Bauträger hat den Architekt mit Lph 1-4 beauftragt einen Bauantrag für ein älters Anwesen zu stellen das über 3 Gebäude verfügt. Es sollen 11 Wohneinheiten enstehen.
Der Auftrag wird nach Lph 4 abgegeben. Die Werkplanung übernimmt ein anderes Büro. Er verkauft eine Wohnung und in der Werkplanung wird festgestellt das das gebäude 25cm größer ist und er somit zu viel Wohnfläche verkauft hat. Er macht nun den Architekt dafür verantwortlich und will 15.000,- Schadenserstaz als Kaufpreisentschädigung?

Frage: Ist die Besondere Lesitung des Aufmasses gesondert zu beauftragen? Kann der Bauträger eine Wohnung verkaufen obwohl noch keine Ausführungspläne feststehen? Und der Architekt hätte immer noch die Möglichkeit die Wände anzupassen so dass die ursprüngliche Planung passen würde?

Gibt es da vergleichbare Fälle?

Der Sachverhalt ist m.E. nicht so eindeutig beschrieben, als dass man schon eine Antwort geben könnte.

1. Das Wohnhaus ist 25 cm größer (breiter? tiefer? höher?) als was?

2. Was stand denn im Kaufvertrag als zugesicherte Eigenschaft? Eine Wohnfläche? Irgendwelche Abmessungen ? 1 Stück Wohnung?

3. Wurde ein Kaufpreis pro m² oder pro Wohnung vereinbart?

4. Welche Wände hätten wie (im Plan? Vor Ort?) angepasst werden können (woran?), so das die Entwuirfplanung "gepasst" hätte (wozu gepasst)? Bitte im Klartext erläutern.

4. Wieso hat der Bauträger zuviel Wohnfläche verkauft, wenn nun mehr da ist als zunächst berechnet, weil das Gebäude größer ist als gedacht? Worin besteht genau der Schaden, den der Bauträger ersetzt haben möchte?

Wenn dann unter dem Strich ein Schaden da ist, ist das m.E. ein Fall für die Planungshaftpflichtversicherung, vorausgesetzt, sie deckt Schäden aus fehlerhafter Massenermittlung ab.

Eine Bestandsaufnahme ist eine vermessungstechnsiche Leitung, die explizit beauftragt werden muss und gewöhnlich auch separat vergütet wird. Eine Planung im Bestand ohne Bestandsaufnahme (nur aus Basis alter Entwurfspläne) oder zumindest ohne Überprüfung des Baubestandes ist allerdings eine sträfliche Vernachlässigung von Kardinalpflichten! Wenigstens die äußeren Abmessungen muss man da mal kontrollieren, besser auch die Hauptabmessungen der Wohnungen! Als Fachmann weiß man schließlich, was zwischen Entwurf und Tapete alles für Maßänderungen möglich sind.

Und wenn man das nicht selbst machen will: zu den Grundleistungen der Lph. 1 gehört das Beraten des AGs zu den zu beauftragenden Sonderfachleuten, z.B. der Vemessung. Gute Planer geben die Ergebnisse der Lph.1 auch schriftlich ab und erfüllen die Voraussetzung des § 3 (8) HOAI. Wenn dann der AG auf eine vermessungstechnische Bestandsaufnahme verzichtet, dokumentiert man das und aus ist's erstmal mit Schadensersatzforderungen.

Ein Bauträger kann auch Wohnungen verkaufen, bevor überhaupt ein Plan da ist. Ob jemand sie kauft ohne Plan, ist eine andere Sache. Aber wenn schon ein genehmigter Entwurf da ist... was soll ein Käufer denn mit Ausführungsplanungen? Den interessieren als Laien neben der Baubeschreibung meist nur die bunten Bildchen und Ansichten sowie der Grundriß mit den Flächenangaben und die Raumanordnung. Also, Lph. 5 braucht es da zum Verkaufen wirklich nicht....

____________________________
Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Lieber archhuck,

meines Erachtens nach ist es unerheblich, ob die Vermessung eine Grundleistung oder besondere Leistung ist oder ob sie der Auftraggeber beauftragt hat. Maßgebend ist nur, ob die Vermessung durchgeführt wurde oder ggf. nachgeholt werden sollte, wenn auch nur vielleicht grob überschlägig (für den Fall, dass sie beauftragt war - eben weil sie evtl. Grundleistung oder plausiblerweise unbedingte Sowiesoleistung ist, nach welcher Vergütung auch immer). Wenn sie nicht durchgeführt wurde, wäre es tunlichst gut gewesen, wenn man einen Vorbehalt auf den Plänen oder in einem Begleitschreiben gemacht hätte, dass die endgültigen Maße noch festzustellen sind.

Allein die Tatsache, ob die Leistungsphase beauftragt wurde oder ob sie Grundleistung ist, führt sicher nicht zum Ziel. Man müsste aber noch einmal in der Beschreibung der HOAI hinsichtlich Leistungsphase 3 nachschauen. Aus dem Bauch heraus würde ich annehmen, dass die wesentlichen Maße in Leistungsphase 3 festgestellt werden. In der Ausführungsplanung wird das sicher nicht noch einmal auf den Kopf gestellt, sondern nur noch verfeinert. Es hilft sicher auch festzustellen, ob der AG für Umbauzuschlag „Berücksichtigung des Bestandes“ oder ähnliches bezahlt hat. Wenn ja, dann sieht es wieder schlechter aus.

Der Verkäufer kann natürlich die Wohnung nach den Plänen, nur nach einer Besichtigung ohne Pläne oder über das Internet bei ebay verkaufen. Auch er ist mit in der Verantwortung. Er hätte einen solchen Vorbehalt gegenüber dem Käufer machen können, dass die tatsächliche Wohnfläche noch festzustellen ist und die Pläne trotzdem als Verkaufsgrundlage gelten. Denn er hätte sich per Rücksprache bei Ihnen davon versichern können, ob die Flächen stimmen oder nicht. Es sei denn, dass die Flächenangaben in den Plänen so exakt sind, dass man davon ausgehen musste, dass die stimmen. So etwas geht zum Beispiel aus der Angabe von Nachkommastellen hervor „23,52 m²“ und aus dem Weglassen der Angabe: "ca." xxx m².

Ich habe verstanden, dass das Gebäude beispielsweise 25 cm breiter oder länger ist und die daraus entstehenden Wohnflächen größer wurden als dargestellt. Ich gehe davon aus, dass der Verkäufer jetzt im Nachhinein geltend macht, dass er mehr Geld hätte bekommen können.

Der Verkäufer muss deshalb erklären, ob man die Pläne als bildliche Darstellung der Wohnfläche, allein die Besichtigung oder die darin eingetragenen Quadratmeter als Grundlage für den Kaufpreis macht. Das kann durch Prospekte oder Vorlage des Kaufvertrages mit der Berechnung des Preises geschehen – „Ich verkaufe die Wohnung zu 4.000 EUR/m²“. Wenn der Kaufpreis nun pro Quadratmeter ausgehandelt wurde, kann die Wohnung vielleicht größer und wertvoller werden oder der Preis hätte sich aus bestimmten Gründen eben nicht geändert, da eine pauschale Summe ausgehandelt wurde. Die Kriterien sind aus meiner Sicht, die natürlich keine juristische Beratung ist, oben beschrieben. Falls es ernst wird, empfehle ich unbedingt, einen Anwalt zu konsultieren. Juristen möchten so was in der Regel auch nicht entscheiden und steuern meistens auf einen Kompromiss hin: Man teilt den entgangenen Gewinn zwischen Verkäufer und Grundlagenversschaffer auf.

Christian Tietje, Dipl.-Ing. (FH)

[Edited by CT1956 on 04.12.2010 at 14:46 Uhr]

____________________________
Dipl.-Ing. (FH) Christian Tietje
Energie- und Wärmetechnik
Gießen 1983

Da es sich um einen Ausbau/Umnutzung von Bestandsgebäuden handelt, empfehle ich mal einen Blick in die DIN 18202 -"Toleranzen im Hochbau". Weiterhin wäre außerdem zu klären, nach welchen Kriterien in der Bau- und Leistungsbeschreibung verkauft wurde, da Wohnflächen nach II.BVO , WoFLBV und DIN 277 ermittelt werden können und selbst die anrechenbaren Flächen von Balkonen, Loggien etc. zu 100/50 oder 25 % angesetzt werden können.
Zu wichten wäre außerdem, um wieviel % der Bauentwurf von der Werkplanung eigentlich abweicht
d.h. die alten Flächen und die korrigierten Flächen sollten sich gegenübergestellt werden. Erst dann kann man doch wirklich explizit sagen, ob hier ein Verlust aus dem Verkauf überhaupt entstanden sein könnte.

Weiterhin wäre zu klären, ob diese 25 cm nicht eine Änderung/abweichung der Werkplanung von der Genehmigungsplanung sind - z.B. der Abbruch einer tragenden Wand, weil sich das Raumkonzept geändert hat oder die Statik verändert wurde.

Wenn also ein Bauträger während der Planungs- und Bauphase verkauft -gerade im Gebäudebestand- dann muß er doch damit rechnen, dass sich allein aus der Bausubstanz noch Zwänge ergeben, die zu einer Änderung des Planentwurfes führen können (ich sage mal nur-Befall von Hausschwamm). Üblicherweise hat er das in seinem Expose stehen um sich abzusichern. Warum also sollte er das an Sie weitergeben können ?
meint
Corinna Zeh

[Edited by C.Zeh on 06.12.2010 at 10:53 Uhr]