Guten Abend,

wir haben bei einer Flachdachsanierung an einem Wohngebäude die Objektüberwachung beauftragt bekommen. Wir haben jedoch nicht als Einzelleistung n §9 angeboten, sondern nach Leistungsphasen. Hierbei haben wir die Objektüberwachung zu 100% angeboten, die Ausführungsplanung zu 20% und die Genehmigungsplanung zu 10%, weil diese LPs unseres Erachtens nach anteilig erforderlich sind. Da es sich um ein Wohngebäude handelt haben wir ohne detaillierte Prüfung Honorarzone 3 Mindestsatz angesetzt. Dies wurde auch vom Hausverwalter nach einem Beschluss der Eigentümerversammlung beauftragt. Nun hat einer der Eigentümer unser Honorarangebot überprüft und bei der Architektenkammer Auskunft eingeholt. Hier hat er die Aussage erhalten, daß unser Honorarangebot zu hoch sei, daher fühlt er sich nun vorsätzlich betrogen. Insbesondere die Einordnung in Honorarzone 3 scheint tatsächlich fragwürdig wenn man das Punktesystem für die Honorarzonen heranzieht.
Was tun?
Vielen Dank für die Antworten!

Nun, da könnte man sagen "vereinbart ist vereinbart", denn für durchschnittliche Anforderungen ist ja Hz III angemessen. Eine objektiv falsche Honorarzone ist jedoch bei der Endabrechnung zu korrigieren, s. OLG Koblenz, Urt. v. 14.06.2006 – 6 U 994/05 – nachfolgend: BGH, Beschl. v. 12.07.2007 – VII ZR 136/06 – (NZB zurückgewiesen).

Wie sieht denn im Detail Ihre Bewertung aus, mit der Sie zu einem anderen Ergebnis kommen?

Fragwürdig scheinen mir die Ausführungsplanung zu 20% und die Genehmigungsplanung zu 10% zu sein. Entweder braucht man eine Ausführungsplanung oder nicht. Und welche Teile einer Genehmigungsplanung brauchen Sie denn und welche nicht?

Ist mal über einen Umbau- oder Modernisierungszuschlag gesprochen worden (oder ist die Wärmedämmung nach den heutigen Anforderungen ausreichend)?

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Hallo Herr Döll,

vielen Dank, daß Sie um diese Zeit am Freitag Abend im Forum aktiv sind! Das habe ich vergessen zu erwähnen: Wir haben Umbauzuschlag 30% und Nebenkosten 3%. Die Wärmedämmung ist durchfeuchtet und genügt den Anforderungen n. ENEV nicht. Sie wird daher abgerissen und komplett erneuert. Hat dies einen EInfluss auf den Umbauzuschlag? Ehrlich gesagt habe ich mich mit dem Punktesystem wohl zu wenig auseinandergesetzt. Vorschlag:
Einbindung in Umgebung: 1 Pkt (was gibt es da groß einzubinden)
Anzahl der Funktionsbereiche: 1 Pkt (es gibt ja nur das Dach, Kamine, Dunstrohre und 1 Antenne)
Gestalterische Anforderungen: 1-2 Pkt (sichtbar ist nur das Attikaabschlussprofil)
Konstruktive Anforderungen: 3-4 Punkte
Technische Ausrüstung: 2 -3 Punkte (Kamin, Dunstohr, Antenne)
Ausbau: 0 Pkte
So hat man schon mal Mühe überhaupt in Honorarzone 1 oben anzukommen, über 10 Puntke für Zone 2 sind schwer vorstellbar, oder sehen Sie das anders? Es ist ein Punkthaus mit 3 Geschossen und drumherum nur Flachbauten.
Die anteilige Werkplanung: Es gibt ein paar Änderungen gegenüber der Auschreibung, nämlich Wärmebrückendämmung der Attika und eines Gerätehäuschens (Antenne). Auch tauchen ja während der Arbeiten immer wieder Fragen auf, das muss ja irgendwie gedacht und geplant werden, wenn auch nur verbal vor Ort eine Lösung gefunden wird. Man kann ja nicht den Mund halten weil keine Planung beauftragt ist - so ist das anteilig gedacht.
Die anteilige Genehmigungsplanung:
Hier hatte in anderem Zusammenhang ein Jursit der Architektenkammer plädiert daß er in der Überprüfung öffentlich rechtlicher Vorschriften (z.B: Abstandsfläche bei Wädä) die Leistungsphase 4 sieht. Aber das ist wohl Käse?
Zu vereinbart ist vereinbart: Wir haben übrigens die HOAI nur zur Honorarherleitung benutzt und dann einen pauschalen Honoraranteil in Prozent der Bausumme vereinbart.
Grüße und einen schönen Abend

Nun, dann würde ich tatsächlich mit "vereinbart ist vereinbart" argumentieren, wenn Sie eine Pauschale haben. Sie können ja dem AG sagen, dass Sie - falls er von vornherein gemeint hätte, eine Wärmedämmung und Abdichtung habe unterdurchschnittliche Anforderungen und deshalb sei z.B. Hz II angemessen, Sie dann wohl angesichts Ihrer Aufwandskalkulation einen höheren Umbauzuschlag vereinbart hätten.

Man kann auch eine Matrix bilden, in der 1. der Grad der Eingriff in Konstruktion und Bestand und 2. der Umfang der Umgestaltung des bestehenden Objekts bei Umbau oder Modernisierung jeweils mit den Attributen sehr gering, gering, durchschnittlich, hoch oder sehr hoch bewertet werden und dann 20 bis 80% Zuschläge dafür vergeben. Wie würden Sie das denn hier einstufen?

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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Sehr geehrter Herr Döll,
vielen Dank zu den Hinweisen mit der Matrix. Hier würde ich den Eingriff in Bestand und Konstruktion als hoch (entspr. 65%?) bezeichnen, immerhin wird ja bis auf die Rohdecke zurückgebaut. Den Eingriff in die Gestaltung sehe ich als sehr gering (20%%) bis maximal gering(35%?) an. Ergibt gemittelt eine Umbauzuschlag von 42,5 - 50%? Wie würden Sie dies beurteilen? Sie hatten erwähnt, daß Ihnen HZ 3 zunächst angemessen erschiene - wie würden Sie denn die Bewertung anhand des Punktesystems vornehmen? Es handelt sich um ein bekiestes Flachdach, nicht genzutzt in Form von Terrassen o.dgl. Nicht einsehbar aus der Umgebung. Vorhandene Durchdringungen: Lichtkuppeln, Kamine, Dunstrohre, Antenne. Kein Aufzug, keine Klimatechnik, keine Mobilfunkantennen o.ä.
Beste Grüße

Bei einem Eingriff in Konstruktion oder Bestand "hoch" und dem Umfang der Umgestaltung "sehr gering" oder "gering" ergeben sich nach der og. Matrix 45 bzw. 50% Umbauzuschlag. (Quelle: Manfred v. Bentheim, Die neue HOAI 2009, Ergänzungslieferung 09/2011, Kap. 3.5.2).

Es trifft zu, dass für den Ansatz einer zutreffenden Honorarzone nur das zu planende Objekt heranzuziehen ist. Die Anwendung der Punktwertmethode bei Abweichungen von "üblichen" Honorarzonen ist dabei möglich.

Sie hatten ff. Bewertung vorgenommen [Ergänzungen von mir]:

quote:

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1. Einbindung in Umgebung: 1 Pkt (was gibt es da groß einzubinden) [max. 6]
2. Anzahl der Funktionsbereiche: 1 Pkt (es gibt ja nur das Dach, Kamine, Dunstrohre und 1 Antenne) [max. 9]
3. Gestalterische Anforderungen: 1-2 Pkt (sichtbar ist nur das Attikaabschlussprofil) [max. 9]
4. Konstruktive Anforderungen: 3-4 Punkte [max. 6]
5. Technische Ausrüstung: 2 -3 Punkte (Kamin, Dunstohr, Antenne) [max. 6]
6. Ausbau: 0 Pkte [max. 6]

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