungen anderer Unternehmer, so hat er sie dem Auftraggeber unverzüglich - möglichst schon vor Beginn der Arbeiten - schriftlich mitzuteilen; der Auftraggeber bleibt jedoch für seine Angaben, Anordnungen oder Lieferungen verantwortlich.

MfG,
R. Kürbitz

Vielen Dank.

Die VOB/B sieht zwar in § 4 Nr. 3 vor, dass die Bedenken schriftlich mitzuteilen sind; allerdings können auch mündlich geäußerte Bedenken beachtlich sein.

Vorliegend wurden die Bedenken offenbar nur gegenüber dem Architekten und nicht jedoch (auch) gegenüber dem Auftraggeber erklärt. Insofern stellt sich die Frage, ob der Architekt überhaupt bevollmächtigt war, die Bedenken entgegen zu nehmen.

Gerade wenn (wie hier) der Fehler "mit dem Planer so abgestimmt wurde" und damit auch ein Fehler des Planers vorliegt, müssen die Bedenken meiner Meinung nach unmittelbar dem Auftraggeber gegenüber erklärt werden. Der Unternehmer kann in einem solchen Fall nicht davon ausgehen, dass der Architekt der richtige Adressat für seine Bedenken ist.

Sehr geehrter Herr Hilka,

danke für Ihren Kommentar. Erlauben Sie mir eine interessierte Rückfrage:

"Die VOB/B sieht zwar in § 4 Nr. 3 vor, dass die Bedenken schriftlich mitzuteilen sind; allerdings können auch mündlich geäußerte Bedenken beachtlich sein."

Warum das, wenn doch ausdrücklich in der VOB/B die Schriftform vorgesehen ist?

MfG, R. Kürbitz

Sehr geehrter Herr Kürbitz,

gründsätzlich müssen Bedenken schriftlich geäußert werden.

Nach der Rechtsprechung des BGH kann sich der Auftragnehmer allerdings unter Umständen auf mitwirkendes Verschulden des Auftraggebers (§ 254 BGB) berufen, wenn dieser (also der Auftraggeber) totz ausreichender und zuverlässiger mündlicher Belehrung die Hinweise des AN nicht befolgt (vgl. BGH, Urt. v. 10.04.1975, Az.: VII ZR 183/74, BauR 1975, 278 ff.; NJW 1975, 1217).

Auch das OLG Koblenz hat in einem Urteil vom 10.04.2003 entschieden, dass ein mündlicher und damit formunwirksamer Hinweis auf Bedenken nicht immer unbeachtlich ist. Folgt der Auftraggeber einer zuverlässigen mündlichen Belehrung nicht, kann darin ein Mitverschulden liegen, das im Einzelfall jeden Ersatzanspruch ausschließt (vgl. OLG Koblenz, Urteil vom 10.04.2003 - 5 U 1687/01; BauR 2003, 1728 ).

Mit freundlichen Grüßen

Hilka

Danke, werter Herr Hilka, für Ihre ausführliche und informatice Antwort.

Ist es richtig, daß es - bei einer 'zulässigen' mündlichen Bedenkenanmeldung - dann auf die Beweisbarkeit ankommen würde (Zeugen)?

MfG, R. Kürbitz

Vielen Dank Herr Hilka und Herr Kürbitz,
vielleicht noch ein Hinweis: Im Vertrag steht "Vom Bauherrn wird eine BÜ beauftragt. Die BÜ ist weisungsberechtigt auf der Baustelle und vertritt den Bauherren.“

Es kann doch aber nicht sein, dass der BÜ Mängel (hier offensichtliche) anweist. Ich meine, dass dies eine arglistige Täuschung gegenüber dem Bauherren ist.
Mit freundlichen Grüßen

Hallo Ekscheul,

wem vertrauen Sie (bei 'mündlichen Bedenken': Ihrer Bauüberwachung oder dem Unternehmer? Was ist beweisbar? Was sagt Ihre BÜ dazu?

MfG, R. Kürbitz

Hallo Ekscheul,

mir ist noch nicht ganz klar, wer die Planung für das Einfamilienhaus gemacht hat; die Baufirma (Fertighaus) oder hast du als Bauherr einen Architekten mit der Planung beauftragt?

Nach dem von dir beschriebenen Sachverhalt habe ich den Eindruck, dass niemand eine vernünftige Planung erstellt hat, denn kein normaler Mensch versteckt einen Wasserzähler mitsamt Filter in einer Vorsatzschale.

Insgesamt stellt das dir als Bauherrn gegenüber einen Mangel dar. Ob es sich nun um einen Planungsfehler oder einen Ausführungsfehler handelt, mag ein durch das Gericht bestellter Sachverständiger klären (oder vielleicht sogar das Gericht selbst). Das Ergebnis kann dir eigentlich egal sein, denn ich kenne es nur so, dass beide Parteien gesamtschuldnerisch haften und deshalb - insbesondere bei einer derart klaren Sache - der Planer gleich hilfsweise mitverklagt wird.

Oder muss ich deine Ausführungen jetzt so verstehen, dass der Schaden zwischen Bauherr, Planer und Baufirma irgendwie aufgeteilt werden soll? Das würde ich allerdings auch als "ungerecht" empfinden!

quote:

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Mein Rechtsanwalt ist zwar der Meinung, dass diese Entscheidung falsch ist, allerdings Gegenargument hat er noch keine dargelegt.

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Hallo Herr Kürbitz und Herr Bento,
der Rohbau wurde von einem unabhängigen Planer geplant, der auch daraufhin die Genehmigungsplanung erwirkte. Im Bauvertrag mit der Baufirma steht „Vom AG werden Rohbauausführungspläne zur Verfügung gestellt. Der AN hat weitere Werkpläne zu erstellen.“

Bei Vertragsabschluss wusste ich noch nicht, dass der Planer mit der Baufirma gemeinsame Sache macht. Dies spiegelte siech wider, in dem ich in vielen Dingen übergangen wurde. Ausführungen würden jetzt zu weit gehen. Im Nachhinein weis ich auch, dass keine vernünftige Planung vorhanden war.

Der Planer für Rohbau wurde auch mit der BÜ Rohbau und Ausbau beauftragt. Allerdings wie gesagt, wurde Vieles zu meinen Ungunsten gebaut einschließlich vieler Mängel produziert, die nicht mehr zu beheben sind bspw. Kellerfenster zu hoch eingebaut. Öffnung nur mit Hilfsmitteln. Mit der gesamtschuldnerischen Haftung ist das so eine Sache. Wie bereits am Anfang geschrieben wurde bereits anders geurteilt, wenn der Planer Auftragsgemäß in einem Bereich tätig wird, der nicht nur der BÜ, sondern vor allem auch der Planungs- und/oder Bauausführungsbereich zuzuordnen ist. Leider kann man den Planer der auch die BÜ übernahm nicht mehr befragen. Wie der Gerichtsgutachter jetzt sein Gutachten in dieser Sache verfasst lass ich mich überraschen.

Wer noch nicht wegen Baumängel vor Gericht gewesen ist, weis gar nicht wie das ist. Ich habe eine Richterin, die weis gar nicht was ein Ziegel ist. Nach dem ersten Beschluss kann man nur sagen: „Ein Mensch kann gar nicht so dumm denken, wie die Richter urteilen“ Spruch ist von mir
Mit freundlichen Grüßen

Guten Morgen Ekscheul, hier klinke ich mich mal ein in die Debatte.

Folgendes gebe ich für die weitere Diskussion zu bedenken:
a) Planung - das hier konkret benannte Gewerk ist die Heizung/Lüftung/Sanitärplanung; die Planung dieser Anlagen fällt nicht in den Leistungsbereich des Architekten, er muß aber Sonderfachleute hinzuziehen, wenn er sie braucht.
Frage 1: Gibt es eine Haustechnikplanung ?
Wenn ja von wem, wenn nein warum nicht ?
b) Interessant ist die Frage, ob ihr BÜ auch berechtigt war, ABNAHMEN durchzuführen und wenn ja, in welchem Umfang - man unterscheidet hier technische Abnahmen um den Baufortgang zu sichern und rechtsgeschäftliche Abnahmen, die dann auch den Zahlungsanspruch des Unternehmens, Besitzübergang und Beweislastumkehr nach sich ziehen.
Frage 2) Wer hat hier was und wie abgenommen ?
Sie ?? wenn ja warum ? wenn nein-warum nicht ?
Haben Sie die Schlußabnahme verweigert ?
( bei mehr als 100 Mängeln kann ich mir das durchaus vorstellen )
oder haben Sie Einschränkungen in der Abnahme (Mängelbeseitigungsansprüche auch ganz konkret auf diesen Teil der Installation ) geltend gemacht ?
Klagen Sie jetzt gegen den Baubetrieb oder klagt der Baubetrieb gegen Sie ?
Habe Sie eine rechtsgeschäftliche Schlußabnahme durchgeführt, dann müssen Sie jetzt beweisen oder durch Gutachter beweisen lassen, dass der Baubetrieb entgegen den allgemein annerkannten Regeln der Technik diesen Hausanschluß verlegt hat (Beweislastumkehr ! ) Den Beweisbeschluß hat das Gericht schon gefasst und den Gutachtenauftrag erteilt.

Sie schreiben, Sie haben im Nachhinein erkannt, dass keine vernünftige Planung vorhanden war. Das bezieht sich wohl nicht nur auf den Hochbau und den Ausbau, sondern auch auf die Haustechnik.

Im Rahmen seiner Sorgfaltspflicht muss ein Baubetrieb Unterlagen prüfen und ggf. Ergänzungen nachfordern. Sind Sie darübe irgendwann schriftlich in Kenntnis gesetzt worden ? Wenn ja - wie haben Sie reagiert ?

Wenn Sie das Haus abgenommen haben, dann müßten Sie doch Pläne und Unterlagen
gehabt haben, die darstellen, dass nicht nur ein Haufen Steine zufällig aufeinandergeschichtet wurde, die jetzt irgendwie halten ?
Meines Erachtens ist der Dreh- und Angelpunkt an Ihrem Problem wirklich
der Umfang des Auftrages an den BÜ und auch die Vollmachten hinsichtlich Abnahmen
von in sich geschlossenen Leistungen und auch Teilleistungen und ganz wichtig die Frage, ob Sie letztendlich eine Bauabnahme getätigt haben.
Beste Grüße
Corinna Zeh
SV für Schäden an Gebäuden


[Edited by C.Zeh on 14.07.2009 at 06:57 Uhr]

[Edited by C.Zeh on 14.07.2009 at 06:57 Uhr]

Hallo Corinna,
leider wurde das EFH mit der Baufirma abgenommen. Hier ist auch die Abnahme des Teilbereiches Heizung und Sanitär enthalten, nicht extra aufgeführt. Auf der Überschrift im Abnahmeprotokoll steht:
Abnahme- und Übergabeprotokoll
für den AG (Bauherr)
für den AN (Baubetrieb)
für den Bauüberwacher zu 1 (Planungsgemeinschaft)
für den Bauüberwacher zu 2 (TÜV).
Ich gehe davon aus, dass dies eine rechtsgeschäftliche Schlussabnah-me mit mir und dem Baubetrieb ist. Bestandspläne wurden abgefordert. Leider ohne Erfolg.

Gerichtsgutachter für u. a. für Heizung und Sanitär wurde in 2006 bereits beauftragt. Bis jetzt nur ein Teilergebnis.
Im Abnahmeprotokoll sind mehr als 30 Baumängel aufgeführt, die von mir augenscheinlich gesehen wurden. Einschränkungen gab es nicht. Die versteckten Mängel (hohl aufgelegte Fenstersohlbänke und ver-steckter Hauswasseranschluss) fand ich erst im nachhinein raus. Ich klage jetzt gegen den Baubetrieb. Es gab eine vorangegangene Klage vom Baubetrieb über Restforderungen. Diese allerdings gegen Zug um Zug der Mängelbehebung zu zahlen waren. Eine ansatzweise Mängel-behebung bleib aus.

Eine offizielle Abnahme mit dem Planer der zugleich die BÜ übernahm, gab es nicht.

zu Frage 1: Gibt es eine Haustechnikplanung ? „nein“ Die Badgrundrisse zeigen nur wo die Badewanne, Dusche und Waschbecken hinkommt. Allerdings der Standort des Hauswasseranschlusses wurde in der Bau-beschreibung vereinbart und wie dargelegt vom Planer/BÜ ohne mein Zutun abgeändert.
Frage 2) Wer hat hier was und wie abgenommen ? Heizung/Sanitär – Keine Teilabnahme weder von mir noch vom BÜ. Abnahme ist in der Schlussabnahme enthalten.

Von der Baufirma konnten keine Bestandspläne vorgelegt werden. Nach Aufforderung durch den Gerichtsgutachter wurden welche nachgereicht, die völlig an der Realität vorbeigehen, d. h. falsch sind. Das ein Baube-trieb eine Sorgfaltspflicht hat kann man daran erkennen, dass anders geurteilt wurde vom Gericht.
Mit freundlichen Grüßen

Hallo,

das Ganze wird seit mehreren Jahren durch mindestens zwei Klagen rechtlich aufgearbeitet. Nur "Planungsgemeinschaft" und TÜV scheinen außen vor zu sein bzw. mal hier und mal da als Zeugen aktiv zu werden.

Ich glaube nicht, dass Meinungen aus dem Forum, die nur auf auf Halbwissen basieren können, hier weiterhelfen.

Deshalb klinke ich mich an dieser Stelle aus.

Trotdem viel Glück mit Justitia
wünscht
bento

Nö, wir sind ja keine "Halbwissenden" Kollege @BENTO; aber leider gilt ja immer noch: Vor Gericht und auf hoher See bist du allein und in Gottes Hand. Also wie das Verfahren letztendlich ausgehen wird weiß keiner von uns und da hilft auch kein rum-unken, hier sind wir tatsächlich sogar NICHTwissende.
Und wenn der BÜ/Planer nicht mehr greifbar ist, dann sollte man sich an das Bauunternehmen haftungsmäßig halten.
Die haben keinen Freischein, auf Anweisungen bauüberwachender Halbgötter hin irgendwelchen Blödsinn zu verzapfen.

Die müssen Bedenken anmelden und wenn mündlich nicht reicht dann schriftlich und nachvollziehbar an alle - auch an den, der den Spaß am Ende bezahlt.
Und wenn das dann trotzdem falsch läuft, dann nehmen sie die Folgen ( Nacharbeiten, Umbau etc ) billigend in Kauf.

UND beim TÜV würde ich hammerhart darauf bestehen, dass die peinliche Frage: "Wieso habt ihr das abgenommen und wer bezahlt jetzt den Umbau ? " sehr deutlich und nachvollziehbar beantwortet wird
Meine ich
Corinna Zeh



[Edited by C.Zeh on 16.07.2009 at 10:33 Uhr]