Hallo zusammen,

wir planen den Umbau eines EFH. Dafür stehen eingeschränkt Eigenmittel zur Verfügung, welche die geplanten Maßnahmen ggf. nicht abdecken. Diese Differenz sollte durch eine entsprechende Bank-Finanzierung abgedeckt werden.

Dieser Sachverhalt wurde so dem Architekten in einem Vorgespräch geschildert, ebenso die Höhe der Eigenmittel. Auf dieser Basis wurde ein Vertrag nach HOAI geschlossen. Eine Kostenermittlung sollte auf Empfehlung des Architekten erst durch eine komplette Ausschreibung der Arbeiten vor Baubeginn erfolgen. O-Ton: Architekt: "Ich kann die Kosten jetzt nicht belastbar abschätzen, dies kann nur auf der Grundlage von Angeboten erfolgen".

Diese Angebote sollten dann auch genutzt werden, um eine Finanzierung bei der Bank zu erhalten.

Das Finanzierungsrisiko war dem Architekten bekannt, daher wurde vereinbart, dass "die Berechnung des Honorars auf Basis der entstandenen Endbaukosten" erfolgt. Nach unserem Verständnis war damit die Möglichkeit gegeben, die Planung zur Not aus Budgetgründen anpassen zu können, ohne dass uns dadurch unnötige Kosten entstehen.

Nach Abschluss der Entwurfsplanung bestand der Architekt auf eine erste "Abschlags-Zahlung" (auf Basis einer von ihm angenommen Kostenbasis, die der bis dahin erstellten Planung entsprechen sollte). Auf Nachfrage wie es bei einer Unter- bzw. Überschreitung aussieht, sagte er uns, dass eine Verrechnung mit der Schlusszahlung erfolgen wird.

Zu diesem Zeitpunkt wurde uns aufgrund der Kostenhöhe etwas mulmig, daher erfolgte ein Gespräch mit unserer Hausbank, die im Ergebnis damit endete, dass eine Finanzierung in einer für die Durchführung der geplanten Maßnahmen ausreichenden Höhe nicht möglich ist.

Parallel begann der Architekt mit der Ausführungsplanung. Als wir ihn darüber informierten, dass wir ein geringeres Budget haben, als in seinen Annahmen bzw. seiner ersten Abrechnung unterstellt, bestand er darauf die bis dahin erbrachten Leistungen auf der von ihm angenommen Basis vergütet zu bekommen.

Was tun?

Guten Tag,

nach HOAI 2009 erfolgt die endgültige Honorarberechnung für alle Leistungsphasen nach der Kostenberechnung, solange diese nicht vorliegt nach der Kostenschätzung. http://www.hoai.de/online/HOAI_2009/HOAI_2009.php#6

Weiterhin erfolgt die Honorierung für die Gebäudeplanung innerhalb der Spannen zwischen Mindest- und Höchstsatz der betreffenden Honorartafeln. http://www.hoai.de/online/HOAI_2009/HOAI_2009.php#7

Sie haben in Ihrem Fall die Abrechnung des endgültigen Honorars auf Basis der Kostenfeststellung vereinbart (Zusammenstellung der Unternehmerschlussrechnungen). Das ist zulässig, wenn das sich daraus ergebende Honorar den og. Regeln entspricht, d.h. wenn es unter Ansatz der anrechenbaren Kosten nach der Kostenberechnung zwischen Mindest- und Höchstsatz liegt.

Weiterhn haben Sie vertraglich geregelt, dass zunächst (für Abschlagsrechnungen) die anrechenbaren Kosten nach einer vorläufigen Kostenannahme bestimmt werden sollen.

Soweit die Honorarregelungen. Auf der Leistungsseite hat der Planer erklärt, keine Kostenschätzung und keine Kostenberechnung und damit auch kleine Kostenkontrolle anfertigen zu können (so wie ich Ihre Ausführungen verstanden gabe) und auf diese Leistung zu verzichten (vgl. http://www.hoai.de/online/HOAI_2009/HOAI_2009.php#anlage11). Da wäre zu klären, ob das schon bei Vertragsabschluss so geregelt wurde oder erst später. Im ersten Fall wären diese Leistungen nicht übertragen worden und das Honorar daher um Anteile hierfür zu kürzen. Im zweiten Fall wäre es ähnlich zu überlegen. Dass bei Leistungen im Bestand die Arbeit schwieriger ist als bei einem Neubau, weiß auch die HOAI: dafür gibt es nach § 35 Zuschläge, mit denen ein erfahrene Planer die Kosten eigentlich "belastbar" ermitteln können sollte.

Wenn ich es recht verstehe, sind Sie mit der Zahl der vorläufigen Kostenannahme einmal zur Bank gegangen und diese hat Ihnen gesagt, dass sie diesen Betrag nicht finanzieren kann. Oder gab es doch noch eine Kostenermittlung nach Auftragsbeginn?

Wenn Sie nun aus Gründen, die nicht im Auftragnehmer liegen, den Auftrag kündigen, steht dem Planer das volle Honorar für die erbrachten Leistungen zu und von den noch nicht erbrachten leistungen das volle Honorar abzüglich der ersparten Aufwendungen (der entgangene Gewinn).

Wenn der Planer nur die erbrachten Leistungen vergütet haben möchte, ist das sehr fair von ihm. Für die Honorarberechnung ist als anrechenbare Kosten anzusetzen:
1. die Kostenfeststellung (nach Vertrag)
2. solange diese nicht vorliegt, die Kostenberechnung, so sie denn existiert (nach HOAI)
3. solange diese nicht vorliegt, die Kostenschätzung, so sie denn existiert (nach HOAI)
4. bis dahin die vorläufige Kostenannahme (nach Vertrag)



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Herzliche Grüße
Friedhelm Doell
Beratender Ingenieur
HOAI-Sachverständiger
www.doellconsult.de

Hallo Herr Doell,
vielen Dank für die ausführliche Antwort.
Hierzu noch folgende Präzisierungen.
In einem ersten unverbindlichen Vorgespräch wurden von uns die gewünschten Maßnahmen beschrieben und das vorhandene Eigenkapital genannt.
Im zweiten Gespräch wurde ein Vertrag geschlossen, der die folgenden AN-Leistungen enthält:
"1. Grundlagenermittlung 3% (Aufmaß)
2. Vorplanung 7% (Vorschlag/Besprechungsgrundlage)
3. Entwurfsplanung 11% (Planung der Besprechungsergebnisse
4. Ausführungsplanung 25% (Grundriss/Schnitte/Ausführungsdetails)
5. Ausschreibung 14% (Erstellen von Leistungsverzeichnissen, Einholung und Prüfung von Angeboten)
6. Bauüberwachung (engmaschige Überwachung der Ausführung).

Zudem: " Der AN hat aus dem Leistungskatalog der HOAI die Leistungen zu erbringen, welche zur ordentlichen Durchführung des Projekts erforderlich sind".

Nach einer Besprechung der Vorplanung (Grundrissplan), folgte ein weiterer Termin mit einer Entwurfsplanung (geänderter Grundriss/Schnitt). Bei diesem Gespräch wurden wir gebeten, eine erste Abschlagszahlung (Punkte 1-3) zu leisten.
Auf Rückfrage, wie sich der Abschlagsbetrag ermittelt, wurde uns erstmalig ein Kostenbetrag genannt der 50% über dem EK lag. Dies sei aber nur für die Berechnung der Abschlagszahlung (tatsächliche Kosten könnten darunter, wahrscheinlicher darüber liegen).
Eine vertragliche Regelung, dass zunächst (für Abschlagsrechnungen) die anrechenbaren Kosten nach einer vorläufigen Kostenannahme bestimmt werden sollen, gab es nicht.
Vielmehr wurde uns der Eindruck vermittelt, dass wir nur das bezahlen müssen, was tatsächlich gebaut wird/werden kann.

Deshalb meine Fragen:

Hätte der AN nicht im Rahmen der Vorplanung nach Anlage 11 eine Kostenschätzung nach DIN 276 erstellen müssen?
Sind die o.g. erbrachten Leistungen überhaupt HOAI-konform?
Muss der AN nicht die wirtschaftlichen und finanziellen Möglichkeiten des AG bei der Planung berücksichtigen bzw. kann er eine Planung erstellen die möglicherweise gar nicht realisierbar ist, da hierfür die Mittel gar nicht vorhanden sind?
Vgl. hierzu: „Eine Planung die, die den wirtschaftlichen Rahmen nicht berücksichtigt, ist mangelhaft und führt zum Honorarverlust (BGH BauR 1999, S. 1319)“

quote:

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Tristan1 wrote:
1. Grundlagenermittlung 3% (Aufmaß)
2. Vorplanung 7% (Vorschlag/Besprechungsgrundlage)
3. Entwurfsplanung 11% (Planung der Besprechungsergebnisse
4. Ausführungsplanung 25% (Grundriss/Schnitte/Ausführungsdetails)
5. Ausschreibung 14% (Erstellen von Leistungsverzeichnissen, Einholung und Prüfung von Angeboten)
6. Bauüberwachung (engmaschige Überwachung der Ausführung).

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quote:

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Der AN hat aus dem Leistungskatalog der HOAI die Leistungen zu erbringen, welche zur ordentlichen Durchführung des Projekts erforderlich sind.

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Nach einer Besprechung der Vorplanung (Grundrissplan), folgte ein weiterer Termin mit einer Entwurfsplanung (geänderter Grundriss/Schnitt). Bei diesem Gespräch wurden wir gebeten, eine erste Abschlagszahlung (Punkte 1-3) zu leisten.
Auf Rückfrage, wie sich der Abschlagsbetrag ermittelt, wurde uns erstmalig ein Kostenbetrag genannt der 50% über dem EK lag. Dies sei aber nur für die Berechnung der Abschlagszahlung (tatsächliche Kosten könnten darunter, wahrscheinlicher darüber liegen).

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Eine vertragliche Regelung, dass zunächst (für Abschlagsrechnungen) die anrechenbaren Kosten nach einer vorläufigen Kostenannahme bestimmt werden sollen, gab es nicht.

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Vielmehr wurde uns der Eindruck vermittelt, dass wir nur das bezahlen müssen, was tatsächlich gebaut wird/werden kann.

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Hätte der AN nicht im Rahmen der Vorplanung nach Anlage 11 eine Kostenschätzung nach DIN 276 erstellen müssen?

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Sind die o.g. erbrachten Leistungen überhaupt HOAI-konform?

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Muss der AN nicht die wirtschaftlichen und finanziellen Möglichkeiten des AG bei der Planung berücksichtigen bzw. kann er eine Planung erstellen die möglicherweise gar nicht realisierbar ist, da hierfür die Mittel gar nicht vorhanden sind?

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HAllo Tristan,

wenn Sie Ihr Projekt so weiterlaufen lassen wie bisher, dann besteht ernsthaft die Gefahr, dass Sie entweder die gesamte Planung nochmals erstellen lassen müssen UND viel Stress und Mehrkosten am Bau haben.

Ich möchte keinem Kollegen zu nahe treten, aber wenn wir als Architekten Planungsleistungen im Bestand anbieten, dann gehört schlicht und ergreifend die Fähigkeit dazu, die Kosten zumindest einigermaßen einschätzen zu können.
Kann der Architekt das nicht selbst, so wird er ja wohl wissen, wo er sich die entsprechende Zuarbeit einkauft.

Erlassen Sie Ihrem Planer diese Arbeit lieber nicht, sondern fordern Sie so schnell wie möglich ein.

Die Kostenermittlung dient ja gerade dazu, Ihre Vorstellungen vom Bau-Umfang und das Budget miteinander zu vergleichen. Diese wegzulassen, empfinde ich als fahrlässig.

Gruß Höpfner