Hallo,

wir haben uns ein etwas älteres Haus gekauft, bei dem ein neues Dach geplant ist. Für die Planung/Zeichnung (bis Leistungphase 4) haben wir einen Architekten beauftragt. Jedoch nie schriftlich eine Honorarvereinbarung bzw. einen Vertrag gemacht. Anfangs war eine andere Dachform geplant und der Architekt hatte uns bei den Erstgesprächen kurz was zu seinem Honorar gesagt-er hatte Kosten aufgrund der 1.Planung ermittelt und gemeint er würde pauschal 5000 Eur nehmen/nur mündl. erwähnt.- In den weiteren Gesprächen haben wir uns jedoch für einen anderen Dachaufbau entschieden. Die Bausumme, welche er in dem Bauantrag angeben hat, ist mit 70.000 € beziffert. Dies erscheint uns für die beantragten Maßnahmen auch absolut realistisch.
. Jetzt haben wir die Rechnung erhalten und in der Rechnung ist eine Bausumme von 120.000 EUR eingetragen.
Der Architekt beharrt auf dieser Bausumme und natürlich auf das Honorar 5000 EUR + Mehrwertsteuer. Angeblich ist das Honorar noch sehr niedrig angesetzt... Er schreibt
"Nach dem Stand der genehmigten Pläne und der Grundlage meines Honorars heute und damals aufgrund einer
Kostenschätzung, liegen die ermittelten Baukosten bei ca. 150.000 Euro netto

Baukosten Dachgeschossausbau:

450cbm neu x 350 Euro/qm = 157.500 Euro brutto
Garage = 15.000 Euro brutto
Abbruch = 10.000 Euro brutto

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Gesamtbaukosten = 182.000 Euro brutto = 152.940 Euro nettto


Wie Sie sehen können, habe ich auch im Bereich der anrechenbaren Baukosten einen niedrigeren Wert
angesetzt und somit nochmals mein Honorar gemindert"...

Diese o.g. Beträge können wir nicht nachvollziehen...Wie kann man denn im Bauantrag dann von 70.000 Eur ausgehen? Der widerspricht sich doch selbst.

Kennt sich jemand mit Architektenhonoraren aus?

Vielen Dank

LG
Babette

Hallo babette,

ich glaube, Sie haben zwei Fragen: eine zu den Baukosten und eine zum Architektenhonorar.

Kurz zu beiden Themen ein paar Dinge, die mir aufgefallen sind:
- Bausummen in Bauanträgen werden im Grunde nur für die Ermittlung der Gebühren für die Baugenehmigung benötigt und beruhen meist (ja nach Bundesland unterscheidlich) auf festgesetzten Faktoren, die mit den Baukosten in der Realität nichts zu tun haben.
- Sie benötigen also für Ihre Finanzplanung eine professionelle Kostenschätzung und -berechnung.
- Ich frage mich, ob Sie wirklich beurteilen können, welche Kosten "absolut realistisch" sind.
Daher mein Rat:
- Fordern Sie den Architekten auf, erst einmal seine Arbeit ordentlich zu machen. In Leistungsphase 3 gehört zum Arbeitsumfang die Lieferung einer Kostenberechnung. Die drei Zeilen "Kostenschätzung" genügen in keinem Fall!
- Wenn Sie mit diesem Architekten weiterarbeiten möchten, machen Sie unbedingt einen schriftlichen Vertrag!
- das Pauschalhonorar von 5.000 Euro netto scheint nach kurzem Durchrechnen recht günstig zu sein - zu günstig, denn es wird die gesetzlich verpflichtenden Mindestsätze unterschreiten.
- Fordern Sie daher eine prüfbare Honorarrechnung. Prüfbar kann diese natürlich nur sein, wenn auch die dafür massgebliche Kostenberechnung ebenfalls nachvollziehbar und prüfbar ist.

Viel Erfolg!

Danke für die Antwort. Wieso meinen Sie, dass das Honórar zu günstig ist?

Babette

Hallo Babette,
ich habe für dich mal eine Vergleichsrechnung nach den Mindestsätzen der HOAI aufgestellt.

anrechenbare Kosten: 152.940 €
Honorarzone: III (Wohnhaus mit durchschn. Ausstattung, entsprechend Anlage 3 zur HOAI)
Honorarsatz: Mindestsatz
Umbauzuschlag: 20 v. H. (= Minimum gemäß § 35 HOAI)
Nebenkosten: 5% (beispielhaft; siehe § 14 HOAI)

Von den oben genannten Daten ausgehend, ergibt sich gemäß § 34 HOAI ein 100%-Honorar (LP 1-9) i. H. v. 18.559,93 €. Die Leistungsphasen 1 - 4 entsprechen 27 v. H. der Gesamtleistung (wenn alle Leistungen der entsprechenden Leistungsphasen erbracht werden). Damit ergibt sich ein Honorar für die Leistungsphasen 1-4 i. H. v. 5.011,19 €. Für Leistungen bei Umbauten / Modernisierungen wird ein Zuschlag von mind. 20 v. H. (§ 35 HOAI) fällig. Damit ergibt sich eine Zwischensumme von 6.013,42 €. Gewährt man dem Architekten Nebenkosten nach § 14 HOAI werden diese den 6.013,42 € zugeschlagen. Ich habe einfach mal pauschal 5% angenommen. Somit ergibt sich ein Nettohonorar i. H. v. 6.314,10 €, d. h. zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer (19%).

Generell gilt: Honorarvereinbarungen die den Mindestsatz der HOAI unterschreiten sind unwirksam. Selbst wenn dir der Architekt nur 5.000 € (Netto) anbietet, kann er in seinen Honorarrechnungen den Mindestsatz der HOAI abrechnen (6.013,42 € exkl. Nebenkosten.).

Ich hoffe ich konnte ein wenig helfen.

Gruß
Smojo

Hallo Smojo,

Danke für deine Antwort. Mein Problem sind die anrechenbaren Kosten. Über 150 000 EUR sind definitiv zu hoch für den Umbau. Wir haben mittlerweile Angeboe von den Firmen vorliegen und kommen maximal auf 90 000 EUR (komlett mit Innenausbau). Wie kommt man denn dann auf 150000 EUR? Oder gibt es da einen Richtwert?
Danke
Liebe Grüße Babette

Antwort: fragen Sie Ihren Planer! Geben Sie ihm die Kostenangebote an die Hand und fragen Sie ihn, woher seiner Meinung nach die Abweichungen herkommen. Evtl. ist ja in den Kostenangeboten nicht alles enthalten, was er angesetzt hat.

Sollte das nicht der Fall sein, bitten Sie ihn, seine Kostenberechnung (die Sie glaube ich noch gar nicht kennen) und sein Honorar auf Basis realistischer Baukosten anzusetzen.

Weigert er sich, bitten Sie ihn, die Rechnung prüffähig aufzustellen (siehe Beiträge oben).

Legt er die Rechnung nicht prüffähig vor, müssen Sie die fehlende Prüffähigkeit spätestens innerhalb von 2 Monaten rügen!

Ist die Rechnung prüffähig, wenn auch inhaltlich unrichtig (überzogene Baukosten), dann prüfen Sie die Rechnung anhand realistischer Baukosten (nicht unbedingt den billigsten, aber vielleicht einen Mittelwert oder einen im unteren Drittel), d.h. Sie kürzen sein Honorar ggf. auf ein realistisches Maß.

Fehlen Ihnen wesentliche Grundleistungen (z.B. eine Kostenberechnung), so können evtl. auch die erbrachten Teilleistungs-Prozentsätze gekürzt werden. Das empfehle ich Ihnen jedoch mit einem Fachmann / einer Fachfrau für Architektenrecht oder Architektenhonorare Ihres Vertrauens zuvor zu besprechen.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Hallo Babette,

das "neue Dach" scheint ja doch etwas umfänglicher zu sein, denn für 150.000,- netto bekommt man üblicherweise mehr als nur ein neues Dach. Die Wahrheit wird nur der beurteilen können, der nähere Kenntnisse von der Maßnahme hat.

Was mich aber überaus wundert: Hast du dem dem Architekten nie mitgeteilt, was du bereit bist , für ein neues Dach auszugeben bzw. wie hoch das Budget ist? Man spricht doch nicht nur über das Planerhonorar, das eindeutig den kleineren Teil ausmacht!

Normalerweise gibt es im Planungsverlauf nach der LP1 die LP2, nämlich die Vorentwurfsplanung. Das Ergebnis ist - wie der Name schon sagt - ein erster Vorschlag des Architekten, den er zusammen mit der zugehörigen Kostenschätzung dem Bauherrn vorstellt und sich die Absolution für eine Weiterplanung auf dieser Basis holt.
Auf dieser Grundlage entsteht der Entwurf (LP3) der mit detaillierteren Kosten (Kostenberechnung) belegt wird und der - ebenfalls nach Freigabe durch den Bauherrn - die Grundlage für den Bauantrag bildet. Irgendwann (LP4) wird ein Bauherr dann den Bauantrag unterschreiben und wenn er dann das erste Mal etwas von Baukosten im Bauantrag liest (zu deren Qualität wurde schon etwas gesagt), dann ist einiges grundsätzlich verkehrt gelaufen.

Zu der Honorarhöhe:
Für ordentlich erbrachte Leistungen scheint sich das Honorar an der unteren Grenze des Erlaubten zu bewegen. Ich glaube auch nicht, dass dich die Höhe stört, denn sie war ja offensichtlich vorher bekannt, sondern dass du jetzt Geld für eine Planung ausgeben musst, deren Umsetzung eventuell durch zu hohe Kosten gefährdet ist und daher unbrauchbar werden könnte.

So richtig gute Ratschläge habe ich jetzt auch nicht für dich, denn die Katze ist ja schon in den Brunnen gefallen!

Viel Glück
bento

P.S.:
Du hast ja angeblich schon Angebote vorliegen. Wer hat denn die Ausschreibungen/Anfragen gemacht, wenn der Architekt nur bis LP4 beauftragt war? Und auf welcher Grundlage wurde angefragt: 1:100-Pläne?

@fdoell @bento.. Danke euch für eure Antworten.
Die Ausschreibungen haben wir gemacht. Pläne 1:100 lagen dazu auch vor (vom Statiker angefertigt).
Das Problem bei uns ist die von dem Architekten in unseren Augen zu hoch angesetzte Bausumme für das neue Dach. Die Angebote die wir vorliegen haben sind inkl. Innenausbau bei weitem nicht so hoch für das Dachgeschoß. Wie ich schon erwähnt habe war anfangs ein anderes Dach geplant. Bei dem jetztigen Dach haben wir bei LP3 keine detaillierte Kostenberechnung mehr vom Architekten erhalten.Bei LP4 wurde dann auch der Bauantrag von uns unterschrieben. In dem Bauantrag stand die Bausumme 70.000 EUR, was in unseren Augen auch mit den tatsächlichen Baukosten in etwa übereinstimmt. Daher wäre das Honorar des Architekten doch viel zuhoch angesetzt. Oder gibt es für die Bausumme eine andere Berechnungsgrundlage? Den Architekten haben wir nur mit der Planung/Bauantrag für das Dachgeschoss beauftragt. Nicht mit dem Innenausbau/Umbau für das Erdgeschoß. Somit dürfte als Berechnungsgrundlage nur das Dachgeschoß zählen, oder?

Vielen Dank noch einmal ..
viele Grüße
Babette

[Edited by babette on 07.02.2010 at 12:33 Uhr]

Hallo babette,

wenn ihr den Architekten im Vorfeld mdl. mit der Neuplanung des Dachstuhls beauftragt habt und er euch im Vorfeld mitgeteilt hat, dass er dafür 5.000,- Euro psch. nehmen würde, wo ist dann das Problem, wenn er nun nach erbrachter Leistung tatsächlich 5.000,- Euro abrechnet?

Ein Pauschalangebot wird üblicherweise zu dem angebotenen Pauschalpreis abgerechnet. Eine Abrechnung nach den Vorgaben der HOAI würde sich damit erübrigen, solange der Pauschalpreis zwischen Mindest- und Höchstsatz liegt.
Warum der Architekt jetzt aber doch seine Rechnung nach HOAI aufstellt (oder nicht?), erschließt sich mir auch nicht.

Was ich aber nie verstehen werde:
Woher nehmen bauwillige Nichtfachleute den Mut und die Selbstsicherheit aus Bauantragsunterlagen (1:100) eine Ausschreibung zu basteln, um dann die daraufhin eingehenden Angebote in finanzieller Hinsicht als Maß aller Dinge anzusehen??

Wo die Wahrheit liegt, kann man natürlich von hier aus nicht beurteilen, aber ich wäre mit einem Ergebnis, das auf dieser Grundlage ermittelt wurde sehr vorsichtig!

Schönes Restwochenende
bento

Hallo Bento,

Danke für deine Antwort.
Aber so ganz komme ich damit nicht weiter. Ich verstehe immer noch nicht die Kostenberechung. Nach den Unterlagen wie Angebote , die wir vorliegen haben kommen wir auf eine niedrigere Kostenberechnung wie der Architekt. Nach dem HOAI Rechner hier- ist das Honorar des Architekten auch niedriger wie 5000,- EUR. Wie wird den die Kostenberechnung ansonsten vorgenommen?
Bzgl. Ausschreibung, Mann und Schwiegervater sind beide im Baubereich tätig und haben somit auch Fachwissen. Es fehlt eben nur das Fachwissen zur Honorarberechnung.

Liebe Grüße Babette

Zu den anrechenbaren Kosten nochmal:

1. Im Bauantrag, d.h. in den Unterlagen zur Lph. 4, stand nach Ihrer Aussage eine Summe von 70.000 € netto für den Umbau des Daches. Dies stimmt nach Ihren Aussagen mit tatsächlichen Angeboten von der Größenordnung her überein. Normalerweise steht die Kostensumme aus der Kostenberechnung (Lph. 3) auch in den Genehmigungsunterlagen. Sofern Sie also nichts anderes an Kostenberechnung vorgelegt bekamen, könnten Sie sich auf die Angaben im Bauantrag beziehen und dies als "gültige" Kostenberechnung ansehen.

2. In der Abrechnung des Architekten sind wohl 2 Unstimmigkeiten enthalten: zum einen werden Kosten in €/m2 mit m3 multipliziert und das sollen dann € sein. Wenn hier kein Schreibfehler vorliegt, ist dies ja vielleicht die Quelle eines Mißverständnisses. Zum anderen werden Kosten für Abbruchleistungen nochmals angesetzt (ist im Prinzip sachlich richtig, wenn die Neubaukostenansätze des Daches keinen Abbruch enthalten) und eine Garagenplanung angesetzt, die Sie nicht beauftragt haben wollen - die müssten Sie ggf. streichen. Hierzu die Anmerkung, dass der Ansatz mit Kosten je m3 umbauten Raum nach DIN 276 einer Kostenschätzung gleicht, aber keiner Kostenberechnung. (Bitte besorgen Sie sich als Bauherr Literatur zur DIN 276 oder schauen Sie wenigstens mal bei Wikipedia rein!)

3. Sie haben eine pauschale Honorarvereinbarung. Für welche Leistungsphasen sollte denn das Pauschalhonorar gelten? Solange man das nicht weiß, ist eine Aussage über "zu hoch" oder "zu niedrig" schlicht nicht möglich. Übrigens, wie wurde denn bei Vertragsabschluss die Pauschale hergeleitet? Oder wurde sie einfach in den Raum gestellt und Sie wussten gar nicht, ob die eher hoch oder niedrig anzusehen ist?

So wie sich ein Planer nach der Rechtsprechung auf die Mindestsätze nach HOAI berufen kann, wenn dem Auftragegber bei Vertragsabschluss bewusst war, dass eine unzulässige Mindestsatzunterschreitung vereinbart wurde, ist auch eine Höchstsatzüberschreitung unzulässig und das Honorar muss auf den Höchstsatz gekürzt werden.

Wenn zum Beispiel das Honorar 5.000 € für Lph 1-4 vereinbart war: aK = 70.000 € , Hz III Höchstsatz, Umbauzuschlag 20% als Minimum, keine Nebenkostenvereinbarung getroffen -> Grundhonorar nach HOAI 2009 11.280 €, davon 27% = 3.026,92, dazu 20% Umbauzuschlag = 605,38 €, zusammen also 3.632,30 €, hierzu noch die MwSt. Das könnte man z.B. bei der Rechnungsprüfung ansetzen.

Niemand ist verpflichtet, als Auftraggeber eine überhöhte Kostenschätzung oder -berechnung als Basis für die Honorarabrechnung zu akzeptieren. Dass eine Kostenermittlung nicht immer den gnstigsten Bieter trifft, ist jedoch ganz natürlich - schließlich soll der Bauherr nicht total überrascht werden, wenn der "günstigste" mal kein Angebot abgibt oder es bis zur Abrechnung aus vielen Gründen noch etwas teuerer wird. Für Ihren Fall könnte man dem Planer vielleicht deshalb 4.000 € netto pauschal anbieten, als Kompromiß sozusagen.

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Hallo fdoell,
vielen Dank für den umfangreiche Antwort.

Die pauschale HOnorarvereinbarung wurde anfangs kurz mündlich vom Architekten erwähnt und bis LP 4 gelten. Wir hatten keine Ahnung ob das viel ist..

Danke nochmals
Babette