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HOAI.de - Forum : Haftung im Kostenbereich : Tatsächliche Baukosten mehr als doppelt so teuer wie von Architekt gschätzt..
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Beitrag von Nachricht
alohasteffi
Level: Jr. Member
Beiträge: 3
Registriert seit: 11.07.2012
IP: Logged
icon Tatsächliche Baukosten mehr als doppelt so teuer wie von Architekt gschätzt..

Hallo,
ich weiß, dass dies hier keine Rechtsberatung ist, brauche aber dennoch einen Rat.
Bei unserer Dachaufstockung sind die Kosten aus dem Ruder gelaufen.
So war die erste Kostenschätzung des Architekten knapp 800.000 Euro, die Kostenberechnung für den Kredit betrug schon 1 Million Euro. (wir wollten auch noch einen Puffer für Eventualitäten haben)
Auf die Ausschreibung des Architekten kamen dann Kostenvoranschläge der Firmen, die in der Regel wesentlich teurer waren, als von ihm geschätzt...(z.B. Hochbau/Baumeisterkosten 250.000, Angebot 500.000 / Fenster geschätzt 44.000, Angebot 100.000)
Es wurde klar, dass der Kredit nicht reichen würde. Für die Nachfinanzierung gegen Ende der Bauphase erstellte der Architekt eine neue Kostenberechnung über 1,8 Mio.
Wir haben ihm klipp und klar gesagt, dass dies wirklich das Ende der Fahnenstange ist und das Geld dann wirklich reichen muss, weil wir nicht noch ein zweites Mal nachfinanzieren können und auch keine Rücklagen mehr haben.
Nun gehen die Endrechnungen der Firmen ein und es zeigt sich, dass diese nochmal viel höher sind, als die Kostenvoranschläge, so fallen Regiestunden über mehrere zehntausend Euro an, so wurden aus den von der Baufirma veranschlagten Baumeisterkosten von 500.000 schon 1 Miliion, die Wärmedämmung wurde vom Architekt bei der Schätzung auch vergessen, sind auch nochmal 100.000 Euro, usw.
Wir haben ihn mehrfach auf das uns zur Verfügung stehende Budget hingewiesen.
Diese Mehrkosten sind auch nicht durch Sonderwünsche unsererseits entstanden.
Dass es Überschreitungen von bis zu 20% geben kann ist klar, aber dass es bei uns nun schon 100% sind, ist doch extrem...
Müssen wir diese Fehlkalkulationen vom Architekt so hinnehmen, was können wir tun?

11.07.2012 at 07:25 Uhr
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fdoell
Level: Moderator
Beiträge: 2419
Registriert seit: 10.01.2003
IP: Logged
icon Re: Tatsächliche Baukosten mehr als doppelt so teuer wie von Architekt gschätzt..

Wenn Sie keine ausdrückliche Kostenobergrenze vertraglich vereinbart haben, sind Schadensersatzforderungen aus Baukostenüberschreitungen wohl schwer durchzusetzen. I.d.R. begründen Gerichte das damit, dass Ihnen als Gegenwert für Ihre Mehr-Baukosten ja auch ein höherwertigeres Gebäude zur Verfügung steht.

Auf einem anderen Blatt steht dagegen, inwieweit der Planer Haupt- oder Nebenpflichten nicht erfült hat; das hängt jedoch von den vertraglich zu erbringenden Leistungen ab, die wir hier nicht kennen.

Sofern zu den Leistungen des Planers alle Grundleistungen nach HOAI gehören sollten, wären da z.B. wichtig die Vergleiche der Kostenberechnung mit der Kostenschätzung in Lph. 3, des Kostananschlags mit der Kostenberechnung in Lph. 7 und der Kostenfeststellung nit dem Kostenanschlag in Lph. 8. Was sagt denn der Planer zu diesen "Erhöhungen"? Wie begründet er sie; gibt er zu, Leistungen vergessen zu haben? Ich würde mir für alle Gewerke mal die Massenansätze vergleichend vornehmen, ob denn bei der KB alles berücksichtigt war, und in einem zweiten Schritt auch die EInheitspreise - die KB-Preise müssen ja oft viele kleine Positionen der Ausschreibung beinhalten und sind deshalb dann höher als ein tatsächlicher EP im Unterenhmerangebot; in der Summe sollten aber die Gewerkesummen wieder überein stimmen.

Eni kleiner Trost für Sie ist, dass die Honorare des Planers nach HOAI 2009 auf Basis der Kostenberechnung ermittelt werden, so dass er wenigstens nicht noch von dern Kostensteigerungen "profitiert".

Rein rechtlich wäre auch zu prüfen, inwieweit der Planer berechtigt war, in Ihrem Namen und auf Ihre Rechnungen Regieleistungen zu vergeben. Er sollte auch genau angeben, wieso diese Leistungen nicht ausgeschrieben wurden.

Wenn Sie für die Nachfinanzierung anteilig mehr Finanzierungskosten hatten als wenn Sie gleich die ganze Summe finanziert hätten, haben Sie möglicherweise einen Schadensersatzanspruch gegen den Planer, der Ihnen mit seiner falschen, da zu niedrigen KB eine ungeeignete Finanzierung beschert hat.

Bleibt die Frage, wann Sie die Baukostenüberschreitungen absehen konnten und ob Sie Ihren Teil dazu beigetragen haben, die Gesamtkostensituation zu klären, um ggf. noch Änderungen planen zu lassen, die zu Kostensenkungen führen. Das könnte bei einer rechtlichen Bewertung der Gesamtsituation eine Rolle spielen.

____________________________
Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

11.07.2012 at 09:45 Uhr
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alohasteffi
Level: Jr. Member
Beiträge: 3
Registriert seit: 11.07.2012
IP: Logged
icon Re: Tatsächliche Baukosten mehr als doppelt so teuer wie von Architekt gschätzt..

Ein Großteil der Preissteierungen kam dadurch zustande, dass der Architekt bei der Ausschreibung bei vielen Positionen oft Preise nur für jeweils 1 Stück oder 1 Meter angefragt hat. Berechnet wurden dann die realistischen Mengen, die zum Teil bis zu 1000fach höher waren.. z.B. war auf der Ausschreibung nur der Preis für 1 Kernbohrung erhalten, für knapp 100 Euro, nötig waren dann im Endeffekt 150 Kernbohrungen...
Zum Teil Preise für Stahlanker in der Ausschreibung Kilo- oder Stückpreis, letztendlich Berechnung dann im Tonnenbereich.
Dieses Prinzip zieht sich wie ein roter Faden durch fast den ganzen Bereich Hochbau. Bei anderen Gewerken nicht ganz so extrem, aber deutlich erkennbar: Trockenbau geschätzt 30.000 Euro, Angebot nach LV 35.000 Euro, Endrechnung 70.000 Euro...da laut Architekt ja alles vorab schwer zu schätzen sei. (es wurden in dem Haus nur Wände, Decken und einige Revisionsklappen eingebaut, also keine exotischen Extrawünsche unsererseits)
Laut Architekt alles normales Vorgehen, dass Stückpreise angefragt und dann nach tatsächlichem Aufmaß berechnet werden.
Für uns ist es nicht nachvollziehbar, dass wir auf der Basis dieser Einzelpreise finanziert und nachfinaziert haben und das Geld jetzt immer noch nicht reicht!

11.07.2012 at 14:05 Uhr
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C.Zeh
Level: Sr. Member
Beiträge: 378
Registriert seit: 03.12.2004
IP: Logged
icon Re: Tatsächliche Baukosten mehr als doppelt so teuer wie von Architekt gschätzt..

Hier sind Sie mit Ihrer Frage nur halb richtig, sorry. Ganz wichtig ist bei diesem Problem auch die Art der geschlossenen Bauverträge, denn man hat da auch unterschiedliche Gestaltungsmöglichkeiten der Abrechnung, z.B. auf Einheitspreisbasis nach Aufmaß und LV oder als Pauschalpreisvertrag. Es sei mir die Frage gestattet, warum die Aufträge vergeben wurden, wenn schon Kostenschätzung und Angebot meilenweit auseinanderlagen und wer letztendlich dann die Aufträge vergeben hat, sprich, wer die Bauverträge unterschrieb. Im Übrigen ist es bei Mengenmehrungen auch Usus, die Einheitspreise (niedriger) neu zu vereinbaren. Das ist zwar Bauvertragsrecht, aber vielleicht auch ganz hilfreich bei Ihrem Thema. Vielleicht möchte Sie das kurz posten? Corinna Zeh

11.07.2012 at 16:11 Uhr
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bento
Level: Sr. Member
Beiträge: 902
Registriert seit: 25.03.2007
IP: Logged
icon Re: Re: Tatsächliche Baukosten mehr als doppelt so teuer wie von Architekt gschätzt..

Hallo alohasteffi,

quote:
alohasteffi wrote:
Laut Architekt alles normales Vorgehen, dass Stückpreise angefragt und dann nach tatsächlichem Aufmaß berechnet werden.

Das ist völliger Quatsch!

Sicherlich ist ein Umbau mit mehr Kostenrisiken verbunden als ein Neubau und man erlebt oft bei den eigentlichen Arbeiten einige Überaschungen, aber dennoch sollte es eine Planung geben, anhand der die voraussichtlichen Mengen ausgeschrieben werden. Die Menge "1" gibt es höchst selten und wenn, dann wird sie meistens in Zusammenhang mit einer Eventualposition auftauchen. Das sind Leistungspositionen, die nach der Planung erst einmal nicht erkennbar auftreten werden, die man aber auch nicht gänzlich ausschließen kann. Vorsichtshalber wird dann ein Preis für die Einheit "1" angefragt, damit im Falle eines Falles wenigstens eine Abrechnungsvereinbarung besteht.

Das Fatale dabei ist eigentlich, dass der Bieter in keiner Weise abschätzen kann, wieviel er letztendlich tatsächlich ausführen muss. Deshalb wird jeder halbwegs logisch denkende Bieter dort einen etwas höheren Preis eintragen, denn erstens verändert der hohe Preis nicht wesentlich die Angebotssumme (man bleibt Mindestbieter) und zweitens könnte ja tatsächlich nur eine sehr geringe Menge zur Ausführung kommen und damit wäre der Preis sogar gerechtfertigt. Die Kernbohrungen sind bestimmt ein gutes Beispiel dafür, dass der Rohbauer richtig Geld verdient hat!
Bei einer Ausschreibung für öffentliche Auftraggeber sind Eventualpositionen im Baubereich übrigens seit einigen Jahren verboten, weil die Leistung damit nicht eindeutig beschrieben ist und man den Bietern deshalb ein unzumutbares Kalkulationsrisiko aufbürdet.

Im Übrigen gibt es den § 2 Abs.3 Nr.2 VOB/B (falls VOB vereinbart wurde), der besagt, dass für die über 10 v. H. hinausgehende Überschreitung des Mengenansatzes auf Verlangen ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu vereinbaren ist. Das dürfte für mehrere Positionen der Fall sein bei 100% Gesamtkostenüberschreitung. Leider wird der Architekt diese Überprüfung nicht freiwillig vornehmen, da es eine Menge Arbeit ist und er sichs dann mit den Firmen verderben wird. Außerdem wissen die wenigsten Planer, wie das funktioniert.

Eine Gesamtüberschreitung in der Größenordnung ist absolut nicht normal, aber wenn im Vertrag (gibt es den schriftlich?) keine Kostenobergrenze oder Kostengarantie vereinbart wurde, dann wird es schwer den Planer zu belangen.

Ich würde mir als Bauherr immer mit der Vorlage der geprüften Baurechnungen vom Planer schriftlich begründen lassen, warum die Abrechnungskosten höher sind als der Auftrag.

In diesem Fall - es geht immerhin um 800.000,- € Mehrkosten - würde ich mich aber auch juristisch beraten lassen.

Viele Grüße
Bento
11.07.2012 at 21:30 Uhr
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alohasteffi
Level: Jr. Member
Beiträge: 3
Registriert seit: 11.07.2012
IP: Logged
icon Re: Tatsächliche Baukosten mehr als doppelt so teuer wie von Architekt gschätzt..

Um nochmal auf die Nachfragen einzugehen: Der Architekt wurde von uns für die Leistungsphasen 3-8 beauftragt.
Zu Beginn erhielten wir von ihm eine Kostenschätzung, anhand derer wir die Finanzierung für den Kauf der Dachfläche sowie die Erstellung des Baues beantragt haben. Im Architektenvertrag hatten wir lediglich den Passus " Unter Vorbehalt der Finanzierung" aufgenommen.
Dem Vorbesitzer der Dachfläche wurde bereits eine Baugenehmigung erteilt, des Weiteren lag von dessem Architekten bereits eine Kostenschätzung vor (ca 100.000 Euro weniger als die Schätzung unseres Architektens)
Daraufhin haben wir die Dachfläche gekauft und der Architekt begann mit Planung und Ausschreibung der Baumeisterarbeiten und Gerüst..
Die entsprechenden Angebote lagen alle deutlich höher als die Kostenschätzung des Architekten, da wir allerdings noch ein finanzielles Polster hatten, wurde der günstigste Anbieter von uns beauftragt, da es laut Aussage des Architekten noch überall Einsparpotential gäbe...
Die entsprechenden Verträge sind alle nach VOB auf Einheitspreisbasis.
Es wurde mit den Baumeisterarbeiten begonnen, je nach Baufortschritt erstellte der Architekt die weiteren Ausschreibungen und die entsprechende Angebote trudelten ein. (immer ca.3-4 Anbieter)
Es zeigte sich, dass nahezu alle Angebote in der Regel doppelt so hoch wie geschätzt waren.
Weitere Kostensteigerungen ergaben sich dadurch, dass die Bauzeit entgegen der Schätzung des ersten Bauzeitenplans von ca 8 Monaten auf 20 Monate verlängert hat. Dadurch haben sich die Kosten für Standzeit des Gerüstes und des Baukranes vervielfacht.
Nachdem alle Angeboten vorlagen, gab es eine Besprechung mit dem Architekten, wo über die Notwendigkeit der Nachfinanzierung gesprochen wurde. Auf Basis aller eingegangenen Angeboten wurde eine neue Kostenberechnung erstellt, auf deren Basis die Nachfinanzierung beantragt wurde (inkl. eines Puffers für Eventualitäten von 30.000 Euro)
Es wurde dem Architekt von uns mitgeteilt, dass von unserer Seite danach keine weiteren finanziellen Rücklagen mehr vorhanden sind und das Geld aus der Nachfinanzierung reichen muss. Dies wurde allerdings nie schriftlich fixiert.
Jetzt nachdem die ersten Endrechnungen eintrudeln, müssen wir feststellen, dass diese das jeweilige Angebot wiederum massiv überschreiten, z.T. auch doppelt so teuer, da entweder in dem LV viele Sachen vergessen wurden (nur EPs angefragt,nicht Gesamtmenge) und unendlich viele Regiestunden angefallen sind.
Vom Architekten wurde immer gesagt, dass viele Regiestunden von anderen Gewerken verursacht wurden und später denen abgezogen werden. Davon konnten wir bisher allerdings nicht viel feststellen.
Regiezettel wurden alle vom Architekten abgezeichnet, mit uns leider nie besprochen.
Werden die Sache vermutlich einem Anwalt übergeben.

15.07.2012 at 21:25 Uhr
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C.Zeh
Level: Sr. Member
Beiträge: 378
Registriert seit: 03.12.2004
IP: Logged
icon Re: Tatsächliche Baukosten mehr als doppelt so teuer wie von Architekt gschätzt..

Hallo Steffi, also wenn ich das so lese.. 20 Monate Gerüststandzeiten für einen Dachumbau, mehr als die doppelten Baukosten und die ganzen anderen Dinge, dann sind Sie bei einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht gut aufgehoben. Als erste Maßnahme sollten Sie ab sofort definitiv nichts unterschreiben, was die Überschrift "Bauabnahme" trägt. Das gilt gegenüber Ihrem Architekten genau so wie gegenüber den Baufirmen. Wenn die Endrechnungen eintrudeln, teilen Sie den Rechnungsstellern schriftlich mit, dass gegen die Rechnung Einwendungen erhoben werden aufgrund der Mengen- und Massenangaben und der abgerechneten Regiestunden, und senden Sie die Rechnungen im Original zurück.
(Eine Kopie reicht für Sie vorerst aus). Alsdann sollten Sie in diesem Rücksendeschreiben sofort einen Aufmaßtermin auf der Baustelle verlangen. U.U. ist es ratsam zu überlegen, ob Sie einen entsprechenden Sachverständigen einschalten, der Sie dazu dann begleitet. Regional finden SIe dazu Sachverständige auf dem Portal der Industrie- und Handelskammern.

Viel Erfolg



Corinna Zeh

[Edited by C.Zeh on 16.07.2012 at 11:40 Uhr]

[Edited by C.Zeh on 16.07.2012 at 11:47 Uhr]

16.07.2012 at 11:37 Uhr
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HOAI.de - Forum : Haftung im Kostenbereich : Tatsächliche Baukosten mehr als doppelt so teuer wie von Architekt gschätzt.. Neues Thema erstellen Neue Umfrage erstellen Antworten auf den Beitrag
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