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stromer
Level: Jr. Member
Beiträge: 2
Registriert seit: 10.08.2009
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Honorargrundlage bei EFH
Hallo,
als angehender Bauherr (AG) (und das macht man ja nicht alle Tage), habe ich einige Fragen bzgl. des Architektenvertrages und der Honorarabrechnungsansätze (TGA-Planer).
Gebaut werden soll ein Zweifamilienhaus.
Der Architekt hat bis jetzt (ohne schriftlichen Auftrag):
- einen Vorentwurf erstellt (Grundrissplanung zu 100% aus einem anderem Projekt, lediglich die Anschrift wurde angepasst sowie ein neuer Lageplan, passend zum Flurstück erstellt).
- danach in Abstimmung mit dem AG einen Entwurf erstellt und ist jetzt in Vorbereitung zur Genehmigungsplanung und Erstellung des Bauantrages
Jetzt soll ein schriftlicher Architektenvertrag geschlossen werden, dazu einige Eckdaten und anschließende Fragen.
· Nettobausumme beträgt ca. 225 T€ (incl. dem Technikanteil von ca. 60 T€ und Abriss Bestandsgebäude ca. 10 T€)
· Honoraransatz für Objektplanung nach §§ 11,12 u. 16 HOAI ist Zone 4 unten
· LP 1-8 soll erbracht werden
Fragen:
1) Bei genannten Eckdaten berechnet sich das Architekten Honorar laut Vertrag auf netto ca. 29,5 T€. Zzgl. 5% Nebenkosten und MwSt macht das gesamt Brutto ca. 37 T€.
Sind die Berechnungen realistisch?
Kann der Architekt für alle LP das Honorar für die techn. Gewerke sowie den Abriss ansetzen bzw. berechnen?
Als besondere Leistung soll die Durchführung der Aufgaben des Baustellenkoordinators beauftragt werden (Aufwand ca. Brutto 1900 €).
Eine Beauftragung zur Begleitung der Sachmängelhaftung soll ggf. separat erfolgen, ist dies so üblich?
2) Die Fachplaner für Statik, HLS und Elektro sollen separat beauftragt werden. Können diese wiederum ebenfalls alle LP Abrechnen?
Frage deshalb, der Architekt macht mit LP 8 (31%) ja die Objektüberwachung, schließt dies die techn. Gewerke ein? oder kann diese jeweils separat von den Technikplanern unter nochmaliger Abrechnung der LP 8 erfolgen.
3) In der ursprünglichen Kostenschätzung hatte der Architekt die Nebenkosten (Honorare für Architekt, Statiker, Haustechniker, Anschlussgebühren, Baugenehmigung, etc.) mit 20 % der Nettobaukosten angegeben. Bei 225 T€ wären das 45 T€. Wie in 1 Beschrieben, würde der Architekt mit vorgelegtem Vertrag 37+1,9 T€, also knapp 39 T€ Honorar erhalten.
Damit wären für alle anderen Planer und Leistungen wie vor genannt noch ca. 6 T€ übrig, dies erscheint mir, gemessen am Architektenhonorar doch recht wenig, kann das sein? oder ist irgendwo ein Rechen/Denkfehler?
4) Der Architektenvertrag enthält noch keine Regelung bzgl. Fertigstellungstermin, ich möchte jedoch eine Frist setzen (z.B. 1 Jahr nach Erteilung der Baugenehmigung) und falls dies nicht eingehalten werden kann, z.B. einen Honorarabzug von z.B. 10% festlegen. Ist so etwas üblich, gibt es dazu Musterverträge/Klauseln.
Zudem möchte ich mir eine Kündigung des Vertrages nach jeder Leistungsphase offen halten, mich dabei aber nur der tatsächlichen erbrachten Leistungen zur Zahlung verpflichten, wie könnte dies formuliert werden?
Bin schon auf mögliche Antworten gespannt.
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10.08.2009 at 10:16 Uhr |
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bento
Level: Sr. Member
Beiträge: 902
Registriert seit: 25.03.2007
IP: Logged
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Re: Honorargrundlage bei EFH
Hallo,
um alle Fragen ausführlich zu beantworten, müsste man ein Buch schreiben. Deshalb hier nur eine "Kurzvariante":
quote:
Sind die Berechnungen realistisch?
Als grobe Angebotsrichtung ja; wenn man etwas genauer rechnet, kommt man auf 27.802,- € netto zzgl. 5 % NK zzgl. 19 % MwSt. = 34.738,- € brutto.
Abgerechnet wird am Ende - z.Zt. noch - überwiegend nach den sich ergebenden Baukosten.
quote:
Kann der Architekt für alle LP das Honorar für die techn. Gewerke sowie den Abriss ansetzen bzw. berechnen?
Technische Gewerke anteilig; Abriss voll.
quote:
Eine Beauftragung zur Begleitung der Sachmängelhaftung soll ggf. separat erfolgen, ist dies so üblich?
Was soll das sein?
quote:
Die Fachplaner für Statik, HLS und Elektro sollen separat beauftragt werden. Können diese wiederum ebenfalls alle LP Abrechnen?
HLS und Elektro fallen unter den Teil IX der HOAI (Leistungen bei der Technischen Ausrüstung). Hier gibt es ähnliche Leistungsphasen 1-9 wie beim Teil II HOAI (Leistungen bei Gebäuden, Freianlagen und raumbildenden Ausbauten). Anrechenbar sind die jeweils zugehörigen Gebäudetechnikkosten.
Die Statik fällt unter den Teil VIII der HOAI (Leistungen bei der Tragwerksplanung). Zu den anrechenbaren Kosten zählen z.T die reinen Baukostruktionskosten und z.T. die Kosten der Gebäudetechnik. Hier sind normalerweise nur die LP 1-6 erforderlich. Genaueres wird der Architekt entscheiden.
quote:
Damit wären für alle anderen Planer und Leistungen wie vor genannt noch ca. 6 T€ übrig, dies erscheint mir, gemessen am Architektenhonorar doch recht wenig, kann das sein? oder ist irgendwo ein Rechen/Denkfehler?
Üblicherweise ergibt ein Prozentsatz von Nettokosten auch wieder Nettokosten. Das würde bedeuten, dass 45.000,- x 1,19 = 53.550,- € brutto an Nebenkosten angesetzt waren. Wenn ich davon meine oben ermittelten 34.738,- € und die 1.900,- € abziehe, dann blieben ca. 16.912,- € brutto übrig. Das wird nicht reichen für Gebäudetechnikplaner und Statiker, es sei denn, es sind nur Teilleistungen erforderlich. Man sollte aber auch bedenken, dass die Kostengruppe 700 nicht nur aus Honoraren (Bodengutachter?) besteht, sondern auch noch sonstige Baunebenkosten enthält.([url=http://]http://www.architektur-lexikon.de/lexikon/baunebenkosten.htm[/url]) Die in dem Link angegebenen Prozentsätze reichen natürlich unter Umständen nicht mehr aus, wenn man "das volle Programm" benötigt und das Objekt in HZ IV einstuft (einstufen muss).
quote:
Der Architektenvertrag enthält noch keine Regelung bzgl. Fertigstellungstermin, ich möchte jedoch eine Frist setzen (z.B. 1 Jahr nach Erteilung der Baugenehmigung) und falls dies nicht eingehalten werden kann, z.B. einen Honorarabzug von z.B. 10% festlegen. Ist so etwas üblich, gibt es dazu Musterverträge/Klauseln.
Dass man Termine vereinbart, ist durchaus legitim, aber dass man diese unter Vertragsstrafe stellt ist nicht üblich und wird auch schwer durchzusetzten sein. Wie wäre es mit einem Bonus für das Einhalten eines Termins?
quote:
Zudem möchte ich mir eine Kündigung des Vertrages nach jeder Leistungsphase offen halten, mich dabei aber nur der tatsächlichen erbrachten Leistungen zur Zahlung verpflichten, wie könnte dies formuliert werden?
Stichwort: Stufenweise Beauftragung.
Ob eine stufenweise Beauftragung allerdings für jede Leistungsphase Sinn macht, wage ich zu bezweifeln. Außerdem sind die LP 1-4 ja schon stillschweigend beauftragt!
Nahezu alle diese Gedanken hätte man sich vor Auftragserteilung machen sollen und nicht mitten drin.
Die Frage ist auch, ob der Architekt hier überhaupt mitspielt, denn er soll doch wohl ziemlich an die Kandarre genommen werden. Zu einem Vertrag gehören allerdings immer zwei Parteien und Vertrag kommt von vertragen.
Meine Meinung
bento
P.S.
Wenn die neue HOAI 2009 in Kraft getreten ist (kann jeden Tag geschehen), dann würden sich - zumindest ab LP 5 die Honorare um 10 % erhöhen und die ganze o.g. Berechnung wäre hinfällig.
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10.08.2009 at 19:09 Uhr |
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stromer
Level: Jr. Member
Beiträge: 2
Registriert seit: 10.08.2009
IP: Logged
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Re: Re: Honorargrundlage bei EFH
Hallo bento,
besten Dank für die schnelle Antwort.
quote:
Eine Beauftragung zur Begleitung der Sachmängelhaftung soll ggf. separat erfolgen, ist dies so üblich?
Was soll das sein?
"Begleitung der Sachmängelhaftung", denke es entspricht LP9.
Üblicherweise ergibt ein Prozentsatz von Nettokosten auch wieder Nettokosten. Das würde bedeuten, dass 45.000,- x 1,19 = 53.550,- € brutto an Nebenkosten angesetzt waren. Wenn ich davon meine oben ermittelten 34.738,- € und die 1.900,- € abziehe, dann blieben ca. 16.912,- € brutto übrig. Das wird nicht reichen für Gebäudetechnikplaner und Statiker, es sei denn, es sind nur Teilleistungen erforderlich. Man sollte aber auch bedenken, dass die Kostengruppe 700 nicht nur aus Honoraren (Bodengutachter?) besteht, sondern auch noch sonstige Baunebenkosten enthält.([url=http://]http://www.architektur-lexikon.de/lexikon/baunebenkosten.htm[/url]) Die in dem Link angegebenen Prozentsätze reichen natürlich unter Umständen nicht mehr aus, wenn man "das volle Programm" benötigt und das Objekt in HZ IV einstuft (einstufen muss).
"ups, da hatte ich doch tatsächlich brutto mit netto verglichen, Danke für den Hinweis. Denke auch, dass der Restbetrag (bei den vom Arch. angesetzten 20% NK) für die weiteren Planungsleistungen nicht ausreicht.
Dass man Termine vereinbart, ist durchaus legitim, aber dass man diese unter Vertragsstrafe stellt ist nicht üblich und wird auch schwer durchzusetzten sein. Wie wäre es mit einem Bonus für das Einhalten eines Termins?
"mal sehn. Na ja, ich komme eben nicht aus dem Arch.-Bereich, in der Industrie jedoch durchaus üblich"
Ob eine stufenweise Beauftragung allerdings für jede Leistungsphase Sinn macht, wage ich zu bezweifeln. Außerdem sind die LP 1-4 ja schon stillschweigend beauftragt!
"OK, ist mir klar"
Nahezu alle diese Gedanken hätte man sich vor Auftragserteilung machen sollen und nicht mitten drin.
"Wieso, der Architekt hat in der Kostenschätzung für die Nebenkosten, incl. aller Planungsleistungen die genannten 20% angegeben. Das erschien mir akzeptabel, nun bewegen sich jedoch die Mehrkosten in diesem Bereich schon bei brutto knapp 9T€. Insofern ist etwas mehr an die Kandare nehmen aus meiner Sicht gerechtfertigt. Zu bedenken ist dabei, dass diese Kosten im Vorfeld ja ziemlich genau berechnebar sind (dank HOAI) und man fast schon von arglistiger täuschung sprechen könnte. Würden die Kosten für den Rest des Projektes ebenso daneben liegen kämen nochmals 40T€ oben drauf."
Die Frage ist auch, ob der Architekt hier überhaupt mitspielt, denn er soll doch wohl ziemlich an die Kandarre genommen werden. Zu einem Vertrag gehören allerdings immer zwei Parteien und Vertrag kommt von vertragen.
"So sehe ich das auch, leben und leben lassen, allerdings mit offenen Karten, schließlich muss ich ja die Finanzierung und alles andere entsprechend abstimmen, da kann ich es mir nicht leisten wenn schon Kostenschätzungen von Planungsleistungen um fast 20% zu niedrig eingeschätzt wurden. So wechsle ich ggf. besser nach LP4 den Architekten bzw. lasse mir ein Pauschalangebot von einem GU machen"
Soweit also erst nochmal besten Dank für die schnelle Hilfe und Hinweise.
Ziel bleibt eigentlich mit meinem Architekten weiterzumachen, aber eben nicht um jeden Preis. Da hilft es viel wenn sich schlau macht und auf Augenhöhe verhandeln kann. Dumm wäre einfach am Ende mit einer Finanzierungslücke von einigen zehntausen Euro dazustehen.
Viele Grüße
Stromer
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10.08.2009 at 22:42 Uhr |
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garfilius
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Beiträge: 1
Registriert seit: 14.08.2009
IP: Logged
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Re: Honorargrundlage bei EFH
Hallo,
nur zum Thema Fristvereinbarung:
formaljuristisch schließt beim Bauen mit Architekt der Bauherr die Verträge mit den ausführenden Firmen.
Wie soll jetzt der Architekt, der gar keine Vereinbarung mit den ausführenden Firmen hat, dafür haften, dass die ihre Verträge mit dem Bauherrn einhalten? Wieder formal: er kann ja nicht mal Vertragsstrafe androhen oder abziehen, sondern nur dem AG empfehlen, dies zu tun. Wenn der das dann nicht macht...
Mit einem Bauträger kann man so etwas vereinbaren, weil der seine Subs selber beauftragt und an die Kandare nehmen kann.
Was damit gemeint ist, verstehe ich und würde auch eine Beschleunigungsprämie vereinbaren. Ich möchte aber auch mal ein Jahr Zeit haben, ein Zweifamilienhaus zu bauen 
Wozu braucht es bei einem Zweifamilienhaus Fachplaner HLS und Elektro?
Gruß
Gero
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14.08.2009 at 22:24 Uhr |
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Artur
Level: Jr. Member
Beiträge: 1
Registriert seit: 19.10.2009
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Re: Honorargrundlage bei EFH
Hallo,
ich hätte noch folgendes zum Punkt “ Wozu braucht es bei einem Zweifamilienhaus Fachplaner HLS und Elektro?“ anzumerken:
Ich bin Dipl.-Ing. (FH) Elektrotechnik und arbeite in einem Ingenieurbüro. Habe vor 2 Jahren Auch ein EFH mit Einliegerwohnung gebaut. Hiermit war ein GU beauftragt. Hatte mir auch gedacht das, das nicht so schwer sein kann ein EFH mit Einliegerwohnung ohne TGA-Planer zu bauen, denn die Handwerker wissen schon was Sie tun bzw. zu tun haben.
Leider weit gefehlt, wenn ich sehe was der Elektriker da so alles Produziert hat, dann packt mich schon manchmal die Lust den lieben Herrn bei der zuständigen Handwerkskammer zu melden. Bei den vielen Verstößen gegen die VDE die mir aufgefallen sind, möchte ich nicht wissen was der HLS`ler so gemacht hat den hier fehlt mir die Kompetenz um das zu beurteilen.
Des Wegen würde ich jedem Bauherrn raten, der auf die Beauftragung der TGA-Planer verzichtet (macht im EFH Bau aus Kostengründen schon Sinn) wenigstens für die Abnahme ein Büro zu beauftragen damit die eventuell vorhandenen Mängel erkannt werden.
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19.10.2009 at 09:15 Uhr |
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