Hallo Zusammen,

ich habe folgendes Problem.
Im Jahr 2009 habe ich einem Architekten den Auftrag gegeben, die Planung für unsere Gebäudeaufstockung vorzunehmen, mit dem Hinweis, dass das Projekt nicht mehr als 180.000,00€ kosten darf. Nun habe ich vom Architekten eine Planung erhalten die aber Kosten in Höhe von über 300.000,00€ ausweist.
Inzwischen habe ich mich entschieden, den Umbau vorerst auf Eis zulegen.
Welche Kosten sind nun durch den HOAI zu erwarten?
Der Architekt kann ja schlecht von den 300tsd ausgehen, wenn nur 180tsd vorgegeben waren.

Vielen Dank im Voraus für die Rückmeldungen

Hallo Bauherr82,

eigentlich ist die Sache relativ einfach:
Wenn ein Architekt einen Auftrag erhält, ein Objekt unter Einhaltung einer bestimmten Kostenobergrenze zu planen, dann ist die Planung erst dann mängelfrei, wenn diese Vorgabe erfüllt wird.
Sollten die Kosten überschritten werden, hat der Bauherr die Möglichkeit, eine Nachbesserung zu verlangen oder - falls er die Planung so haben möchte - die erhöhten Kosten zu akzeptieren.
Solange eine Planung die Kostenvorgabe nicht einhält, muss sie weder angenommen noch bezahlt werden.

In der Praxis scheitert dieses Verfahren meist an einer Summe von Einzelfehlern, wobei das größte Manko aus Sicht des Bauherren sicherlich ein fehlender schriftlicher Vertrag ist, verbunden mit dem ausdrücklichen Hinweis, dass eine bestimmte Kostenobergrenze nicht überschritten werden darf.
Hinzu kommen:
- fehlende Abstimmung über den Vorentwurf und der zugehörigen Kostenschätzung
- fehlende Abstimmung über den Entwurf und der zugehörigen Kostenberechnung
- mangelnde Kommunikation zwischen Planer und Bauherr
- Inkompetenz des Planers, das Kostenlimit einzuhalten bzw. bei Auftragserteilung zu erkennen, dass eine Realisierung in der vorgegebenen Höhe überhaupt nicht machbar ist
- Inkonsequenz des Bauherrn, überteuerte Entwürfe abzulehnen

Zu dem speziellen Fall kann man nicht viel sagen, da etliche Fragen offen sind:
1) Wann genau erfolgte die Beauftragung; vor oder nach dem 18.08.2009?
2) Gibt es einen schriftlichen Vertrag?
3) Wurde in diesem Vertrag eine Kostengarantie oder eine Kostenobergrenze/Kostenlimit/o.ä. vereinbart?
4) Welche Planung (Vorentwurf- oder Entwurfsplanung) wurde vorgelegt?
5) Was sagt denn der Architekt dazu, warum er die Kosten nicht einhalten kann bzw. welche Vorschläge hat er zur Nachbesserung?

Wenn es tatsächlich so sein sollte, dass der Architekt nachweisbar die Einhaltung eines Kostenlimits von 180.000,- € (brutto?) für das Gesamtprojekt (KG 100-700) zugesichert hat und nun mit einer Lösung ankommt, die 300.000,-€ kostet, dann würde im schlimmsten Fall max. das Honorar für Leistungsphase 1 fällig werden.

Viele Grüße
bento

Hallo,

vielen Dank Bento für dein Antworten.
1. Der Vertrag wurde vor dem 18.08.2009 gestellt.
2.+3. Es gibt kein direktes Papier auf dem die Bausummenvorgabe steht. *wäre wohl sinvoll gewesen*
4. Es sind Entwurfsplannungen
5. Derzeit in Klärung.

Ich wäre trotzdem dankbar wenn ich eine ungefähre Antwort zu den Kosten erhalten würde/könnte?

Gruß

Hallo bauherr 82,

wenn es sich um die Entwurfsplanung (LP 3) handeln sollte, dann müssten die 300.000,- € das Ergebnis der Kostenberechnung (dies ist ein feststehender Begriff in der HOAI!) sein. Dies würde mich allerdings wundern, denn dann wäre die Vorentwurfsplanung (LP 2) ja bereits abgeschlossen und es müsste eine Kostenschätzung vorliegen!!??

Den Antworten entnehme ich, dass kein schriftlicher Vertrag geschlossen wurde und demzufolge auch die Kostenvorgabe nur mündlich erfolgte.
Dies führt einerseits dazu, dass nach den Mindestsätzen der HOAI abzurechnen ist und man andererseits davon ausgehen muss, dass eine wirksame Vereinbarung über eine Kostenobergrenze oder gar Baukostengarantie nicht existiert.

Eine genaue Honorarermittlung ist mit den Vorgaben nicht durchzuführen. Um aber ein Gefühl für die ungefähre Höhe zu bekommen, werde ich einige Annahmen treffen.

1) Sicher ist, dass für die Ermittlung des Honorars die (alte) HOAI 1996/2002 gilt, da der Auftrag vor dem 18.08.2009 erteilt wurde.

2) Sicher ist weiterhin, dass es sich um Grundleistungen bei Gebäuden gemäß § 16 HOAI handelt.

3) Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ist hier die Honorarzone III anzusetzen.

4) Sicher ist, dass zum Mindestsatz abgerechnet wird.

5) Aber bei den anrechenbaren Kosten hört es auf mit "sicher".
Nachfolgend also ein grober Überschlag:
Ich unterstelle, dass es sich bei den 300.000,- € um Bruttokosten, d.h. inkl. 19 % MwSt. handelt. Wenn ich diese herausrechne, lande ich ungefähr bei 252.000,- € netto. Desweiteren vermute ich, dass es sich um Gesamtkosten handelt, also inkl. der Baunebenkosten (Honorare, etc. --> findet sich unter KG 700 wieder!). Wenn ich hierfür einfach mal 17 % abziehe, dann erhalte ich ganz grob anrechenbare Kosten von etwa 215.000,- €.

6) Der Einfachheit halber setze ich einen Umbauzuschlag von 20 % an und keine Kosten für mitzuverarbeitende Bausubstanz, welche bei einer Aufstockung aber bestimmt zum Tragen kommen.

7) Nebenkosten würden nach Auwand abgerechnet: der Einfachheit halber unterstelle ich hier 4 %.


Für die Leistungsphasen 1-3 ergibt sich damit ein Honorar von 7.180 € brutto, d.h. inkl. 19 % MwSt.

Für den Fall, dass tatsächlich nur Leistungen bis einschließlich LP 2 erbracht wurden, würde das Honorar bei etwa 3.420,-€ brutto liegen.

Die Bauvoranfrage ist eine Besondere Leistung der LP 2. Diese wäre separat zu beauftragen und separat zu vergüten. Gibt es eine Vereinbarung hierüber?

Eine Kündigung könnte weitreichendere Konsequenzen haben! Evtl. besteht der Architekt auf sein Honorar für die beauftragten Leistungen.
Ein klärendes Gespräch wirkt oftmals wahre Wunder. Gerade bei solchen Dingen gibt es eine unheimliche finanzielle Spreizung zwischen einvernehmlicher Klärung und rechtlicher Auseinandersetzung.

Viel Erfolg
bento