Hallo,

wir möchten ein Haus bauen und arbeiten mit unserem Architekten schon länger zusammen. Am Anfang hatten wir keine rechte preisliche Vorstellung von einem Haus. Der Architekt ist am Anfang von 280.000 Euro ausgegangen was auch so im Architektenvertrag steht. Nun haben wir alle Angebote rein und der anrechenbare Anteil liegt nun bei 160.000 Euro.
Kann ich jetzt die anrechenbaren Kosten im Architektenvertrag noch irgendwie anpassen?

Hallo,

ich unterstelle einmal, dass der Architektenvertrag geschlossen wurde, bevor mit der Planung begonnen wurde. Dann ist es eigentlich unmöglich, die anrechenbaren Kosten dort zu beziffern, denn diese ergeben sich erst aus der Kostenberechnung, welche Ergebnis der LP 3 ist.
Oder steht im Vertrag: "Als anrechenbare Kosten werden 280.000,- € vereinbart." (was mich aber sehr wundern würde)?

Oftmals steht am Anfang eines Vertrages ein "Angebot" des Planers. Um dort ein Honorar ausrechnen zu können, muss er anrechenbare Kosten annehmen. Die tatsächlichen a.K. ergeben sich aber durch die spätere Entwurfsplanung und auch nur diese - falls nichts anderes vereinbart - werden später Grundlage der Honorarabrechnung. Deshalb ist es ein Irrtum, zu glauben, die Angebotsrückläufe oder die endgültigen Kosten würden die Höhe der anrechenbaren Kosten beeinflussen.

Oft werden auch a.K. und Objektkosten verwechselt. In den a.K. sind auf jeden Fall nicht die MWSt. und auch nicht die Kosten der Kostengruppe 700 (Honorare, Gebühren, .....) enthalten.

Am Ende stellt sich die Frage, ob es eine Kostenberechnung (feststehender Begriff!) gibt und wie hoch dort die Nettokosten der Kostengruppen 300+400 sind!?

Viele Grüße
bento

Die Honorierung des Architekten hat nach der HOAI zu erfolgen. Dabei sind die anrechenbaren Kosten gemäß § 6 HOAI 2009 auf der Grundlage der Kostenberechnung zu ermitteln (zur Definition verweise ich auf die DIN 276-1:2009-12, weil die Erläuterung der verschiedenen Kostenermittlungsstufen hier den Rahmen sprengen würden). Diese Kostenberechnung ist diejenige, die mit Abschluss der Entwurfsplanung, also bevor mit der Ausarbeitung der Bauantragsunterlagen begonnen wird, vom Architekten vorzulegen ist. Diese Kostenberechnung muss natürlich zunächst von Ihnen gemeinsam mit dem Entwurf genehmigt werden. Nur dann kann ja mit den Bauantragsunterlagen begonnen werden. Damit ist eine Angabe von anrechenbaren Kosten im Architektenvertrag in der Regel nur eine vorläufige Angabe, die aber nicht verbindlich ist.

Es gibt allerdings eine Ausnahme. Wenn Sie mit dem Architekten eine Baukostenvereinbarung nach § 6 Abs. 2 HOAI getroffen haben, dann ist diese erst einmal verbindlich. Eine solche Baukostenvereinbarung bezüglich der anrechenbaren Kosten muss aber nachprüfbar und einvernehmlich getroffen worden sein. Wenn im Architekten nur steht, dass als anrechenbare Kosten der Betrag von 280.000 EUR vereinbart wird, ohne dieser Betrag nachprüfbar ermittelt wurde, reicht das als Baukostenvereinbarung nicht aus. Nachprüfbar bedeutet, dass genau angegeben worden sein muss, von welchen Quantitäten und Qualitäten bei der Kostenermittlung ausgegangen worden ist, worauf die Kostendaten beruhen, z.B. auf Vergleichsobjekten, dann muss prüfbar sein, ob diese Objekte auch wirklich vergleichbar waren usw. Eine Baukostenvereinbarung ist also mit sehr viel Aufwand verbunden. Und dann muss sie einvernehmlich getroffen worden sein. Dazu müssen Sie gemeinsam mit dem Architekten die Kostenermittlung besprochen und nachvollzogen haben. Meiner Ansicht nach ist eine Baukostenvereinbarung nach § 6 Abs. 2 HOAI nur möglich, wenn Bauherren und Planer in etwa über den gleichen Wissensstand bezüglich der zu erwartenden Baukosten haben. Das ist nur in Ausnahmefällen der Fall.

Die von Ihnen angesprochenen Kosten von 160.000 EUR basieren allerdings nicht auf einer Kostenberechnung, sondern stellen bereits einen Kostenanschlag dar (siehe DIN 276-1:2009-12). Diese Kosten sind in keinem Fall Grundlage der anrechenbaren Kosten für die Honorarermittlung.

Sie müssen demnach die anrechenbaren Kosten anhand der Kostenberechnung ermitteln (bzw. Ihr Architekt) und nicht nach dem Vertrag oder nach den vorliegenden Angeboten.


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Viele Grüße

Architekt Dipl.-Ing. Frank Hempel

Sachverständiger für
Honorare für Leistungen der Architekten und Ingenieure
Ausschreibung und Abrechnung nach VOB

http://www.hoai-aktuell.de
http://www.architekt-hempel.de

Eigentlich müsste man sich mal Ihren Vertrag ansehen.
Ich vermute, es geht Ihnen darum, ob Bemessungsgrundlage für das AN-Honorar der Vertrag ist mit 280 T€ oder die späteren tatsächlichen 160 T€.

Vereinfacht: es kommt auf die tatsächliche Planung (Kostenberechnung, Lph. 1-4), die tatsächlichen Angebote (K-anschlag, Lph. 5-7) und die tatsächlichen Rechnungen (K-feststellung, Lph. 8-9) an.

Liebe Grüße
RA Michael Wiesner, LL.M., FA Bau- u. ArchitektenR

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RA Michael Wiesner, LL.M.
FA Bau- u. Architektenrecht
Dipl.-Betriebswirt (FH)
www.privates-baurecht.com

Ich danke für die Antworten!
Werde den Vertrag nochmal genau studieren und mich mit meinem Architekten zusammen setzen.

Danke

quote:

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RA Michael Wiesner, LL.M. wrote:
Eigentlich müsste man sich mal Ihren Vertrag ansehen.
Ich vermute, es geht Ihnen darum, ob Bemessungsgrundlage für das AN-Honorar der Vertrag ist mit 280 T€ oder die späteren tatsächlichen 160 T€.

Vereinfacht: es kommt auf die tatsächliche Planung (Kostenberechnung, Lph. 1-4), die tatsächlichen Angebote (K-anschlag, Lph. 5-7) und die tatsächlichen Rechnungen (K-feststellung, Lph. 8-9) an.

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quote:

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pink_panther wrote:
Werde den Vertrag nochmal genau studieren und mich mit meinem Architekten zusammen setzen.

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